Aktuelle BGH – Rechtsprechung Mietmängel und Mietminderung

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von

 Axel Wetekamp

1.  Einhaltung der Bauvorschriften - Schallschutz

 Soweit Gebäude zwar zur Zeit ihrer Errichtung den damals geltenden DIN-Vorschriften oder anderen Bauvorschriften entsprochen haben, sind sie auch angesichts heute geltender höherer Anforderungen an Gebäude nicht mangelhaft (LG Berlin, ZMR 2000, 533; LG München I, WuM 1988, 352;  BGH Urt.v.26.07.2004 VIII ZR 281/03, WuM 2004,527).

Der Mieter hat keinen Anspruch auf erhöhten Schallschutz ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung gegenüber der zur Zeit der Errichtung geltenden Schallschutz – Norm nach DIN 4109 (BGH Ut. V. 07.07.2010, VIII ZR 85/09, NZM 2010, 618).

Auch wenn sich Umstände (hier : der Schallschutz) durch den Austausch des Fußbodenbelags verschlechtert haben, liegt dann kein Mangel vor, wenn immer noch die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Normen eingehalten werden (BGH Urt. v. 17.06.2009, VIII ZR 131/08, NZM 2009, 580).

A. A. waren das OLG Celle (WuM 1985, 9) und das LG Flensburg (WuM 1988, 354): Nach dieser Auffassung sollte es nur auf die tatsächlich vorliegenden Gegebenheiten ankommen, also die Untauglichkeit zum vorgegebenen Vertragszweck, nicht auf die zur Bauzeit geltenden anerkannten Regeln der Technik.

Richtigerweise dürfte hier gelten, dass dann, wenn ein Gebäude erhöhtes Heizen aufgrund einer heutigen Vorschriften nicht mehr entsprechenden Wärmedämmung erfordert, ein Mangel nicht vorliegt (LG Konstanz, WuM 1988, 353), ebenso, wenn die heute geltenden Schallschutzvorschriften nicht eingehalten sind (LG Berlin, ZMR 2000, 533). Als Begründung wird angeführt, dass der Mieter keinen Anspruch darauf hat, dass das Gebäude dem jeweils geltenden optimalen Baustandard angeglichen wird (AG Karlsruhe DWW 2005, 71). Eine allgemeine Modernisierungspflicht des Vermieters bestehe nämlich nicht (Sternel, Mietrecht II, Rn. 43; BGH Urt.v.06.10.2004 VIII ZR 355/03, WuM 2004,715).

2.  Flächenabweichung – Dachgeschoss, Einfamilienhaus

 Der BGH hat entschieden, dass dann, wenn die Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, ein Mangel gegeben ist, der zur Minderung berechtigt (BGH Urt. v. 24.3.2004 VIII ZR 295/03 , WuM 2004,336). Dies soll auch dann gelten, wenn die Flächenangabe im Vertrag mit einem Circa-Zusatz versehen ist (BGH Urt.v.24.03.2004 VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268). Es spräche eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit (so auch BGH Urt.v.28.09.2005, VIII ZR 101/04, NZM 2005, 861). Auch bei einer Dachgeschoßwohnung bedeutet die „Ca-Angabe“ der Wohnfläche nicht die Geschoßfläche, sondern die Wohnfläche (LG Landshut WuM 2006, 377). Der Begriff „Mietraumfläche“ bedeutet bei einer Dachgeschoßwohnung mit Schrägen die Wohnfläche, nicht die „Grundfläche“ ohne Abzug für die Schrägen (BGH Urt.v. 21.10.2009, VIII ZR 244/08, NZM 2010, 80).

Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten gilt nichts anderes. Eine Anhebung des Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht (BGH Urt. v. 28.10.2009, VIII ZR 164/08, NZM 2010, 36).

Die im Mietvertrag angegebene Fläche ist auch dann maßgeblich, wenn die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages durch einen Umbau auf Wunsch des Mieters vergrößert, aber nicht neu vermessen wurde. Damit wollten die Parteien im Mietvertrag eine Wohnfläche verbindlich festlegen (BHG Urt.v.28.09.2005, a.a.O.).

