Artikel unter 'Schweiz'

Die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen

Unbefristete Mietverhältnisse sind, anders als befristete Mietverhältnisse, gem. 266a Abs.1 OR jederzeit kündbar. Soweit keine ausdrücklichen anderweitigen Vereinbarungen, z.B. im Mietvertrag getroffen worden sind, wird angenommen, dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt. Soll das Vertragsverhältnis durch eine sog. ordentliche Kündigung im Sinn von Art. 266a Abs.1 OR aufgelöst werden, müssen aber gesetzliche Mindestfristen beachtet werden. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum betragen diese mindestens 3 Monate. Durch den Mietvertrag können die Parteien diese Frist verlängern, nicht aber verkürzen.
Zur Kündigung berechtigt sind die jeweiligen Vertragsparteien sowie ihre bevollmächtigten Vertreter. Haben auf einer Seite mehrere Personen den Mietvertrag abgeschlossen, z.B. wenn ein Ehepaar oder eine Wohngemeinschaft die Wohnung gemietet hat, können nur alle zusammen wirksam kündigen. Möchte eine der Personen ausziehen, haftet sie dem Vermieter andernfalls weiterhin vollumfänglich für die Erfüllung der vertraglichen Pflichten. Da mehrere Mieter zusammen solidarisch haften, könnte z.B. der Vermieter von der ausgezogenen Partei den gesamten Mietzins einfordern, wenn der in der Wohnung verbliebene Partner diesen nicht zahlt.
Die ordentliche Kündigung erfordert keinen besonderen Grund, aber es sind bestimmte Formvorgaben einzuhalten. Art. 266 Abs. 1 OR erfordert sowohl bei einer Kündigung des Mieters als auch des Vermieters die Schriftform. Dies bedeutet, dass die Kündigung eigenhändig zu unterzeichnen ist. Der Vermieter muss darüber hinaus für die Mitteilung der Kündigung ein Formular verwenden, das von dem Kanton, in dem sich das Mietobjekt befindet, genehmigt worden ist. Dem Formular kann der Mieter auch entnehmen, welche Möglichkeiten er gegebenenfalls hat, um gegen die Kündigung vorzugehen.
Da die Kündigung eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung darstellt, muss sie an die Gegenpartei des Mietverhältnisses oder an deren bevollmächtigten Vertreter gerichtet werden und erlangt erst mit Zugang Wirksamkeit. Es ist deswegen aus Beweisgründen sehr empfehlenswert, die Kündigung mittels eingeschriebener Postsendung zuzustellen. Kann diese dann keiner zum Empfang berechtigten Person ausgehändigt werden, gilt sie am ersten Tag als zugegangen, an dem sie auf der Poststelle abgeholt werden kann.

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Stockwerkeigentum: Rechte und Pflichten der Eigentümer

Das Stockwerkeigentum ermöglicht es, Immobilieneigentum zu erwerben, ohne ein gesamtes Grundstück kaufen zu müssen. Der Erwerber erlangt dadurch ein Sonderrecht zur ausschließlichen Benutzung und Verwaltung bestimmte Gebäudeteile, nämlich der Wohnung sowie der Nebenräume (Kellerabteile, Estriche, Bastelräume). Die übrigen Gebäudeteile stehen im Miteigentum aller Stockwerkseigentümer. Deswegen unterscheiden sich die Rechte und Pflichten eines Stockwerkeigentümers von denen eines Hauseigentümers.
Innerhalb der eigenen Stockwerkseinheit kann der Eigentümer grundsätzlich tun und lassen, was er will, solange nicht gemeinschaftliche Bauteile beeinträchtigt werden. In diesem Rahmen sind auch Umbauten zulässig, es ist z.B. aber darauf zu achten, dass keine Trittschalldämmungen beschädigt werden. Dagegen gelten andere Regeln für die Benutzung der Räumlichkeiten, die gemeinschaftliches Eigentum darstellen. Hierzu zählen z.B. Treppenhaus und Eingangsbereich, aber auch eventuelle Wasch- und Trockenräume oder eine Tiefgarage. Hier ist grundsätzlich weder das Aufstellen oder Aufhängen von Gegenständen, noch das Rauchen oder Abspielen von Musik erlaubt.
Ist ein Garten, eine Terrasse oder Parkplätze vorhanden, sind diese gemeinschaftliches Eigentum der Hausgemeinschaft. Anders als z.B. am Treppenhaus können hieran aber Sondernutzungsrechte bestehen. Dadurch können einzelne Stockwerkeigentümer zur ausschließlichen Benutzung berechtigt werden, anders als bei dem Sonderrecht an der Wohnung berechtigt dies aber nur zum gewöhnlichen Gebrauch und nicht zu Substanzveränderungen. Fest im Boden verankerte Spielzeuge oder Mauern dürfen deswegen nicht eigenmächtig errichtet werden, soweit keine anderen Regelungen getroffen wurden gilt dies auch für das Pflanzen von Bäumen und Sträuchern. Hierfür ist eine Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft erforderlich.
Grundlegende Entscheidungen, wie z.B. über die Vornahme baulicher Veränderungen, trifft die Stockwerkeigentümerversammlung. Diese ist das gesetzlich zwingend vorgeschriebene Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft und hat mindestens einmal im Jahr stattzufinden. Sie entscheidet unter anderem auch über die Bestellung eines Verwalters und genehmigt den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern.

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Schutz des Mieters vor missbräuchlichem Mietzins

Das schweizer Recht kennt zum Schutz des Mieters besondere Vorschriften, die überhöhte Mietforderungen verhindern sollen.
Diese gelten nur für Wohnraum- und Geschäftsraummieten und nur dann, wenn diese nicht die Überlassung von Ferienwohnungen auf höchstens drei Monate, von der öffentlichen Hand geförderte und kontrollierte Wohnungen oder Luxusobjekte mit mehr als sechs Wohnräumen betreffen. Ein Mietzins ist dann missbräuchlich, wenn er zu einem übersetzten Ertrag führt. Das ist der Fall, wenn er nicht im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mitzinse liegt, das Ausmaß überschreitet, das von Vermieter- und Mieterverbänden oder ähnlichen Organisationen in ihren Rahmenverträgen empfohlen wird oder wenn nicht eine der übrigen Ausnahmen nach Art. 269a des Obligationenrechts eingreift. Eine höhere Miete kann z.B. dann gerechtfertigt sein, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet ist.
Grundsätzlich darf die Miethöhe dabei sowohl nach dem Kosten- als auch nach dem Marktprinzip festgesetzt werden. Das Kostenprinzip besagt, dass der Vermieter einen kostendeckenden Mietzins verlangen darf. Die Marktmiete bestimmt sich nicht nach Angebot und Nachfrage, sondern vielmehr nach einem Vergleichsmietzins. Es muss also der orts- und quartierübliche Mietzins ermittelt werden. Prinzipiell geht dabei die Kostenmiete der Marktmiete vor, nicht aber bei Altbauten.

Ist der Mietzins missbräuchlich, kann der Mieter, der sich z.B. wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume oder wegen einer persönlichen Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah, diesen innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme anfechten oder Herabsetzung verlangen. Auch bei laufenden Mietverhältnissen ist eine Anfechtung oder ein Herabsetzungsbegehren zum nächsten Kündigungstermin möglich. Dies gilt nicht nur bei einer Mieterhöhung. Auch z.B. bei einer Einführung neuer Nebenkosten oder der Vermutung eines übersetzten Ertrages wegen gesunkener Kosten des Vermieters kann eine Anfechtung erklärt werden.
Allerdings führt eine Anfechtung oder ein Herabsetzungsverlangen nicht von selbst zu einem angemessenen Mietzinses. Es ist die Einhaltung eines Verfahrens notwendig, das z.B. bei einem Herabsetzungsbegehren im Normalfall zunächst einen schriftlichen Antrag beim Vermieter vorsieht. Gibt dieser dem Begehren innerhalb von 30 Tagen nicht nach, kann innerhalb von dreißig Tagen die Schlichtungsstelle angerufen werden. Verläuft auch das Schlichtungsverfahren ergebnislos, kommt es zu einem Gerichtsverfahren. Während der Verfahrensdauer gilt der bisherige Mietzins unverändert weiter. Erst nach Abschluss des Verfahrens kann rückwirkend ein eventuell zuviel gezahlter Betrag zurückgefordert oder ein zu Unrecht verweigerter Mietzins nachgefordert werden

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Auswirkungen eines Eigentümerwechsels auf Mietverträge über Immobilien

Wird eine vermietete Immobilie veräußert oder z.B. im Wege eines Konkursverfahren dem bisherigen Eigentümer entzogen, geht grundsätzlich das Mietverhältnis mit dem Eigentum auf den Erwerber über (Art. 261 Obligationenrecht). Der Erwerber tritt also in alle Rechte und Pflichten aus dem Vertragsverhältnis ein. Dadurch wird der Mieter geschützt, dessen Mietrecht erhalten bleibt. Ist ein Gerichtsverfahren wegen Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis im Zeitpunkt der Veräußerung anhängig, tritt der Erwerber neben dem bisherigen Eigentümer in den Prozess ein. Bei Gestaltungsklagen, wie z.B. Kündigungsschutzklagen, tritt der Erwerber vollständig an die Stelle des Veräußernden, der aus dem Prozess ausscheidet.
Allerdings gilt der Eintritt in das Vertragsverhältnis nicht rückwirkend, sodass z.B. keine aufgelaufenen Schulden des Alteigentümers übernommen werden müssen.
Während bei sonstigen Gegenständen eines Mietvertrags der Vermieter nach dem Erwerb zum nächsten möglichen Termin kündigen kann, ist dies bei Wohn- und Geschäftsraummieten nicht möglich. Vielmehr kann hier eine Kündigung nur dann erfolgen, wenn der neue Vermieter einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen kann. Auch dann ist eine Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist notwendig. Dringender Eigenbedarf setzt voraus, dass es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der gemieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Eine Zwangs- oder Notlage des Vermieters ist nicht erforderlich. Beansprucht eine Immobiliengesellschaft die vermietete Wohnung für ihren Alleinaktionär, liegt aber ebenfalls kein echter Eigenbedarf vor.

Wird der Vertrag dadurch früher aufgelöst, als dies nach dem Vertrag mit dem bisherigen Vermieter möglich gewesen wäre, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz, der nicht ausgeschlossen werden kann.
Eine weitere Bindung kann eintreten, wenn die Miete im Grundbuch vorgemerkt wurde. Dies ist bei Mietverträgen über Grundstücke möglich und gibt dem Mieter gegenüber jedem neuen Eigentümer das Recht, dass dieser ihm eine Benutzung gemäß dem Mietvertrag gestatten muss.

Ungeklärt ist, ob die oben beschriebenen Wirkungen auch dann eintreten, wenn zwar der Mietvertrag schon unterschrieben, das Mietverhältnis aber noch nicht tatsächlich angetreten wurde. Darüber hinaus gilt z.B. weder eine Erbschaft noch der Verkauf von Aktien einer Immobilien-AG als Verkaufsvorgang in diesem Sinne. Durch den Verkauf von Aktien kommt es zu keiner formellen Änderung der im Grundbuch eingetragenen Eigentümerstellung. Deswegen bleibt die AG weiterhin Vermieterin.

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Der Liegenschaftserwerb von deutschen Staatsbürgern in der Schweiz

Von RA lic. iur. Martin Bänziger, LL.M. und RA lic. iur. Urs Bänziger, LL.M., Winterthur, Schweiz

Inhaltverzeichnis:

I. Immobiliarsachenrecht / Kaufrecht 

1. Welches materielle und formelle Recht ist anwendbar
2. 
Voraussetzungen für Immobilienkaufverträge 
a) Öffentliche Beurkundung 
b) Der formungültige Grundstückkaufvertrag (Beurkundungsmängel) 
c) Eintragung in das Grundbuch 
3. Materieller Inhalt des Kaufvertrages 
4. Gebühren 
5. Bewilligungspflicht nach der Lex Koller
 
A. Örtlicher Geltungsbereich 
B. Persönlicher Geltungsbereich 
C. Sachlicher Geltungsbereich 
a) Hauptwohnung 
b) Zweitwohnung 
c) Kantonale Bewilligungsgründe 
D. Probleme beim Vollzug 
a) Der Bewilligungsvorbehalt 
b) Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes 
E. Strafrecht 
a) Umgehung der Bewilligungspflicht 
b) Unrichtige Angaben 
c) Missachtung von Auflagen 
F. Aktuelle Bestrebungen zur Lockerung / Abschaffung der Lex Koller 
6. Dauer bis zur Eigentumsbegründung 
A. Erwerb einer bereits erstellten Baute beziehungsweise Wohnung 
B. Grundstückerwerb durch Kauf ab Plan (noch zu erstellende Baute)
7. Das Stockwerkeigentum als landestypische Besonderheit 
A. Erwerb von Stockwerkeigentum 
B. Gegenstand 
C. Begründung und Beendigung 
D. Gebühren 
E. Haftung des einzelnen Stockwerkeigentümers für die STWEG-Beiträge 

II. Mietrecht 

1. Welches materielle und formelle Recht ist anwendbar? 
2. Vorbemerkungen zur Miete im Schweizer Recht 
A. Pflichten des Vermieters 
B. Der Mietzins 
a) Der missbräuchliche Mietzins 
b) Anpassungen des Mietzinses 
C. Beendigung des Mietverhältnisses 
3. Erwerb einer Liegenschaft, die bereits vermietet ist 
4. Erwerb einer Liegenschaft, die danach vermietet wird 
5. Erwerb einer Liegenschaft, die als Ferienwohnung vermietet wird 

III. Erbrecht 

1. Welches materielle und formelle Recht ist anwendbar? 
2. Zuständigkeit für die Erteilung eines Erbscheins 
3. Vererbung von Immobilien in der Schweiz 

