Zwangsversteigerungsrecht

Artikel gespeichert unter: Deutschland - Immobilienrecht


Bei einer Immobilienversteigerung wird ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung an den Meistbietenden verkauft. Den allergrößten Teil der Immobilienversteigerungen stellen hierbei die Zwangsversteigerungen dar, deren Anzahl in den letzten Jahren deutlich angestiegen ist. Dies liegt zum einen an den steigenden Arbeitslosenzahlen und an erhöhten Scheidungszahlen bzw. uneinigen Erbengemeinschaften. Zum anderen aber auch daran, dass der durchschnittliche Zuschlagswert einer Immobilie meist deutlich unter deren tatsächlichem Verkehrswert liegt. Darüber hinaus ermöglichen es die derzeit niedrigen Zinsen auch denjenigen Interessenten eine Immobilie zu erstehen, die die erforderliche Summe nicht zuhause im Tresor liegen haben.

Jedoch birgt die Zwangsversteigerung einer Immobilie gerade für einen ungeübten Bietinteressenten nicht nur Chancen, sondern auch Risiken. Es ist daher unerlässlich, sich bereits im Vorfeld gründlich mit dem Ablauf und den rechtlichen Rahmenbedingungen der Zwangsversteigerung auseinanderzusetzen.  Neben der Lektüre der vorliegenden Hinweise ist es deshalb auch ratsam, einem öffentlichen Versteigerungstermin schon einmal als Zuschauer beizuwohnen.

I. Begriffsbestimmung/ Arten der Immobilienversteigerung

1. Versteigerung

Bei einer regulären Versteigerung, die in der Regel von  privaten und darauf spezialisierten Auktionshäusern durchgeführt wird, wird die angebotene Immobilie an den Meistbietenden verkauft. Im Gegensatz zu einer Zwangsversteigerung bietet hier der Eigentümer seine Immobilie freiwillig zum Verkauf an.

2. Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung wird die Immobilie bzw. das Grundstück desjenigen an den Meistbietenden veräußert, der Schulden hat und nicht in der Lage ist, seine Verbindlichkeiten auf andere Art und Weise zu begleichen. Auf diese Form der Immobilienversteigerung soll aufgrund ihres besonders häufigen Auftretens unter Gliederungspunkt II. besonderes Augenmerk gerichtet werden.

3. Teilungsversteigerung

Bei einer Teilungsversteigerung handelt es sich gleichfalls um eine Zwangsversteigerung. Sie erfolgt, wenn mehrere Personen Eigentümer der Immobilie sind und sich nicht einigen können. Denkbar ist dies beispielsweise bei einem Ehepaar oder auch bei einer Erbengemeinschaft. Auf die Besonderheiten der Teilungsversteigerung wird unter Gliederungspunkt III näher eingegangen.

II. Die Zwangsversteigerung von Immobilien

1. Ort und Termin

a) Ort
Gemäß § 1 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) ist für die Zwangsversteigerung einer Immobilie grundsätzlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Dementsprechend findet die Versteigerung meist im Sitzungssaal des entsprechenden Amtsgerichtes statt. Ist man sich nicht sicher, welches das für das gewünschte Grundstück zuständige Amtsgericht ist, so kann dieses bei Justizbehörden oder in Anwaltskanzleien erfragt werden.

Klarstellung: Auch wenn die Versteigerung am Amtsgericht stattfindet, wird der Richter in aller Regel nicht tätig. Die Versteigerung wird stattdessen vom sog. Rechtspfleger durchgeführt.

b) Termin/ Vorankündigung
Gemäß § 39 ZVG muss das zuständige Amtsgericht den Versteigerungstermin in einer Zeitung (meist in der Wochenendeausgabe mit Immobilienteil) veröffentlichen. Hat man sich jedoch bereits entschieden, in welcher Gegend man eine Immobilie erwerben möchte, so empfiehlt es sich, ein Blick auf die Gerichtstafel des zuständigen Amtsgerichts zu werfen, wo die Versteigerungstermine meist sehr frühzeitig ausgehängt werden.

