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Miete und Eigentumserwerb von Immobilien in Recht und Praxis innerhalb der Grenzen der türkischen Republik

von Rechtsanwältin Gülay Kaman Kaplan

Mietrecht

Regelungen zur Miete finden sich im Obligationengesetzbuch (OGB). Hinsichtlich der Miete von unbeweglichen Sachen ist neben dem Obligationengesetzbuch das Gesetz Nr. 6570 (Gesetz über die Miete unbeweglicher Sachen) anwendbar, welches jedoch einige Regelungslücken aufweist. Das Obligationengesetzbuch beinhaltet das türkische Recht der Schuldverhältnisse (lat. Obligatio: Verpflichtung) und ist anders als in Deutschland nicht Teil eines Zivilgesetzbuches. Es wurde 1926 von der neu gegründeten Republik Türkei gemeinsam mit dem Zivilgesetzbuch (ZGB) nahezu wörtlich aus dem schweizerischen Zivilrecht übernommen. Im türkischen Schuldrecht in Art. 248 ff. OGB finden sich demzufolge Regelungen zur Miete.Der Mietvertrag ist ein gegenseitig verpflichtendes Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter verpflichtet sich die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand dem Mieter zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand vertragsgemäß zu nutzen und den vereinbarten Mietzins an den Vermieter zu zahlen.

Zustandekommen eines Mietvertrags

Für den wirksamen Abschluss eines Mietvertrages ist die Einigung zwischen den Vertragsparteien erforderlich. Soweit zwingende Normen des Mietrechts durch Vereinbarungen zwischen den Mietparteien nicht berührt werden, können die Parteien im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit individuelle Vereinbarungen, z.B. hinsichtlich des Gebrauchs der Mietsache, treffen.

Für den Abschluss eines Mietvertrages gelten keine besonderen Formvorschriften. Dies entspricht auch der ständigen Rechtsprechung [Urt. v. 18.03.1942 E.1941/31- K.1942/6]. Ein Mietvertrag kann somit auch stillschweigend zustande kommen, indem z.B. der zukünftige Mieter den Mietzins für die von ihm bereits bewohnte Immobilie zahlt und der Eigentümer gegen dessen dortige Anwesenheit nicht widersprochen oder protestiert hat. Jedoch beinhaltet ein konkludentes Verhalten zwischen den Parteien ausschließlich die Vereinbarung über die wesentlichen Vertragsbestandteile. In der Praxis werden Mietverträge in der Regel schriftlich verfasst.

Die Formfreiheit eines Mietvertrages beschränkt sich lediglich auf die Entstehung eines solchen. Hinsichtlich der Feststellung des Schuldverhältnisses werden die allgemeinen Bestimmungen der türkischen Zivilprozessordnung (TZPO) zugrunde gelegt. Das bedeutet, dass auch wenn das Mietverhältnis grundsätzlich formfrei zustande kommen kann, bei Streitigkeiten über dessen Wirksamkeit allgemeine Vorschriften zum Entstehen eines Schuldverhältnisses zur Anwendung kommen. Zu beachten ist hierbei, dass der Mietvertrag ein Rechtsgeschäft darstellt und es für den Beweis eines solchen Rechtsgeschäfts gemäß Art. 288 TZPO einer schriftlichen Urkunde als Beweismittel bedarf. Weitere Beweismittel können neben den zivilprozessual anerkannten schriftlichen Beweismitteln z. B. Zeugenaussagen sein.

Daneben gibt es normierte Ausnahmen, in denen der Abschluss eines Mietvertrages zwingend schriftlich erfolgen muss.  So z.B. wenn Anstalten des öffentlichen Rechts als Mietvertragspartei auftreten, welche dem Gesetz über staatliche Ausschreibungen (Gesetzes-Nr. 2886) unterliegen. Gleiches gilt für die Generaldirektion der Stiftungen, für welche besondere gesetzlichen Bestimmungen für den Abschluss eines Mietvertrages gelten.