IV. Steuerrecht 

1. Besteuerung des Grundstückkaufs 
A. Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz 
B. Handänderungssteuer 
C. Grundstückgewinnsteuer 
D. Steuern und Gebühren beim Kauf von Immobilien (Beispiel Graubünden) 
E. Direkte Bundessteuer (Geschäftsvermögen) 
F. Mehrwertsteuer 
G. Besteuerung nach dem Erwerb 
H. Besteuerung des Ferienliegenschaftskaufs 
I. Anrechnungsmethode nach Art. 24 DBA D-CH 
2. Besteuerung bei der Vermietung einer Liegenschaft 
3. Besteuerung im Erbschaftsfall 
a) Vorbemerkung 
b) Deutscher Erblasser mit unbeweglichem Vermögen in der Schweiz 
c) Deutscher Erblasser mit letztem Wohnsitz in einem Drittstaat

Auf einen Blick…
Dieser Kurz-Aufsatz soll dazu dienen, einen Überblick zu verschaffen über die geltende Rechtslage und Praxis zum Liegenschaftserwerb in der Schweiz durch deutsche Staatsangehörige, wobei sich der Aufsatz an deutsche Staatsbürger richtet, die entweder in Deutschland über einen Wohnsitz oder im Ausland über einen Zweit-/Ferien-Wohnsitz verfügen. Auf Deutsche, die einen Wohnsitz in der Schweiz begründet haben/begründen wollen, wird nur am Rande eingegangen, da sich hier eine differenzierte Rechtslage ergibt. Eine rechtliche Unterscheidung findet sich auch bei natürlichen und juristischen Personen. Vorliegend wird das Schwergewicht auf die natürlichen Personen gelegt. Die vollständige Behandlung der juristischen Personen würde den Rahmen dieses Vortrages sprengen. Aber wir bieten in unserer Kanzlei selbstverständlich auch Unterstützung für diese Fragestellungen an.
Vorab sei erwähnt, dass aufgrund der föderalistischen Ausprägung der Schweiz mit den 26 kantonalen, unterschiedlichen Regelungen, ein genereller Überblick nicht möglich ist. Beim Kauf eines Grundstückes ist es immer abhängig vom Einzelfall und in welchem Kanton ein Grundstück erworben wird, ganz im Gegensatz zur Miete beispielsweise, wo auf Bundesebene ein einheitliches Mietrecht als Teil des schweizerischen Obligationenrechtes zu finden ist, wobei sich aber bei den kantonalen Behörden (Schlichtungsstellen und Mietgerichte) oftmals eine eigene Praxis herausgebildet hat.
Im ersten Teil des vorliegenden Kurz-Aufsatzes werden die Grundzüge des Schweizer Immobiliar- und Kaufvertragsrecht aufgezeigt. Was formell und materiell bei einem Kaufvertrag beachtet werden muss und welche Gebühren bei einem solchen anfallen, wird anschliessend dargestellt. Es folgt ein kurzer Abriss über die „Lex Koller“ (das Bewilligungsgesetz) und über die zeitlichen Verhältnisse bis zur Eigentumsbegründung. Schliesslich wird das Stockwerkeigentum als landestypische Besonderheit kurz vorgestellt. Im zweiten Teil wird das schweizerische Mietrecht behandelt und auf dessen Tücken hingewiesen. Mit all seinen Formvorschriften, welche mehrheitlich zu Gunsten des Mieters wirken, ist es sehr vermieterfeindlich ausgestaltet. Anschliessend folgt im dritten Teil „Erbrecht“, ob beispielsweise eine Rechtswahl als deutscher Erblasser mit unbeweglichem Vermögen in der Schweiz zulässig ist oder nicht. Steuerrecht bildet den vierten Teil. Hier wird die Rechtslage in der Schweiz unter Einbezug des anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens näher untersucht.
Die Lektüre dieses Aufsatzes erspart nicht die Rechtsberatung im konkreten Fall. Die Verfasser übernehmen ohne Beratung im Einzelfall keinerlei Haftung.

I. Immobiliarsachenrecht / Kaufrecht

1. Welches materielle und formelle Recht ist anwendbar?
Das Internationale Privatrecht der Schweiz (IPRG)  bestimmt, dass Verträge über Grundstücke dem Recht des Staates unterstehen, in dem sich das Grundstück befindet.  Eine Rechtswahl ist zulässig, die Form aber untersteht dem Schweizer Recht.  Das grundstückbezogene Verpflichtungsgeschäft knüpft also am Recht des Belegenheitsortes, dem Schweizer Recht an (lex rei sitae); vorbehalten bleibt eine Rechtswahl.  Die Interessen der Parteien an einer klaren und einfachen Abwicklung des Geschäfts dürften aber dafür sprechen, von einer Rechtswahl abzusehen. 

2. Voraussetzungen für Immobilienkaufverträge

Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss öffentlich beurkundet werden  und zusätzlich zum Abschluss des Vertrags ist für den Erwerb des Grundeigentums die Eintragung in das Grundbuch erforderlich . Grundstücke, die Gegenstand des Grundeigentums bilden, sind Liegenschaften, in das Grundbuch aufgenommene, selbständige und dauernde Rechte (Baurechte; nicht aber Wohnrechte) oder Miteigentum an Grundstücken (inklusive Stockwerkeigentum). 

a) Öffentliche Beurkundung

Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.  Ebenso Vorkaufverträge und Verträge, auch sogenannte Reservationsverträge, die Vorkaufs- und Kaufrecht an einem Grundstück begründen.  Öffentliche Beurkundung bedeutet, dass das formbedürftige Rechtsgeschäft in einem Schriftstück festgehalten werden muss und durch eine vom Staat mit dieser Aufgabe betraute Person (je nach Kanton ein Notar oder eine Urkundsperson/Rechtsanwalt) in der vom Staat (sprich Kanton) geforderten Form und in dem dafür vorgesehen Verfahren beurkundet wird. ,  Aufgrund der föderalistischen Ausprägung der Schweiz ist die öffentliche Beurkundung Sache der Kantone,  es sind 26 verschiedene Regelungen anzutreffen.  Die Kantone bezeichnen Urkundspersonen, legen deren örtliche Zuständigkeit und die Einzelheiten der Form fest.
Wegen des Grundsatzes der Freizügigkeit muss die Urkunde, unabhängig davon, wo sie in der Schweiz errichtet wurde, von jedem Kanton anerkannt werden.  Dieser Grundsatz ist aber umstritten. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts sind die Kantone frei, zum Beispiel die Beurkundung von Grundstückkauf- und anderen Liegenschaftsverträgen an das Recht der gelegenen Sache (lex rei sitae) zu binden. 
Es fragt sich, was im Einzelnen verurkundet werden muss, damit dem Formerfordernis, das von Gesetzes wegen beim Grundstückkaufvertrag verlangt wird, Genüge getan wird (Umfang des Formzwangs).  Es gilt der Grundsatz, der als eine Richtlinie zu verstehen ist,  dass der gesamte Einzelvertrag mit sämtlichen objektiv und subjektiv wesentlichen Vertragspunkten formbedürftig ist.  Das heisst, dass diese Punkte aus der öffentlichen Urkunde selbst hervorzugehen haben.  Aufgrund des Erfordernisses der hinreichenden Bestimmtheit muss sich das Grundstück eindeutig identifizieren lassen, wobei eine vollständige grundbuchtechnische Umschreibung nicht unbedingt gefordert wird.  Eine eindeutige Bezeichnung genügt.  Ebenso wenig muss der Grundbuchinhalt mit sämtlichen Dienstbarkeiten (was in der Praxis zu vielen Problemen führen kann), Grundlasten etc. wiedergegeben werden.  Zu beachten gilt es, dass Verweisungen auf externe Dokumente grundsätzlich nicht möglich sind, wenn deren Inhalt Gegenstand der Beurkundung sein muss. 
Konkret sind folgende objektiv wesentlichen Punkte zu verurkunden: In personeller Hinsicht müssen der Käufer und der Verkäufer genannt werden oder deren Stellvertreter.  In materieller Hinsicht ist erstens das Grundstück zu bezeichnen, das heisst die öffentliche Urkunde muss das zu verkaufende Grundstück nennen und so umschreiben, wie vorhin erwähnt, so dass ein Irrtum ausgeschlossen werden kann.  Dies wird erreicht durch die Angabe der Fläche.  Zweitens ist der Kaufpreis zu verurkunden. Es muss die Gesamtheit aller (Geld-) Leistungen genannt werden, die der Käufer dem Verkäufer als Entgelt für die Übertragung des Eigentums am Grundstück schuldet.  Die Preisangabe hat der Wahrheit zu entsprechen und muss sich aus der Urkunde selber ergeben.  Wenn der Vertragsgegenstand aus einem überbauten Grundstück besteht, ist der Preis des Landes und des Gebäudes öffentlich zu beurkunden.  Beinhaltet der Kauf einen auf dem Grundstück stehenden Rohbau oder eine im Bau befindliche Eigentumswohnung, die vom Verkäufer fertig zu stellen ist, ist dies im zu beurkundenden Kaufvertrag entsprechend zu differenzieren.  Es würde zu weit führen, dies hier alles auszuführen, eine Auskunft erfolgt im konkreten Fall. Und schliesslich ist drittens die Verpflichtung, das Grundstück durch Kauf zu übertragen und zu erwerben, aufzuführen. Die öffentliche Urkunde hat die Verpflichtung des Verkäufers, das Grundstück zu übertragen und diejenige des Käufers, das Grundstück zu erwerben, zu nennen.  Der Rechtsgrund „Kauf“ muss aus der Urkunde hervorgehen, wobei es genügt, dass er sich aus den verurkundeten typischen Vertragselementen und deren Zusammenhang ergibt.  Sodann hat dieser Rechtsgrund dem wahren Willen der Parteien zu entsprechen (wenn zum Beispiel keine Preiszahlung erfolgt).  Subjektiv wesentliche Punkte  sind insofern öffentlich zu beurkunden, als sie materiell zum Kaufvertrag gehören, das heisst all jene, die das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung des Verkaufsvertrages bestimmen.  Beispielsweise muss eine vom geltenden Recht abweichende Vereinbarung über die Tragung der Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer öffentlich beurkundet werden, da sie sich auf den Kaufpreis auswirkt.
Darüber hinaus sind Vorverträge, also auch Reservationsvereinbarungen, und Verträge, die ein Vorkauf-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, öffentlich zu beurkunden.  Ist der Kaufpreis bei einem Vorkaufvertrag nicht im Voraus bestimmt, sind diese in nur schriftlicher Form gültig.  Mit einem Kauf- bzw. Rückkaufsrecht wird der einen Partei das Recht eingeräumt, durch einseitige Erklärung den Grundstückkauf herbeizuführen.  Diese Ausübungserklärung begründet keinen neuen Vertrag und ist deshalb nicht öffentlich zu beurkunden. 

b) Der formungültige Grundstückkaufvertrag (Beurkundungsmängel)

Leidet ein Grundstückkaufvertrag an einem Formmangel, ist dies gleichbedeutend mit einem Beurkundungsmangel, wobei zwischen Inhalt- (keine oder unvollständige Beurkundung) und Verfahrensmängel (Missachtung von Verfahrensvorschriften) unterschieden wird.  Wird der Kaufvertrag formungültig errichtet, zum Beispiel der Kaufpreis nicht richtig beurkundet, ist der Vertrag gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts ungültig aufgrund eines Formmangels, unabhängig davon, ob der Preis zu hoch oder zu tief verurkundet worden ist.  Wenn der Grundstückkaufvertrag an einem Formmangel leidet, ist er als Ganzes ungültig.  Die Rechtsfolgen des Formmangels und die Erfüllungsansprüche sind differenziert ausgestaltet, je nach dem und in wie weit der Vertrag erfüllt worden ist.  Ein weiterer Formmangel kann sich aus der Nichtbeachtung der Bewilligungspflicht im Rahmen des Geltungsbereichs der Lex Koller ergeben (siehe weiter unten).

c) Eintragung in das Grundbuch

Zum Erwerb des Grundeigentums bedarf es der Eintragung im Grundbuch  (Eintragungsprinzip), wobei die öffentliche Urkunde als Grundlage dient.  Erst mit Eintragung in das Grundbuch erwirbt der Käufer Eigentum am Grundstück.   Bei dem Erwerb sind zwei Vorgänge zu unterscheiden, die miteinander im Zusammenhang stehen: Einerseits die Unterzeichnung des Kaufvertrages, was den Erwerbsgrund (die „causa“) und das Verpflichtungsgeschäft darstellt und den Veräusserer zur Eigentumsübertragung verpflichtet und andererseits der Erwerbsakt, die Eintragung in das Grundbuch gestützt auf eine ordnungsgemässe Anmeldung, welcher aus der Sicht des Veräusserers das Verfügungsgeschäft darstellt.  Beim Grundstückkaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer das Grundstück zu übergeben (Besitz zu übertragen, bspw. durch Schlüsselübergabe) sowie ihm das Eigentum zu verschaffen  und der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises.   Der Erwerbsgrund wird nur durch die Anmeldung des Käufers durch den Verkäufer als neuen Eigentümer beim Grundbuchamt erfüllt.  Vom soeben erwähnten Grundsatz muss jedoch bezüglich der subjektiv wesentlichen Punkte Genaueres ausgeführt werden. Der Formzwang gilt nur gegenüber denjenigen Punkten, die ihrer Natur nach ein Element des betreffenden Vertragstyps bilden.  Beispielsweise sind Architektenklauseln nicht zu beurkunden, da sie für den Grundstückkaufvertrag atypisch sind.  Hingegen muss die ganze, für den Grundstückskauf versprochene Gegenleistung verurkundet werden. 

3. Materieller Inhalt des Kaufvertrages

Eine Musterurkunde für einen Grundstückkaufvertrag eines bestehenden Gebäudes  findet sich in Anhang I.

