Wohnungseigentumsrecht

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Informationen für Wohnungseigentümer

Abschnitt 1: Der Erwerb einer Eigentumswohnung

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie man eine Eigentumswohnung erwerben kann:

 Kauf von einem Bauträger

 Beitritt zu Erwerbermodellen

 Zweiterwerb von einem Eigentümer

Tipp: In allen drei Fällen gibt es rechtliche Probleme, über die Sie sich rechtlich beraten lassen sollten. Denn es handelt sich um eine finanzielle Investition mit erheblichem Gewicht. Im Verhältnis zum Bauträger gilt das schwierige Bauträgerrecht und damit ggf. die Makler- und Bauträgerverordnung. Erwerbermodelle sind häufig mit erheblichen Rechtsrisiken verbunden, beispielsweise, wenn dem Eigentumserwerb ein Gesellschaftsbeitritt vorgeschoben ist. Der Zweiterwerb von einem Eigentümer führt dagegen in der Regel zu Problemen im Kaufrecht.

Unabhängig von einer rechtlichen Prüfung, muss der Erwerb auch wirtschaftlich geprüft werden. So sollte das Objekt mit Blick auf den Standort geprüft werden, also beispielsweise, wie weit die Immobilie vom Arbeitsplatz, von Schulen und Kindergärten entfernt ist und wie gut es um Versorgungseinrichtungen, Verkehrsanbindungen und den Erholungswert bestellt ist. Auch das Vorhanden-sein von störenden Einrichtungen sollte geprüft werden (Gaststätten, Gewerbebetriebe).

Tipp: Eine solche Prüfung ist deshalb notwendig, weil schon bei Erwerb untersucht werden sollte, wie gut eine Eigentumswohnungswohnung vermietet oder weiterverkauft werden kann (im Fall des Arbeitsplatzwechsels oder -verlustes).

Auch die Finanzierung sollte sorgfältig gewählt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht nur der Kaufpreis zu zahlen ist, sondern auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notar-, sowie Grundbuchkosten anfallen werden. Sie dürfen auch die monatlichen Belastungen, beispielsweise durch das Hausgeld nicht vergessen.

Tipp: Bei der Finanzierung sollten nicht nur mehrere Bankangebote eingeholt werden, sondern auch eine rechtliche Beratung stattfinden. Denn viele Darlehensverträge sind mit erheblichen Risiken behaftet, beispielsweise mit Blick auf die Sicherheiten. Es gibt mit Blick auf Grundschuld, Hypothek oder Bürgschaft erhebliche Unterschiede.

Der Abschluss des Kaufvertrags erfolgt vor dem Notar. Da dieser aber grundsätzlich beide Seiten betreut und zur Neutralität verpflichtet ist, sollte der Kauf-vertrag mit einem eigenen rechtlichen Berater besprochen, genau durchgelesen und dann erst unterschrieben werden. Denn der Käufer setzt sich erheblichen Pflichten aus.

Tipp: Bei Kaufvertragsabschluss können aufgrund der vorgeschriebenen notariellen Beurkundung Formprobleme auftreten. Denn Nebenabreden und Zusi-cherungen sind nur dann gültig, wenn sie in den Kaufvertrag in der notwendi-gen Form aufgenommen worden sind.

Eine Beurkundung können Sie wie folgt vorbereiten:

 Auskünfte einholen über Verkäufer (Zahlungsfähigkeit, Kreditwürdigkeit, Solidität)

 Prüfung, ob der Verkäufer bei gewerbsmäßiger Betätigung eine Gewerbeerlaubnis hat

 Vorabprüfung des Vertragsentwurfs

 Anforderung von ergänzenden Unterlagen (beispielsweise Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, ggf. weitere Unterlagen der Eigentümergemeinschaft)

Tipp: Diese Punkte lassen sich relativ gut im Rahmen einer rechtlichen Vertretung abarbeiten, da es natürlich auf den Einzelfall ankommt, welche Unterlagen von Bedeutung sind.