Der Mietvertrag kann auf Wunsch der Parteien im Grundbuch gemäß Art. 1009 des türkischen Zivilgesetzbuchs (TZGB) eingetragen werden, um sich die aus einem Mietvertrag vereinbarten Ansprüche formal festzuhalten, welche im Rechtsstreit geltend gemacht werden können. Zwar verschafft die Eintragung im Grundbuch nicht die Übertragung eines dinglichen Rechts, sondern dient lediglich zum Beweis einer jeden Vertragspartei. Jedoch bietet dies z.B. dem Mieter die Möglichkeit, seine Stellung als Mieter dem neuen Eigentümer gegenüber zu beweisen. Die Grundbucheintragung setzt dazu einen schriftlichen Mietvertrag voraus. Falls der Vermieter nicht auch Eigentümer der Mietsache ist, bedarf es zur Eintragung ins Grundbuch der Einwilligung des Eigentümers. Für die Grundbucheintragung ist die Einhaltung von besonderen Fristen nicht Voraussetzung. Solange der Mietvertrag besteht, kann der Eintrag in das Grundbuch vorgenommen werden und ist bis zu dessen Löschung oder bis zum Ende des Mietvertrages wirksam.

Eın wirksamer Mietvertrag legt im Ergebnis die persönlichen Verbindlichkeiten der Mietparteien fest, ohne das Eigentum an der Mietsache vorauszusetzen. Anders als im deutschen Recht gilt im türkischen Mietrecht nicht der Grundsatz: „Kauf bricht Miete nicht“. Der Mieter kann sich einem neuen Eigentümer hinsichtlich des Bestandes seines Mietvertrages lediglich dadurch zur Wehr setzen, indem er den Mietvertrag ins Grundbuch eintragen lässt. Dadurch ist gewährleistet, dass der Mietvertrag nicht automatisch erlischt. Die gegenseitigen Verpflichtungen beider Parteien gegenüber dem jeweils anderen bleiben bestehen. Dem neuen Eigentümer verbleibt letztlich  sein Kündigungsrecht, um den bestehenden Mietvertrag aufheben zu können.

Der neue Eigentümer muss innerhalb eines Monats nach Übergang des Eigentums den Mieter über den Erwerb informieren und ihm diese Information auch zustellen lassen. Erst durch Zustellung nach sechs Monaten nach Eigentumserwerb eine Kündigungsklage erhoben werden. Als Kündigungsgrund ist der vorgetragene Eigenbedarf des neuen Eigentümers  gemäß Art. 7d Gesetz Nr. 6570 möglich. Ein solches Kündigungsrecht ist jedoch auf Ehegatten und Kinder beschränkt.

Die Überlassung der Mietsache im ordnungsgemäßen Zustand ist die Hauptpflicht des Vermieters. Die Hauptpflicht des Mieters besteht aus dem Verrichten des Mietzinses. In der Praxis wird regelmäßig vereinbart, den Mietzins nicht monatlich, sondern jährlich im Voraus zu zahlen. Hinsichtlich der Höhe des Mietzinses gilt grundsätzlich die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Dieser muss nicht bestimmt, aber zumindest durch ausreichende Kriterien bestimmbar sein. Daneben besteht auch die Möglichkeit für den Vermieter, den Mietzins gerichtlich bestimmen zu lassen. Die Höhe des Mietzinses richtet sich nach der marktüblichen Miete vor Ort, dem Verbraucherpreisindex, der Höhe der Beamtenbesoldung als auch des Mindestlohnes richtet. Die Zahlung des Mietzinses dient als wichtiges Beweismittel, um das Vorhandensein des Mietvertrages zu belegen.

Wechselseitige Ansprüche zwischen Vermieter und Mieter

Rechte des Vermieters / Pflichten des Mieters

Die Hauptpflicht des Mieters ist die Entrichtung des Mietzinses an den Vermieter. Nebenpflicht des Mieters ist vor allem der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache. Diese Pflicht beinhaltet die Benutzung und Pflege des Mietobjektes entsprechend des Nutzungszweckes. Rechtsfolgen bei Verstoß dieser Nebenpflicht begründen für den Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz oder Kündigung. Die Kosten für kleine Reparaturen sind jedoch durch den Mieter gemäß Art. 258 II OGB selbst zu tragen. Grundsätzlich sind Schäden am Mietgegenstand sowie Ansprüche Dritter unverzüglich dem Vermieter gemäß Art. 256 III OGB mitzuteilen. Zudem hat der Mieter die Pflicht gegenüber den Nachbarn gemäß Art. 256 I OGB Rücksicht zu nehmen.