4. Gebühren

Die Gebühren für die Errichtung eines Grundstückkaufvertrags werden kantonal unterschiedlich geregelt. Sie betragen oftmals ca. 0,1% des Kaufpreises, im Kanton Graubünden minimal CHF 100.–, maximal CHF 15′000.–. Eine Gebühr in gleicher Höhe wird für die Beurkundung sowie für den Grundbucheintrag erhoben. Insgesamt betragen die Gebühren 0,3% des Kaufpreises, im Kanton Graubünden beispielsweise mit einer Maximalgrenze von CHF 45′000.–(zuzüglich Mehrwertsteuer).

5. Bewilligungspflicht nach der Lex Koller

A. Örtlicher Geltungsbereich

Für den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Ausländer ist die „Lex Friedrich/Koller“ massgebend (das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) vom 16. Dezember 1983).  Unter das Gesetz fällt der Kauf von in der Schweiz gelegenen Grundstücken, wobei der Begriff des Grundstücks dem schweizerischen Zivilgesetzbuch entnommen ist (Art. 655 ZGB, inklusive Liegenschaften, selbständige Baurechte und Miteigentumsanteile an Grundstücken).  Nicht unter das BewG fallen Liegenschaften, die als ständige Betriebsstätte (z.B. ein Hotel) einem Handels-, Fabrikations- oder einem anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbe, einem Handwerksbetrieb oder einem freien Beruf dienen.  Dies bedeutet, dass nur jene Grundstücke, die zu Wohnzwecken dienen, dem BewG unterstellt sind und deren Erwerb somit bewilligungspflichtig ist, da sich die Unterstellung nach dem Nutzungsplan der betreffenden Gemeinde richtet.  Auch unter den Begriff Betriebsstätte fällt ein Grundstück, das der Landwirtschaft dient.  Diese fällt jedoch unter das BewG, wenn das momentan noch landwirtschaftlich genutzte Grundstück in einer Wohnzone liegt, diese der landwirtschaftlichen Nutzung in Zukunft also entzogen wird.  Der Erwerb gemischt genutzter Grundstücke (gewerbliche und bewohnte Nutzung) ist bewilligungsfrei möglich, wenn die Wohnnutzung auf einem Wohnanteilsplan beruht, wobei das Gesetz offen lässt, welchen Anteil die Wohnnutzung ausmachen muss, und ob bei Fehlen eines solchen, der bewilligungsfreie Erwerb dennoch zulässig ist.  Es ist davon auszugehen, dass keine Bewilligung benötigt wird, wenn eine überwiegende gewerbliche Nutzung des Grundstückes vorliegt, wobei nicht geklärt ist, auf welches Unterscheidungskriterium (beispielsweise Ertrag) abgestellt werden soll.  Wenn das Grundstück vom Eigentümer in Stockwerkeigentumsanteile aufgeteilt wird, kann der gewerblich genutzte Anteil (zum Beispiel eine Arztpraxis) bewilligungsfrei an einen Ausländer verkauft werden.

B. Persönlicher Geltungsbereich

Die Angehörigen der Staaten der EU unterliegen dem Bewilligungsgesetz, wenn sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben.  Wenn sich EU-Ausländer rechtmässig in der Schweiz aufhalten, richtet sich dies nach dem Ausländergesetz (AuG) ; dieses verweist in Art. 2 auf das Freizügigkeitsabkommen (FZA) . Übrige Ausländer sind von der Bewilligungspflicht nur ausgenommen, wenn sie niederlassungsberechtigt sind, das heisst über einen Ausländerausweis C (als Voraussetzung: mindestens fünfjähriger Aufenthalt in der Schweiz) verfügen  oder aber wenn sie mit einem Schweizer beziehungsweise einer Schweizerin verheiratet sind, sofern beide in der Schweiz leben . Daraus folgt, dass diese beliebig in der Schweiz gelegene Grundstücke kaufen können und nicht gezwungen sind, wenn ihre Aufenthaltsrechte dahin fallen, das Grundstück zu verkaufen,  ausser im Erbfall, wo nur die gesetzlichen Erben ein Grundstück bewilligungsfrei erwerben können . Ebenfalls unter den persönlichen Geltungsbereich fallen ausländische juristische Personen. 
Eine Übersicht des persönlichen Geltungsbereichs nach der Lex Koller  findet sich im Anhang II.

C. Sachlicher Geltungsbereich

a) Hauptwohnung
Ausländer (Nicht-EU-Bürger), die in der Schweiz nur aufenthaltsberechtigt sind (Ausländerausweis B), können in der Schweiz ein Grundstück bewilligungsfrei am Ort ihres rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes kaufen, sofern diese ihnen als Hauptwohnung dient.  Dies gilt jedoch nicht für EU-Bürger, die ihren Wohnsitz in der Schweiz begründet haben, denn diese können bewilligungsfrei Grundstücke erwerben.
b) Zweitwohnung
EU-Bürger können bewilligungsfrei auch eine Zweitwohnung erwerben, wenn sie Grenzgänger sind und diese in der Region ihres Arbeitsortes liegt.
c) Kantonale Bewilligungsgründe
Die Kantone können den Erwerb eines Grundstückes durch einen Ausländer aus folgenden Gründen bewilligen:

 Sozialer Wohnungsbau
Die Kantone bewilligen den Erwerb eines Grundstückes durch einen Ausländer, wenn dieses dem sozialen Wohnungsbau nach kantonalem Recht dient. Voraussetzung ist dabei, dass es sich um eine Neuwohnung handelt und der Ort unter Wohnungsnot leidet.  Im Grundbuch wird das Verbot vermerkt, die Wohnung selber zu benutzen und unterliegt einer Sperrfrist von zehn Jahren für die Weiterveräusserung.

 Zweitwohnung
Ist der Erwerb einer Zweitwohnung bewilligungspflichtig, kann der Kanton diesen dennoch bewilligen, wenn der Käufer eine natürliche Person ist und die Zweitwohnung an einem Ort liegt, zu der der Käufer eine aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehung unterhält.  Als solche kommen überwiegende wirtschaftliche, wissenschaftliche, kulturelle oder andere wichtige Interessen in Betracht, nicht jedoch verwandtschaftliche Beziehungen oder der Wunsch, sich in der Schweiz vorübergehend aufzuhalten.  Es darf unter dem Titel Zweitwohnung keine Ferienwohnung erworben werden.  Beim Erwerb ist die Nettowohnfläche beschränkt.

 Ferienwohnung
Die Kantone können Ausländern den Erwerb von Ferienwohnungen (diesen gleichgestellt sind Wohneinheiten in Apparthotels) im Rahmen des kantonalen Kontingents bewilligen, wobei die Kantone die Orte des Erwerbs bestimmen, um den Fremdenverkehr zu fördern.  Unter den Begriff Ferienwohnung fallen auch Ferienhäuser.  Es ist jedoch unzulässig unter dem Vorwand eine Ferienwohnung zu erwerben und diese anschliessend ganzjährig zu vermieten.  Deshalb darf aber daraus abgeleitet werden, dass einer zeitweisen Vermietung nichts im Wege stehen dürfte.  Aber es gilt den zwingenden Verweigerungsgrund der verpönten Kapitalanlage zu beachten.  Die Bewilligungsvoraussetzungen folgen dem Erwerb einer Zweitwohnung. Darüber hinaus ist aber der Erwerb nur im Rahmen eines kantonalen, vom Bundesrat für jeweils zwei Jahre festgesetzten, Kontingents zulässig.  Im Kanton Graubünden ist das Kontingent auf 290 festgesetzt.  In beschränktem Umfang können nicht genutzte Kontingente auf andere Kantone übertragen werden.  Die Kantone sind aber nicht gezwungen, von einem solchen Kontingent Gebrauch zu machen und sie sind zum Erlass einer Bewilligungssperre ermächtigt.  Der Erwerb kann auch zum Beispiel nur auf Stockwerkeigentum beschränkt werden oder der Wohnraum ist für den Erwerb von Ausländern quotenmässig (konkret: Gemeinde St. Moritz mit 20% Ausländerquote für die im Jahre 2010 zu erteilenden Bewilligungen aus Gesamtüberbauungen) beschränkbar.  Die Gemeinden können jedoch von kantonalen Verboten oder teilweise zulässigem Erwerb abweichen.  Häufig erlassen die Gemeinden restriktivere Bewilligungsvoraussetzungen als im Bundesrecht vorgesehen wären. In St. Moritz (Kanton Graubünden) beispielsweise kann bei einem Neubau nur ein Stockwerkeigentumsanteil von maximal 20% begründet werden, ein Erwerb einer ganzen Liegenschaft ist für einen Ausländer nicht möglich.

D. Probleme beim Vollzug

a) Der Bewilligungsvorbehalt
Der Bewilligungsvorbehalt ist sodann auch bedeutend für die Gültigkeit des Grundstückkaufvertrages, der dem Erwerb zu Grunde liegt.  Ohne rechtskräftige Bewilligung gemäss dem BewG bleibt das Rechtsgeschäft über den Erwerb unwirksam.  Im Falle des Vollzuges ohne Bewilligung, Verweigerung, Widerruf der Bewilligung oder Abweisung der Anmeldung durch den Grundbuchverwalter ist das Grundgeschäft nichtig.  Dies hat die Konsequenz, dass Versprochenes nicht gefordert, Geleistetes innert bestimmter Frist zurückverlangt, und von Amtes wegen auf Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes geklagt werden kann.  Die erforderliche Bewilligung muss nicht bereits beim Abschluss des Grundstückkaufvertrages vorliegen, sie kann auch noch nachträglich erteilt werden.  Diesfalls wirkt die Bewilligung auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück.  Die Einhaltung des BewG ist primär Aufgabe des Grundbuchverwalters, der die Voraussetzungen des Bewilligungsgesetzes zu prüfen hat, wobei ihm die vom Kanton zu bezeichnende Bewilligungsbehörde zur Seite gestellt ist.  Der Grundbuchverwalter prüft, ob der Grundstückkaufvertrag unter das BewG fällt, die kantonale Bewilligungsbehörde erteilt hingegen die für den Erwerb benötigte Bewilligung. 
Die Bewilligungsbehörde erlässt auf Antrag der Vertragsparteien eine Verfügung, worin festgestellt wird, ob der Grundstückkaufvertrag die Voraussetzungen des BewG erfüllt beziehungsweise der Vertrag nicht unter dieses fällt oder aber, ob ein Verstoss vorliegt und somit eine Nichtigkeit gegeben ist.  Der Sachverhalt ist von Amtes wegen festzustellen.  Die Behörde hat den Nachweis für die Sachumstände zu erbringen, die dem beabsichtigten Grundstückkaufvertrag entgegenstehen.  Die Voraussetzungen, in der Schweiz trotz Bewilligungspflicht ein Grundstück erwerben zu können, müssen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorliegen.  Die Verfügung kann bei der kantonalen Beschwerdeinstanz angefochten werden.  Der Entscheid der kantonalen Instanz ist mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht weiterziehbar.  Wird die Verfügung nicht angefochten, erwächst sie innert 30 Tagen in Rechtskraft. 
Wenn der Grundbuchverwalter den Käufer im Grundbuch als neuen Eigentümer einträgt und somit keinen Anstoss am Vertrag findet, stellt dies keine Verfügung dar.  Dies hat zur Konsequenz, dass der Entscheid des Grundbuchverwalters nicht einer zur Beschwerde berechtigten Behörde zu eröffnen ist und somit erwächst dieser auch nicht in Rechtskraft.

b) Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes
Die beschwerdeberechtigte Behörde oder das Bundesamt für Justiz können auf Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes klagen.  Die Klage ist primär auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes gerichtet. Wo sich dies als nicht sinnvoll erweist, kann der Richter die öffentliche Versteigerung des Grundstückes anordnen.  Ein Beispiel für eine rigorose Sanktion kann eine Auflösung der juristischen Person mit Verfall des Vermögens an das Gemeinwesen in Betracht gezogen werden, wenn diese systematisch Bewilligungspflichten verletzt hat.

E. Strafrecht

a) Umgehung der Bewilligungspflicht
Der vorsätzliche Vollzug eines mangels Bewilligung nichtigen Rechtsgeschäfts wird unter Strafe gestellt.  Die Strafandrohung hat für den Grundstückkauf keine praktische Bedeutung, denn die Anmeldung eines bewilligungspflichtigen Grundstückkaufs erfüllt keinen Straftatbestand, sondern löst ein Verfahren aus. ,  Die Zahlung des Kaufpreises genügt als Vollzugshandlung ebenfalls nicht.  Das Gleiche gilt für die Weigerung, fristgerecht einen Antrag auf Bewilligung nach abgeschlossenem Grundstückkaufvertrag einzureichen, obwohl dies vom BewG verlangt wird.  Denkbar ist nur der theoretische Fall, dass ein Grundstückkauf zwecks Umgehung des BewG simuliert wird.

b) Unrichtige Angaben
Wer der Bewilligungsbehörde oder dem Grundbuchverwalter vorsätzlich unrichtige oder unvollständige Angaben über Tatsachen macht oder einen Irrtum dieser Behörde arglistig ausnutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.  Fahrlässiges Handeln wird mit Busse bis zu CHF 50′000 bedroht.  Die Strafandrohung richtet sich nicht nur gegen die Vertragsparteien, sondern kann auch eine Urkundsperson betreffen, die falsche Angaben zur Finanzierung des Grundstückkaufvertrags macht.

c) Missachtung von Auflagen
Die Missachtung einer Auflage wird mit Freiheitsstrafe oder Busse bedroht.  Diese Bestimmung hat keine praktische Bedeutung mehr, zumal Ausländer in der Regel die erworbenen Schweizer Grundstücke auch dann behalten können, wenn die Voraussetzungen für den Erwerb dahin gefallen sind.

