Artikel unter 'Ukraine'

Immobilienrecht in der Ukraine (deutsch)

von den Rechtsanwälten Dr. Julian Ries und Dr. Oleksiy Feliv, Kiew

Immobilieninvestitionen in der Ukraine haben in den vergangenen Jahren eine sehr rasante Entwicklung gezeigt. In den Jahren zwischen 2004 und 2008 sind die Preise extrem gestiegen, teilweise mit jährlichen Steigerungsraten von 20 oder 30%. Der Markt wurde im Wesentlichen von den Verkäufern dominiert, die wegen der extremen Knappheit qualitativ guter Immobilien nahezu jeden Preis fordern konnten. Diese Entwicklung kam im Herbst 2008 zu einem abrupten Halt. Die Preise stürzten ab und auch heute, Anfang 2010, ist nicht klar, ob die Preise den Boden erreicht haben, oder ob es weiter bergab geht. Der Abwärtstrend hat sich allerdings derzeit sehr verlangsamt und in manchen Bereichen wird von einer Bodenbildung gesprochen. Dies gibt sowohl privaten, als auch kommerziellen Investoren das Vertrauen, wieder zu investieren.

Insbesondere im privaten Bereich haben Immobilieninvestitionen, vor allem natürlich in die selbst genutzte Immobilien, stets eine große Rolle gespielt. Immobilieninvestitionen gelten immer noch als sicherste Anlageform und genießen weit größeres Vertrauen als Bankeinlagen. Auch im kommerziellen Bereich spielen Immobilieninvestitionen in der Ukraine eine große Rolle. Zwar hat die Attraktivität der Vermietung, sei es im Büro-, Retail- oder Logistik-Bereich, stark gelitten, aber immobilienrechtliche Fragen spielen bei jeder Investition im industriellen Bereich eine wichtige Rolle.

Allgemein lässt sich zu den gesetzlichen Grundlagen des Immobiliengeschäfts in der Ukraine festhalten, dass trotz umfangreicher Gesetzgebung die Rechtslage noch nicht als befriedigend bezeichnet werden kann. Oft sind Rechtsnormen, die ein und dieselbe Frage auf verschiedene Art und Weise beantworten, in unterschiedlichen Gesetzen zu finden. Dennoch kann die Rechts- und somit die Verkehrssicherheit gewährleistet werden, wenn eine sorgfältige juristische Einbettung erfolgt.

Wir möchten versuchen, mit dem vorliegenden Artikel einen ersten Einblick in das ukrainische Immobilienrecht zu vermitteln.

1.    Begriff und Arten von Immobilien

Immobilien sind nach ukrainischem Recht Grundstücke sowie sich darauf befindende Gebäude (Bauten), die nicht ohne den Verlust ihres Wertes und ohne Änderung ihrer Zweckbestimmung entfernt werden können (Art. 181 Abs. 1 ZGB). Gebäude und sonstige Bauten stellen demzufolge neben den Grundstücken eine selbständige Art von Immobilien dar.
Anders als in den meisten europäischen Rechtsordnungen werden sie nicht zu wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks und können Gegenstand besonderer Rechte sein. Das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an sich darauf befindenden Gebäuden (Bauten) kann daher nach ukrainischem Recht auseinander fallen.

Im Rechtsinne werden zu den Immobilien außerdem Flugzeuge, Schiffe und kosmische Objekte gezählt. Ein Unternehmen als einheitlicher Vermögenskomplex wird ebenfalls vom Gesetz als eine Immobilie behandelt (Art. 191 Abs. 3 ZGB).

2.    Beschränkungen bei Grundstücksgeschäften

Gebäude-Immobilien können frei übertragen werden, bei Grund und Boden gibt es Einschränkungen. Derzeit ist der Verkauf von in kommunalem oder staatlichem Eigentum stehenden landwirtschaftlichen Grundstücken sowie von landwirtschaftlichen Grundstücken, die im Eigentum von natürlichen oder juristischen Personen stehen, die diese Grundstücke durch Verteilung im Zuge der Privatisierung erworben haben (letztere werden als sog. “Paj” bezeichnet) verboten. Dieses Verbot ist in der Ukraine als sogenanntes „Moratorium“ bekannt. Während des Moratoriums ist auch die Änderung der Zweckbestimmung von Pajs nicht erlaubt und landwirtschaftliche Grundstücke können nicht ins Satzungskapital einer Gesellschaft eingebracht werden.

Grundstücke landwirtschaftlicher Zweckbestimmung dürfen, nach dem ukrainischen Bodenrecht (Art. 22 Abs. 4 BodenGB), nicht Eigentum ausländischer natürlicher oder juristischer Personen werden. Landwirtschaftliche Immobilien können allerdings von natürlichen Personen und ausländischen juristischen Personen zur Ausübung landwirtschaftlicher Tätigkeit gepachtet werden (Art. 93 BodenGB).

Ausländische juristische Personen können das Eigentum an nicht-landwirtschaftlichen Grundstücken innerhalb von Ortschaften (Stadt, städtische Siedlung, Dorf etc.) insoweit erwerben, als sie das Eigentum an darauf stehenden Immobilien (Gebäude, sonstige Bauten etc.) erwerben oder deren Errichtung zur Ausübung der Geschäftstätigkeit in der Ukraine beabsichtigen. Eine besondere und etwas unklare Rechtslage besteht für inländische juristische Personen, die teilweise oder zu 100% von ausländischen Personen gehalten werden. Im Ergebnis sprechen aber die besseren Gründe dafür, auch insoweit die Möglichkeit des Eigentumserwerbs zu bejahen.

Grundstücke außerhalb von Ortschaften können von ausländischen juristischen Personen nur erworben werden, wenn Immobilien auf diesen Grundstücken erworben werden.

3.    Staatliche Resgistrierung der Rechte an Immobilien

Nach dem ZGB sind Eigentum und andere Rechte an Immobilien sowie deren Entstehung, Beschränkung, Übertragung und Auflösung staatlich zu registrieren (Art. 182 ZGB). Diese Registrierungen werden derzeit in fünf verschiedenen Registern vorgenommen. Zwar ist das Registrierungsverfahren seit einiger Zeit im Registrierungsgesetz geregelt. Zweck dieses Gesetzes ist die Schaffung eines zentralen Registers der Rechte an Immobilien und deren Beschränkungen. Dieses zentrale Register soll alle bisherigen Register zusammenführen und sämtliche Informationen über Grundstücke und Gebäude in der Ukraine enthalten. Obwohl das RegistrierungsG 2005 in Kraft getreten ist, wurde das einheitliche Register bis jetzt nicht geschaffen. Deshalb werden verschiedene Rechte immer noch von verschiedenen Behörden in unterschiedlichen Registern registriert.

Da nicht nur Rechte an Immobilien registriert werden, sondern auch eine Reihe von Rechtsgeschäften über Immobilien gesondert registriert werden, besteht mitunter eine gewisse Rechtsunsicherheit, da unklar ist, wann Rechte an einer Immobilie entstehen, übertragen werden oder erlöschen. Nach der geltenden Gesetzeslage ist es nicht eindeutig, ob die Rechte mit der Registrierung des Rechtes oder mit der Registrierung des Rechtsgeschäfts übergehen.

4.    Immobilienerwerb

Beim Immobilienerwerb ist zwischen Grundstücken und Gebäuden zu unterscheiden.