In jedem Fall wird ein versierter Rechtsanwalt folgende Punkte im Rahmen des Kaufvertrags prüfen:

 Sicherung der Käuferansprüche:

Eintragung des Verkäufers im Grundbuch,

bereits im Grundbuch eingetragene Belastungen,

Globalabsicherung des Gesamtgrundstücks,

Vorliegen einer sog. Freistellungserklärung,

Sicherung der Lastenfreiheit,

Eintragung einer Auflassungsvormerkung

 Höhe des Kaufpreises und der Nebenkosten:

Festpreis,

Prüfung von Preiserhöhungsklauseln,

Abhängigkeit des Kaufpreises von einer sog. Schlussrechnung,

Regelung bezüglich Erschließungskosten bei Neubauten,

 Fälligkeit des Kaufpreises:

bei bereits bestehendem Objekt Eintragung einer Auflassungsvormerkung,

bei noch nicht bestehendem Objekt Zahlung nach Baufortschritt

Tipp: Die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen sieht mit der Makler- und Bauträgerverordnung eine Zahlung des Kaufpreises in bis zu sieben Raten vor. Hierzu können Sie sich bei einem spezialisierten Rechtsanwalt informieren.

 Eigenschaften des Objekts

Es müssen inhaltlich die genauen Angaben bezüglich des Objekts vorhanden sein, vor allem Lageplan, Bauzeichnung, Baubeschreibung. Wenn diese Informationen fehlen, kann Streit darüber entstehen, ob der Verkäufer ausrei-chend erfüllt hat.

 Gewährleistungsrechte des Käufers

Bei Mängeln der Eigentumswohnung stehen dem Käufer sog. Gewährleistungsrechte zu. Hier gibt es zahlreiche Probleme, sodass bei Mängeln immer ein qualifizierter Rechtsrat eingeholt werden sollte.

Grundsätzlich haftet ein Bauträger selbst für Mängel. Dabei stellt sich immer wieder das Problem, ob er den Käufer auf die am Bau beteiligten Handwerker (Subunternehmer) verweisen darf.

Wichtig ist, dass die Gewährleistungsansprüche verjähren, sodass in jedem Fall schnellstens reagiert werden muss. Grundsätzlich gilt zwar eine Frist von fünf Jahren. Es kann aber Verjährungsverkürzungsregelungen geben.

Denkbar ist auch, dass der Käufer durch ein Abnahmeprotokoll auf solche Rechte verzichtet bzw. schlechte Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers (also im sog. Kleingedruckten) stehen.

Ein Problembereich sind auch die Vollmachten. Häufig lässt sich der Verkäufer eine Vollmacht des Käufers geben. Dann sollten die Ansprüche und Rechte des Käufers vorher besonders gut geprüft werden.

 Teilungserklärung

Die Teilungserklärung wird von den Grundstückseigentümern erstellt, dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben und bildet die Grundlage für die Eintragung des Eigentümers in das Grundbuch. Dort sind unter anderem die Größe der Miteigentumsanteile und Art und Umfang von Sondernutzungen festgelegt. Es gibt in der Regel auch eine Aufteilung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum.

Von großer Bedeutung sind auch die Miteigentums- bzw. Gemeinschaftsord-nungen, die in der Teilungserklärungen enthalten sind. Diese Regeln das rechtliche Zusammenspiel unter den Eigentümern.

Folgende Regelungen in der Teilungserklärung sind besonders wichtig:

Hausgeld (Beiträge zur Deckung der allgemeinen Kosten)

Einräumung von Sondernutzungen

Regelungen bezüglich der Eigentümerversammlung, Stimmrecht

Veräußerungs- und Vermietungsbeschränkung

Instandhaltung und Instandsetzung

Versicherungspflichten

Vollmachten und Vertretung

Verwalterbestellung und Verwaltervertrag.

 Zweiterwerbsfall

Hier gibt es beispielsweise das Problem, dass sich die Miteigentums- bzw. Gemeinschaftsordnung nachträglich durch Vereinbarung der Betroffenen geändert hat. Deshalb sollte in jedem Fall beim Hausverwalter die sog. Beschluss-Sammlung angefordert werden, die ein Verzeichnung von Beschlüs-sen der Eigentümerversammlung enthält.