F. Aktuelle Bestrebungen zur Lockerung / Abschaffung der Lex Koller

Sowohl der Nationalrat als auch der Ständerat  haben zwei Motionen gutgeheissen, die eine Lockerung der Lex Koller fordern.  Mit einer vom Parlament verabschiedeten Motion wird der Regierung der Auftrag erteilt, zum Beispiel eine Gesetzesänderung innert zwei Jahren auszuarbeiten.  Diesem Auftrag ist zwingend nachzukommen. Vorliegend wurde der Bundesrat veranlasst, das Kontingent zu erhöhen.  Einerseits soll das Jahreskontingent um die Anzahl Grundstücke erhöht werden, die von Ausländern wieder an Schweizer Bürger zurückverkauft werden.  Andererseits sollen die Weiterverkäufe von Grundstücken - ausgenommen sind Neubauten - von Schweizern an Personen im Ausland nicht mehr unter den Geltungsbereich des BewG fallen.  Bedarf zum Handeln sah man deshalb, da beispielsweise im Kanton Wallis viel mehr Grundstücke verkauft wurden, als erlaubt war.  Die Eigentumsübertragung wird erst dann rechtswirksam, wenn der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist. Problematisch ist dabei, dass der Eintrag aber erst dann erfolgen kann, wenn ein Kontingentsplatz zu Verfügung steht, was teilweise Jahre dauern kann.   Diese für den ausländischen Käufer bestehende Rechtsunsicherheit gilt es zu beseitigen.  Eine Abschaffung der Lex Koller ist das langfristige Ziel der Motionäre (Christophe Darbellay (CVP) und Fulvio Pelli (FDP)), jedoch wurde eine Aufhebung der Lex Koller vom Nationalrat verworfen und als Ersatz raumplanerische Begleitmassnahmen gefordert.

6. Dauer bis zur Eigentumsbegründung

A. Erwerb einer bereits erstellten Baute beziehungsweise Wohnung

Wird eine bereits erstellte Baute beziehungsweise Wohnung erworben, kann die Eigentumsübertragung erfolgen, sobald die Erwerbsbewilligung rechtskräftig ist. Es muss die Beschwerdefrist der Gemeinde und anschliessend die Beschwerdefrist des Bundesamtes für Justiz abgewartet werden. Diese beiden Fristen betragen jeweils 30 Tage. In der Regel geben sowohl die Gemeinde als auch das Bundesamt einen Beschwerdeverzicht ab, so dass die Rechtskraft der Bewilligung in aller Regel innert Monatsfrist seit Ausstellung der Bewilligung eintritt. Im Kanton Graubünden beispielsweise wird die Ausstellung der Bewilligung sehr zügig erledigt. Werden alle notwendigen Unterlagen eingereicht, liegt diese innert Wochenfrist vor.

B. Grundstückerwerb durch Kauf ab Plan (noch zu erstellende Baute)
Wird ein Grundstück ab Plan erworben, muss ebenfalls die Rechtskraft der Erwerbsbewilligung abgewartet werden. Beim Kauf ab Plan sind zwei vertraglich verschiedene Konstellationen zu unterscheiden: Erste Möglichkeit ist die Vornahme der Eigentumsübertragung vor der Fertigstellung. Vorausgesetzt dafür wird grundsätzlich die Aushändigung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer Schweizer Bank. Deren Beschaffung sollte parallel zur Erwerbsbewilligung geschehen, damit keine Verzögerung bei der Eigentumsübertragung eintritt. Zweite Möglichkeit ist die Vereinbarung, dass die Eigentumsübertragung erst nach der Fertigstellung und Bezugsbereitschaft des Kaufobjekts erfolgt.

7. Das Stockwerkeigentum als landestypische Besonderheit

A. Erwerb von Stockwerkeigentum
Eine Immobilie kann als Ganzes oder auch zu einem Teil erworben werden. Beim letzteren spricht man vom sogenannten „Stockwerkeigentum“ (ähnlich in Deutschland: „Wohnungseigentum“). Es handelt sich dabei um ein besonders ausgestaltetes Miteigentum verbunden mit einem Sonderrecht zur ausschliesslichen Nutzung und baulichen Ausgestaltung (zum Beispiel Innenausbau) bestimmter Gebäudeteile.  Davon zu unterscheiden sind die gemeinschaftlichen Teile, welche nicht als Sonderrecht ausgeschieden sind und grundsätzlich allen Stockwerkeigentümern zur Verfügung stehen (zum Beispiel: Umschwung, Garten, Spielplatz, Treppenhaus, Gemeinschaftsräume, Trocknungsraum, Heizung, Dachterrasse, Fassade, etc.).  Jeder hat Miteigentum am gesamten Grundstück (an der Liegenschaft oder am Baurecht).  Dabei verfügt der Stockwerkeigentümer über eine bestimmte Wertquote, die in Hundertsteln oder Tausendsteln des Grundstückwertes anzugeben ist.  Im Rechtsverkehr wird das Stockwerkeigentum als eigenes Grundstück behandelt.  Solange die anderen Stockwerkeigentümer nicht in der Ausübung ihrer Rechte beeinträchtigt oder die gemeinschaftlichen Bauteile nicht beschädigt werden, ist jeder Stockwerkeigentümer in  seiner Verwaltung, Benutzung oder baulichen Ausgestaltung frei.  Umstritten ist, ob Stockwerkeigentumsanteile als Untergemeinschaft in Form eines Timesharings gebildet werden können, insofern, als an einem Stockwerkeigentumsanteil mehrere Miteigentumsanteile begründet werden können, die ihren Inhabern die aus dem Sonderrecht fliessenden Rechte und Pflichten zeitlich beschränkt, aber periodisch wiederkehrend (beispielsweise für einen Monat pro Jahr) vermitteln.  Die Mehrheit der Lehre der Schweiz spricht sich für eine Zulässigkeit aus.  Die entsprechende EU-Richtlinie gilt in der Schweiz nicht, jedoch fanden im schweizerischen Parlament Diskussionen dazu statt, aber bis anhin wurden dazu keine Normen erlassen.

B. Gegenstand
Gegenstand des Sonderrechts können Stockwerke oder Teile davon sein, sofern sie als Wohnung oder als Einheit von Räumen mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sind (sog. Abgeschlossenheitserfordernis).  Nicht als Sonderrecht ausgeschieden werden können zum Beispiel Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen (Dach, Zentralheizung etc.).

C. Begründung und Beendigung
Begründet wird das Stockwerkeigentum durch Eintragung im Grundbuch.  Voraussetzung für die Eintragung ist das Vorliegen eines Rechtsgrundes in Form eines Vertrages unter Miteigentümern oder einer Erklärung des Alleineigentümers der Liegenschaft bzw. des Inhabers des selbständigen und dauernden Baurechts.  Der Erwerbsgrund bedarf der öffentlichen Beurkundung.  Im Begründungstitel müssen als wesentliche Elemente der Wille, Stockwerkeigentum zu begründen  und die Abgrenzung der einzelnen Einheiten, sowie die Wertquote enthalten sein.  Für jeden zu Stockwerkeigentum ausgestalteten Miteigentumsanteil muss der Grundbuchverwalter ein besonderes Blatt mit dem Zusatz „Stockwerkeigentum an Nr. …“ und mit der Beschreibung des Stockwerks unter Hinweis auf den Begründungsakt oder Aufteilungsplan anlegen.
Aufgabe der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist die Nutzung, Verwaltung, Verfügung und Erhaltung des wirtschaftlichen Wertes des gemeinsamen Grundstückes, sie stellt aber keine juristische Person dar.
Das Stockwerkeigentum endet mit dem Untergang der Liegenschaft, dem Untergang des Baurechts oder mit Löschung im Grundbuch (Aufhebungsvereinbarung, Aufhebungserklärung mit der Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer).

D. Gebühren
Gebühren für die Begründung des Stockwerkeigentums betragen beispielsweise im Kanton Graubünden 0,1% des Kaufpreises.
E. Haftung des einzelnen Stockwerkeigentümers für die STWEG-Beiträge
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat für die auf die letzen drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer auf Errichtung eins Pfandrechts  an dessen Anteil.  Zur Sicherung der Beitragsforderungen für die gleiche Dauer dient zudem das Retentionsrecht der Gemeinschaft an den beweglichen Sachen, die sich in den Räumen des Stockwerkeigentümers befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören.

 
II. Mietrecht

1. Welches materielle und formelle Recht ist anwendbar?

Gemäss Internationalem Privatrecht der Schweiz unterstehen Verträge über den Gebrauch von Grundstücken dem Recht des Staates, in dem sich das Grundstück befindet.  Eine Rechtswahl ist zulässig, die Form richtet sich aber nach Schweizer Recht.  Dies bedeutet, dass wie beim Erwerb eines Grundstückes das Recht am Belegenheitsort, das Schweizer Recht zumindest für die Formvorschriften zur Anwendung für Mietverträge kommen muss (lex rei sitae).  Vom Gebrauch einer Rechtswahl wird wiederum abgeraten. Wird aber Deutsches Recht für anwendbar erklärt, gebührt dem Schweizer Recht immer dann Vorrang, wenn es wegen seines besonderen Zwecks zwingend anwendbar ist, zum Beispiel bei den Bestimmungen über den missbräuchlichen Mietzins und beim Kündigungsschutz. 

2. Vorbemerkungen zur Miete im Schweizer Recht

Bei der Miete liegt gemäss Art. 253 – 274 des schweizerischen Obligationenrechtes (als 5. Teil des Zivilgesetzbuches ZGB) ein zweiseitiges Vertragsverhältnis vor, wobei der Vermieter dem Mieter eine Sache zum Gebrauch auf eine bestimmte oder unbestimmte Zeit (Dauerschuldverhältnis) überlässt, und der Mieter leistet hierfür ein Entgelt.  Die Miete kann an allem begründet werden, was unter den Begriff „Sache“ im Sinne des schweizerischen ZGB fällt.  Die Bestimmungen des Mietrechts sind in weiten Teilen zwingendes Recht zu Lasten des Vermieters, wobei das Gesetz diese nicht konsequent als solche bezeichnet.  Beim Mietvertrag handelt es sich um einen sogenannten Konsensualvertrag, der zustande kommt, wenn sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile, die sogenannten essentialia negotii, geeinigt haben: die Überlassung einer näher bestimmten Sache zum Gebrauch und den Mietzins mit Einschluss der Nebenleistungen.  Die Parteien müssen sich über die Höhe des Mietzinses einigen.  Findet keine Einigung über diese wesentlichen Punkte (Überlassung und Mietzins) statt, ist kein Mietvertrag zu Stande gekommen.  Der Mietvertrag ist nicht formbedürftig,  also formlos und auch nur mündlich gültig, jedoch empfiehlt sich aus beweisrechtlicher Sicht die schriftliche Form. Gewisse Erklärungen im Rahmen eines Mietvertrages sind dann allerdings doch schriftlich oder in einer besonderen Schriftform, in einer von einer kantonalen Behörde genehmigten Form (amtliches Formular) abzugeben.  Ausdrückliche Schriftform wird vom Gesetz verlangt zum Beispiel bei Kündigung des Mieters  oder Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses . Ein amtliches Formular, das grundsätzlich eigenhändig unterzeichnet werden muss, mit allfälligem Hinweis auf das Vertretungsverhältnis („X-Verwaltung in Vertretung des Eigentümers Y) wird bei der Kündigung durch den Vermieter und bei Mietzinserhöhungen (bei Mietzinssenkungen genügt einfache Schriftlichkeit) sowie anderen einseitigen Vertragsänderungen benötigt.  Ein Wechsel der Vertragsparteien ist grundsätzlich nur mit Zustimmung der anderen Partei möglich.
Der Geltungsbereich des Mietrechts umfasst Wohn- und Geschäftsräume sowie Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt.  Wohnräume sind Räume, die nach ihrem vertraglich vereinbarten Zweck dem Wohnen dienen sollen und eine minimale Ausstattung wie eine Schlaf- und Kochstelle, sanitäre Einrichtungen, Beheizung und Stromversorgung aufweisen.  Geschäftsräume sind wie Wohnräume auch eine auf Dauer angelegte horizontale und vertikal abgeschlossene Einheit, darüber hinaus dienen sie dem Betrieb oder der Ausübung eines beruflichen Gewerbes (Büros, Werkstätten oder Lagerräume).  Ob das Mietobjekt als Wohn- oder Geschäftsraum vermietet wird, ist wichtig, da verschiedene Rechtsfolgen daran geknüpft werden. Bei den Geschäftsräumen gelten spezielle Vorschriften bezüglich der Übertragung der Mietsache (mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters möglich) , des Retentionsrechts (Zurückbehaltungsrecht des Vermieters, Gegenstände/Einrichtungen des Mieters umfassend) , der Kündigungsfrist (sechs Monate) und der Dauer einer allfälligen Erstreckung (maximal sechs Jahre möglich).
Die Miete kann im Grundbuch vorgemerkt werden,  vorausgesetzt wird dabei eine schriftliche Vereinbarung.  Die Eintragung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen.  Der neue Eigentümer einer solchen Liegenschaft darf den Mietvertrag nicht vor dessen Ablauf kündigen, selbst wenn dringender Eigenbedarf besteht.  Bei einer Veräusserung ist der ehemalige Vermieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter befreit; eine solche Schadenersatzpflicht ergibt sich nur, wenn der Mietvertrag vom neuen Eigentümer frühzeitig, bevor es der Mietvertrag zulässt, aufgelöst wird.