4.1    Grundstückserwerb

Ein Grundstück ist nach ukrainischem Bodenrecht ein „Teil der Bodenoberfläche mit festgelegten Grenzen, gewisser Lage und bestimmten Rechten“ (Art. 79 Abs. 1 BodenGB). Das Eigentum am Grundstück erstreckt sich innerhalb seiner Grenzen auf seine Oberfläche und sich darauf befindende Wasserobjekte, Wälder und mehrjährige Anpflanzungen (Art. 79 Abs. 2 BodenGB). Das BodenGB sieht weiter vor, dass sich das Eigentum an einem Grundstück „ausschließlich auf die Bodenoberschicht erstreckt bis in eine Tiefe, die zum Bau eines Gebäudes erforderlich ist“, Art. 79 Abs. 3 BodenGB.

Gemäß Art. 19 BodenGB werden alle Grundstücke in der Ukraine nach ihrer Zweckbestimmung in verschiedene Kategorien eingeteilt, insbesondere “Flächen für die Landwirtschaft”, “Flächen für den Wohnungs- und Sozialbau” und “Flächen für Industrie, Transport, Kommunikation, Energiewirtschaft Verteidigung und sonstige Zwecke”. Da der Boden nur in Übereinstimmung mit seiner gesetzlichen Zweckbestimmung im Sinne einer Widmung genutzt werden darf, ist die Zuordnung des Grundstücks zu einer bestimmten Bodenkategorie u.a. für die Art und Intensität der baulichen Nutzung entscheidend.

Der Übergang des Grundstückseigentums erfolgt durch Kauf-, Tausch-, Schenkungs- und andere zivilrechtliche Verträge. Diese Verträge müssen schriftlich gefasst, notariell beglaubigt und staatlich registriert werden (Artt. 182, 657, 716, 719, 729, 732, 745, 1304 ZGB). Die Registrierung des entsprechenden Vertrages wird vom Notar gleichzeitig mit seiner Beglaubigung durchgeführt.

Der Eigentumsübergang muss gem. Art. 182 Abs. 1 ZGB im staatlichen Immobilienregister (bis zur Errichtung dieses Registers – ins staatliche Landkataster) registriert werden. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer sämtliche Informationen über Grundstücksbelastungen und Beschränkungen der Grundstücksnutzung mitzuteilen (Art. 659 ZGB). Bei irreführenden Angaben ist der Käufer berechtigt, die Herabsetzung des Kaufpreises oder die Kündigung des Kaufvertrags und die Erstattung der entstandenen Schäden zu verlangen, sofern er von Rechten Dritter nicht wusste und nicht wissen konnte.

4.2    Beschränkungen der Grundstücksrechte

Nach ukrainischem Recht ist eine Reihe von Beschränkungen von Grundstücksrechten vorgesehen. Diese können sowohl das Eigentum selbst als auch die einzelnen Grundstücksrechte wie z.B. das Nutzungsrecht betreffen. Die einzelnen Beschränkungen können dabei direkt vom Gesetz oder durch vertragliche Vereinbarung entstehen.

Beschränkungen der Grundstücksrechte müssen ins einheitliche Immobilienregister eingetragen werden und gelten innerhalb der vorgesehenen Dauer und gelten auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

Ein Verstoß gegen Beschränkungen kann neben zivilrechtlichen Folgen (z.B. Auflösung des Vertrages oder Schadensersatz wegen Vertragsverletzung) öffentlichrechtlich zu ihrer Entziehung führen (Art. 143 BodenGB).

4.3    Erwerb von Gebäuden

Gebäude sind Bauwerke, die aus tragenden und umschließenden Konstruktionen bestehen, die einen ober- oder unterirdischen Raum bilden, der zum Wohnen oder für den zeitweiligen Aufenthalt von Menschen oder die Unterbringung von Gerätschaften, Tieren, Pflanzen und sonstigen Gegenständen vorgesehen ist.

Ähnlich wie die Übertragung von Grundstücken erfolgt die Übertragung des Eigentums an Gebäuden durch Kauf-, Tausch-, Schenkungs- und sonstige zivilrechtliche Verträge. Diese Verträge müssen schriftlich gefasst, notariell beglaubigt und staatlich registriert werden (Art. 182, 657, 716, 719, 729, 732, 745, 1304 ZGB). Die Registrierung des entsprechenden Vertrages wird vom Notar gleichzeitig mit der Beglaubigung durchgeführt. Der Eigentumsübergang muss dabei gem. Art. 182 ZGB ins staatliche Immobilienregister (bis zur Errichtung dieses Registers – ins Register der Eigentumsrechte an Immobilien beim BTI) eingetragen werden.

Der Einfluss des früheren sowjetischen Rechts hat zur Folge, dass dem Gebäude auch im neuen ZGB immer noch eine wichtigere Bedeutung als dem Grundstück selbst zukommt. Das Gründstück wird daher als ein Bestandteil des Gebäudes behandelt, soweit es dem Gebäudeeigentümer gehört. Daher geht zusammen mit dem Eigentum am Gebäude auch das Eigentum am Grundstück über, wenn Grundstück und Gebäude derselben Person gehören (Art. 377 Abs. 1 S. 1 ZGB; Art. 120 Abs. 1 S. 1 BodenGB). Nach jüngsten Gesetzesänderungen kann ein Teil des Grundstücks auf den neuen Gebäudeeigentümer nicht mehr übergehen, soweit der Grundstücksteil nicht verselbständigt ist. Außerdem kann ein Gebäude nicht verkauft werden, ohne dass entsprechende Nutzungsrechte am Grundstück eingeräumt werden (Eigentum oder Pacht; Art. 377 Abs. 1 S. 2 ZGB). Der Käufer eines Gebäudes, das sich auf einem fremden Grundstück befindet, erwirbt zusammen mit dem Eigentum am Gebäude lediglich ein Nutzungsrecht am Grundstück (Art. 378 Abs. 2 ZGB; Art. 120 Abs. 2 BodenGB).

Ähnlich wie beim Grundstückserwerb ist das zu erwerbende Gebäude auf Bestehen möglicher Belastungen zu überprüfen. Als häufig vorkommende Belastungen sind vor allem die Hypothek, das gesetzliche Steuerpfandrecht oder ein lebenslanger Pflegevertrag zu bezeichnen. Bei der Überprüfung der Hypothek an dem zu erwerbenden Gebäude sollte dabei nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch das darunter liegende Grundstück überprüft werden. Denn seine Belastung mit einer Hypothek hat auch die Belastung des auf dem Grundstück des Hypothekenbestellers stehenden Gebäudes zur Folge.

Beim Erwerb von Gebäuden und Grundstücken ist zu beachten, dass Mieter oder Pächter der Immobilie ein Vorkaufsrecht haben.

5.    Nutzung von Immobilien

5.1    Grundstückspacht

Die Grundlagen der Grundstückspacht sind im Gesetz “Über die Pacht von Grund und Boden” geregelt. Danach ist unter einer Grundstückspacht der durch Vertrag eingeräumte befristete und kostenpflichtige Besitz und Nutzung eines Grundstücks zu verstehen, die der Pächter zur Ausübung einer unternehmerischen oder einer sonstigen Tätigkeit benötigt.
Über die Grundstücksnutzung muss ein Pachtvertrag geschlossen werden. Der Pachtvertrag unterliegt zwingend der Schriftform und der staatlichen Registrierung. Erst mit der staatlichen Registrierung tritt der Vertrag in Kraft (Art. 20 Gesetz “Über die Pacht von Grund und Boden”). Vor der Registrierung ist die Grundstücksnutzung untersagt. In der Praxis werden Grundstücke gleichwohl sehr häufig schon vor der Registrierung des Pachtvertrages vom Pächter genutzt, zumal sich das Registrierungsverfahren mitunter über Monate hinziehen kann.

