Artikel unter 'Rumänien'

Kurze Beschreibung der Rechtslage von Immobilien in Rumänien

von Mona Musat, Rechtsanwalt


1. Ein historischer Blick auf die rechtliche Regelung von Immobilien in Rumänien

1.1 Property before 1945 Eigentümer vor 1945

Der wichtigste rechtliche Erlass zur Regelung des rechtlichen Eigentums vor 1945 war das rumänische Zivilgesetzbuch von 1864, das aus dem modernen westlichen europäischen Konzept im Hinblick auf den Schutz des privaten Eigentums inspiriert war.

Da das Bürgerliche Gesetzbuch den Schutz des privaten Eigentums vorsieht, wurden unterschiedliche Regelungen ausgestellt, um bestimmte Beschränkungen in Bezug auf die Ausübung der Rechte, die aus dem Recht zum privaten Eigentum erfolgten, insbesondere in Bezug auf das Konzept des öffentlichen Eigentums, aufzuzwingen.

Zu Beginn des 20. Jahrhunderts, wurde die rechtliche Regelung der öffentlichen Domäne des Staates und der Kommunen konsolidiert (z. B. die unterirdischen Ressourcen wurden als Eigentum des Staates erklärt).

Nach 1938, wurden erhebliche Beschränkungen hinsichtlich des Rechts auf privaten Besitz festgelegt, auf der Grundlage einiger spezifischer Eigenschaften des Vermögens oder ihrer Besitzern.

1.2 Zwischen 1945-1989 - das Staatseigentum

Nach 1945, als das kommunistische Regime in Rumänien eingestellt wurde, wurden fast alle Eigentümer verstaatlicht, entweder ausdrücklich, durch den Erlass von spezifischen Gesetzen, oder implizit, durch de facto Übernahmen, die durch nachträglich erlassene Gesetze ratifiziert wurden.

Während des gesamten kommunistischen Regimes zwischen 1945 und 1989, hat der rumänische Staat missbräuchlich eine große Zahl von privaten Eigentümern (z.B. Grundstücke, Bauten und Unternehmen) verstaatlicht. Im Allgemeinen ist es richtig zu sagen, dass es während dieser Zeit kein Privateigentum über das Land gab, da alle Landflächen das alleinige Eigentum des Staates waren. Alle wirtschaftlichen Unternehmen und staatliche Einrichtungen, die wirtschaftlichen Aktivitäten ausübten, benutzten staatliche Vermögenswerte, über denen sie nur ein so genanntes “Recht der Verwaltung” hatten.

Der Inhalt dieses “Verwaltungsrechts” bezog sich nur auf die tatsächliche Nutzung und Verwaltung von Vermögenswerten, ohne das Recht diese Vermögenswerte zu verkaufen oder über sie auf eine andere Weise zu verfügen. In einigen Situationen benutzten staatliche Wirtschaftsunternehmen auch bestimmte Waren auf Grundlage von Mietverträgen. Jedoch, diese Unternehmen und Institutionen (in vollem Umfang vom Staat besitzt und den Staatsorganismen unterordnet) erfreuten sich nicht und konnten sich nie über das Privateigentumsrecht über das in ihrer aktuellen wirtschaftlichen Aktivität benützte Vermögen erfreuen.

1.3 Das Eigentum nach 1989

Nach 1989, kam die Frage der Restitution des Eigentums über Land in die Aufmerksamkeit der rumänischen demokratisch gewählten Behörden. Ein erster Schritt für die Restitution von landwirtschaftlichen und nichtland- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wurde durch die Erlassung und die Durchsetzung des Gesetzes Nr. 18/1991, mit den nachträglichen Veränderungen und Vervollständigungen (das “Gesetz Nr. 18″) gemacht.

Gemäß den Bestimmungen des Gesetzes Nr. 18, die Einzelpersonen, sowie die Erben von solchen Personen, deren Grundstücke mit allen Mitteln während des kommunistischen Regimes verstaatlicht wurden, hatten das Recht auf die Restitution ihres Eigentums. In diesem Zusammenhang, waren die ehemaligen Grundstückbesitzer, berechtigt einen Antrag für die Restitution oder der Aufteilung von Grundstücken durch die lokalen Kommissionen, speziell im Rahmen des Gesetzes Nr. 18 gegründet, einzureichen.

Das Gesetz Nr. 18 machte nur eine unvollständige Restitution der Grundstücke an ihre früheren Eigentümer möglich, unabhängig von der Größe der enteigneten Fläche, von höchstens 10 Hektar pro Familie. Diese Unzulänglichkeit wurde später teilweise behoben, die Restitution von landwirtschaftlichen Flächen wurde bis zu 50 Hektar für einzelne ehemalige Besitzer erlaubt, ohne Einschränkung für die forstwirtschaftlichen Flächen.