Für die Berechnung der Wohnfläche sind die zur Zeit des Vertragsabschlußes geltenden Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum heranzuziehen, d.h. bis 31.12.2003 § 44 II. BV, danach die WohnflVO, falls nicht eine Vereinbarung der Parteien über die anzuwendenden Berechnungsvorschriften gegeben ist (BGH Urt. v. 24.3.2004 VIII ZR 44/03, NZM 2004, 454). Falls keine mietvertraglichen Berechnungsvorgaben vorhanden sind, kommt auch die am Ort üblicherweise verwendete Norm in Betracht (LG München I WuM 2006,91 : Anwendung der DIN 283).  Dies gilt dann nicht, wenn sich die Parteien – stillschweigend – auf eine Berechnung nach §§ 42, 44 II.BV oder nach der Wohnflächenverordnung geeinigt haben (BGH Urt. v. 23.05.2007, VIII ZR 231/06, NZM 2007, 595; Urt. v. 22.04.2009, VIII ZR 86/08, NZM 2009, 477).

Ist die Wohnfläche nicht im Mietvertrag vereinbart, sondern in einer Zeitungsannonce eines Maklers niedergelegt und in einer vor Vertragsabschluss überreichten Wohnflächen - berechnung, kann eine stillschweigende Vereinbarung über die Wohnfläche vorliegen (BGH Urt. v. 23.06.2010, VIII ZR 256/09, NZM 2010, 614).

Hat der Vermieter die Wohnflächenangabe im Mietvertrag mit der Einschränkung versehen, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, liegt eine Beschaffenheits - vereinbarung nicht vor (BGH Urt. v. 10.11.2010, VIII ZR 306/09, WuM 2011, 11). Hier soll zwischen den Parteien eine Vereinbarung dahin getroffen worden sein, dass eine bestimmte Wohnfläche gerade nicht vereinbart ist.

3.    Mängelanzeige und Zurückbehaltungsrecht

Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige nach § 536 c BGB, so ist er nach § 536 c Abs. 2 Satz 2 BGB mit seinem Minderungsrecht ausgeschlossen. Der Erfüllungsanspruch nach § 535 Satz 2 BGB bleibt unberührt. Das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB ist aber solange nicht möglich, wie der Mieter dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hat (BGH Urt. v. 03.11.2010, VIII ZR 330/09, WuM 2011, 12).

3.4.  Urkundenprozess – Fälle der Unstatthaftigkeit

Umstritten war, ob die Klage auf Zahlung rückständiger Mieten im Urkundsprozess nach §§ 592 ff ZPO erhoben werden kann. Vorteil des Urkundsprozesses ist die Erlangung eines vollstreckbaren Titels auf einfache Weise in Form des Vorbehaltsurteils nach § 599 ZPO.

Während teilweise die Auffassung vertreten wurde, dass sich bei Mangelhaftigkeit der Mietsache die Miete automatisch von Gesetzes wegen mindere, so dass sich die Höhe der Miete nicht mehr aus dem Mietvertrag als Urkunde ergäbe und der Vermieter durch Vorlage des Mietvertrags seinen Anspruch nicht begründen könne (LG Augsburg, WuM 1993, 416), hat sich der BGH (ZMR 1999, 380) auf den Standpunkt gestellt, dass § 592 ZPO grundsätzlich für alle Geldforderungen den Urkundsprozess eröffne. Der Vermieter müsse die Mangelfreiheit der Mietsache nicht im Urkundsprozess darlegen und beweisen. Umstände, die den in der Urkunde verbrieften Anspruch einschränken oder beseitigen könnten, seien erst im Nachverfahren zu berücksichtigen. Dieser Auffassung hat sich der BGH (Urt. v. 1.6.2005 VIII ZR 216/04, WuM 2005,526 für den Bereich der Wohnraummiete angeschlossen.

Eine Ausnahme, also Unstatthaftigkeit des Urkundsprozesses, gilt aber insoweit, als Mängel der Mietsache unstreitig sind (so OLG Düsseldorf (GE 2008, 1324) für den Fall unstreitiger anfänglicher Mängel, deren Beseitigung der Vermieter nicht urkundlich beweisen kann).

Etwas anderes gilt dann, wenn der Mieter gegenüber dem Zahlungsanspruch des Vermieters Minderung einwendet, aber die Wohnung als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen, soweit dies unstreitig oder vom Vermieter durch Urkunden beweisbar ist (BGH Urt. v. 08.07.2009, VIII ZR 200/08, NZM 2009, 734).

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