Zu beachten ist, dass  Grundstücke, die mit einer Hypothek belastet sind, nur mit einer schriftlichen Einwilligung des Hypothekengläubigers verpachtet werden dürfen (Art. 9 HypothekenG). Daher muss der künftige Pächter prüfen, ob das zu verpachtete Grundstück mit einer Hypothek belastet ist. Die schriftliche Einwilligung ist nicht erforderlich, sofern der Hypothekengläubiger die Verpachtung im Hypothekenvertrag bewilligt.

5.2    Mietrecht an Gebäuden

Gebäude oder Teile davon können vertraglich vermietet werden. Die Vermietung von im Privateigentum stehenden Gebäuden erfolgt nach den Regelungen des ZGB. Für die Vermietung von Wohnungen bzw. Wohnräumen sind besondere Vorschriften des ZGB anzuwenden (Artt. 810–826 ZGB).

Im Privateigentum stehende Gebäude können ohne Beschränkungen an natürliche oder juristische Personen vermietet werden. Der Mietvertrag über das Gebäude ist notariell zu beglaubigen und staatlich registrieren zu lassen, wenn die Mietdauer drei Jahre oder mehr beträgt. Das Mietrecht selbst ist dabei ins Immobilienregister (derzeit noch im Aufbau) bereits dann einzutragen, wenn das Mietverhältnis über ein Jahr hinausgeht.

Mit dem Erwerb des Mietrechts am Gebäude erwirbt der Mieter gleichzeitig das Nutzungsrecht am Grundstück, soweit es für die Nutzung des Gebäudes erforderlich ist. Ist das Nutzungsrecht am Grundstück im Mietvertrag im Einzelnen nicht geregelt, erwirbt der Mieter das Nutzungsrecht am ganzen Grundstück, das in der Nutzung des Vermieters war (Art. 796 Abs. 2 ZGB).

Bei Abschluss des Mietvertrages ist stets zu prüfen, ob das zu vermietende Gebäude mit Rechten Dritter belastet ist, beispielsweise mit einer Hypothek; in diesem Fall ist eine Zustimmung des Hypothekengläubigers erforderlich. (Art. 9 Abs. 3 HypothekenG).

5.3    Gebäudeleasing

Neben der gewöhnlichen Vermietung und Verpachtung unterscheidet das ukrainische Immobilienrecht auch das “Finanzierungsleasing” und das “Operating-Leasing”. Der Unterschied zwischen Vermietung und Leasing eines Gebäudes besteht nicht in den zivilrechtlichen Bestimmungen. Zwar hat das Finanzierungsleasing eine eigene gesetzliche Ausgestaltung im Finanzierungsleasinggesetz gefunden. Diese entspricht aber im Wesentlichen den Mietrechtsnormen des ZGB. Die Unterschiede zwischen Vermietung und Leasing ergeben sich in steuerlicher Sicht.

Ein Finanzierungsleasingvertrag ist nach Art. 1 FinanzierungsleasingG ein Vertrag, nach dem sich der Leasinggeber verpflichtet, den Leasinggegenstand vom Verkäufer (Lieferant) zu den vom Leasingnehmer bestimmten Bedingungen zu erwerben und ihn an den Leasingnehmer für eine Dauer, die ein Jahr übersteigt, gegen Entgelt (Leasingrate) zu überlassen. In Art. 1 Punkt 1.18.2 des Gesetzes “Über die Besteuerung der Unternehmensgewinne” (im Folgenden “UntGewG”) werden Kriterien festgelegt, die einen Finanzierungsleasingvertrag begründen. Demnach handelt es sich zum Beispiel um einen Finanzierungsleasingvertrag, wenn der Leasinggegenstand dem Leasingnehmer für eine Dauer überlassen wird, während der 75 % des Leasinggegenstandes amortisiert werden und der Leasingnehmer verpflichtet ist, das Eigentum am Leasinggegenstand innerhalb der Vertragsdauer oder im Moment des Vertragsablaufs gegen den im Leasingvertrag bestimmten Preis zu erwerben. Ferner liegt ein Finanzierungsleasingvertrag vor, wenn die Summe aller Leasingraten dem Wert des Leasinggegenstandes entspricht oder ihn übersteigt.

Eine Definition des Operating-Leasing ist nur im Steuerrecht gegeben. Operating-Leasing liegt danach vor, wenn die Übergabe des Leasinggegenstands an den Leasingnehmer unter anderen Bedingungen als beim Finanzierungsleasing stattfindet.

Während sich das Operating-Leasing nicht wesentlich von der Vermietung unterscheidet, ist das Finanzierungsleasing (vor allem in der Form des sale and lease back) eine besondere Form der Immobilienfinanzierung. Im Vergleich zur Darlehensfinanzierung bietet das Finanzierungsleasing dem finanzierenden Unternehmen erhöhte Sicherheit, da die Immobilie in seinem Eigentum steht. Bei der Finanzierung durch ein Darlehen verfügt der Gläubiger allenfalls über eine Hypothek, in die im Falle der Nichterfüllung zu vollstrecken ist.
Die Parteien vereinbaren in Finanzierungsleasingverträgen oft, dass das Eigentum am Leasinggegenstand mit der Zahlung des im Leasingvertrag vereinbarten Preises auf den Leasingnehmer übergeht. Allerdings muss wiederum beachtet werden, dass für diesen Fall der Leasingvertrag der notariellen Form unterliegt und der Eigentumsübergang erst mit seiner staatlichen Registrierung erfolgt. Der Leasinggegenstand kann demnach nicht automatisch ins Eigentum des Leasingnehmers fallen.

5.4    Servitute

Servitute sind beschränkte dingliche Nutzungsrechte an fremden Grundstücken (im deutschen Recht als Grunddienstbarkeit und beschränkte persönliche Dienstbarkeit bezeichnet). Ein Grundstück kann zugunsten des Eigentümers eines benachbarten Grundstücks oder zugunsten einer bestimmten Person mit einem Servitut belastet werden (Art. 401 Abs. 2 ZGB).
Der Vertrag über die Einräumung eines Servituts ist nach demselben Verfahren zu registrieren, das für die Registrierung von Immobilienrechten festgelegt ist.

Der Eigentümer des mit einem Servitut belasteten Grundstücks hat gegen den Begünstigten einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Ein Servitut kann nicht übertragen werden (Art. 403 Abs. 4 ZGB).

5.5    Emphytheusis

Emphytheusis ist ein dingliches Recht zur Nutzung des im Eigentum einer anderen Person stehenden Grundstücks für landwirtschaftliche Zwecke. Das Emphytheusis entsteht durch Vertrag zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und der Person, die das Grundstück nutzen will (Art. 407 Abs. 1 ZGB). Das Emphytheusis ist nach demselben Verfahren zu registrieren, das für die Registrierung von Eigentumsrechten an Immobilien festgelegt ist.

Ein Emphytheusis kann übertragen und vererbt werden, außer in Fällen, in denen das Emphytheusis an Grundstücken in kommunalem oder staatlichem Eigentum steht (Art. 102-1, Abs. 3 BodenGB).