Ein Zweiterwerber geht auch immer das Risiko ein, dass er für Hausgeldrückstände des Verkäufers haftet, beispielsweise aufgrund von Sonderumlagen. Hierdurch kann eine erhebliche Zahlungsverpflichtung gegenüber der Eigentümergemeinschaft entstehen.

Es kann auch sein, dass im Wohnungseigentümergrundbuch Belastungen eingetragen sind, die die Rechtsstellung des Käufers betreffen.

Weiterhin sollte eine Regelung getroffen sein, wer die Eigentümerrechte für die Zeit ausübt, in der der Käufer das Wohnungseigentum bezahlt und übernommen hat, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Auch wichtiger Punkt ist, dass der Verkäufer noch Ansprüche gegen seine damaligen Vertragspartner (Bauträger, Handwerker) haben kann. Es ist sinnvoll, dass sich der Käufer diese Ansprüche abtreten lässt, falls nachträglich Mängel erkennbar werden.

Wichtig ist auch eine Prüfung, ob und in welchem Umfang Mietverträge bestehen, wenn der Verkäufer nicht selbst in der Eigentumswohnung lebt. In einem solchen Fall müsste rechtsanwaltlich geprüft werden, welche Kündigungsrechte gegenüber dem Mieter bestehen.

 Probleme bei Erwerbermodellen

Solche Modelle, auch bekannt als sog. Bauherrenmodelle, enthalten noch weitere Risiken, beispielsweise dergestalt, dass dem Anbieter sehr umfangreiche Vollmachten eingeräumt werden.

Häufig wird der Käufer rechtlich auch als Bauherr gestellt und muss die da-mit zusammenhängenden Risiken übernehmen.

Das wesentliche Problem liegt aber vor allem darin, dass viele Modelle ein sehr unübersichtliches Netzwerk an Vertragspartnern und Verträgen enthalten, die teilweise zu Gesellschaftsbeteiligungen, höheren Kosten und einer personellen, wie wirtschaftlichen Verflechtung führen.

Tipp: In diesem Bereich sollte also in jedem Fall ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden, auch wenn der Eigentumserwerb bereits durchgeführt wor-den ist.

Abschnitt 2: Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers

Wenn Sie bereits eine Eigentumswohnung vollwirksam erworben haben, dann ist für Sie interessant, welche Rechte und Pflichten an diese Stellung geknüpft sind.

Dies legen insbesondere drei Rechtsgrundlagen fest:

 Das Wohnungseigentumsgesetz, dessen Vorschriften zum Teil durch Vereinbarung abgeändert werden können.

 Die Gemeinschaftsordnung mit den wichtigsten Regeln über das Verhältnis der Eigentümer zueinander, also insbesondere über

Sondernutzungsrechte einzelner Eigentümer am Gemeinschaftseigentum (beispielsweise Parkplatz oder Gartenanteil)

das Stimmrecht der Eigentümer

die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung

erforderliche Mehrheiten im Rahmen einer Beschlussfassung

den Gebrauch des Sondereigentums (Haustierhaltung, Grillen, Geräusche, Waschraum und ähnliches).
Im Rahmen der Gemeinschaftsordnung ist, da diese Teil der Teilungserklärung ist, diese immer mit zu berücksichtigen.

 Sonstige Beschlüsse der Eigentümer, wobei zwischen Mehrheits- und Einstimmigkeitsbeschlüssen zu unterscheiden ist.

Tipp: Jeder (zukünftige) Eigentümer sollte durch einen qualifizierten Rechtsanwalt eine Gesamtprüfung seiner Rechte und Pflichten anhand einer Begutachtung der Rechtsgrundlagen durchführen lassen.

