Immobilienerwerb in Dänemark

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Der Erwerb von Immobilien in Dänemark durch Ausländer ist möglich, er unterliegt aber verschiedenen Beschränkungen. Das dänische Immobilienrecht ist zudem durch das Fehlen einer einheitlichen gesetzlichen Regelung und einer Vielzahl von aus deutscher Sicht oft ungewohnten Detailregelungen geprägt, weswegen sich grundsätzlich die Einschaltung eines Experten empfiehlt.

Erwerbsbeschränkungen für Ausländer
Im Allgemeinen benötigen Ausländer, die nicht mindestens 5 Jahre in Dänemark wohnhaft waren, für den Erwerb einer Immobilie eine Erlaubnis des Justizministers. Das Genehmigungserfordernis gilt auch für solche Personen, die sich zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs zwar mehrere Jahre in Dänemark aufgehalten haben, aber ohne die Absicht einer dauerhaften Niederlassung (z.B. bei einem Studienaufenthalt). Denn ein Wohnsitz wird dadurch begründet. Ausnahmen gelten aber für den Immobilienerwerb bestimmter Staatsangehöriger aus Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft. Demnach können z.B. deutsche Arbeitnehmer, die in Dänemark beschäftigt sind, oder Rentner im Regelfall genehmigungsfrei ein Wohnhaus erwerben. Voraussetzung ist, dass die Immobilie ganzjährig zu Wohnsitzzwecken genutzt werden soll, da der Erwerb von Ferienhäusern weiterhin genehmigungspflichtig ist. Muss eine Genehmigung erteilt werden, werden dafür oft Kriterien herangezogen, die eine besonders enge Verbindung nach Dänemark begründen, wie z.B. die Aufnahme einer Erwerbstätigkeit oder familiäre Bindungen.

Kaufvertrag
Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer Eigentum und Besitz am Grundstück zu verschaffen und der Käufer, den Kaufpreis zu bezahlen. Die Übertragung des Eigentums an Immobilien erfolgt durch die Erstellung des Kaufbriefes. Meist geht der Erstellung des Kaufbriefes eine Kaufvereinbarung voraus, in der die genauen Bedingungen des Vertrages geregelt sind. Bereits der Abschluss der Kaufvereinbarung begründet dabei verbindliche Rechte und Pflichten der Vertragspartner.  Soll die Möglichkeit offen gehalten werden, unter bestimmten Bedingungen vom Kauf Abstand zu nehmen, muss dies ausdrücklich vereinbart werden. Meist wird mit Abschluss der Kaufvereinbarung auch eine Anzahlung fällig, die an einen Vermittler (z.B. einen Rechtsanwalt) geleistet wird, der sie nach Eintragung des Vertrags im Grundbuch an den Verkäufer weiterleitet.

Formvorschriften
Der Kaufvertrag ist an sich formfrei möglich. Um aber das Eigentum an dem Grundstück auch gegenüber Dritten durchsetzen zu können, ist anschließend eine Eintragung des Vertrags im Grundbuch erforderlich. Dies setzt voraus, dass der Vertrag schriftlich abgeschlossen wurde und bestimmte zwingende Angaben enthält.  Dazu gehört in den genehmigungsfreien Fällen des Eigentumserwerbs durch Ausländer z.B. der Nachweis, einer befreiten Personengruppe anzugehören und die Immobilie als dauerhaften Wohnsitz nutzen zu wollen. Bei der Eintragung im Grundbuch ist im Regelfall die sorgfältige Einhaltung aller Formvorschriften erforderlich, da die Grundbuchämter sonst das Dokument zurückweisen.

Grundbucheintragung
Sowohl Kaufbrief als auch Kaufvereinbarung können im Grundbuch eingetragen werden, wobei Gebühren in Höhe von mindestens 0,6 % des behördlich ermittelten Verkehrswertes des Grundstücks anfallen. Sofern die Eintragung unterbleibt, ist das Rechtsgeschäft zwar wirksam, allerdings kann der Erwerber seine Rechte nicht gegenüber anderen gutgläubigen Erwerbern von Rechten am Grundstück oder Gläubigern des Verkäufers durchsetzen. Es wird vermutet, dass das Grundstück tatsächlich im Eigentum des Eingetragenen steht und dieser zur Verfügung berechtigt ist. Sobald eine Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, ist der Erwerber eines Grundstücks weiter eine Unwirksamkeit seines Rechtserwerbs wegen bestimmter, unerkannter Fehler des Vertrages geschützt.

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