2. Ersteigerungsfähige Objekte

a) Grundstücke
Ersteigert werden können grundsätzlich nur Grundstücke, keine Häuser. Grund hierfür ist, dass Häuser nach dem Recht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als wesentlicher Teil des Grundstückes gelten, auf dem sie sich befinden und daher nicht selbstständig verkehrsfähig sind. Erhält ein Bieter den Zuschlag für das Grundstück, so wird er deshalb aber automatisch auch Eigentümer des darauf befindlichen Hauses.
b) Wohnungen
Ersteigert werden können jedoch auch Eigentumswohnungen. Hier wird der Ersteigerer gemeinsam mit den anderen Wohnungseigentümern Miteigentümer des Grundstückes, auf dem sich das entsprechende Wohnhaus befindet und gleichzeitig Alleineigentümer der ersteigerten Wohnung. Aufgrund dieser rechtlichen Konstruktion wird der Ersteigerer auch automatisch Mitglied der sog. Wohnungseigentümergemeinschaft, welche zusätzliche Rechte und Pflichten mit sich bringt.

3. Informationen zum Versteigerungsobjekt

Problematisch ist beim Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung, dass der Interessent vergleichsweise wenig Gelegenheit hat, sich über das in Frage kommende Objekt zu informieren, er also bis zu einem gewissen Maße gezwungen ist, die „Katze im Sack“ zu kaufen.

a) Ortsbesichtigung
Den größtmöglichen Aufschluss gibt selbstverständlich eine Ortsbesichtigung. Dieser steht auch grundsätzlich nichts entgegen, jedoch ist der Eigentümer nicht dazu verpflichtet – und deshalb auch in den wenigsten Fällen gehalten – Bietinteressenten eine Grundstücksbegehung bzw. Hausbesichtigung zu gestatten, so dass es in aller Regel bei einer Besichtigung „von außen“ bleiben muss. Besteht nach der ersten Inaugenscheinnahme großes Interesse an dem Grundstück, so ist es ratsam, sich mit den Gläubigern des Eigentümers in Verbindung zu setzen (beim zuständigen Rechtspfleger zu erfragen), die dann unter Umständen bei der Vermittlung eines Besichtigungstermins behilflich sein können.

Tipp: Im Rahmen eines solchen Termins ist es dann auch möglich, sich mit den Beteiligten (Gläubigern und Eigentümer) ohne eine Versteigerung auf einen regulären Verkauf zu einem ausgehandelten Preis zu einigen. Dies hat den Vorteil, dass man das gewünschte Objekt „sicher hat“, der Preis wird hierbei jedoch in aller Regel höher sein als derjenige, der im Rahmen einer Versteigerung erzielt wird.

b) Akteneinsicht
Grundsätzlich sinnvoll ist es, in der Geschäftsstelle des zuständigen Gerichts Akteneinsicht zu nehmen und bei dieser Gelegenheit das amtlich erstellte Wertermittlungsgutachten einzusehen. Dieses enthält üblicherweise Informationen zu Lage, Art und Besonderheiten des zu versteigernden Objekts. Auch hier gilt es jedoch zu bedenken, dass auch der Sachverständige das Gebäude bisweilen nicht von innen gesehen hat.

Vorsicht: Es ist nicht empfehlenswert, sich blind auf das Sachverständigengutachten zu verlassen. Entstehen dem Ersteigerer aufgrund eines unzutreffenden Gutachtens Schäden, so hat er in der Regel gegen den Sachverständigen keinen Schadensersatzanspruch. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Gutachter vorsätzlich oder zumindest grob fahrlässig gehandelt hat.

Wird auf eine Eigentumswohnung gesteigert, so ist besonderes Augenmerk auf die in den Gerichtsakten enthaltene „Teilungserklärung“ zu richten, die unter anderem regelt, welche Rechte und Pflichten auf den einzelnen Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entfallen.

c) Baulastverzeichnis
Besteht ernsthaftes Interesse an einem Objekt, so ist es – um böse Überraschungen wie Wegerechte oder Baubeschränkungen zu vermeiden – ratsam, das Baulastverzeichnis der entsprechenden Gemeinde einzusehen. Zwar sollten Baulasten, falls vorhanden, grundsätzlich auch bereits im Wertermittlungsgutachten aufgeführt sein – manche Sachverständige übersehen dies jedoch.

d) Grundbuch
Geraten wird auch stets dazu, den das Grundstück betreffenden Grundbuchauszug einzusehen, um sich über die an dem Grundstück bestehenden Rechte anderer (beispielsweise Hypotheken, Nießbrauchsrechte etc.) zu informieren, die den Wert des Grundstücks empfindlich schmälern könnten. Jedoch ist dieser für den Laien oftmals nur schwer verständlich. Hat man daher eine Person im Bekanntenkreis, die mit der Materie vertraut ist, sollte man diese sinnvollerweise um Unterstützung bitten. Oftmals ist der Grundbuchauszug auch schon in der entsprechenden Akte beim zuständigen Gericht enthalten.