Die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage ist häufig ein zentrales Thema, da diese unter anderem folgende Bereich abdecken muss:

 Aufstellung einer Hausordnung

 Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

 Abschluss einer Feuer-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

 Bildung einer Instandhaltungsrücklage

 Aufstellung eines Wirtschaftsplans

Verkannt wird in der Regel, dass neben dem Hausverwalter auch die Gemeinschaft der Eigentümer und ein möglicher Verwaltungsbeirat als Organe des Wohnungseigentumsgesetzes vorgesehen sind. Nur allzu häufig meinen Hausverwalter, dass sie selbst die wichtigsten Entscheidungsträger sind und vergessen, dass die Hauptentscheidungsträger immer die Eigentümer bleiben sollten.

Tipp: Überprüfen Sie die Tätigkeit und den Kompetenzspielraum des Hausverwalters. Häufig nimmt er sich zu viel Rechte heraus und beschneidet dadurch die Kompetenz der Eigentümer.

Wichtig ist im Rahmen der Verwaltung immer die Frage, wie das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ausgestaltet ist. Grundsätzlich steht einem Eigentümer gesetzlich eine Stimme pro Wohnung zu und zwar unabhängig von deren Größe. In der Praxis wird das Stimmrecht aber ganz gegensätzlich nach der Größe der Miteigentumsanteile ausgerichtet.

Das kann sich dann in der Eigentümerversammlung auswirken, auf der die Beschlussfassungen erfolgen. Diese Versammlung ist das Sprachrohr der Eigentümer und fällt die wichtigsten Entscheidungen. Solche sind beispielsweise:

 Bestellung und Abberufung des Verwalters

 Wahl des Verwaltungsbeirats

 Beschlussfassung über die Hausordnung

 Beschlussfassung über den vom Verwalter aufgestellten Wirtschaftsplan sowie über die Jahresabrechnung

 Festsetzung der Instandhaltungsrückstellung

 Entscheidungen über größere Reparaturen bzw. bauliche Veränderungen

 Einleitung eines Verfahrens zur Entziehung des Wohnungseigentums

 Erteilung von Genehmigungen, die die Gemeinschaftsordnung für eine bestimmte Nutzung oder für eine Veräußerung vorsieht und die nicht vom Verwalter zu erteilen sind.

Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr einberufen werden. Daneben kann bei schriftlichem Antrag unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Eigentümer eine Einberufung verlangt werden.

Diese Einberufung erfolgt in Textform unter Angabe der Tagesordnung, also auch ggf. per Telefax oder Email.

Außer in Fällen der Dringlichkeit beträgt die Ladungsfrist zwei Wochen.

Innerhalb der Eigentümerversammlung ist die Beschlussfähigkeit festzustellen, die bei Anwesenheit der Hälfte der Stimmen gegeben ist.

Den Vorsitz in der Versammlung führt der Verwalter, wenn nicht etwas anderes vereinbart wird.

Die gefassten Beschlüsse sind in einer Niederschrift festzuhalten und darüber hinaus nach Neuregelung des Wohnungseigentumsgesetzes nunmehr in einer Beschluss-Sammlung fortlaufend einzutragen und zu nummerieren.

Sollte die Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß verlaufen bzw. ein Beschluss angreifbar sein, so steht jedem Eigentümer insoweit ein Anfechtungs-recht zu.

Ein weiteres Problem bei Beschlüssen ist immer die Frage, welche Mehrheit gilt. Bei Änderungen von Bestimmungen aus der Gemeinschaftsordnung oder einstimmiger Vereinbarungen bedarf es im Regelfall der Zustimmung aller (auch der nicht erschienen) Eigentümer. Aufgrund der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist nunmehr aber in vielen Bereichen eine sog. qualifizierte Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteilen ausreichend. Das ist beispielsweise wichtig, bei einem Beschluss über eine Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme oder für bestimmte Modernisierungsarbeiten. Bei sonstigen Beschlüssen genügt die einfache Mehrheit. Ggf. kann auch eine Abstimmung im schriftlichen Verfahren stattfinden.