A. Pflichten des Vermieters

Die Pflichten des Vermieters bestehen in der Übergabe- und Instandhaltungspflicht, nämlich die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.  Werden abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters vereinbart, sind diese nichtig, wenn sie in vorformulierten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB’s) oder in Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume enthalten sind.  Bei Mängeln der Mietsache wird zwischen anfänglichen Mängeln und solchen, die während der Mietdauer auftreten, unterschieden.  Treten während der Mietdauer Mängel auf, kann der Mieter vom Vermieter eine Mängelbeseitigung, eine Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz bei Verschulden, Übernahme des Rechtsstreits mit einem Dritten verlangen sowie den Mietzins hinterlegen.  Liegt ein schwerer Mangel vor, den der Vermieter kennt und nicht innert angemessener Frist beseitigt, kann der Mieter fristlos kündigen  unter Nachfristansetzung . Bei geringfügigen Mängeln ist eine Ersatzvornahme (Beseitigung auf Kosten des Vermieters) möglich.  Der Anspruch auf Mietzinsherabsetzung besteht bis zur vollständigen Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustandes.  Auch für Mangelfolgeschäden  haftet der Vermieter, wenn zum Beispiel aufgrund eines undichten Daches im Hotel übernachtet werden muss. 
Des Weiteren ist der Vermieter gehalten, die Höhe des Mietzinses des vorangegangenen Mietverhältnisses dem neuen Mieter mitzuteilen.  Diese Auskunft kann während der dreissigtägigen Frist zur Anfechtung des Anfangsmietzinses verlangt werden.

B. Der Mietzins

Unter Mietzins ist das Entgelt zu verstehen, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Sache schuldet.  Die Höhe des Mietzinses kann von den Parteien in den allgemeinen Schranken frei bestimmt werden.

a) Der missbräuchliche Mietzins
Diese freie Vereinbarkeit wird aber durch die Bestimmungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen als zwingende Regelungen zu Gunsten des Mieters, sogleich wieder eingeschränkt.  Auf die Miete von Ferienwohnungen, welche für höchstens drei Monate gemietet werden, finden diese Bestimmungen folglich keine Anwendung (Art. 253a Abs. 2 OR). Als missbräuchlich zu qualifizieren sind Mietzinse dann, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.  Diese Bestimmung basiert auf dem Prinzip der Kostenmiete (angemessener Ertrag).  Der Vermieter tätigt Investitionen (Liegenschaftserwerb, Baukosten), bezahlt anfallende Kosten und erwartet, dass diese Investitionen einen Gewinn abwerfen.  Dies gilt es bei der Berechnung des Mietzinses zu berücksichtigen, so, dass dem Vermieter ein angemessener und nicht ein übersetzter Ertrag verbleibt.  Unter Ertrag im Sinne des Gesetzes wird gemäss Rechtsprechung die Rendite auf den vom Vermieter investierten Eigenmitteln verstanden, was prozentual ausgedrückt gleich bedeutend ist mit der Verzinsung des Eigenkapitals (Nettorendite).  Die Nettorendite, welche als Faktor die allfällige Missbräuchlichkeit einer Miete anzeigt, wird wie folgt berechnet: Nettoertrag x 100/Eigenkapital. Die Überprüfung der Nettorendite erfolgt im Einzelfall durch die örtlich zuständigen Schlichtungsstellen und (Miet-)Gerichte und in verschiedenen Schritten unter Berücksichtigung alle Umstände.  Es würde hier zu weit führen, die genaue Berechnungsweise aufzuzeigen, vor allem weil dies von den Gerichten einzelfallbezogen geprüft wird.
Zur Überprüfung, ob ein offensichtlich übersetzter Kaufpreis vorliegt, wobei eine darauf beruhende Miete missbräuchlich wäre, muss zeitlich auf den Ertragswert, berechnet auf den orts- oder quartierüblichen Mietzinsen für gleichartige Objekte, abgestellt werden.  Ist ein übersetzter Kaufpreis ausgewiesen, stellt man nicht auf den Preis ab, sondern es wird der massgebliche Anlagewert auf ein als „normal“ erscheinendes Mass herabgesetzt.  In der Praxis wird im Gegensatz zur Missbräuchlichkeit wegen Erzielung eines übersetzten Ertrages diese Bestimmung nur selten angewendet, wobei sie vor allem dann Bedeutung erlangt, wenn der Mietzins nach einer Handänderung ((Eigentümerwechsel oder gleichbedeutende Änderung in wirtschaftlicher Verfügungsgewalt) neu bestimmt wird.  Zur Missbräuchlichkeit bei den Mietzinsen von Wohnungen besteht eine ausgeprägte Einzelfall-Rechtsprechung der lokalen Schlichtungsbehörden und Mietgerichte. Bei den Mietzinsen von Geschäftsräumen hingegen wird diese Bestimmung weniger geltend gemacht beziehungsweise findet weniger Anwendung.

b) Anpassungen des Mietzinses
Bei der Anpassung des Mietzinses muss unterschieden werden zwischen der Anpassung von Anfangsmietzinsen und der Anpassung während des Mietvertrages. Dem Mieter steht das Recht zu, Anfangsmietzinsen innert dreissig Tagen seit Beginn des Mietverhältnisses als missbräuchlich anzufechten und bei der Schlichtungsbehörde eine Herabsetzung zu verlangen, wenn der Mieter sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem vorhergehenden Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.  Eine Erhöhung um mindestens 10% gilt als erheblich.  Mietzinsveränderungen sind in einem Dauerschuldverhältnis nur aufgrund einer Parteivereinbarung möglich.  Entweder werden vertragliche Anpassungsklauseln vereinbart oder aber die Anpassung erfolgt auf den nächsten vereinbarten Kündigungstermin.  Daraus ergibt sich für beide Parteien indirekt die Möglichkeit, eine Zinsanpassung durch Änderungskündigung zu erzwingen.  Ob ein Mietzins erhöht werden kann, richtet sich nach dem zulässigen Mietertrag.  Der zulässige Mietertrag setzt sich wie folgt zusammen: Ertrag auf dem Eigenkapital + Kosten der Liegenschaft = zulässiger Mietertrag.  Der zulässige Mietzins muss mit dem tatsächlichen Mietertrag respektive Mietzins (wie er im Zeitpunkt der Erhöhung oder Senkung gilt) verglichen werden.  Ist der zulässige Mietertrag niedriger als der tatsächliche Mietertrag, ist eine Erhöhung des Mietzinses nicht möglich.  In umgekehrter Konstellation darf erhöht werden.  Das Schweizer Recht unterscheidet absolute oder relative Anpassungsgründe. Absolute Anpassungsgründe erlauben eine eigenständige Festlegung des Mietzinses ohne Berücksichtigung von dessen Vorgeschichte, das heisst unabhängig von vorhergehenden Vereinbarungen der Parteien.  Dies ist der Fall bei der Beurteilung des Mietzinses hinsichtlich des Ertrags aus der Mietsache  oder hinsichtlich der orts- oder quartierüblichen Mietzinse . Eine solche Überprüfung erfolgt ohne Berücksichtigung der Entwicklung des fraglichen Mietzinses im Zeitablauf.  Die so genannten relativen Anpassungsgründe wie allgemeine Kostensteigerung (gemäss Praxis 0.5% bis 1% pro Jahr), Mehrleistungen des Vermieters (wertvermehrende, nicht aber werterhaltende Investitionen in die Liegenschaft) und Teuerungsausgleich (nach dem Landesindex der Konsumentenpreise) erlauben eine Veränderung des Mietzinses im Umfang, wie sie im Verhältnis seit der letzten Mietzinsfestlegung eingetreten ist.  Diese drei Kriterien (Kostensteigerung, Mehrleistungen des Vermieters und Teuerungsaugleich auf dem risikotragenden Kapital) verlangen zwingend eine Beurteilung des Mietzinses im Zeitablauf, vor allem im Vergleich zur letzten Mietzinsfestlegung.  Sie kommen aber tatsächlich nur dann zum Tragen, wenn eine Kostensteigerung oder -verminderung stattfindet, wenn der Vermieter zusätzliche Leistungen (auch Um- und Einbauten, Erneuerung der Liegenschaft, etc.) erbracht hat oder wenn der Landesindex der Konsumentenpreise ansteigt.
In der Praxis sind Mietzinsanpassungen aufgrund absoluter Anpassungsgründe nur sehr schwierig durchzusetzen, da beim Kriterium Orts- und Quartierüblichkeit ein konkreter Vergleich von mindestens fünf vergleichbaren Objekten in derselben Ortschaft oder im gleichen Stadtquartier vollzogen werden muss.  Im konkreten Fall muss ein Objekt bezüglich der Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode vergleichbar sein.  Es ist offensichtlich, dass sich faktisch nur in seltenen Fällen fünf solche vergleichbare Objekte finden lassen und eine Anpassung möglich wird.
Weitere absolute Anpassungsgründe liegen bei indexierten Mietzinsen und bei gestaffelten Mietzinsen vor. Bei einem indexierten Mietzins wird vereinbart, dass der Nettomietzins ausschliesslich den Veränderungen einer statistisch erhobenen Wertziffer angepasst wird (Indexklausel).  Indexklauseln in einem Mietvertrag sind nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird und wenn der massgebliche Index der schweizerische Landesindex für Konsumentenpreise ist. 
Gestaffelte Mietzinsen sind Mietzinsen, die im Voraus für die ganze Dauer des Mietvertrages festgelegt werden und sich in periodischen Abständen stufenweise erhöhen (sogenannte Staffelmiete).  Während der Dauer eines Staffelmietzinsverhältnisses sind andere Anpassungsgründe nicht möglich. Im Unterschied zur Indexmiete kann eine über die Staffelung hinausgehende Mietzinserhöhung während der Vertragsdauer auch nicht mit Mehrleistungen begründet werden.

C. Beendigung des Mietverhältnisses
Befristete Mietverhältnisse enden mit Zeitablauf, bei unbefristeten kann unter Einhaltung gesetzlicher Termine und Fristen gekündigt werden, sofern keine längere Frist oder ein anderer Termin vereinbart wurde.  Die gesetzlichen Fristen sind Minimalfristen, die durch Parteivereinbarung nicht verkürzt werden können.  Wenn die Parteien die Frist nicht einhalten, gilt der nächstmögliche Termin.  Bei Formungültigkeit ist die Kündigung nichtig, das heisst sie muss auf den nächsten Kündigungstermin wiederholt werden. Gemäss dem Zugangsprinzip entfaltet die Kündigung erst ihre vertragsauflösende Wirkung mit dem Eintreffen im Machtbereich des Empfängers beziehungsweise Mieters. Es kann ausserordentlich oder ordentlich gekündigt werden. Ausserordentlich kann aus wichtigem Grund, bei Konkurs oder Tod des Mieters gekündigt werden.  Dabei sind die gesetzlichen Mindestfristen zu beachten, aber die Kündigungstermine und vertraglichen Fristverlängerungen sind unbeachtlich,  im Unterschied zur fristlosen Kündigung, bei welcher weder Kündigungsfristen noch Kündigungstermine einzuhalten sind.  Als wichtige Gründe gelten nur solche Umstände, die bei Vertragsschluss weder bekannt noch vorhersehbar waren, diese dürfen nicht verschuldet sein und müssen zu Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses führen, beispielsweise gravierende Veränderungen in den wirtschaftlichen Verhältnissen.  Eine Kündigung ist nur unter Einhaltung der Schriftlichkeit und mittels eines amtlichen Formulars (je nach Kanton) zulässig, jedoch muss kein Grund genannt werden.  Eine Begründung kann aber vom Mieter gefordert werden.  Zu beachten sind die speziellen Regelungen bei der Kündigung der Familienwohnung (Zustellung der Kündigung an beide Ehegatten je separat in einem Briefumschlag).  Wird die Formvorschrift verletzt, ist die Kündigung nichtig. Eine gültige Kündigung kann vom Mieter angefochten werden.  Erfolgt eine Kündigung, die gegen Treu und Glauben verstösst (das heisst ihr liegt kein schützenswertes Interesse zu Grunde und sie erscheint somit als Schikane), ist diese vom Mieter anfechtbar.  Nach erfolgter gültiger Kündigung kann vom Mieter eine Erstreckung verlangt werden, wenn die Beendigung eine Härte zu Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.  Diese Härte liegt beispielsweise vor, wenn es dem Mieter oder seiner Familie aufgrund ihn persönlich treffenden besonderen Schwierigkeiten und Problemen verunmöglicht oder erschwert wird, innert der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein zumutbares Ersatzobjekt zu finden.
3. Erwerb einer Liegenschaft, die bereits vermietet ist
Bestehende Mietverhältnisse gehen von Gesetzes wegen auf den Käufer über, Kauf bricht also Miete nicht.  Bei dringendem Eigenbedarf kann der Käufer jedoch mit gesetzlicher Frist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin das Mietverhältnis kündigen.  Eigenbedarf liegt vor, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen (zum Beispiel persönlichen) Gründen nicht zuzumuten ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten, wobei eine Zwangs- oder Notlage nicht vorausgesetzt wird.  Der Eigenbedarf muss jedoch vom Käufer im Einzelfall als ernsthaft, aktuell und ausgewiesen dargelegt werden.  Wenn der Käufer früher, als es der Vertrag mit dem Verkäufer gestattet hätte, kündigt, so haftet der bisherige Vermieter/Verkäufer dem Mieter für allen daraus entstandenen Schaden.  Um diese mögliche Schadenersatzpflicht des Verkäufers auszuschliessen, wird vereinbart, dass der Käufer bezüglich des bestehenden Mietverhältnisses in die Rechtsstellung des Verkäufers eintritt.
4. Erwerb einer Liegenschaft, die danach vermietet wird
Aufgrund der in der Schweiz vorherrschenden Privatautonomie kann eine Liegenschaft ohne Bewilligung oder dergleichen vermietet werden. Sobald ein Mietvertrag geschlossen wurde, was grundsätzlich auch mündlich zulässig ist, kommt das Schweizer Mietrecht mit wenigen Ausnahmen (vgl. Vermietung einer Ferienwohnung nachfolgend) zur Anwendung.
5. Erwerb einer Liegenschaft, die als Ferienwohnung vermietet wird
Wird keine Rechtswahl (zum Beispiel Anwendung von Deutschem Recht) beim Mietvertrag vereinbart, kommt das Schweizer Mietrecht zur Anwendung. Wird hingegen eine Wohnung oder eine Liegenschaft höchstens für drei Monate als Ferienwohnung vermietet, gelangt das Mietrecht nicht zur Anwendung.   Damit können die Schutzbestimmungen zugunsten der schwächeren Partei, namentlich des Mieters, keine Wirkungen entfalten.  Deshalb empfiehlt sich die Vermietung der Liegenschaft als Ferienwohnung. Als Ferienwohnung gelten Wohnräume, die für besonderen Gebrauchszweck, namentlich der vorübergehende Aufenthalt zu Ferienzwecken, vereinbart worden sind.  Der Parteiwille ist massgeblich für die Abgrenzung von gewöhnlichen Wohnräumen, nicht die Beschaffenheit des Objekts.  Wird aber eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus als Ferienresidenz dauerhaft (mehr als drei Monate) vermietet, untersteht dieses Mietverhältnis wiederum den Schutzbestimmungen des schweizerischen Mietrechts,  ebenso wenn eine Zweitwohnung für eine längere Dauer gemietet wird.  Ob eine dreimonatige Mietdauer vorliegt, bestimmt sich nach der vereinbarten Mietdauer und erst sekundär nach der tatsächlichen Nutzung.  Wird dasselbe Mietobjekt mehrmals mit Unterbrüchen vermietet, liegt keine dreimonatige Mietdauer vor.
Die Bestimmungen über die sogenannten missbräuchlichen Mietzinse und ungerechtfertigte Kündigung  sind nicht auf Ferienwohnungen, die höchstens drei Monate gemietet werden, anwendbar.  Es gilt das System der freien Mietzinsgestaltung.  Keine Beschränkung der Vertragsfreiheit gilt im Rahmen der Mietzinserhöhung und anderen einseitigen Vertragsänderungen. Mietzinsanpassungen können bei Ferienwohnungen, die maximal drei Monate gemietet werden, einseitig nur auf dem Weg der schriftlichen Kündigung mit gleichzeitiger Offerte der Fortführung des Vertrages zu veränderten Bedingungen gelten gemacht werden.
Mietverhältnisse für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden, sind nicht erstreckbar.
Ein Beispiel eines Mietvertrags für Ferienwohnungen (Hauseigentümerverband (HEV), Zürich) ist im Anhang III aufgeführt.
III. Erbrecht