4. Vorsicht: Keinerlei Gewährleistungsrechte

Auch wenn oben vorgestellten Unterlagen aufschlussreich waren, sei an dieser Stelle in aller Deutlichkeit darauf hingewiesen, dass der Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung auch beim Vorliegen scheinbar umfangreichen Informationsmaterials grundsätzlich immer ein nicht kalkulierbares Restrisiko beinhaltet: das Zwangsversteigerungsgesetz schließt nämlich in seinem § 56 einen Anspruch auf Sachmängelhaftung ausdrücklich aus. Der Ersteigerer erwirbt daher immer auf eigenes Risiko, obwohl er keine Möglichkeit hatte, sich vom tatsächlichen  und rechtlichen Zustand des Objektes vollumfänglich in Kenntnis zu setzen. Dies gilt, wie oben dargelegt, selbst dann, wenn das Sachverständigengutachten fehlerhaft war.

5. Der Versteigerungstermin

a) Am Tag der Versteigerung mitzuführende Nachweise
 Ausweis
Jeder Bieter muss sich auf Nachfrage des Rechtspflegers mit einem entsprechenden Lichtbilddokument legitimieren können, daher ist ein gültiger Ausweis oder Reisepass unbedingt mitzuführen.

 Handelsregisterauszug oder Bietervollmacht, falls erforderlich
Der Bieter muss zwingend geschäftsfähig sein. Möchte er für Andere Gebote abgeben, so gilt folgendes zu beachten: Wer für eine Firma bieten möchte, muss einen beglaubigten Handelsregisterauszug neuesten Datums, der die Legitimation des Bieters ausweist, vorlegen. Wer für einen anderen (beispielsweise den Ehepartner) bieten möchte, muss eine notariell beglaubigte Bietervollmacht vorlegen können. 

 Bietsicherheit
§ 67 ZVG räumt einem bestimmten Kreis von Beteiligten das Recht ein, vom Bieter eine Sicherheit zu verlangen. Die Höhe dieser Bietsicherheit wird im Verfahren festgesetzt und beträgt in der Regel 10% des Verkehrswertes des zu ersteigernden Objektes, mindestens jedoch die Kosten des Verfahrens.
Es werden ausschließlich die folgenden Leistungen als Sicherheitsleistung anerkannt:

 Bargeld
 ein bestätigter Scheck der Bundeszentralbank, dessen Vorlegungsfrist nicht vor dem vierten Tage nach dem Versteigerungstermin ablaufen darf
 eine Geldhinterlegung bei der Hinterlegungsstelle des Gerichtes, die im Versteigerungstermin durch Übergabe der Hinterlegungsquittung nachzuweisen ist
 Verrechnungsschecks von in Deutschland zugelassenen Kreditinstituten
 Die unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines in Deutschland zugelassenen Kreditinstitutes

Beachten Sie: Die Sicherheitsleistung ist dem Rechtspfleger sofort nach Abgabe des Gebotes zu übergeben, anderenfalls muss das Gebot zurückgewiesen werden. Auch eine Verlängerung der Bietzeit zur Beschaffung der Bietsicherheit ist nicht möglich. Da es nicht vorhersehbar ist, ob eine Sicherheitsleistung verlangt wird, empfiehlt es sich dringendst, die erforderliche Summe mitzubringen, wenn man nicht das Risiko eingehen möchte, wieder unverrichteter Dinge nach Hause fahren zu müssen. 

b) Versteigerungsbedingungen und geringstes Gebot
Im Versteigerungstermin werden zunächst die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse des Versteigerungsobjektes bekannt gegeben, spätestens jetzt sollte genau hingehört werden: wichtig sind hierbei in erster Linie die Frage nach bleibenden Rechten sowie die Höhe des geringsten Gebotes:

 Bleibende Rechte
In aller Regel werden an dem zu versteigernden Objekt fremde Rechte bestehen, von denen manche auch nach der Versteigerung bestehen bleiben, so dass die daraus resultierende Verpflichtung auf den Ersteigerer übergeht. Als bleibende Rechte kommen etwa eine Hypothek oder Grundschuld, aber auch Nießbrauchs-, Wege-, oder Wohnrechte in Betracht. Es liegt auf der Hand, dass derlei bleibende Rechte den Wert (und damit auch die Attraktivität) des Objekts erheblich mindern können.