Bei der Übertragung des Emphytheusis hat der Grundstückseigentümer ein Vorrecht, das Emphytheusis zu erwerben. Erklärt der Eigentümer innerhalb eines Monats, nachdem er über die Übertragungsabsichten des Grundstücksnutzers schriftlich benachrichtigt wurde, nicht den Wunsch, das Emphytheusis zu erwerben, kann dieses auf andere Personen übertragen werden. Wird das Emphytheusis an eine andere Person als den Grundstückseigentümer verkauft, hat der Grundstückseigentümer einen Anspruch auf einen prozentualen Anteil am Kaufpreis. Die Höhe ist im Vertrag über das Emphytheusis zu regeln.

Ein Emphytheusis an privaten Grundstücken kann unbefristet vereinbart werden, in Bezug auf Grundstücke im kommunalen oder staatlichen Eigentum allerdings nur auf die Dauer von maximal 50 Jahren und nur im Rahmen einer Versteigerung.

5.6    Superfizie

Eine Superfizie ist das Recht, ein in fremdem Eigentum stehendes Grundstück zu bebauen. Eine Superfizie entsteht durch Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und der Person, die ein Gebäude auf diesem Grundstück errichten will. Die Superfizie ist nach demselben Verfahren zu registrieren, das für die Registrierung von Immobilieneigentum festgelegt ist.

Eine Superfizie kann vererbt oder veräußert werden, ohne dass gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks eine Mitteilungspflicht besteht, außer der Superfizie an Grundstücken im kommunalen und staatlichen Eigentum, die weder veräußert, noch zum Satzungskapital eingebracht oder mit einer Hypothek belastet werden können (Art. 102-1, Abs. 3 BodenGB).

Die Bebauung des Grundstücks muss spätestens drei Jahre nach dem Erwerb der Superfizie beginnen. Beginnt die Bebauung nicht innerhalb dieser Frist, so verfällt das Bebauungsrecht. Nach Ablauf der Frist, für die der Vertrag abgeschlossen wurde, sind die weiteren Verhältnisse zwischen dem Gebäude- und dem Grundstückseigentümer nach Art. 417 ZGB neu zu gestalten. Erreichen die Parteien keine Einigung / haben keinen Vertrag bezüglich der zukünftigen Verhältnisse, kann der Grundstückseigentümer Abriss des Gebäudes verlangen. Ein Superfizie an Privatgrundstücken kann unbefristet vereinbart werden. Ähnlich zum Emphyteusis oder Pachtrechten kann eine Superfizie in Bezug auf Grundstücke im kommunalen oder staatlichen Eigentum auf die Dauer von maximal 50 Jahren und nur durch eine Versteigerung gewährt werden.

6.    Sicherheit an Immobilien

6.1    Hypothek

Mit einer Hypothek können sowohl Grundstücke, als auch Grundstücksrechte (Art. 5, Abs. 7 MCU; Art. 133 BodenGB), wie das Pachtrecht, vererbliche Nutzungsrechte auf Grundstücke für landwirtschaftliche Zwecke (Emphytheusis) und vererbliche Rechte auf Bebauung (Superfizie) belastet werden. Im Einzelnen ist die Belastung von Grundstücken mit einer Hypothek im „HypothekenG“ geregelt.

Gemäß HypothekenG erfolgt die Verpfändung von Grundstücken nur mit der gleichzeitigen Verpfändung der auf diesen Grundstücken stehenden Gebäude oder unvollendeten Bauwerke, die im Eigentum des Hypothekenbestellers stehen. Stehen die sich auf dem belasteten Grundstück befindlichen Gebäude nicht im Eigentum des Hypothekenbestellers und wird in das Grundstück vollstreckt, ist der neue Grundstückseigentümer verpflichtet, dem Gebäudeeigentümer die gleichen Nutzungsrechte zu gewähren, die der Hypothekenbesteller gewährt hat.

Der Hypothekenvertrag ist notariell zu beglaubigen und die Hypothek ist beim staatlichen Immobilienregister zu registrieren. Wird die Eintragung der Hypothek in das Register unterlassen, bleibt der Hypothekenvertrag zwar wirksam, jedoch hat die Forderung des Hypothekengläubigers keinen Vorrang vor registrierten Forderungen anderer Personen bezüglich des mit der Hypothek belasteten Grundstücks.

Im Unterschied zu den meisten europäischen Rechtsordnungen kann nach ukrainischem Recht ein Verfallspfand mit der Folge vereinbart werden, dass der Hypothekengegenstand bei Fälligkeit der Hypothek in das Eigentum des Hypothekengläubigers übergeht oder dass der Hypothekengläubiger den Hypothekengegenstand freihändig verkaufen darf. Eine vertragliche Vereinbarung über das Verfallpfand bzw. über die freihändige Verwertung kann bis zur Entscheidung des Gerichts über die Vollstreckung in das Grundstück getroffen werden.

6.2    Bauhypotheken

Da nach ukrainischem Recht das Auseinanderfallen von Eigentum an Grund und Boden möglich ist, ist es in der Praxis (vor allem beim Wohnungsbau) oft der Fall, dass der Bauherr und der Eigentümer des Baugrundstücks verschiedene Personen sind. Die meisten Bauherren pachten kommunale oder staatliche Grundstücke. Die Pacht ist für sie günstiger als der Erwerb und im Übrigen haben Wohnungseigentümer Anspruch auf unentgeltliche Privatisierung des zu ihrer Wohnung gehörenden Grundstücksteils. Um gleichwohl auch in der Bauphase Sicherheiten bestellen zu können, sieht das Gesetz vor, dass Gebäude im Bau – so genannte “unvollendete Bauobjekte” – mit einer Hypothek belastet werden können. Ein unvollendetes Bauobjekt ist ein Objekt, für das eine Baugenehmigung erteilt wurde und für das bestimmte Baukosten bereits getragen wurden, während das Objekt aber noch nicht in Betrieb genommen wurde. Nach der Fertigstellung des unvollendeten Bauwerks bleibt das errichtete und registrierte Gebäude mit einer Hypothek belastet.

6.3    Hypothek an Gebäuden

Gebäude können nach ukrainischem Recht ebenfalls wie Grundstücke mit einer Hypothek belastet werden. Die hypothekarische Haftung umfasst in diesem Fall neben dem Gebäude auch das Grundstück, auf welchem sich dieses befindet und das im Eigentum des Hypothekenbestellers steht. Im Übrigen gelten für die Belastung des Gebäudes mit einer Hypothek die bereits ausgeführten Regelungen über die Belastung der Grundstücke nach dem HypothekenG.

7.    Besteuerung von Immobilien

7.1    Überblick

In steuerrechtlicher Hinsicht ist zwischen der Besteuerung der Immobilie selbst, Einkünften aus einer Immobilie und der Besteuerung von Einkünften aus Immobilientransaktionen zu unterscheiden. Außerdem unterliegen Immobilientransaktionen weiteren Steuern, Gebühren und Abgaben.

7.2    Besteuerung   des Immobilieneigentums

7.2.1    Besteuerung von Gebäudeeigentum

Eigentum an Gebäudeimmobilien wird in der Ukraine nicht besteuert, es gibt auch keine Vermögens¬steuer, zu deren Bemessung Gebäudeeigentum herangezogen würde.