Pflichten des Vermieters / Recht des Mieters

Die Pflichten des Vermieters sind in  Art. 249 OGB und in besonderen Gesetzen geregelt. Die Hauptpflicht des Vermieters ist die Gebrauchsgewährung des Mietobjektes, welches die Überlassung und die Erhaltung dieser umfasst. In der Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache ist die Pflicht des Vermieters Mängel zu beseitigen. Rechtsverstöße begründen ansonsten ein Minderungsrecht des Mieters hinsichtlich der Höhe des Mietzinses. Wenn der Vermieter mit der Beseitigung von Mängeln in Verzug kommt, besteht das Recht des Mieters nach Fristsetzung und Ablauf dieser Frist die Beseitigung der Mängel über vertragsähnliche Ansprüche der Geschäftsführung ohne Auftrag beseitigen zu lassen und die Kosten eines solchen Auftrag mit dem Mietzins zu verrechnen .

Beendigung eines Mietvertrags

Gründe für die Beendigung eines Mietvertrages sind im türkischen Schuldrecht aufgeführt. Das Mietverhältnis kann z. B. mit übereinstimmender Erklärung der Parteien beendet werden. Des weiteren liegt  ein Beendigungsgrund vor, wenn der Mieter Eigentum am Mietobjekt erwirbt. Insbesondere bei vertragswidriger Handlung der Parteien kann das Mietverhältnis beendet werden.

Vertragswidrige Handlungen liegen vor bei:

  • Vertragswidriger Untermiete des Mieters
  • Verzug mit dem Mietzins
  • Konkurs des Mieters
  • Fristablauf eines Zeitmietvertrages
  • Tod des Mieters
  • Schriftlicher Zusicherung des Mieters, den Mietraum zu einem Termin zu räumen
  • Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familie an den Mieträumen
  • Bedürfnis des Vermieters oder seiner Familie an Gewerberäumen
  • Grundrenovierung der Räumlichkeiten
  • Bedürfnis des neuen Eigentümers bei Eigentümerwechsel
  • Zweimaligem Verzug des Mieters mıt der Zahlung des Mietzinses und schriftlicher (notarieller) Abmahnung des Vermieters
  • Untermietverhältnis ohne eine Genehmigung des Mieters

Insbesondere Wohnraum und der nach dem Gesetz bezeichnende „sonstige Raum“ fallen unter das Gesetz Nr. 6570. Ausgenommen sind lediglich bestimmte gewerbliche Räume.

Besonderheiten im Gewerberaummietrecht

Bei der Miete von Gewerberäumen hat vor allem der Mieter Besonderheiten zu berücksichtigen. In der Praxis werden Gewerberäume für einen längeren Zeitraum befristet, so dass der Mieter darauf achten sollte, dass eine jährliche Mieterhöhung im Einzelnen im Mietvertrag vereinbart und festgelegt wird. Ansonsten kann der Vermieter in der Regel enorme Mieterhöhungen verlangen und auch auf Dauer durchsetzen, da der Mieter aufgrund des Mietzinses eine Kündigung nicht riskieren will, weil er in der Regel bereits Investitionen an seinem Mietobjekt vorgenommen hat.

Vor dem Abschluss eines Mietvertrages sollte der Verwaltungsplan des Objektes und der Nutzungsgenehmigung des Objektes genau geprüft werden. Wenn das Objekt nur zur privaten Wohnzwecken genutzt werden kann oder zwar genehmigt werden kann, aber der Zustimmung der anderen Stockwerkseigentümer bedarf, ist vom Abschluss eines Mietvertrages abzuraten. Ansonsten können die anderen Eigentümer des Objektes auf Räumung klagen. Nach Gesetz Nr. 6570 Art. 7c des Gesetzes über Vermietung von Grundstücken können Gewerberäume nur bei Selbstbedarf des Eigentümers, der Ehegatten oder dessen Kinder gekündigt werden.

Eigentumserwerb von Immobilien

Bei sofortiger Übertragung und dem unmittelbaren Verkauf des Grundstückes ist ein notarieller Kaufvertrag nicht notwendig. Dieser ist nur dann erforderlich, wenn beispielsweise ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen werden soll. Empfehlenswert ist es allerdings, einen notariellen Kaufvertrag vor der Grundbucheintragung vorzunehmen, um sich das Ver- und Kaufsrecht zu sichern und einer etwaige Vereitelung vorzubeugen. In der Regel kann das Eigentum innerhalb von einem Tag übertragen werden. Allerdings sieht das Gesetz wesentliche Unterschiede vor, sobald es sich bei dem Käufer um einen nicht türkischen Staatasangehörgen handelt. Seit 2003 bzw. 2005 wurden Vereinfachungen für Ausländer vorgesehen, dass unter bestimmten Bedingungen und mit Wartezeiten von ca. einem Zeitrahmen von sechs Monaten bis einem Jahr Eigentum formal erwerben werden kann.