Beachten Sie: Es sei dringend dazu geraten, die genannten bleibenden Rechte während des gesamten Versteigerungstermins im Hinterkopf zu behalten: bei den im weiteren Verlauf der Versteigerung genannten Geboten handelt es sich nämlich nur um sog. Bargebote, mit denen die bleibenden Rechte noch nicht abgedeckt sind. Erhält beispielsweise der Ersteigerer für 100.000 € den Zuschlag für ein Grundstück, an dem eine Hypothek in Höhe von 25.000 € bestellt worden ist, so hat er insgesamt 125.000 € zu bezahlen. 

Geringstes Gebot
Im Rahmen der Versteigerungsbedingungen wird auch das geringste Gebot bekannt gegeben, also das Mindestgebot, das der Bietinteressent abgeben muss. Dieses steht jedoch in keinem Zusammenhang mit dem Verkehrswert des Objektes, sondern wird gemäß § 44 ZVG so bemessen, dass die Ansprüche des Antragstellers (also des Gläubigers des Eigentümers), sowie die Kosten des Verfahrens gedeckt werden können. Unter Umständen kann daher das geringste Gebot deutlich höher sein als der Verkehrswert des Objekts.

c) Bietzeit
Nach der Bekanntgabe der Versteigerungsbedingungen beginnt mit der sog. Bietzeit die eigentliche Versteigerung. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten, auch wenn niemand mehr bietet. Werden nach Ablauf der 30 Minuten immer noch Gebote abgegeben, so verlängert sich die Bietzeit selbstverständlich.

 Abgabe eines Gebotes
In welcher Form die Abgabe des Gebotes üblich ist, kann von Ort zu Ort variieren und lässt sich am besten beim vorherigen Besuch einer Versteigerung eruieren. Teilweise geht der Bieter zum Rechtspfleger, gibt seine Personalien bekannt, weist sich aus und nennt sein Gebot. Anderenorts erfolgt das Gebot durch Zuruf vom Platz aus, woraufhin der Rechtspfleger von sich aus nach Namen und Ausweis fragt. In jedem Falle aber hat das Gebot mündlich zu erfolgen. Wer für eine andere Person oder Firma bietet, sollte dies unmittelbar bei Abgabe des Gebotes klarstellen.

Tipp: Gerade wenn mehrere Bieter um den Zuschlag kämpfen, besteht die Gefahr im Eifer des vermeintlichen Gefechts falschen Ehrgeiz zu entwickeln und schließlich den Zuschlag für einen  - im Verhältnis - zu hohen Preis zu erhalten. Es empfiehlt sich daher, sich bereits im Vorfeld genau zu überlegen, wie viel einem das Versteigerungsobjekt wert ist, wie viel man also höchstens zu zahlen bereit ist. An diese selbst gesetzte Preisgrenze (in der die bleibenden Rechte schon enthalten sein sollten, s. o.) sollte man sich in der Versteigerung dann auch halten. Im übrigen sei auch dazu geraten, die Finanzierung des in Frage kommenden Immobilienerwerbs bereits im Vorfeld zu klären. Die Bezahlung hat nämlich vor der Eintragung ins Grundbuch zu erfolgen, so dass die Finanzierung über neue Grundpfandrechte unter Umständen Probleme bereiten kann.

 Ende der Bietzeit
Ist die vorgeschriebene Bietzeit abgelaufen und wird nicht mehr geboten, so wird der Rechtspfleger das letzte Gebot dreimal aufrufen und dazu auffordern, weitere Gebote abzugeben.  Ist kein Bietinteressent mehr festzustellen, so stellt der Rechtspfleger das Ende der Versteigerung fest. Ab diesem Zeitpunkt werden keine Gebote mehr angenommen. Derjenige, der das höchste Gebot abgegeben hat, ist der Meistbietende.

d) Erteilung des Zuschlags
 Zeitpunkt der Zuschlagserteilung
Meist wird der Zuschlag unmittelbar im Anschluss an die Bietzeit auf Antrag des Meistbietenden erteilt. Jedoch kann es auch vorkommen, dass das Gericht nur einen neuen Termin bestimmt, in dem es dann über die Erteilung des Zuschlags entscheiden wird. Bis zu diesem Verkündigungstermin, der üblicherweise etwa zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin stattfindet, bleibt der Meistbietende an sein Gebot gebunden, er hat also keine Möglichkeit, seine Entscheidung nochmals zu überdenken. 