1. Welches materielle und formelle Recht ist anwendbar?

Das Deutsche Recht bestimmt im EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch), dass die Rechtsnachfolge von Todes wegen dem Recht desjenigen Staates unterliegt, dessen Staatsangehörigkeit der Erblasser im Zeitpunkt des Todes hatte.  Grundsätzlich vererbt sich das gesamte Weltvermögen eines deutschen Erblassers nach deutschem Recht (Prinzip der Nachlasseinheit).  Besondere Vorschriften des ausländischen Rechts sind aber zu berücksichtigen, vor allem bezüglich Immobilienvermögen.  In der Schweiz bestehen aber keine abweichenden Regelungen im Sinne von Art. 3 Abs. 3 EGBGB bezüglich des in der Schweiz belegenen Immobilienvermögens, womit Deutsches Recht zur Anwendung gelangt, so dass sich in der Schweiz belegene Immobilien eines deutschen Erblassers nach deutschem Recht vererben.  In diesem Sinne bringt die Redaktion eines speziellen Testamentes betreffend ein Grundstück in der Schweiz nichts, weil damit nicht schweizerisches Recht zur Anwendung gebracht werden kann (materieller Vorrang des deutschen Rechts).
Von der materiell-rechtlichen Frage, nach welchem Recht sich der Nachlass des Erblassers vererbt, ist die formell-rechtliche Frage zu unterscheiden, nach welchem Recht sich die Beurteilung der Wirksamkeit der hinterlassenen Verfügung von Todes wegen richtet: Das Haager Testamentübereinkommen  findet hier Anwendung, welches von Deutschland und auch der Schweiz ratifiziert worden ist, worin versucht wird, einer letztwilligen Verfügung eine möglichst weit reichende Geltung zu verschaffen.  Ausgenommen vom Übereinkommen sind gemeinschaftliche Testamente von Ehegatten und Erbverträge.  Soweit in einem deutsch-schweizerischen Erbfall Schweizer Recht zur Anwendung gelangt, ist die Errichtung eines gemeinschaftlichen Testaments nicht zulässig, jedoch aber Erbverträge. 
Im Unterschied zum Internationalen Privatrecht Deutschlands (in Art. 3-38 EGBGB) folgt das IPR der Schweiz dem Wohnsitzprinzip für das anwendbare Erbrecht (Art. 20 Abs. 1 lit. a CH-IPRG). Somit ist massgebend, in welchem Staat der Erblasser seinen Wohnsitz hatte, das heisst, wo er sich mit der Absicht dauernden Verbleibs aufhält, unabhängig davon, wo er seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. 
Gemäss IPR der Schweiz sind das Gericht oder die Behörden am Ort der gelegenen Sache für den in der Schweiz gelegenen Nachlass zuständig, wenn der Erblasser Ausländer mit letztem Wohnsitz im Ausland war und soweit sich die ausländischen Behörden nicht damit befassen.  Grundsätzlich ist die Schweiz somit nicht direkt zuständig, wenn ein Ausländer mit letztem Wohnsitz im Ausland verstirbt.  Eine subsidiäre, hilfsweise Zuständigkeit ergibt sich jedoch dann, wenn sich der ausländische Wohnsitzstaat nicht mit dem Nachlassvermögen, das sich in der Schweiz befindet, beschäftigt. .
Seit dem 1. September 2010 ist das neue Verfahrensgesetz in Familiensachen und in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG) in Deutschland in Kraft.  Dieses bringt Änderungen für die internationale Zuständigkeit und für den Verfahrensablauf in Nachlasssachen mit sich.  Bereits laufende Verfahren werden jedoch nach altem Recht abgeschlossen.  Für das Nachlassverfahren gelten der allgemeine Teil des FamFG sowie die Vorschriften über das Nachlass- und Teilungsverfahren.  Wenn Nachlassgerichte örtlich zuständig sind, sind sie auch international zuständig.  Örtliche Zuständigkeit deutscher Nachlassgerichte liegt vor, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz, hilfsweise seinen letzten Aufenthaltsort in Deutschland hatte.  Neu ergibt sich nun eine ausgedehnte Zuständigkeit: Bisher waren deutsche Gerichte bei der Anwendung ausländischen Erbrechts nur für das im Inland gelegenen Nachlassvermögen zuständig, jetzt sind sie es für das gesamte Vermögen (unbeschränkter Fremdrechtserbschein).  Aber aus Kostengründen dürfte von einer Ausdehnung da und dort nicht Gebrauch gemacht werden.

2. Zuständigkeit für die Erteilung eines Erbscheins

Wenn der Erblasser Deutscher war, ist das deutsche Gericht für die Erteilung des Erbscheins grundsätzlich zuständig, was auch bei einem ausländischen Erblasser gilt, der im Inland (Deutschland) einen Wohnsitz oder Aufenthalt hat.  Wird ein Ausländer nach ausländischem Erbrecht beerbt und befindet sich Nachlassvermögen in Deutschland, wird ein sogenannter Fremdrechtserbschein ausgestellt.  In diesem wird festgehalten, dass sich die Erbfolge nach ausländischem Recht richtet und der Erbschein auf den in Deutschland befindlichen Nachlass beschränkt ist.  Ein deutscher Erbschein wird in der Schweiz anerkannt  und dieser kann sachlich nicht mehr überprüft werden.  Ausländische Entscheidungen in Erbschaftsangelegenheiten werden in Deutschland grundsätzlich anerkannt, wenn sie nach ausländischem Recht wirksam sind, jedoch ist das international zuständige deutsche Nachlassgericht nicht an im Ausland erteilte Erbscheine beziehungsweise Testamentsvollstreckungszeugnisse gebunden. 
Nach dem FamFG wird bei deutscher Zuständigkeit auch für Ausländer bzw. für im Ausland befindliches Vermögen (für das ganze Weltvermögen) ein Erbschein vom deutschen Gericht ausgestellt.
In der Schweiz wird die mit dem Erbschein vergleichbare Erbenbescheinigung ausgestellt, aufgrund derer die Erben verlangen können, dass die anderen Erben oder allenfalls ein eingesetzter Erbschaftsverwalter die Erbschaft an sie herausgibt.

3. Vererbung von Immobilien in der Schweiz

Wie bereits vorne unter Ziff. I. 5. dargelegt, ist der Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Schweiz ohne schweizerischen Wohnsitz nur eingeschränkt möglich. Ausländer bedürfen einer Bewilligung der kantonalen Behörde für den Erwerb, sei es von einem ausländischen oder schweizerischen Erblasser.  Von der Bewilligungspflicht ausgenommen sind die gesetzlichen Erben nach schweizerischem Recht (Blutsverwandte, Ehegatte und Adoptivverwandte) im Erbgang, sowie für einen in der Schweiz ansässigen  Ausländer mit gültiger Aufenthaltsbewilligung B oder Niederlassungsbewilligung C.  Die übrigen bewilligungspflichtigen Erben sind gehalten, das Grundstück binnen zwei Jahren zu veräussern, sofern ihnen nicht der Nachweis gelingt, dass sie eine enge, schutzwürdige Beziehung zum Grundstück aufweisen (in Kraft erst seit 1. April 2005).
Weil im Schweizer IPR das Wohnsitzprinzip zum Tragen kommt und im deutschen Recht jedoch an die Staatsangehörigkeit des Erblassers angeknüpft wird, kann dies zu Konflikten führen, nicht aber für den deutschen Erblasser (ohne Wohnsitz in der Schweiz) mit Immobilienvermögen in der Schweiz. Allerdings ist, wie zuvor erwähnt, im deutschen internationalen Erbrecht die Rechtswahl grundsätzlich nicht möglich. Nur ausländische Erblasser können für in Deutschland belegenes unbewegliches Vermögen die Anwendbarkeit deutschen Rechts bestimmen, dagegen stehen im schweizerischen Recht viele Rechtswahlmöglichkeiten zur Disposition.
Bei einem deutschen Erblasser mit Wohnsitz in einem Drittstaat und unbeweglichen Vermögen in der Schweiz liegt folgende Rechtszuständigkeit vor:
Nur ausnahmsweise, wenn sich die ausländischen Behörden nicht mit dem in der Schweiz gelegenen Nachlass befassen, gilt eine subsidiäre (schweizerische) Lageortszuständigkeit.  Aus deutscher Sicht besteht wegen der kollisionsrechtlichen Anknüpfung an die Staatsangehörigkeit und des Gleichlaufgrundsatzes  eine umfassende deutsche Nachlasszuständigkeit.  Der Umstand, dass der deutsche Erblasser seinen Wohnsitz in einem Drittstaat hat, wird grundsätzlich nicht beachtet.  Deutsche Legitimationszeugnisse (Eigenrechtserbschein, Testamentsvollstreckungs-zeugnis) sind in der Schweiz anzuerkennen, wenn sie im Wohnsitzstaat ebenfalls anerkannt werden.

 

IV. Steuerrecht
1. Besteuerung des Grundstückkaufs

A. Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz
Unbewegliches Vermögen kann im Vertragsstaat besteuert werden, in dem dieses Vermögen liegt.  Somit kommt das Besteuerungsrecht der Schweiz bei einem Grundstückkauf eines deutschen Staatsangehörigen zur Anwendung. Der Grundstückkauf setzt sowohl eine öffentliche Beurkundung als auch den Eintrag des Eigentümerwechsels im Grundbuch voraus, was zu Gebühren führt.  Notariats- und Grundbuchgebühren werden je nach Kanton kumulativ zur Handänderungssteuer erhoben oder aber sie werden mit der Handänderungssteuer abgegolten (sogenannte Gemengsteuer).  Im Kaufvertrag wird festgelegt, wer die Gebühren zu tragen hat, in der Regel wird eine hälftige Beteiligung vereinbart.  Gebührenauslösender Tatbestand (Steuerobjekt) stellt die Tatsache des Verkaufs dar.  Die Bemessungsgrundlage für die Gebühren bildet grundsätzlich der Kaufpreis.  Je nach Kanton sind die Gebühren unterschiedlich hoch (zum Beispiel Zürich: Notariatsgebühr: 0,1% und die Grundbuchgebühr 0,25%, Graubünden Notariatsgebühr 0,1% und Grundbuchgebühr 0,1%).

B. Handänderungssteuer
Handänderungssteuern werden von den Kantonen und/oder ihren Gemeinden erhoben, nicht vom Bund.  Sie werden uneinheitlich als „Abgabe“, „Steuer“ oder als „Gebühr“ bezeichnet.  Die Handänderungssteuer knüpft wie die Grundstückgewinnsteuer an die Handänderung (Eigentümerwechsel oder gleichbedeutende Änderung in wirtschaftlicher Verfügungsgewalt) von Grundstücken an.  Unter Handänderung wird nicht nur ein Eigentümerwechsel, sondern auch gleichbedeutende Änderungen in der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt verstanden.  Sie kann somit auch erhoben werden, wenn ein Verlust realisiert wird (Rechtsverkehrssteuer).  In allen Kantonen, ausgenommen nur die Kantone Glarus, Schaffhausen, Uri und Aargau, wird die Handänderungssteuer als reine Steuer zusätzlich zu den Notariats- und Grundbuchgebühren erhoben.  Im Kanton Zürich dagegen werden seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuern mehr erhoben. , In Graubünden ist die Handänderungssteuer als Gemeindesteuer ausgestaltet.  Grundsätzlich ist die Handänderungssteuer vom Erwerber zu entrichten.  Steuerobjekt bildet die Handänderung, Bemessungsgrundlage der Erlös, welcher regelmässig der Kaufpreis ist. Diese Steuer wird entweder als proportionaler Tarif zu der Bemessungsgrundlage oder als progressiver Tarif (Uri, Tessin und Wallis) erhoben.