Art. 35 des Grundbuchgesetzes mit seiner Verordnung sieht u. a. vor:  Ausländer oder juristische Personen können Eigentum nach türkischem Recht bis zu 2,5 Hektar, darüber hinaus bis zu 30 Hektar mit der Genehmigung des Ministerrates (Bakanlar Kurulu) erwerben, wenn dieses Grundstück nicht zu Bewässerung, Energiegewinnung, Landwirtschaft benötigt wird oder andere kulturelle Besonderheiten ausweist. Im Bezirk darf dieses Grundstück allerdings 5 % der Bezirksfläche nicht überschreiten.

Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, stellt das Grundbuchamt eine Akte aus, anhand welcher die Militärbehörde prüft, ob sich das zu erwerbende Grundstück in einer Militärsperrzone befindet. In einem solchen Fall kann das Eigentum nicht von einem Ausländer erworben werden (Einschränkungen: militärische Verbotsgesetz Nr. 2565). Falls dies nicht der Fall ist, wird u.a. die Staatsangehörigkeit des Erwerbers festgestellt und nachgeprüft, ob zwischen der türkischen Republik und dem jeweiligen Herkunftsstaat ein Gegenseitigkeitsabkommen besteht: Ein solches Gegenseitigkeitsabkommen besagt, dass das Recht des Heimatlandes des Ausländers ebenfalls ein Recht von Erwerb von Grundeigentum durch einen türkischen Staatsangehörigen gewährt. Erst wenn keine entgegenstehenden Regelungen vorliegen, erteilt die Behörde die Genehmigung zum Erwerb der Immobilie.

Damit kann beim Grundbuchamt das Eigentum formal erworben und eingetragen werden. Ein solcher Immobilienerwerb ist für den Käufer mit  Kosten und Gebühren verbunden, die er auf sich nehmen muss, ohne ihm dadurch eine Garantie des Eigentumserwerbes zu gewähren. Diese Kosten und Gebühren können, je nachdem, in welcher Gemeinde das Eigentum liegt, unterschiedlich sein. Dabei können die Kosten ca. 500,- bis 7000,- YTL betragen.

Es kann auch mit ausschließlich ausländischen Gesellschaftern eine türkische Firma gegründet werden. Eine solche Firma kann ohne weiteres das Eigentum erwerben. Voraussetzungen für die Gründung einer GmbH sind: Innerhalb von 5 Tagen wird die Firma bei der zuständigen Steuerbehörde registriert. Wenn diese Firma ausländisches Personal einstellen möchte, muss beim zuständigen Arbeitsministerium eine Arbeitserlaubnis beantragt werden. Die Gründungskosten einer solchen GmbH belaufen sich bei 2.500,- bis 3.000,- YTL. Zudem fallen monatlich laufende Kosten an, auch wenn die Firma ausschließlich Eigentum einer Immobilie erworben hat und ansonsten ruht. Diese laufenden Kosten betragen bei einer so genannten „ruhenden Firma“monatlich ca. 250,- YTL.

Die Grundbuchgebühren sind beim Kauf laut Gesetz von dem Käufer und dem Verkäufer je zur Hälfte zu zahlen. Dieser beträgt jeweils 1,5 % des Verkaufswertes. Allerdings trägt der Käufer in der Regel in der Türkei die Übertragungsgebühren (3% des angegebenen Verkaufswertes) selbst. Diese Gebühren werden vor der Überschreibung bei der staatlichen Ziraat Bank eingezahlt. Nach dem Gesetz ist der reelle Verkaufswert anzugeben. In der Regel liegt der angegebene Verkaufswert über dem Steuerwert des Verkaufsgegenstandes. Somit liegt hier die Gefahr der Steuerhinterziehung. Zusätzlich ist die einmalige Gebühr des Grundbuchamtes, welche im laufenden Kalenderjahr bei ca. 150,- YTL liegt, zu zahlen. Auch diese Gebühren sind abhängig von der jeweiligen Gemeinde und Art der Immobilie. Wenn der Käufer bei der Übereignung im Grundbuchamt anwesend ist, ist die Anwesenheit eınes Dolmetschers oder Übersetzers zwingende Voraussetzung, um dem Käufer in dessen Landessprache die Übertragung zu übersetzen.