Tipp: Hier gibt es aufgrund der gesetzlichen Neuregelung die große Gefahr, dass einzelne Eigentümer durch eine Mehrheit der anderen Eigentümer bei stark Kostenträchtigen Maßnahmen einfach überstimmt werden. Steht ein solcher Beschluss an, so sollte in jedem Fall bereits vorab, jedenfalls aber im Nachhinein eine rechtsanwaltliche Prüfung stattfinden. So kann festgestellt werden, welche Erfordernisse an den Beschluss zu stellen sind und inwieweit die Beschlussfas-sung zulässig ist. Gegebenenfalls kann eine Beschlussanfechtung in Betracht kommen.

Bei Beschlüssen gibt es demnach drei Stufen:

 Endgültig wirksame Beschlüsse

 Wirksame Beschlüsse, die binnen Monatsfrist angefochten werden kön-nen

 Nichtige Beschlüsse, bei denen der Eigentümerversammlung die Ent-scheidungskompetenz fehlt

Auch an die Person des Verwalters knüpfen sich vielfach Probleme.

Zentraler Ausgangspunkt ist die Tatsache, dass dieses Amt durch die Eigentümer nicht ausgeschlossen werden kann.

Seine Aufgabe besteht vornehmlich darin, die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft durchzuführen und für die Einhaltung der geltenden Rechtsgrundlagen zu sorgen. Der Verwalter sorgt auch für die Instandhaltung und Instandsetzung, die Verwaltung des eingenommenen Geldes, das Kassieren des Hausgelds und die Information der Eigentümer, beispielsweise bei Rechtsstreitigkeiten. Der Verwalter ist ferner verpflichtet, einen Wirtschaftsplan zu erstellen und ordnungsgemäß über das Wirtschaftsjahr abzurechnen.

Tipp: Gerade im wirtschaftlich-finanziellen Bereich werden dem Verwalter häufig Vorhaltungen gemacht, beispielsweise im Rahmen der nicht ordnungsgemäßen Verwendung von Geldern. Hier sollte immer geprüft werden, ob nicht zivilrechtliche Ansprüche gegen den Verwalter bestehen bzw. strafrechtliche Schritte (Stichwort Untreue) eingeleitet werden müssen.

Innerhalb seiner Aufgaben vertritt der Verwalter die Eigentümer und zwar insbesondere in folgenden Situationen:

 Rechtsgeschäfte mit Wirkung für und gegen die Eigentümergemeinschaft (Beauftragung von Handwerkern)

 Zahlungen und Leistungen, die die laufende Verwaltung betreffen

 Außergerichtliche und gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen

 Entgegennehmen von Erklärungen für die Eigentümergemeinschaft.

Die Bestellung des Verwalters erfolgt dabei durch Beschluss. Daneben ist ein sog. Verwaltervertrag abzuschließen. Dabei ist zu beachten, dass die Verwalterbestellung per Gesetz zeitlich beschränkt ist. Der Verwalter kann ebenfalls durch Beschluss abberufen werden und zwar vor Ablauf der Bestellungsfrist insbesondere dann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Tipp: Die Abberufung des Verwalters erfolgt letztlich nach vergleichbaren Me-chanismen, wie die außerordentliche Kündigung eines Arbeits- oder Mietvertrags. Es muss tatsächlich das Vorliegen eines ausreichendes Grundes geprüft werden. Außerdem müssen formelle Voraussetzungen eingehalten werden, sodass dies durch einen rechtlichen Vertreter vorbereitet werden sollte.

Der Verwaltungsbeirat ist ein nicht zwingendes Organ der Eigentümergemein-schaft.

Aufgabe des Verwaltungsbeirats ist die Kontrolle und Unterstützung der anderen Organe innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Der Beirat besteht aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern, die von der Eigentümerversammlung gewählt werden.

Der Verwalter ist verpflichtet, dem Verwaltungsbeirat jederzeit Auskunft über die Verwaltertätigkeit zu erteilen.

Häufiger Streitpunkt ist die Nutzung des Wohnungseigentums.

Dabei ist die Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum grundlegend. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus dem Wohnungseigen-tumsgesetz, der Teilungserklärung und dem dieser beigefügten Aufteilungsplan.