C. Grundstückgewinnsteuer
Die Kantone sind verpflichtet, eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben und somit Mehrwerte, die bei der Veräusserung von Grundstücken erzielt werden, zu besteuern, wenn diese aus steuerlichem Privatvermögen veräussert werden.  Der Bund kennt keine solche Steuer.  Der Handwechsel löst diese Besteuerung ebenfalls aus.  Es werden zwei verschiedene Systeme unterschieden, das monistische und das dualistische System.  Das monistische System bedeutet, dass grundsätzlich alle Grundstückgewinne, sowohl jene aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens als auch Wertzuwachsgewinne von Grundstücken aus Geschäftsvermögen, von der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden.  Beim dualistischen System werden nur die Gewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen der Grundstückgewinnsteuer unterworfen. Einkommens- bzw. Gewinnsteuern werden bei Veräusserungen von Grundstücken des Geschäftsvermögens erhoben.  Das schweizerische Steuerharmonisierungsgesetz  folgt dem dualistischen System, aber die Kantone sind frei, das monistische anzuwenden.
Steuerpflichtig ist der Veräusserer.  Diese Steuer ist in den kantonalen Grundstückgewinnsteuergesetzen oder Steuergesetzen geregelt. Hier wird wiederum der zivilrechtliche Begriff des Grundstückes zu Grunde gelegt.  Steuerobjekt bildet der Grundstückgewinn, welcher bei einer Veräusserung des Grundstückes erzielt wird (Differenz zwischen Veräusserungserlös und den Anlagekosten).  Für die Grundstückgewinnsteuer haftet das Grundstück, das heisst, bezahlt der Verkäufer diese nicht, hat das Steueramt ein allen bestehenden Pfandrechten (auch der finanzierenden Bank) vorgehendes gesetzliches Pfandrecht auf der Liegenschaft  und der Käufer hat die Steuer zu bezahlen.  Deshalb empfiehlt es sich, vor Kaufabschluss die Steuer berechnen zu lassen und den Betrag auf ein Sperrkonto zu überweisen respektive sicherstellen zu lassen oder direkt im mutmasslichen Betrag an das Steueramt zu überweisen.

D. Steuern und Gebühren beim Kauf von Immobilien (Beispiel Graubünden)
Steuern und Gebühren beim Immobilien-Kauf 
Handänderungssteuer (je nach Gemeinde) 2.0%
Vertragserrichtung 0.1%
Beurkundung 0.1%
Grundbucheintrag 0.1%
Total zu Lasten Käufer (vom Verkaufspreis) 2.3%
Gebühren bei Errichtung von Grundpfandrechten
(z.B. Inhaber-Schuldbrief, Namen-Schuldbrief, Grundpfandverschreibung) 
Errichten einer Urkunde: Grundpfandrecht (210.370, Art. 15 b)
1‰ + MwSt
Beurkundung: Grundpfandrecht (210.370, Art. 16 c)
1‰ + MwSt
Errichten: Errichtung Schuldbrief (Titel-Ausfertigung) (217.200, Art. 11)
1‰
Eintragung: Grundpfandrecht (217.200, Art. 13)
1‰
Total (von der Pfandsumme) 4‰ + teilw. MwSt
Je nach Geschäft können noch Kleingebühren entstehen. Zusätzlich werden auch allfällige Auslagen verrechnet.
  
Weitere Gebühren  
Eigentumsübertragung 1‰
Begründung von Stockwerkeigentum  1‰
Quelle:  › 217.200 Verordnung über die Gebühren der Grundbuchämter
           › 210.370 Verordnung über die Notariatsgebühren

 
E. Direkte Bundessteuer (Geschäftsvermögen)
Grundstückgewinnsteuern, nicht aber Handänderungssteuern, unterliegen nur in einem Fall der direkten Bundessteuer: Es werden nur Gewinne erfasst, die aufgrund der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens erzielt werden (z.B. gewerbsmässiger Liegenschaftshandel). Veräussert eine natürliche Person ein Grundstück des Privatvermögens, ohne dabei gewerbsmässig vorzugehen, fällt keine direkte Bundessteuer an.

F. Mehrwertsteuer
Beim Verkauf von Grundstücken wird grundsätzlich keine Mehrwertsteuer erhoben, da es sich hier um einen sogenannten ausgenommenen Umsatz handelt.  Aber sie kann in gewissen Konstellationen erhoben werden, wenn der Verkäufer sogenannt optiert und das Grundstück damit in den mehrwertsteuerpflichtigen Raum gelangt beziehungsweise wenn ein Grundstück, das schon vorher im mehrwertsteuerpflichtigen Raum lag, verkauft wird.  Steuerpflichtig ist nur der Verkäufer.

G. Besteuerung nach dem Erwerb
Die Schweiz kennt im Unterschied zu Deutschland eine (kantonale/kommunale) Vermögenssteuer   (das Vermögen wird grundsätzlich mit dem Verkehrswert bewertet), wobei die Steuersätze kantonal unterschiedlich ausgestaltet sind, aber maximal 1% betragen  und bei selbst genutztem Wohneigentum wird der Eigenmietwert als fiktives Einkommen besteuert (selbstgenutzter Grundbesitz)   und unterliegt somit der Einkommenssteuer (siehe dazu IV 2).   Die Bestimmung des Eigenmietwertes obliegt den Kantonen.  Durch die Besteuerung des Eigenmietwerts wird erreicht, dass in diesem Zusammenhang aufgewendete Schuldzinsen und Kosten abzugsfähig sind.  Abschreibungen werden nur bei Geschäftsvermögen berücksichtigt, Schuldzinsen sind unter Beachtung einer Höchstgrenze abzugsfähig.  Schuldzinsabzüge werden aber nicht objektmässig vorgenommen, sondern aufgrund der Basis des Gesamtvermögens aufgrund der Lage der Aktiven.
Diese Besteuerung des Eigenmietwertes ist seit längerem umstritten, und so hat der Bundesrat eine Reform der Wohneigentumsbesteuerung verabschiedet, wodurch der Eigenmietwert abgeschafft würde und im Gegenzug prinzipiell keine Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhalt mehr gemacht werden könnten. 
Der Grundbesitz unterliegt in den meisten Kantonen  einer jährlichen Liegenschaftssteuer (Grundsteuer), wobei der Verkehrswert ohne Abzug etwaiger Verbindlichkeiten als Bemessungsgrundlage dient und der Steuersatz 0.3 bis 0.4 Promille des Verkehrswerts beträgt.

H. Besteuerung des Ferienliegenschaftskaufs
Beim Kauf einer Ferienliegenschaft wird wiederum eine Handänderungssteuer fällig.  Der Erwerber wird in der Schweiz beschränkt steuerpflichtig, und muss auf Bundesebene den Eigenmietwert, auf Kantons- und Gemeindeebene das Vermögen versteuern.  Bemessungsbasis bildet der Eigenmietwert, wobei Unterhaltskosten und Schuldzinsen abzuziehen sind. 
In der oben erwähnten, vom Bundesrat geplanten Revision müssten auch Ferienhausbesitzer keinen Eigenmietwert mehr versteuern, was den Tourismuskantonen (Tessin, Wallis und Graubünden) nicht gelegen käme, hätte dies doch spürbare Steuerausfälle zur Folge (im Kanton Graubünden beispielsweise CHF 57 Millionen): Da Ferienhäuser in der Regel mit Hypotheken nur wenig belastet sind, übersteigt der zu versteuernde Eigenmietwert die abzugsfähigen Kosten. Deshalb wird in der Revision eine Kostenanlastungsteuer vorgesehen für Kosten die aufgrund Zweitwohnungen entstehen (wenn beispielsweise mehr Schnee geräumt werden müsste, könnte dies den Eigentümern in Rechnung gestellt werden).  Es bleibt abzuwarten, was in den Eidgenössischen Räten hierzu entschieden wird, leicht wird es die Reform sicherlich nicht haben.

I. Anrechnungsmethode nach Art. 24 DBA D-CH

Nach dem Methodenartikel zur Vermeidung der Doppelbesteuerung werden Einkünfte aus unbeweglichen Vermögen nach der Anrechnungsmethode berechnet gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 2 DBA D-CH (siehe nachfolgende Ausführungen zur Anrechnungsmethode: IV. 3. 2.). Dies bedeutet im Ergebnis, dass die Schweizer Einkünfte aus Grundstücken im Privatvermögen   auf das höhere deutsche Steuerniveau hochgeschleust werden.  Im umgekehrten Fall (Einkünfte aus einer in Deutschland belegenen Immobilie) werden die Einkünfte unter Progressionsvorbehalt freigestellt (Art. 24 Abs. 2 Ziff. 1 DBA D-CH).

2. Besteuerung bei der Vermietung einer Liegenschaft

Mietzinseinnahmen gelten als Einkünfte aus unbeweglichen Vermögen und fallen somit unter das DBA D-CH, wobei der Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht hat.  Diese Einkünfte werden in der Schweiz somit als Einkommen besteuert (Einkommenssteuer).  Dabei sind die tatsächlich erzielten Mieterträge massgeblich.  Das Einkommen wird in der Schweiz sowohl auf Bundesebene, als auch auf Kantons- und Gemeindebene besteuert.  Auf der Ebene des Bundes wird die Einkommenssteuer in der Form der direkten Bundessteuer erhoben.  Der Tarif ist progressiv ausgestaltet und der Höchststeuersatz beträgt höchstens 11,5% der Einkünfte.  Daneben erheben zusätzlich die Kantone und Gemeinden Steuern auf das Einkommen, deren Steuersätze grundsätzlich 4% bis 28% betragen. 
Hypothekarzinsen sowie Kosten für die Verwaltung (zum Beispiel Hausverwaltung) und den Unterhalt (z.B. Instandhaltungskosten) können steuerlich abgezogen werden, aber nur die werterhaltenden, nicht die wertvermehrenden Kosten.  Bei Liegenschaften des Privatvermögens, die ganz oder überwiegend Wohnzwecken dienen, kann der Eigentümer statt der tatsächlichen Unterhalts- und Verwaltungskosten ein Pauschalbetrag in Abzug bringen, der je nach Kanton 10% bis 25% des Bruttomietertrages beträgt.
Gemäss dem soeben zuvor erwähnten Methodenartikel (Art. 24 DBA D-CH) werden die Mietzinseinnahmen als Einkommen unter Anrechnung in Deutschland berücksichtigt.  In der Schweiz entrichtete Bundes- und Kantonssteuern für die fiktiven Einkünfte aus Eigennutzung des Grundbesitzes können auf die deutsche Einkommenssteuer jedoch nicht angerechnet werden, da es in Deutschland keine Nutzungswertbesteuerung (mehr) gibt.
Daneben fallen Liegenschaftssteuern in der Schweiz an (siehe oben IV 1 G).

3. Besteuerung im Erbschaftsfall

a) Vorbemerkung
In der Schweiz wird auf Bundesebene keine Erbschafts- beziehungsweise Schenkungsscheuer erhoben, die Besteuerung erfolgt durch die 26 Kantone gesondert.  In allen Kantonen - bis auf den Kanton Schwyz - sind Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer zu leisten. Die meisten Kantone erheben die Erbschaftssteuer in Form der Erbanfallsteuer, in einigen ist zusätzlich eine Nachlasssteuer zu entrichten. Zur kantonalen Erbfallsteuer kann ein Zuschlag von den Gemeinden erhoben werden. Aber es wird in den meisten Kantonen auf eine Erbschaftssteuer bei Übergang des Vermögens vom Erblasser auf Nachkommen beziehungsweise den überlebenden Ehegatten verzichtet. Die Schweiz erhebt Erbschaftssteuern, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz in der Schweiz hatte oder dort der Erbgang eröffnet worden ist. Eröffnet wird der Erbgang für die Gesamtheit des Vermögens am letzten Wohnsitz des Erblassers, wo er sich mit der Absicht dauernden Verbleibes aufhielt.
Im deutschen Recht gilt die unbeschränkte Erbschaftssteuerpflicht. Das Inländerprinzip besagt, dass jeder der einen Wohnsitz oder den gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat, steuerpflichtig wird, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Die unbeschränkte Erbschaftssteuerpflicht umfasst das ganze Weltvermögen des Erblassers, also wird auch das in der Schweiz gelegene Vermögen von der deutschen Erbschaftssteuer grundsätzlich erfasst.