 Ausnahmen von der Zuschlagserteilung
In aller Regel erhält derjenige, der das höchste Gebot abgegeben hat, auch den Zuschlag. Von diesem Grundsatz bestehen jedoch zwei Ausnahmen, um eine Verschleuderung des Objektes zu verhindern: bei Nichterreichung von 50% (5/10) des Verkehrswertes ist der Zuschlag gemäß § 85a Absatz 1 ZVG von Amts wegen und bei Nichterreichung von 70% (7/10) des Verkehrswertes ist der Zuschlag gemäß § 74a Absatz 1 ZVG auf Antrag eines Berechtigten zu versagen. Berechtigt in diesem Sinne ist jeder, der ein Recht an dem Grundstück hat, falls sein Anspruch durch das Höchstgebot nicht oder nur teilweise erfüllt werden könnte und er durch ein Gebot in Höhe von 70% des Verkehrswertes mehr erhalten würde.

Hinweis: Sollte in einem Termin aus einem der obigen Gründe der Zuschlag versagt worden sein, so gelten diese Grenzen im nächsten Termin nicht mehr. Besteht nach wie vor Interesse an dem Objekt, so lohnt es sich also in jedem Fall, auch den nächsten Versteigerungstermin zu besuchen. Ob es sich bei einer angekündigten Versteigerung um einen ersten oder zweiten Termin handelt, können Sie dem Aushang an der Gerichtstafel entnehmen.

6. Eigentumserwerb

Mit Zuschlagserteilung wird der Meistbietende gemäß § 90 ZVG Ersteher/Eigentümer des Objekts mit allen hieraus resultierenden Rechten und Pflichten. Im Grundbuch wird der Ersteher jedoch erst dann als Eigentümer eingetragen, wenn der Verteilungstermin (siehe gleich) durchgeführt wurde und der Ersteigerer dem Versteigerungsgericht eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (für Grundbesitz und Verkehrssteuern) vorgelegt hat. Für diese Grundbuchberichtigung muss der Ersteher selbst nichts unternehmen, sie erfolgt automatisch.

7. Der Verteilungstermin

Vom Versteigerungsgericht wird noch ein Verteilungstermin (ca. 2-8 Wochen nach dem Versteigerungstermin) anberaumt. Spätestens zu diesem Termin hat der Erwerber das Bargebot nebst 4% Zinsen zu entrichten. Möglich sind insoweit sowohl eine Barzahlung im Verteilungstermin selbst, als auch eine Hinterlegung bei der amtlichen Hinterlegungsstelle, sowie eine vorherige Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse. Im letzten Fall ist jedoch darauf zu achten, dass die entsprechende Summe so frühzeitig überweisen wird, dass die Buchung zum Verteilungstermin schon erfolgt ist und dem Gericht ein Nachweis über die getätigte Zahlung vorgelegt werden kann.

Das Bargebot wird ab dem Versteigerungstermin bis zum Verteilungstermin mit 4 % verzinst. Die Pflicht zur Zinszahlung kann jedoch vermieden werden, indem die Zuschlagssumme so bald wie möglich bei der amtlichen Hinterlegungsstelle unter Verzicht auf eine grundsätzlich mögliche Rücknahme hinterlegt wird. Ab dem Tag der Hinterlegung entfällt nämlich die Pflicht zur Zinszahlzahlung.