7.2.2    Besteuerung des Eigentums an Grund und Boden

Eigentum an Grund und Boden wird in der Ukraine besteuert. Die Steuer auf Grund und Boden (wörtlich als “Bodenabgabe” bezeichnet, im Weiteren “Bodensteuer”) ist im Gesetz “Über die Zahlungen auf Boden” geregelt. Die Bodensteuer ist vom Eigentümer des Bodens zu zahlen. Der Steuersatz bestimmt sich nach dem jährlich gesetzlich festgelegten Satz für eine Grundstückseinheit (1 qm oder 1 ha). Der Bodensteuersatz hängt davon ab, ob eine Wertschätzung des Bodens durchgeführt wurde oder nicht.

Wurde eine Wertschätzung des Grundstücks durchgeführt, wird der Steuersatz vom Grundstückswert berechnet. Die Bodensteuersätze sehen folgendermaßen aus:

Art des Grundstücks

Steuersatz

Ackerland, Heuweiden

0.10%

Mehrjährige Anpflanzgebiete

0.03%

Grundstücke innerhalb von Ortschaften

1.00%

Grundstücke von Industrie-, Verkehrs-, Kommunikationsunternehmen und Unternehmen in anderen Bereichen

5.00%

Bahnhofsgrundstücke und solche, die den ukrainischen Streitkräften zur Verfügung gestellt wurden

0.02%

Für die zeitweilige Nutzung von Grundstücken, die dem Naturschutz oder der Erholung dienen oder einen historisch-kulturellen Wert haben

50.00%

Grundstücke, die zum Waldfonds gehören

wird als Teil der Abgabe für die Nutzung der Wälder gemäß der Forstgesetzgebung gezahlt

Grundstücke, die dem Wasserfonds zugehörig sind

0.30 %

2009 wurden neue Vorschriften zur Steuerberechnung für Grundstücke innerhalb von Ortschaften und Grundstücke von Industrieunternehmen eingeführt. Danach darf der steuerliche Wertansatz nicht weniger als der letzte Kaufpreis betragen. Gegen diese Vorschrift wurde eine Verfassungsbeschwerde beim Verfassungsgericht der Ukraine eingelegt, da sie zu sehr starken Unterschieden in der Besteuerung von Grundstücken geführt hat, die eine sehr ähnliche Lage und Beschaffenheit haben (Nachbargrundstücke).

Die Bodensteuersätze für nicht geschätzte Grundstücke hängen von verschiedenen Kriterien ab. Als Beispiel wird unten eine Tabelle mit den Bodensteuersätzen für nicht geschätzte Grundstücke innerhalb von Ortschaften angeführt.

Einwohnerzahl in der
Ortschaft (in Tausend)

Steuersatz
(Kopijka je 1 m2)

Steigerungs-koeffizient1

von 0,2

0.075

-

0,2 bis 1

0.105

-

1 bis 3

0.135

-

3 bis 10

0.15

-

10 bis 20

0.24

-

20 bis 50

0.375

1.2

50 bis 100

0.45

1.4

100 bis 250

0.525

1.6

250 bis 500

0.6

2.0

500 bis 1.000

0.75

2.5

1.000 und mehr

1.05

3.0

7.3    Besteuerung von Einkünften aus einer Immobilie

Einkünfte aus einer Immobilie (Mietzinsen) unterliegen der allgemeinen Besteuerung von Einkünften natürlicher und juristischer Personen.

Einkünfte natürlicher Personen werden nach dem Einkommenssteuergesetz grundsätzlich mit 15 % besteuert, Einkünfte von Nichtresidenten werden grundsätzlich mit 30 % besteuert, wobei die Besteuerung der Zinseinkünfte von Nichtresidenten vielfach in Doppelbesteuerungsabkommen abweichend geregelt ist.

Gewinne ukrainischer juristischer Personen werden nach dem Gewinnsteuergesetz grundsätzlich mit 25 % besteuert. Gewinne ausländischer Unternehmen unterliegen der Besteuerung in der Ukraine, wenn sie eine Betriebsstätte in der Ukraine haben. Die Begründung einer Betriebsstätte wird bei ausländischen Unternehmen, die eine ukrainische Immobilie halten, stets angenommen. Gewinne einer Betriebsstätte aus der Vermietung von Immobilien werden dann ebenfalls mit 25 % besteuert.

7.4    Besteuerung von Einkünften aus Immobilientransaktionen

Bei der Besteuerung von Einkünften / Gewinnen aus Immobilientransaktionen ist erneut nach natürlichen und juristischen Personen zu unterscheiden.

Einkünfte natürlicher Personen aus Veräußerungsgeschäften werden nicht besteuert, soweit nicht mehr als ein Veräußerungsgeschäft pro Jahr getätigt wird und die Gesamtfläche des Gebäudes 100m² nicht übersteigt. Übersteigt die Gesamtfläche 100m² werden die Einkünfte aus der Veräußerung der übersteigenden Fläche mit einem Prozent besteuert. Wird mehr als eine Immobilie innerhalb eines Jahres veräußert, so werden die weiteren Einkünfte mit fünf Prozent besteuert.

Die Einkünfte von juristischen Personen aus Immobilientransaktionen werden nach den allgemeinen Vorschriften des Gewinnsteuergesetzes besteuert.

7.5    Weitere Steuern, Gebühren und Abgaben

7.5.1    Mehrwertsteuer

In der Ukraine gilt für Veräußerungsgeschäfte allgemein ein Mehrwertsteuersatz von 20 %. Besondere Steuersätze und Befreiungen gelten für besondere Warengruppen. Die Veräußerung von Gebäuden unterliegt grundsätzlich einer Mehrwertsteuer von 20 %, Ausnahmen gelten aber für die Veräußerung von Wohneigentum, außer der erstmaligen Veräußerung nach der Errichtung oder Grundrenovierung der Wohnimmobilie.

Die Übertragung von Grundstückseigentum unterliegt keiner Mehrwertsteuer, wenn das Grundstück nicht als Bestandteil eines Gebäudes übertragen wird. Letzteres kommt in der Praxis wegen unterschiedlicher Registrierungspflichten nicht vor.

7.5.2    Gebühren und Abgaben

Für Geschäfte mit Immobilien, die der notariellen Beglaubigung unterliegen, wird eine staatliche Gebühr erhoben. Grundsätzlich werden diese von den begünstigten natürlichen oder juristischen Personen (also vom Erwerber) entrichtet, eine abweichende vertragliche Regelung ist aber möglich. Die Höhe der staatlichen Gebühren:

  • für die notarielle Beglaubigung von Verträgen über die Veräußerung von Häusern, Wohnungen, Ferien- und Gartenhäusern, Garagen und anderen Immobilienobjekten, die sich im Eigentum der natürlichen Personen befinden, ist eine staatliche Gebühr in Höhe von einem Prozent des Vertragswertes, aber nicht weniger als ein Steuerfreibetrag zu zahlen;
  • für die notarielle Beglaubigung von Verträgen über die Veräußerung eines Grundstücks, das sich im Eigentum einer natürlichen Personen befindet, ist eine staatliche Gebühr in Höhe von einem Prozent des Vertragswertes, aber nicht weniger als ein Steuerfreibetrag zu zahlen;
  • für die notarielle Beglaubigung des Vertrages über die Grundstückspacht (Unterpacht) ist eine staatliche Gebühr in Höhe von 0,01 % des festgestellten Grundstückswertes zu zahlen. Wenn der Grundstückswert nicht festgestellt wurde, ist eine staatliche Gebühr in Höhe von einem Prozent des Vertragswertes, aber nicht weniger als ein Steuerfreibetrag fällig;
  • für die notarielle Beglaubigung eines Hypothekenvertrags werden 0,01 % des Wertes des Hypothekengegenstands erhoben;
  • für die notarielle Beurkundung des Vertrages über die Vermietung von Immobilien (Untervermietung) ist eine staatliche Gebühr in Höhe von 0,01 % des Vertragswertes, aber nicht weniger als fünf und nicht mehr als 50 Steuerfreibeträge zu zahlen;
  • für die notarielle Beglaubigung des Pfandvertrages ist eine staatliche Gebühr in Höhe von 0,01 % des Pfandgegenstandes, aber nicht weniger als fünf und nicht mehr als 50 Steuerfreibeträge zu zahlen;
  • für die Durchführung der Versteigerung von Immobilien (außer der Zwangsversteigerung), die sich im Eigentum einer natürlichen Person befinden, ist eine staatliche Gebühr in Höhe von einem Prozent des Verkaufspreises für jedes versteigerte Immobilienobjekt, aber nicht weniger als ein Steuerfreibetrag zu zahlen.

