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Immobiliengeschäfte von Eheleuten im schwedischem Recht

Der Erwerb von Grundstücken durch Ehepartner in Schweden ist entweder so möglich, dass beide Partner Miteigentümer werden oder dass nur einer von ihnen Alleineigentum an der Immobilie erwirbt. Unabhängig von der Ausgestaltung ist aber in den meisten Fällen eine Veräußerung einer Immobilie von der schriftlichen Zustimmung des Ehepartners abhängig.

Sofern Miteigentum begründet wurde, ist eine Veräußerung stets nur mit Zustimmung aller Miteigentümer möglich. Nach schwedischem Recht kann Miteigentum auch dann bestehen, wenn  nur ein Ehepartner als Eigentümer im Grundstücksregister eingetragen ist. Bestand zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs eine stillschweigende Vereinbarung zwischen den Eheleuten, dass sie beide Eigentümer des Grundstücks sein sollen, kann „verstecktes Miteigentum“ vorliegen. Dies  wird oft angenommen, wenn das Grundstück zur gemeinsamen Nutzung erworben wurde und sich der nicht als Eigentümer eingetragene Ehepartner an der Finanzierung beteiligt hat.
Eine schriftliche Einwilligung eines nicht als Eigentümer eingetragenen Partners ist außerdem immer dann notwendig, wenn das Grundstück bei einer Auflösung der Ehe der Vermögensaufteilung unterliegen würde. Dies ist der Fall, wenn nicht ausdrücklich durch einen Ehevertrag vereinbart worden ist, dass das Grundstück im Sondereigentum des eingetragenen Partners steht. Wird das Grundstück durch beide Partner gemeinschaftlich bewohnt, kann es selbst bei Vereinbarung von Sondereigentum nur mit Einwilligung veräußert werden.

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Erwerb von Immobilien in Schweden

Schweden hat sämtliche Beschränkungen des Immobilienerwerbs für ausländische Staatsangehörige oder Personen mit Wohnsitz außerhalb Schwedens zum 1. Januar 2000 abgeschafft. Eigentum an Grundstücken kann daher auch durch Ausländer nach den allgemeinen Vorschriften erworben werden.

Abwicklung des Immobilienerwerbs
Das Eigentum an einem Grundstück wird nach schwedischem Recht bereits durch den Grundstückkaufvertrag übertragen. Daher muss z.B. bereits in diesem Zeitpunkt auch die Finanzierung sichergestellt sein. Daher ist es gebräuchlich, in der Kaufvertragsurkunde zu vereinbaren, dass das Eigentum erst mit vollständiger Bezahlung des Kaufpreises übergehen soll. Bei Vertragsschluss wird dann nur eine Anzahlung (zwischen 2-10% des Kaufpreises) geleistet. Der Restkaufpreis wird gleichzeitig mit Übergabe des Besitzes an der Immobilie beglichen. Ist die vereinbarte Bedingung der Kaufpreiszahlung eingetreten, wird eine zweite Urkunde, der Kaufbrief, ausgestellt. Erst mit diesem geht dann das Eigentum über.

Eintragung im Grundstücksregister
Die Wirksamkeit des Eigentumserwerbs ist nicht von einer Eintragung im Grundstücksregister abhängig. Dennoch ist der Käufer verpflichtet, seinen Erwerb innerhalb von 3 Monaten anzumelden. Andernfalls droht ein Bußgeld. Die Eintragung liegt aber auch im Interesse des Käufers, da andernfalls ein gutgläubiger Eigentumserwerb durch Dritte möglich ist. Wird ein Grundstück mehrfach veräußert, wird vermutet, dass es dem gehört, der zuerst im Grundstücksregister eingetragen wurde. Solange der Erwerb noch von einer Bedingung abhängt, kann sich der Käufer vor dem gutgläubigen Dritterwerb schützen, indem er die Eintragung eines schwebenden Antrags auf Eigentumsumschreibung herbeiführt.

Form und Inhalt des Kaufvertrags
Die Kaufvertragsurkunde enthält die Erklärung des Verkäufers, das Eigentum am Grundstück auf den Käufer übertragen zu wollen, sowie die Namen der Vertragsparteien, die genauen Registerangaben des Grundstücks und den Kaufpreis. Der Vertrag muss in schriftlicher Form abgeschlossen und von beiden Parteien unterschrieben sein, da er ansonsten unwirksam ist.  Eine Beurkundung ist nicht erforderlich. Allerdings ist eine Eintragung der Vertragsurkunde im Grundstücksregister nur möglich, wenn die Unterschrift des Verkäufers unter dem Vertrag von zwei Zeugen beglaubigt wird.

Haftung für Sach- und Rechtsmängel
Grundsätzlich haftet der Verkäufer gegenüber dem Käufer, wenn das Grundstück nicht die vereinbarte oder vernünftigerweise zu erwartende Beschaffenheit besitzt oder wenn Rechte Dritter bestehen, die bei Vertragsschluss nicht offengelegt waren. Die Haftung für Sachmängel ist aber durch die Prüfungsobliegenheit des Käufers eingeschränkt. Auf Mängel, die bei einer Untersuchung des Grundstücks vor Vertragsschluss erkennbar gewesen wären, kann sich der Käufer nicht berufen. Deswegen ist es üblich, vor Vertragsschluss das Grundstück durch einen Sachverständigen untersuchen zu lassen. Liegt ein versteckter Mangel vor, kann der Käufer den Kaufpreis mindern oder unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten bzw. sogar Schadensersatz geltend machen. Die Haftung kann aber durch schriftliche Vereinbarung ausgeschlossen werden.

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