8. Weitere „versteckte“ Kosten

Des weiteren muss der Erwerber noch damit rechnen, dass die folgenden zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen:

a) Zuschlagsgebühr
Der Meistbietende hat die Zuschlagsgebühren zu bezahlen, die das Gericht unter Zugrundelegung des Bargebotes zuzüglich der bestehen bleibenden Rechte anhand seiner Gebührentabelle errechnet.

b) Gebühr für Eintragung im Grundbuch
Ferner wird vom Grundbuchamt eine Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers erhoben. Deren Höhe richtet sich nach dem vom Gericht festgesetzten Verkehrswert des ersteigerten Grundstückes.

c) Grunderwerbssteuer
Sofern keine persönlichen oder sachlichen Befreiungsgründe vorliegen, hat der Erwerber schließlich auch die 3,5 %-ige Grunderwerbssteuer zu entrichten, die (ähnlich wie die Zuschlagsgebühr) unter Zugrundelegung des Bargebotes zuzüglich der bestehen bleibenden Rechte errechnet wird.

d) Mietkaution
Ein weiterer Kostenpunkt droht, wenn das ersteigerte Anwesen von Mietern (näheres hierzu gleich) bewohnt wird: beim Auszug muss der Erwerber nämlich gemäß § 566a BGB dem Mieter die Mietkaution erstatten, auch wenn er diese, was die Regel ist, vom früheren Eigentümer nicht erhalten hat.

Tipp: Ebenso wie die zusätzlichen Kosten durch etwaige bleibende Rechte, sollten auch die soeben dargestellten Zusatzkosten im Verlaufe der Versteigerung – und insbesondere bei der Festlegung der persönlichen Preisgrenze – immer im Hinterkopf behalten werden. Während sich nämlich die finanzielle Belastung durch die Zuschlags- und Eintragungsgebühren in überschaubaren Grenzen hält, können die zusätzlichen Kosten durch die Verzinsung des Bargebotes, die Grunderwerbsteuer und eine möglicherweise zu erstattende Mietkaution empfindlich zu Buche schlagen.

9. Weitere Vorgehensweise falls das ersteigerte Objekt bewohnt ist

Vor weitere Schwierigkeiten kann der Ersteigerer gestellt sein, falls das Haus auf dem ersteigerten Grundstück oder die ersteigerte Eigentumswohnung bewohnt ist. Bezüglich der weiteren Vorgehensweise ist zu unterscheiden, von wem das Objekt bewohnt wird:

a) Der ehemalige Eigentümer bewohnt das ersteigerte Objekt
Wird das Objekt noch von dem ehemaligen Eigentümer mit seiner Familie bewohnt, so sollte der Ersteigerer diesem zunächst eine angemessene Frist zur Räumung des Grundstückes setzen. Kommt der ehemalige Eigentümer dieser Aufforderung nicht nach, so sollte der Ersteigerer beim Versteigerungsgericht eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses beantragen, um sodann das Grundstück mit der Hilfe eines Gerichtsvollziehers räumen zu lassen.

Diese Notwendigkeit gehört sicherlich zu den weniger schönen Aspekten des Immobilienerwerbs durch Zwangsversteigerung, daher sollte man sich von Anfang an vor Augen führen, dass eine solche Vorgehensweise erforderlich werden könnte.

b) Mieter bewohnen das Objekt
Komplizierter wird es noch, wenn das Objekt von Mietern bewohnt wird, da der Ersteigerer die Mietverhältnisse (dasselbe gilt für die Pachtverhältnisse) grundsätzlich übernehmen muss. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe und Kündigungsfristen, so dass insbesondere bei Wohnraum ein berechtigtes Interesse (beispielsweise wegen Eigenbedarfs) zur Kündigung vorliegen muss.

Eine Besonderheit gilt nur insofern, als dass der Ersteigerer gemäß § 57a ZVG auch bei Miet- und Pachtverträgen, bei denen vertraglich eine längere Kündigungsfrist als die gesetzliche vereinbart wurde,  ausnahmsweise zum ersten gesetzlich zulässigen Termin, gerechnet ab Zuschlag, kündigen kann. Wird diese Kündigungsmöglichkeit jedoch versäumt, verbleibt es bei den – meist wesentlich längeren – vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Lediglich wenn es sich bei der Versteigerung um den besonderen Fall einer Teilungsversteigerung (näheres hierzu sogleich unter III.) handelt, besteht dieses besondere Kündigungsrecht nicht.

Tipp: Gerade wenn Mieter oder Pächter das ersteigerte Objekt bewohnen, kann man als juristischer Laie viel falsch machen. Es ist daher wirklich empfehlenswert, sich von einer mit der Materie vertrauten Person beraten zu lassen.