Neben der staatlichen Gebühr ist beim Erwerb eines Gebäudes eine Abgabe an den Rentenfonds in Höhe von einem Prozent des Vertragswertes zu entrichten.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

Immobilien- und Mietrecht in der Ukraine (Englisch)

INTRODUCTION (Rechtsanwalt Kifak)
This article provides the principal legal issues of Ukrainian real estate law and is focusing on purchasing of land. The information contained in this paper is not intended to be legal advice and should not be considered as the substitute for specific advice concerning certain issue.
There is a lot of heritage of former Soviet Union left in the modern Ukraine and legislation system is not exception. Although a lot of steps were made to harmonize the Ukrainian legislation with its most developed European neighbors there is a lot of work to be done. One of such peculiarities is that there is distinction between legal terms “real estate” and “land” with real estate having priority over the land. The real state owner has the primary right on the land use while in most European and American law systems it is vice versa. 
The impact of the World financial crisis has left its consequences for the Ukrainian markets. Still, as it was at all times, the real estate remains the most valuable and desirable asset. Since the price dropped significantly nowadays maybe the best time to own some valuable property for the fraction of its cost.

1. Legal framework of the land
1.1. Categories of land in Ukraine
Following the Land Code of Ukraine all the land is divided into a nine categories depending on their designative purpose of using (zoning). These categories are:
• Agricultural lands that include agricultural holdings (tillage, perennial plantations, hayfield, pastures) and non-agricultural holdings (tracts, forest shelter-belts, land under the buildings and yards, temporary conserved lands). Agricultural land may be zoned for farm-market (truck) agriculture, individual farming, gardening, or secondary (auxiliary) agriculture of non-agricultural companies.
• Land for industrial, transport, communications, energy, defense, and for other purposes that includes lands zoned for development and operation of main, auxiliary, subsidiary buildings and structures of industrial, mining, transport and other enterprises, as well as for their local railways, engineering networks, office spaces and other structures.
• Land for water resources includes inter alia protective shelterbelts along the seashore. The local authorities define the extension of these protective shelterbelts.
• Lands for residential and public construction.
• Lands for reserves and for other nature-conservative purposes.
• Lands for sanitary purposes.
• Lands for recreational purposes.
• Lands for historic and cultural purposes.
• Lands for forestry.
Some categories have few sub-categories. The State Committee for Land Resources of Ukraine has adopted the Classifier of designative purpose of using  giving to each category and sub-category special numbers. Once designated the zoning may be changed following the certain procedure.
Zoning of the land of state or communal property may be changed by the decision of the respective authority entitled to dispose this land. Changing of zoning of the private property land demands working of allotment plan (ukr. – projekt otwoda). To get a permission to work it out the owner has to apply to the local authority. The allotment plan has to be approved with (1) local land department, (2) local environment department, (3) sanitary-and-epidemiological authority, (4) architecture inspection, and (5) cultural heritage supervision authority, and also (6) is subject of land expertise.
Approved allotment plan is adopted by the local authority, which decision is the legal reason for obtaining of the new title document.
All land in Ukraine is subject to registration with the single system of the State land cadastre. All rights to land listed above are subject to mandatory state registration. Rights to land that have not been duly registered do not become effective. The coming into force of the lease right to land, being a purely contractual right, also depends on state registration of the lease agreement.
1.2. Interests on land
Ukrainian legislation provides for several interests on land. Three of them, namely, freehold, leasehold and permanent using are the most common. Such kinds of interests as heritable building right (Erbbaurecht) or usufruct (Niessbrauch) have been developed only recently and are less common.
Freehold gives the owner an absolute control over the land plot within framework of law. Freehold on land applies to the ground of the plot, water objects and plantations located on it. Freehold also applies to the spaces over and under the land plot necessary for the construction of buildings and other capital structures.
Freehold can belong to the government (state property), to the community (communal property), and to the individual or legal entity (private property). The delimitation of ownership between the state and communities is not finished yet, because this Transitive provision of Land Code of Ukraine provides for state administration to dispose lands outside settlements and land under the state enterprises, and the for local councils to dispose lands in the settlements.
Freehold is usually available for both Ukrainian and foreign individuals or entities, but some restrictions for foreigners exist (agricultural lands, in particular).
In Soviet period the majority of lands belonged to the collective farms. After the reforms collective farms was terminated, and all members of them had got a chance to get a part of their assets, including land. As it was too difficult to allot land plot to every member during short period, the members was satisfied with obtaining of the share in common property. The law allows them to ask for allotting of the personal land plot from the common ownership. This process is not finished yet, so there are a lot of individuals, who holds share in common land, but not the freehold ownership.

Leasehold is the contractual chargeable interest to use the land for the certain period of time (up to 50 years). Leasehold is available for any Ukrainian or foreign person without restrictions.
Permanent using interests is the institute inherited from the Soviet law. Under the actual Land Code of Ukraine (in force since January 2002) permanent using is available for only state and communal enterprises and for disable individuals societies and companies established by those societies. In former Land Code of Ukraine (1991) permanent using was available for wider circle of companies. As the result currently substantial number of private and joint-stock companies hold permanent using. There was a provision in actual Land Code that companies which is not allowed holding permanent using should transform it into one of the allowed interests, either freehold or land hold up to January 1, 2008. But recently the Constitution Court of Ukraine has abolished this provision saying that it limited company’s rights. As the result, there are many private companies holding permanent using interest.
Servitude allows passage and laying of way and communications through the alien land plot. Servitude may be arisen from law, contract, court decision or testament. It survives if the owner of the burden land plot is changed.

1.3. Restriction in interests on land

Ukrainian legislation provides for a number of restrictions in respect to land. The most likely applicable in our case is the moratorium on agricultural land deals and special restrictions for foreign companies or local companies established by them.
Up to January 1, 2010 it is prohibited:
(1) Sale and purchase of agricultural lands of state and communal property;
(2) Sale and purchase changing of zoning of the lands zoned for truck agriculture belonging to the individuals and legal entities, as well as land plots zoned for individual farming obtained by transforming of the share in common land.
This restriction shall be not valid since January 1, 2010 if the State Cadastre Law of Ukraine and Land Market Law of Ukraine will come in force. Currently both laws are not adopted by the Parliament and the approximate date of their approval could be hardly forecasted.
Land under the protective shelterbelts can’t be purchased and can’t be in private property. It can be rented from the local authorities.
The crucial restriction of the Ukrainian land law in respect to the foreign companies and their subsidiaries, daughters, etc. is that those companies are not allowed being owners of the agricultural land.
Another restriction is that foreign companies is allowed purchasing the land plot of non-agricultural purpose:
- In settlements (city, town, or village) (1) in case of purchasing the real estate over the land plot, and (2) for construction of real estate with the purpose of entrepreneurship;
- Outside settlement only (1) in case of purchasing the real estate over the land plot.
The difference between the foreign company and Ukrainian company with the foreign share in capital is that the later one is also allowed purchasing undeveloped land out of the borders of settlement for construction.