b) Deutscher Erblasser mit unbeweglichem Vermögen in der Schweiz
Aufgrund der unterschiedlichen Anknüpfungspunkte können sich Doppelbesteuerungs-Konflikte ergeben. Es sind vier Konstellationen zu unterscheiden:
• Der Erblasser und der Erwerber wohnen in einem Staat und der Erblasser hat ein in einem anderen Staat belegenes Grundstück
• Der Erblasser verfügt in beiden Staaten über einen Wohnsitz
• Der Erblasser verstirbt frühestens fünf Jahre nach seinem Wegzug, aber der Erwerber wohnt in Deutschland
• Der Erblasser ist seit jeher in einem Staat wohnhaft, der Erbe lebt aber in einem anderen Staat
Zur Vermeidung von Doppelbesteuerungen auf dem Gebiet der Nachlass- und Erbschaftssteuern wurde das gleichnamige Abkommen DBA-Erb  zwischen Deutschland und der Schweiz abgeschlossen. Das DBA-Erb kommt zur Anwendung, wenn der Erblasser entweder in Deutschland oder in der Schweiz einen Wohnsitz oder einen Doppelwohnsitz in beiden Staaten hatte. Nicht anwendbar ist es, wenn der Erblasser einen Wohnsitz in einem Drittstaat hatte. Nicht massgebend ist die Staatsangehörigkeit. Das DBA-Erb gilt für Erbschafts- und Nachlasssteuern, die von Todes wegen erhoben werden, sowie für Schenkungen auf den Todesfall,  nicht jedoch für Steuern auf Schenkungen unter Lebenden.
Die Methoden zur Vermeidung der Doppelbesteuerung sind in Deutschland und der Schweiz differenziert ausgestaltet: Deutschland als Erblasser-Wohnsitzstaat verhindert die Doppelbesteuerung durch die sogenannte Anrechnungsmethode, während die Schweiz als Erblasser-Wohnsitzstaat die sogenannte Freistellungsmethode anwendet.   Diese unterschiedlichen Methoden zur Vermeidung der Doppelbesteuerung erzeugen differenzierte steuerliche Wirkungen. Als Ausgangspunkt für die Anrechnungsmethode dient zunächst das ganze Vermögen. Dies bedeutet, dass zum Beispiel die deutsche Erbschaftssteuer nach dem deutschen Erbschaftssteuergesetz zunächst wie bei einem reinen Inlandsfall ermittelt wird. Bei der Erhebung wird aber die im Ausland gezahlte Steuer, sofern sie auf entsprechendes, dort belegenes Vermögen entfällt, angerechnet. Folge dieser Methode ist, dass der Vorteil eines niedrigen ausländischen Steuerniveaus dem Steuerpflichtigen nicht verbleibt, sondern die Besteuerung auf das jeweils höchste Steuerniveau heraufgeschleust wird. 
Die in der Schweiz angewendete Freistellungsmethode weist eine Vermögensart dem Wohnsitzstaat zum Besteuerungsrecht zu, womit der andere Staat dieses Vermögen nicht besteuern darf. Er muss es steuerfrei belassen. Der Erwerb wird somit mit dem jeweiligen Steuersatz des Staates besteuert, dem das Besteuerungsrecht zugeteilt wurde, so dass dies zu Steuerdifferenzen führen kann. Das Nachlassvermögen darf nur der Staat besteuern, vorbehalten bleibt eine explizite Zuweisung des Besteuerungsrechts an den anderen Vertragsstaat, in dem der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen Wohnsitz hatte.  Unter diesen Vorbehalt fällt unter anderem das Besteuerungsrecht für das in seinem Land belegene Grundvermögen (Grundstücke).  Wenn Deutschland aufgrund des Wohnsitzes des Erblassers in Deutschland das Recht zur unbeschränkten Besteuerung des Nachlasses zusteht, bedeutet dies, dass eine Steueranrechnung  stattfindet, was im Ergebnis dazu führt, dass stets die höhere Steuer geschuldet ist (dies gilt auch für Grundstücke).  Es kommt also durch die Anrechnungsmethode zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung.

c) Deutscher Erblasser mit letztem Wohnsitz in einem Drittstaat
Das DBA-Erb kommt in der Konstellation, dass ein deutscher Erblasser seinen Wohnsitz in einem Drittstaat hat, nicht zur Anwendung. Es hängt davon ab, ob die Schweiz mit dem jeweiligen Wohnsitzstaat ein Doppelbesteuerungsabkommen unterzeichnet hat oder nicht. Ist dies der Fall, käme dieses zur Anwendung.
 
Anhang I: Musterurkunde für einen Grundstückkaufvertrag eines bestehenden Gebäudes
Kaufvertrag

Notar C.D. Notar des Kantons X mit Büro in Y beurkundet:

Käufer A (Name, Geburtsdatum, (Heimatort)), Beruf, Wohnort))
und
Verkäufer B (Name, Geburtsdatum, (Heimatort), Beruf, Wohnort))

erklären:

I. Kauf-/Verkaufsobjekt

Der Verkäufer B verkauft dem Käufer A folgendes Grundstück:
Gemeinde X-Grundbuchblatt. Nr. …
Wohnhaus Nr. 18 an der Strasse …
Garage
Fläche:  … m2

Erwerb
Kaufvertrag
Grundbucheintrag: Datum/Belegnr.
Dienstbarkeiten (sofern vorhanden)
Grundpfandrechte (sofern vorhanden)
1. Rang
2. Rang
Vormerkungen (sofern vorhanden)
1. Vorkaufsrecht zugunsten …
2. Mietvertrag zugunsten …

II. Kaufpreis

Der Kaufpreis für das Vertragsobjekt beträgt CHF ….
Der Kaufpreis wird wie folgt getilgt:
1. Der Käufer übernimmt auf dem Vertragsobjekt eingetragene Schuldbriefe von ….
2. Der Käufer bezahlt bei der Verurkundung dieses Vertrages dem Verkäufer einen Betrag von CHF … in bar, wofür derselbe durch Unterzeichnung des Vertrages quittiert. Auf eine Verzinsung dieses Betrages wird verzichtet.
3. Der Verkäufer überweist den Betrag von CHF … an den Notar auf das Konto Klientengelder bei der Bank … Nr. …. per ….. (Datum) (Bankvalutaanweisung) zur Sicherstellung der voraussichtlich anfallenden Grundstückgewinnsteuer..
4. Der Käufer hat der Verkäuferin bis spätestens …. (Bankvaluta Zahlungseingang) einen Betrag von …. zu überweisen.

Der. … als Termin für die Leistung gemäss Ziff. 3 und 4 ist ein Verfalltag. Der Käufer hat die auf diesen Termin geschuldeten Zahlungen ohne weitere Aufforderungen und ohne Rückbehalte, unter Ausschluss der Verrechnungseinrede, zu überweisen. Sollte der Käufer diese Beträge nicht rechtzeitig vergüten, so hat er Verzugszinsen von …% p.a. zu vergüten, wobei weitere Verzugsfolgen vorbehalten bleiben.
Zur Sicherung der Forderung von Ziff. 3 und 4. verlangt der Verkäufer die Eintragung des gesetzlichen Verkäuferpfandrechts. Es ist im Grundbuch eine Grundpfandverschreibung von Betrag x zugunsten des Verkäufers auf dem Vertragsobjekt einzutragen, im 3. Rang mit einem Maximalzinsfuss von … (i.c. 10)%.

III. Weitere Vertragsbestimmungen

1. Nutzen und Gefahr

Nutzen und Gefahr gehen am … auf den Käufer über.

2. Gewährleistung

a. Grundlagen

Die Käufer haben das Vertragsobjekt besichtigt. (Hinweis auf allfällige Mängel)
Die Parteien haben bei der Festsetzung des Kaufpreises auch dem baulichen Zustand und Unterhaltszustand des Gebäudes sowie dem wirtschaftlichen Alter der haustechnischen Anlagen und Apparate Rechnung getragen.
Der Verkäufer versichert dem Käufer, dass ihm keine verdeckten Mängel bekannt sind.

b. Zugesicherte Eigenschaften (Art 197 Abs. 1 OR)
Der Verkäufer versichert dem Käufer zu, das Vertragsobjekt in vollständig geräumtem und in einwandfrei gereinigtem Zustand sowie die haustechnischen Anlagen und Apparate in funktionstüchtigen Zustand zu übergeben.

c. Aufhebung bzw. Beschränkung der Gewährleistung (Freizeichnung)
Die Parteien schliessen – nachdem der Notar sie auf die Rechtswirkungen dieser Freizeichnung hingewiesen hat - jegliche Rechts- und Sachgewährleistungspflicht des Verkäufers aus (Art. 192 ff., Art. 197 ff., und Art. 219 OR). Bezüglich der Sachmängel bedeutet dies, dass der Verkäufer weder für offene, noch für verdeckte Mängel haftet, auch wenn diese erheblich oder unerwartet sind. Die Parteien schliessen zudem alle weiteren Haftungsansprüche und Rechtsbehelfe des Käufers für Rechtsmängel und Sachmängel aus.
Die Freizeichnung unterliegt den gesetzlichen Schranken. Bei der Rechtsgewährleistung bleibt insbesondere das arglistige Verschweigen des Rechtsmangels vorbehalten. Bei der Sachgewährleistung bleibt die Haftung des Verkäufers wie folgt vorbehalten:
• Für die vom Verkäufer in diesem Vertrag oder vor Vertragsabschluss schriftlich zugesicherte Eigenschaften des Vertragsobjekts (Angaben in der Verkaufsdokumentation und in den darin enthaltenen Plänen stellen keine Zusicherung dar);
• Für Mängel, welche der Verkäufer dem Käufer arglistig verschweigt;
• Für Mängel, die gänzlich ausserhalb dessen liegen, womit der Käufer vernünftigerweise zu rechnen hat, sofern die Mängel den wirtschaftlichen Zweck des Kaufgeschäfts völlig vereiteln oder ein völliges Missverhältnis zum Kaufpreis entstehen lassen;
• Für erhebliche Verschlechterungen oder Zerstörungen des Vertragsobjektes zwischen Vertragsabschluss und Gefahrübergang durch Eintritt eines zufälligen Ereignisses oder durch Einwirkung eines Dritten (für die normale Abnützung des Vertragsobjekts haftet dagegen die Verkäuferin nicht);
• Für Mängel, welche der Verkäufer nach Vertragsabschluss absichtlich oder grob fahrlässig verursacht.
In diesen Fällen hat eine allfällige Mängelrüge des Käufers innert drei Monaten nach Übergang von Nutzen und Gefahr mit eingeschriebenem Brief an den Verkäufer zu erfolgen; verdeckte Mängel, die später entdeckt werden, sind sofort nach deren Entdeckung zu rügen. Bei arglistiger Verschweigung eines Mangels gilt dagegen die gesetzliche Rügefrist (Art. 203 und Art. 210 Abs. 3 i.V.m. Art. 127 OR).

3. Versicherung

Für das Vertragsobjekt besteht (neben der obligatorischen Gebäudeversicherung) folgende Versicherung … (z.B. für Haftpflicht und Wasser)
Die Rechte und Pflichten gehen auf den Käufer über, wenn er den Übergang nicht innerhalb von 30 Tagen, seit der Anmeldung des Vertrages beim Grundbuch, gegenüber der Versicherungsgesellschaft schriftlich ablehnt (Art. 54 VVG).

4. Mietverträge

Die Geschäftsräume im Erdgeschoss sind vermietet. Der Mietvertrag ist dem Käufer ausgehändigt worden.
Der Mietvertrag geht von Gesetzes wegen auf den Käufer über (Art. 261 Abs. 1 OR). Der Käufer übernimmt allfällige Schadensersatzansprüche, die aus einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrages an den Verkäufer gestellt werden.
Der Mietvertrag für die Geschäftsräume ist im Grundbuch für die unkündbare Vertragsdauer bis zum … vorgemerkt.

5. Gesetzliche Pfandrechte

Der Verkäufer erklärt, dass er sämtliche Rechte für Steuern und öffentlich-rechtliche Angaben bezahlt hat.
Sollten wider Erwarten gesetzliche Pfandrechte geltend gemacht werden, so verpflichtet sich der Verkäufer zur nachträglichen Bezahlung oder anderweitigen Sicherstellung.

6. Grundstückgewinnsteuer

Die Parteien bestätigen, dass der Notar sie auf die Grundsätze der Grundstückgewinnsteuer hingewiesen und das entsprechende gesetzliche Grundspfandrecht aufmerksam gemacht hat.
Die Steuerverwaltung des Kantons X hat für den vorliegenden Verkauf die Höhe des gesetzlichen Grundpfandrechts mit Auskunft vom … auf … festgesetzt.
Die Parteien vereinbaren, dem Notar den Betrag von … zur treuhänderischen Verwaltung zu übergeben. Dieser Betrag wird von einem Treuhandkonto, lautend auf den Notar, bei der Bank …, in …, angelegt.
Der Notar hat mit dem treuhänderisch verwalteten Betrag sowohl die provisorische Rechnung wie auch (auf einer rechtskräftigen Verwaltung basierenden) Schlussrechnung für die Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen. Nach Bezahlung der Schlussrechnung steht der Saldo (inkl. Zins) dem Verkäufer zu. Im Übrigen darf der Notar über das Konto nur auf Weisung beider Parteien oder aufgrund eines gerichtlichen Urteils oder Vergleichs verfügen.

7. Löschung von Amtes wegen

Die Vormerkung „Vorkaufsrecht“, welche auf dem Grundbuchblatt des Vertragsobjekts eingeschrieben ist, ist im Grundbuch von Amtes wegen (Zeitablauf) zu löschen.

 

IV. Schlussbestimmungen

1. Eintragungsbewilligung
Die Parteien erteilen ihre Einwilligung, sämtliche aus dieser Urkunde ergebenen Einschreibungen im Grundbuch vorzunehmen.

2. Grundbuchanmeldung
Der Notar wird zur Anmeldung dieses Vertrages beim Kreisbuchamt … in … bevollmächtigt.

3. Kosten
Die gesamten Kosten dieses Kaufvertrages (Handänderungssteuer, Grundbuch- und Notariatsgebühren) werden vom Käufer getragen. Die Kosten der Treuhandschaft und des Grundstückgewinnsteuerverfahrens gehen zulasten des Verkäufers. 

4. Ausfertigung
Diese Unterschrift ist dreifach anzufertigen, je ein Exemplar für das Kreisbuchamt … in …, für den Käufer und für den Verkäufer.

Schlussverbal

Der Notar liest diese Urkunde den ihm persönlich bekannten und handlungsfähigen Mitwirkenden vor und unterzeichnet mit Unterschrift in Anwesenheit der Vertragsparteien.
Beurkundet ohne Unterbrechung und in Anwesenheit aller mitwirkenden Personen im Büro des Notars am …(Datum).

Der Verkäufer:   Der Notar
Unterschrift   Unterschrift

Der Käufer:
Unterschrift

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Dokumentation “Internationales Miet- und Immobilienrecht”

Im Rahmen eines international einzigartigen Wissenschaftsprojekts stellt das Forschungsinstitut für Internationales Miet- und Immobilienrecht eine umfassende Sammlung von Sach- und Rechtsthemen zu ausländischem Miet- und Immobilienbereich zusammen. Diese Publikation soll Interessierten im deutschsprachigem Raum eine unabhängige Hilfestellung ermöglichen. Wenn Sie sich an diesem Projekt beteiligen möchten, wenden Sie sich unverbindlich an das Forschungsinstitut für Internationales Miet- und Immobilienrecht.

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