Im Gemeinschaftseigentum stehen grundsätzlich das Grundstück mit Hofraum und Garten, Teile des Gebäudes, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (beispielsweise Treppenhaus).

Gegenstand des Sondereigentums sind alle zu der jeweiligen Wohnung gehörenden Räume, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.

Tipp: Im Bereich des Sondereigentums ist der Eigentümer letztlich Alleineigentümer mit allen Rechten. Das ist beispielsweise im Nachbarrecht oder bei der Aufnahme einer Grundschuld von Bedeutung.

Von Teileigentum spricht man dagegen, wenn die einem Eigentümer gehörenden Räume nicht Wohnzwecken dienen (also im gewerblichen Bereich).

Das Nutzungs- und Gebrauchsrecht bezüglich des Sondereigentums wird aber in folgenden Bereichen eingeschränkt:

 Keine wesentliche Benachteiligung der anderen Eigentümer

 Instandhaltungs- und Duldungspflichten

 Veräußerung ggf. nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer

 Vermietung ggf. nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer

Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist jeder Eigentümer dagegen zum Mitgebrauch berechtigt, wobei allerdings gewisse Sondernutzungsrechte eingeräumt werden können.

Die Hausordnung regelt für die alltäglichen Angelegenheiten der Benutzung der Wohnungseigentumsanlage. Sie kann aber nicht in wesentliche Rechte einzelner Eigentümer eingreifen.

Jeder Eigentümer ist verpflichtet, Kosten und Lasten der gemeinschaftlichen Anlage zu tragen. Der Anteil hieran bestimmt sich grundsätzlich nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil, wobei ein abweichender Verteilungsschlüssel grundsätzlich vereinbart werden kann (beispielsweise Wohnungsgröße, tatsächlicher Nutzwert). Weiterhin kann es sinnvoll sein, eine direkte Verteilung durch technische Anlagen zu gewährleisten (zum Beispiel bei Heizung und Warmwasser).

Da eine Abrechnung solchen Positionen in der Regel erst nach Abrechnung des Wirtschaftsjahres erfolgen kann, ist ein sog. Wirtschaftsplan aufzustellen und in der Regel ein Hausgeld festzulegen. Es handelt sich dabei um Zahlungen der Eigentümer im Rahmen der Kosten- und Lastentragungsverpflichtung.

Im Rahmen der Jahresabrechnung ist der Verwalter rechnungslegungsverpflichtet. Jeder Eigentümer hat damit das Recht, die Rechnungen und Belege zu prü-fen.

Von besonderer Bedeutung ist dabei die Instandhaltungsrücklage, die dann wichtig wird, wenn größere Reparaturen anstehen. Hier kann dann die angesammelte Rücklage verwendet werden.

Tipp: Bei diesem Punkt gibt es immer wieder Streit, weil nicht klar ist, ob eine bauliche Veränderung einen Mehrheits- oder Einstimmigkeitsbeschluss erfordert. In der Regel durch einen Rechtsanwalt ist dann zu prüfen, ob es sich um eine sog. bauliche Veränderung handelt. Zu unterscheiden ist hiervon der Fall einer baulichen Veränderung von Sondereigentum.

Bei einem (anstehenden) Rechtsstreit sollte immer ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden.

Das hängt damit zusammen, dass es sich in diesem Bereich um eine Spezialmaterie handelt, bei der sogar eine spezielle Gerichtszuständigkeit (Amtsgericht im Bezirk der Wohnanlage) besteht.

Ein Gerichtsverfahren betrifft vor allem folgende Fälle:

 Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander

 Verhältnis zwischen Gemeinschaft und Eigentümern

 Rechte und Pflichten des Verwalters

 Gültigkeit von Beschlüssen (sog. Anfechtungsklage)

Ein weiterer Grund, warum in jedem Fall ein Fachmann eingeschaltet werden sollte, liegt darin, dass in solchen Verfahren der Streitwert, der letztlich die Kosten des Verfahrens beeinflusst, durch einen rechtlichen Laien kaum abgeschätzt werden kann.

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