1.4. Sale and purchase of the land
1.4.1. Purchasing of the land of private property

Except agricultural lands the land of private property is available for purchasing by two ways. The first one is entering into a sale and purchase agreement, the second one is purchasing of the 100 % of the shares of company established before by the owner by contributing of land into the company’s charter capital.
Direct purchasing is the easiest way to purchase the land. There is no demand to get the prior approval for the authorities. The sale and purchase contract has to be certified by the notary officer to valid against third parties. But unlike other real estate sale and purchase contract on which is the title document itself, sale and purchase contract on land is not enough to become the owner, but only the legal basis for obtaining of the certificate of ownership on land.
Additional expenses for sale and purchases contract is 6 % and is broken dawn as follows:
- 5 % is individual income tax (usually born by the Purchaser);
- 1 % is the state (stamp) duty charge by notary officer (may be paid by both parties in shares).
This is more complicated deal as it demand establishing of company, contributing its charter capital, obtaining new certificate of ownership on company’s name, and selling of the shares. The reason why to do this way is possible saving on taxation. As it was mentioned before, the individual pays 5 % from the value of land. In case of transferring of shares only the difference between the transferring price and the value of contribution is taxable. If the transferring price is equal to the value contribution no taxable income arisen.
One more reason for the share deal instead of land deal is abovementioned restrictions for foreign companies to be the direct owners of the certain kinds of lands.
As there is no guarantee that moratorium on sale and purchase of the agricultural lands would expire in the beginning of year 2010, some ways exists to overcome this moratorium which have already been approbated in Ukraine.
The most common way to get agricultural land into the ownership includes the steps as follows:
- the initial owners relinquish from their ownership to the benefit of the government;
- the local government (state administration of the district where the land is located) accepts the land and take the ownership and put it in land reserve;
- being the owner and the disposer of the land in one person the local government change zoning of the land from the agricultural to such one necessary for the future owner;
- since zoning is change the local administration allots the land to the new owner.
The described scheme demands primary financial resources and reliable contract in the local government. Beside this it can be applied not to all cases. As it was mentioned before, the lands of state or communal property is to be sold only through the auction. It means that in certain cases nobody could give a guarantee that the land will come to that person, who finance primary owner’s refusal.
The alternative option is the redemption for so called public interest. Land Code of Ukraine allows authorities to nationalize lands for the construction of structures of public necessity.  But the Land Code limits cases of public necessity to:
Construction of building and structures of state or communal property;
- allocation of diplomatic missions;
- allocation of reserves or national parks;
- defense and national security needs;
- construction of transport, energy or telecommunication networks.
It means that the authorities can’t nationalize land of private property for the purpose of allocation of industrial capacities of the private company. It has to be considered as well that changing of zoning of agricultural land demands compensation of loses of agriculture. The Cabinet of Ministers of Ukraine has even approved the guidelines of estimation of such loses with table of approximate loses for each region.

1.4.2. Purchasing of the shares in land

The owners of the shares on land are not allowed to sell their shares now. They have to obtain the certificate of ownership before. This, however, doesn’t solve the problem because the land obtained from the share can’t be sold because of the moratorium.

1.4.3. Purchasing of land of state and communal property

Lands of state or communal property are to be sold on the auctions only, except those, where the real estate is located. The competent authority announces the auction by issuing of the advertisement in the mass media not less than 30 days before the day of the auction. In the same time it has to put plot advertisement boards at the land.
There is no national legal act governing land auction procedure in the whole Ukraine, so this procedure may varies from region to region. Procedure of purchasing of lands of state and communal property by foreign companies or their subsidiaries is very complex and demands involvement of Cabinet of Ministers and Parliament. In particular, the seller of state property land is the Cabinet of Ministers who has to get prior Parliament’s approval. The seller of communal property land is the local council (“rada”), who has to get prior Cabinet of Ministers’ approval.
The company that is interesting in purchasing undeveloped land plot at the auction has to submit an application to the auction holder together with the documents demanded by the auction rules. Auction rules vary from region to region, but usually it provides for submitting of company’s registration certificate and confirmation of transferring of secure payment. As practice shows, the Cabinet of Ministers’ approval should be obtained before filing documents to the auction holder.
The company that already rents the land plot of state or communal property, where its real estate is located, and is interesting in purchasing has to submit the application to the local state administration or to the local council respectively. The application is filed together with the copy of rent agreement.
The authority submitted by the application should send it to the Cabinet of Ministers to get the approval. There is no time limit for Cabinet of Ministers to issue the approval. After the approval is got, the authority has 30 days for making decision on selling the land plot.

1.5. Land lease

Land laws of Ukraine allow renting the land for the period up to 50 years, but usually undeveloped land is rented for the period of construction. After the construction is finished the owner of building is able to prolong the rent agreement or to purchase the plot.
The authorities empowered to give rent on land are local councils in respect to the land of communal property and lands inside settlements, and the local state administrations (Regional and District) in respect to the land of state property and lands outside settlements.
The company, who is interesting in renting land plot for the construction, applies to the local council (if the land is in border of city or village) to the local state administration (if the land if outside city). The authority issues a permit for making land allotment planning (project otwoda) within one month after the application is filed.
After getting the permit company orders draft allotment of land in the licensed land survey organization. Timing and costs are subject to Cabinet of Ministers regulations but it has not approved yet, so it has to be specified in the contract with land survey organization.
Allotment has to be agreed with (1) local land department, (2) local environment department, (3) sanitary-and-epidemiological authority, (4) architecture inspection, and (5) cultural heritage supervision authority, and also (6) is subject to land expertise. Timing for getting approvals and expertise report are usually fixed in the local legislation and may vary from region to region. It also depends on complexity of allotment.
After passing abovementioned procedure the company submits the allotment planning to the local council or local administration, which has to make a decision of entering the rent contract with one month. Rent contract is certified by notary and registered in local land department.
Rent payment is regulated. For land of industrial or commercial purpose it constitutes 5 % of monetary appraisal of tillage in the same region. 
To rent from individual it is not necessary to develop allotment because the borders of the plot are already specified in his title documents. The rent payment is subject to agreement as well as other conditions.
Land Code of Ukraine allows withdrawal of land of state or communal property being in leasehold or in use provided that the actual leaseholders or user agree it. The authorities competent to withdraw the lands are Regional State Administration and District State Administration (depending on status of land and purpose of withdrawal). 
The person who is interesting in getting leasehold on land already rented to somebody has to apply to the competent authority. The application should be supported by the actual leaseholder’s written confirmation of his of consent with possible withdrawal.
The further procedure is similar to the procedure of getting leasehold in land described above.

2. Legal framework of real estate
2.1. General provisions
Real estate relations are governed by a system of regulatory Acts pertaining to various branches of law – civil, land and town-planning:
• Civil Code of Ukraine No.435-IV, dated January 16, 2003 ,
• Commercial Code of Ukraine No. 436-IV, dated January 16, 2003,
• Land Code of Ukraine No. 2768-III, dated October 25, 2001.