III. Die Teilungsversteigerung

1. Begriff

Um eine besondere Form der Zwangsversteigerung handelt es sich bei der Teilungsversteigerung. Sie erfolgt in der Regel nicht, weil der Eigentümer des Objekts seinen Verbindlichkeiten nicht mehr auf andere Weise nachkommen kann, sondern dann, wenn mehrere Personen Eigentümer der Immobilie sind und eine oder mehrere dieser Personen die Auflösung dieser Gemeinschaft erstreben, um sich ihren Anteil in Geld auszahlen zu lassen.

Dass es sich einer der angekündigten Zwangsversteigerung um eine Teilungsversteigerung handelt, erkennt man an der Gerichtstafel durch die Formulierung: zur Auseinandersetzung einer Gemeinschaft.

a) Arten von Gemeinschaften
Grundsätzlich ist das gemeinsame Eigentum an einer Immobilie in zwei rechtlichen Spielarten möglich: der Bruchteilsgemeinschaft und der Gesamthandsgemeinschaft. Während jedoch bei einer Bruchteilsgemeinschaft jeder Anteil gesondert ge- und verkauft werden kann, kann ein Grundstück, das im Eigentum einer Gesamthandsgemeinschaft steht, nur im Ganzen verkauft werden.

Bei der Zwangsversteigerung zur Auflösung einer Gemeinschaft steht das zu ersteigernde Objekt daher meist im Eigentum einer Gesamthandsgemeinschaft. Typische Beispiele für eine Gesamthandsgemeinschaft sind  die Erbengemeinschaft, Eheleute die eine Gütergemeinschaft vereinbart haben sowie die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts.

b) Das Recht zur einseitigen Aufhebung der Gemeinschaft
Steht eine Immobilie im Eigentum einer Gesamthandsgemeinschaft, so hat grundsätzlich jeder der Eigentümer das Recht – selbst gegen den erklärten Willen der anderen Eigentümer – die Auflösung der Gemeinschaft durch eine Zwangsversteigerung des Objekts zu veranlassen.

Auch eine Abfindung des Antragsstellers in Geld kann von den anderen Eigentümern in aller Regel nicht erzwungen werden.

c) Gesetzliche Ausnahmen
Für einige wenige Fälle, von denen die wichtigsten hier genannt werden sollen, hat der Gesetzgeber jedoch Ausnahmen vom grundsätzlichen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft vorgesehen:

 Ist der Grundstücksanteil eines Miteigentümers mit einem Nießbrauchsrecht behaftet, so kann gemäß § 1066 Absatz 2 BGB nur im Einvernehmen und gemeinschaftlich mit dem Nießbrauchsberechtigten ein Versteigerungsantrag gestellt werden

 Ist ein Testamentsvollstrecker bestellt, so kann kein Erbe gegen dessen Willen einen Versteigerungsantrag stellen.

 Der Erblasser kann in seinem Testament die Auflösung der Gemeinschaft für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen haben. Die Auflösung ist dann nur aus wichtigem Grund möglich.

 Solange die Ehe besteht, kann keiner der Ehepartner gegen den Willen des anderen die Zwangsversteigerung veranlassen.

 Ist die Ehe noch nicht geschieden, leben die Eheleute aber bereits getrennt, kann ein Ehepartner die Aufhebung der Gemeinschaft nur dann verlangen, wenn das zu versteigernde Objekt nicht im wesentlichen sein einziger Vermögenswert ist.

Beachten Sie: Viele dieser Ausnahmegründe gelten jedoch dann nicht, wenn nicht ein Miteigentümer, sondern der Gläubiger eines Miteigentümers die Zwangsversteigerung veranlasst hat.

2. Stellen eines Versteigerungsantrags

a) Ort und Form der Antragsstellung
Der Antrag auf Versteigerung des in Miteigentum stehenden Objektes ist an das zuständige Versteigerungsgericht zu richten (zur Zuständigkeit vgl. oben unter II. 1. a) ). Der Antrag kann schriftlich, aber auch mündlich zu Protokoll der Geschäftsstelle des Gerichts gestellt werden.

b) Im Antrag zu machende Angaben
Der Antrag muss zwingend die folgenden Angaben enthalten:

 Name und Anschrift des Antragsstellers
 Namen und Anschriften der Antragsgegner (das sind die anderen Miteigentümer)
 Die genaue Grundstücksbeschreibung
 Die genaue Bezeichnung der Grundbuchstelle

Um eine reibungslose Abwicklung nach der Zuschlagserteilung zu gewährleisten, sollte man auch noch das Grundbuch bereinigen lassen, indem man bereits beglichene Belastungen zum Erlöschen bringt.