Hinsichtlich der weiteren Formalitäten wird in der Regel der Kauf bis hin zur Übereignung durch einen ortsansässigen Rechtsanwalt durchgeführt. Die Anwaltskosten sind ortsabhängig und liegen bei ca. 2.000,- YTL zuzüglich der Kosten für eine schriftliche Vollmacht, die beim Notar erklärt wird. Diese Notarskosten betragen ca. 150,- YTL. Wenn der Erwerb des Eigentums über einen Makler vermittelt wurde, was der Regelfall ist, fallen zusätzliche Maklergebühren an. Diese liegen in der Türkei bei 3% desKaufpreises.

Nachbarrecht

Gemäß Gesetz Nr. 634 Stockwerkseigentumsgesetz  Art. 18 I, II haben sowohl die Stockwerkseigentümer als auch die Mieter bei der Benutzung der Gemeinschaftsflächen gegenseitig verpflichtet, den jeweils anderen nicht zu stören, andere Rechte nicht zu verletzen und sich der Verwaltungsordnung zu fügen. Grundlagen zum Nachbarrecht finden sich in Art. 737 ff OGB. Danach ist jeder, der aus dem Eigentum hervorgehende Rechte nutzt, insbesondere bei Betrieb eines Gewerbes auf einem Grundstück, verpflichtet, die Nachbarn nicht zu stören. Je nach Art , Lage und Besonderheit der Immobilie ist störendes Verhalten wie Rauch, Staub, Asche, Geruch, Geräusch, Erschütterungen zu vermeiden, um den Nachbarn nicht zu beeinträchtigen.

Nach Art. 738 darf der Eigentümer beim Bau oder bei Ausgrabungen das Nachbargrundstück nicht beschädigen oder gefährden. Zudem ist er dazu verpflichtet, Bauten entsprechend der Vorschriften zum Nachbarrecht zu berücksichtigen. Ansonsten ist er bei Verstoß gegen die jeweiligen Vorschriften zum Schadensersatz verpflichtet.

Versteigerung von Immobilien

Bei einer Versteigerung einer Immobilie ist diese zunächst zu pfänden. Die Pfändung erfolgt durch Anzeige beim zuständigen Grundbuchamt, welches darauf einen Pfändungsvermerk einträgt. Ist die Immobilie vermietet, wird dies dem Mieter angezeigt, um ihn darüber zu informieren, dass er den Mietzins nunmehr an das Vollstreckungsgericht zu zahlen hat.

Bei einer Versteigerung von Immobilien sind folgende Besonderheiten zu beachten. Immobilien in Form von Wohnraum gelten gemäß Art. 82 des Vollstreckungsrechts als unpfändbare Sache, lediglich Luxuswohnungen können versteigert werden. Ein Teil des Erlöses durch die Versteigerung erhält der Schuldner für den Erwerb einer Grundwohnung. Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht bei Versteigerung der Wohnung aufgrund einer Hypothek einer Bank, um das Eigentum zu erwerben. Hierbei wird davon ausgegangen, dass dem Hypothekenschuldner durch Eintragung der Hypothek aus sein Recht auf Widerspruch der Unpfändbarkeit verzichtet. Auch wird das durch Art. 82 letzter Satz als Verzicht bezeichnet, wenn die Schuld aus der Sache selbst herrührt.

Der Widerspruch der Unpfändbarkeit ist innerhalb von 7 Tagen nach Kenntnis zu stellen. Ansonsten ist ein solches Recht verwirkt. Die Versteigerung bei Hypotheken ist im Vollstreckungsrecht und im neuen Gesetz Nr. 5582 zum Änderungsgesetz zur Immobilien Finanzierung geregelt. Aufgrund der „Mortgage Regelungen’’ sind auch einige Benachteiligungen, gegen eine Pfändung und Versteigerung vorzugehen, erschwert worden.

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Dokumentation “Internationales Miet- und Immobilienrecht”

Im Rahmen eines international einzigartigen Wissenschaftsprojekts stellt das Forschungsinstitut für Internationales Miet- und Immobilienrecht eine umfassende Sammlung von Sach- und Rechtsthemen zu ausländischem Miet- und Immobilienbereich zusammen. Diese Publikation soll Interessierten im deutschsprachigem Raum eine unabhängige Hilfestellung ermöglichen. Wenn Sie sich an diesem Projekt beteiligen möchten, wenden Sie sich unverbindlich an das Forschungsinstitut für Internationales Miet- und Immobilienrecht.

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