According to the provisions of the article 181 of the Civil Code of Ukraine as immovable property are considered land plots and objects located on them which cannot be moved without their devaluation and change of their target use. The regime of immovable property can be also extended by the law to aircrafts and sea vessels, inland-navigation vessels, space objects and other things the rights thereto shall be subject to state registration.
Physical and legal entities are the subjects of private property, as well as Ukrainian State, Autonomous Republic of Crimea, territorial communities, foreign states and other subjects of public law.  There are no restrictions in respect of ownership of non-land real estate by non-residents. The Ukrainian Constitution guarantees ownership rights for land and the inviolability of private ownership. Guarantee of an ownership title means that an owner may not be deprived of his ownership rights other than by a court decision.
 The formation of the single state registration system has not been completed in Ukraine. In absence of the unified real estate registration system, a buyer might need to consult a number of registers to verify the “purity” of title to a real estate object.
The State register of mortgages, the Single state register of real estate disposition bans and the Register of encumbrances over movable property are publicly accessible. Extracts from the mentioned registers may be obtained upon submission of a written request in the standard form to the corresponding administering authority. Information contained in the State register of lands and the Register of ownership titles to real estate is of limited access, and may be obtained only at the request of the following entities:
1) Owners (users) of land/owners of non-land real estate objects, inheritors (legal successors), persons in favour of which encumbrances were established as well as the authorised representatives thereof;
2) Courts, law enforcement agencies, prosecutor’s office, state tax authorities, state enforce, notaries, security service of Ukraine and other state authorities (state officials).
 A contract for the sale and purchase of a land plot, an integral property complex, an apartment or other real property must be executed in writing, certified by a notary and registered at the state registry. All agreements related to transfer of the title to real estate, are subject to notarization and state registration. Such agreements are considered to be valid only after their state registration.

2.2. Ownership right registration

Ownership right registration in Ukraine is regulated by Temporary regulations on the registration of ownership of real estate.
State registration of ownership of real estate companies is conducted by Technical Inventory Bureau (hereinafter - BTI) within defined administrative units. Implementation of state registration of ownership of real property within the same locality by several BTI is not allowed.
State registration of ownership of real estate property (hereinafter - the registration rights) - is making entry in the Register of ownership of real estate property in connection with the occurrence, existence or termination of ownership of real estate property by BTI at the location of real estate objects on the basis of documents at cost of person that turned to BTI.
Registration of ownership of real estate property of individuals and entities, including foreigners and stateless persons, foreign legal entities, international organizations, foreign states and local communities is mandatory.
Registration subject to property rights only to objects of real estate, where construction is completed and taken into operation in due course, the availability of technical inventory prepared by BTI, which makes the registration of ownership of these objects. Temporary facilities are unregistrable.
Register of ownership of real property (hereinafter - the register of rights) is an information system that contains information on registered property rights on real estate objects.
Registration of property rights is executed in the following order:
- acceptance and verification of documents submitted for registration of ownership of real estate property;
- setting no grounds for refusal of registration rights;
- decision on registration of property rights or the denial of registration rights;
- entering records to the Register;
- making inscriptions on constitutive documents;
- issuance of extract from the Register of registration rights.
To register occurrence, existence, termination of ownership of real property and registration of ownership of real estate property, constitutive documents should be filed to BTI together with application and notarized copies.
To implement the registration of ownership of the real estate owner (owners) or duly authorized third the person submits an application form.
Consideration of the application and decision on the registration of rights or denial of registration shall be conducted in time that not exceed thirty days without dates of the inventory work, and the term of taking decision by authorized bodies.
Certificate of ownership contains the following information:
- title of real estate  property;
- place of issuance of the certificate;
- date of issuance of the certificate;
- name of the entity that issued the certificate;
- address (location) of real estate property;
- information about the owner (owners);
- ownership;
- type and size of particles of common property;
- date of the decision;
- surname, name the head of the head of the body that took the decision;
- signature of the head of the body that took the decision.
The body that issued the certificate seals certificate.

2.3. Leasing

According to the article 759 of the of the Civil Code of Ukraine under a contract of lease the lessor undertakes to provide the lessee some property for temporary possession and use or for temporary use. The right to transfer property on lease shall be vested with the owner of property or with the person to whom property rights belong. A person authorized to conclude a lease agreement may also be a lesser.
A lessee shall be charged for the use of property; the amount of charge shall be specified by a lease agreement. A lease agreement shall be concluded for the period specified by the very agreement. If a lease period is not specified, a lease agreement shall be considered concluded for an indefinite period. A lease agreement for the building or any other capital structure or a part thereof concluded for the period of three year or more shall be subject to notarization and state registration.
Together with the right to lease a building or any other capital structure or a part thereof the lessee shall be granted the right to use a land plot underneath this structure and the right to use the area adjacent to the building or structure in the size needed to reach the purpose of lease.
The Civil and Commercial Codes provide general rules relating to the lease of real estate held in private ownership.

3. Distinctive features of lease of municipal and state property

The Act on the Lease of State and Municipal Property of April 10, 1992 specifically regulates the lease of real estate held as State or Municipal Property.
The objects of lease under this Law, among others, are integral property complexes of enterprises, their business units and real estate (buildings, facilities). Integral property complexes are financial facilities with complete cycle of production (works, services) with the land on which it is located, autonomous communication networks and power systems.
Lessors are:
State Property Fund of Ukraine, its regional branches and representative offices - on the integral property complexes of enterprises, their business units and real estate.
Bodies authorized by Verkhovna Rada of the Autonomous Republic of Crimea and local governments to manage the property – integral property complexes of enterprises, their business units and real estate, which belongs to the Autonomous Republic of Crimea, or is in municipal ownership.
Enterprises - individually for separate property and estate, with the total area not exceeding 200 square meters for one company, and with the permission of aforementioned authorities - also on its structural divisions (branches, departments, districts) and property that exceeds an area of 200 square meters.
Tenants under this Act may be companies, other legal entities and citizens of Ukraine, the physical and legal persons of foreign states, international organizations and persons without citizenship.
An individual who wishes to enter into a lease of state property to use it for business, before signing of the contract is required to register as a business entity.
Natural and legal persons who wish to sign the lease agreement send the application, draft of lease agreement and other documents according to the list defined by the State Property Fund of Ukraine, to respective Lessor.
Body authorized to manage state property considers the materials submitted to him and within fifteen days after receipt sends the Lessor conclusions about the conditions of the lease or refusal to conclude a lease agreement.
 Essential conditions of the lease agreement are:
- Lease object (composition and value of the property);
- terms of the lease agreement;
- lease payment;
- the use of depreciation deductions;
- restoration of leased property and the conditions for its return;
- execution of obligations;
- enforcement of obligations - penalty (fine), surety, deposit, guarantee, etc.;
- implementation of Lessor’s control of the lease object;
- responsibility of the parties;
 - insurance of leases objects;
-  obligations of the parties to ensure fire safety of leases objects.
The concluded lease agreement must meet the essential conditions of typical lease agreement of respective lease object.
Terms of the lease agreement are valid for the entire term of the contract even if after its conclusion the legislation set the rules, which worsen the position of tenant. Before signing the lease agreement of state or municipal property object the evaluation of the lease object should be made.
Sublease of integrated property complexes is prohibited. Tenant has the right to sublease real estate, unless otherwise provided for the lease agreement. The term of sublease of the real estate can not exceed the term of lease agreement. Fee for sublease of property, which receives tenant, shall not exceed the rent payment of tenant.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut


Themen

Links

Feeds