3. Reaktionsmöglichkeiten der Antragsgegner

a) Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens
Wie bereits angedeutet, hat derjenige Miteigentümer (der Antragsgegner), gegen dessen Willen das Versteigerungsverfahren betrieben wird, kaum eine Möglichkeit, die Versteigerung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Objektes zu verhindern, sofern nicht einer der oben aufgezählten Ausnahmefälle vorliegt (vgl. oben unter III. 1. c) ).

Gemäß § 180 II ZVG hat der Antragsgegner jedoch die Möglichkeit, beim Versteigerungsgericht einen Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens stellen. Das Gericht wird diesem Antrag stattgeben, sofern dies unter Abwägung der widerstreitenden Interessen von Antragssteller und Antragsgegner als gerechtfertigt erscheint. Hierdurch kann der Antragsgegner zwar die Zwangsversteigerung nicht verhindern, der Antrag eröffnet ihm jedoch einen zeitlichen Aufschub, der dazu genutzt werden kann, doch noch eine einvernehmliche Einigung zwischen den Miteigentümern herbeizuführen.

b) Beteiligung am Versteigerungsverfahren
Ist eine einvernehmliche Lösung gescheitert, so hat der Antragsgegner immer noch die Möglichkeit, selbst im Verfahren mitzubieten, um auf diese Weise Alleineigentum an dem zu versteigernden Objekt zu erwerben. Für diesen Fall ist es dem Antragsgegner dringend zu raten, dem Verfahren als Beteiligter beizutreten, um auf diese Weise selbst „Herr der Lage zu werden“. Der Antragsgegner wird damit automatisch auch zum Antragssteller mit der Konsequenz, dass der weitere Verlauf des Verfahrens nicht mehr allein von den Anträgen des ursprünglichen Antragsstellers abhängig ist.

Eine verbesserte Rechtsstellung im Versteigerungstermin verschafft der Verfahrensbeitritt dem Antragsgegner jedoch nur, wenn seine Beitrittserklärung dem Antragssteller vier Wochen vor dem Versteigerungstermin zugestellt werden kann. Um eine rechtzeitige Zustellung (diese erfolgt durch das Gericht) sicherzustellen, sollte der Antrag auf Beitritt zum Verfahren, der keiner Begründung bedarf, schnellstmöglich, spätestens aber sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin schriftlich beim zuständigen Gericht gestellt werden.

4. Die Versteigerung

a) Grundsätzliches
Grundsätzlich gleicht die Versteigerung zur Auseinandersetzung einer Gemeinschaft in ihrem Ablauf jeder anderen Zwangsversteigerung. Vgl. daher hierzu die entsprechenden Ausführungen unter II. 5.

Eine wichtige Abweichung besteht jedoch insoweit, als dass der Antragssteller den Zuschlag an den Meistbietenden verhindern kann, indem er die Einstellung des Verfahrens bewilligt. Nicht zuletzt aus diesem Grunde ist es dem Antragsgegner zu raten, dem Verfahren beizutreten: in diesem Fall kann der Zuschlag nämlich nur verhindert werden, wenn beide Antragssteller gemeinschaftlich die Einstellung des Verfahrens bewilligen.

5. Der Verteilungstermin

Auch im Hinblick auf den Verteilungstermin bestehen keine nennenswerten Besonderheiten im Vergleich zur gewöhnlichen Zwangsversteigerung.

Darauf hinzuweisen ist jedoch, dass es auch den noch so zerstrittenen Miteigentümern dringend zu raten ist, sich bereits vorab über die Verteilung des erzielten Versteigerungserlöses zu einigen, und diese Einigung gemeinsam beim Gerichtstermin zu Protokoll geben. Das Gericht hat nämlich keine Verpflichtung, eine Einigung herbeizuführen und wird sich daher auch nicht darum bemühen. Konsequenz ist, dass der Versteigerungserlös beinahe zinslos beim Gericht hinterlegt wird und erst ausgezahlt werden kann, wenn ein rechtskräftiges Urteil in der Sache erwirkt wurde.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

« Wohnungseigentumsrecht     Vermieterschutz vor Mietnomaden »

Themen

Links

Feeds