Die Restitution war durch das Gesetz der Grundstücke nicht ganz gelöst, da diese nur landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstücke betraf. In diesem Sinne, verabschiedete das Parlament (unter anderen Gesetzen zu diesem Thema) das Gesetz Nr. 10/2001, hinsichtlich der rechtlichen Regelung von immobilen Vermögen missbräuchlich nationalisiert durch den Staat zwischen dem 6. März 1945 - 22. Dezember 1989.

Gemäß den Bestimmungen des Gesetzes Nr. 10/2001, die Personen, deren Immobilien während des kommunistischen Regimes missbräuchlich nationalisiert worden waren (oder ihre legitimen Erben) hatten das Recht auf Restitution in Natur ihres Eigentums, oder, falls dies nicht möglich war (aufgrund von bestimmten gesetzlich geregelten Fällen), auf das Erhalten einer entsprechenden Abfindung.

Die Frist für die Einreichung eines Antrags im Rahmen des Gesetzes Nr.10/2001 war ursprünglich von 6 Monaten ab dem Datum des Inkrafttretens dieses Gesetzes, wurde aber immer wieder durch die Regierung verlängert. Jedoch im Rahmen der derzeitigen Vorschriften, ist der Termin für die Antragstellung abgelaufen.

Die Begründung für die Zeitbegrenzung des Restitutionsverfahrens war die Stabilität des Zivil-Kreislaufes zu sichern. Nach Ablauf des Frist für die Einreichung der Restitutionsanträge gemäß Gesetz 10/2001 entstand eine gewisse Rechtsunsicherheit, da die ehemaligen Besitzer die Restitution durch Klageansprüche gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches forderten (diese Klagen werden in rumänisch als “actiune in revendicare” bezeichnet). Diese Rechtsansprüche haben den Vorteil, dass sie nicht in Zeit begrenzt sind. Die Praxis war uneinheitlich hinsichtlich der Zulässigkeit dieser Klagen, die wichtigste Frage war ob das Gesetz Nr. 10/2001 als ein spezielles Gesetz betrachtet werden sollte, und somit das einzig anwendbare für Restitutionsfälle.

Durch einen neuen Regelungsbeschluss, hat sich das Hohe Gericht für Kassation und Justiz über eine Berufung im Interesse des Gesetzes (von der Generalstaatsanwalt Rumäniens eingereicht) ausgesprochen, mit der Behauptung, dass das Gesetz Nr.10/2001 ein spezielles Gesetz ist, das Vorrang vor den allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches hat. Infolgedessen, die Restitutionsansprüche sind vor Gericht nicht zugelässig, da die Frist für diese Rechtansprüche, vorgesehen im speziellen Gesetz, abgelaufen ist. Das Hohe Gericht für Kassation und Justiz hat gleichfalls entschieden, dass im Falle von Widersprüchen zwischen Gesetz Nr. 10/2001 und der Europäischen Menschenrechtskonvention, wird die Letztere Vorrang haben. Dieser Beschluss hat als Nachfolge dass solche Wiedersprüche in Gericht angefochten werden können, mittels Restitutionsansprüche basierend auf dem Bürgerlichen Gesetzbuches. Folglich, im Fall dass diese Klageansprüche die Klärung von Wiedersprüchen, zwischen dem speziellem Gesetz und der Europäischen Menschenrechtskonvention, erstreben, und damit kein Eigentumsrecht oder die Sicherheit der Justiz verletzt wird, sind diese Ansprüche anzuerkennen. Durch diese Erklärungen, obwohl entschieden wurde dass im allgemeinen die Restitutionsanträge für nationalisierte Immobilien sich auf das Gesetz Nr. 10/2001 basieren sollen, hat das Hohe Gericht die Zulässigkeit von Anträgen auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht ausgeschlossen und gibt die Möglichkeit für die Anwendung der Prozedur vorgesehen vom Bürgerlichen Gesetzbuches, unter bestimmten Bedingungen die nicht klar definiert, weder detailliert, sind. Um mehr Klarheit zu schaffen, werden diese Fragen wahrscheinlich in der Praxis endgültig geklärt, von Fall zu Fall.

2. Allgemeines über die rechtliche Regelung des Eigentums

Gemäß der rumänischen Gesetzgebung, wird das Eigentum entweder als privat oder öffentlich klassifiziert, wobei sich jede Form über eine besondere rechtliche Regelung erfreut. Vermögensgegenstände im privat Eigentum, sind und bleiben in dem Zivilkreislauf, dass heißt sie können ohne Einschränkungen verkauft oder gekauft werden, jedoch gemäß den Bedingungen und Voraussetzungen der anwendbaren Gesetze. Die Vermögensgegenstände im öffentlichen Eigentum können nicht übermittelt werden, verpfändet, hypothekarisch belastet, belastet in irgendeiner anderen Art und Weise, oder können nicht der Zwangsvollstreckung oder der Ersitzung ausgesetzt werden. Öffentliches Eigentum wird nur vom Staat/lokalen Behörden besitzt, und enthält das Vermögen definiert als solches durch Gesetz, oder Güter, die durch ihre Natur von öffentlichem Interesse oder Nützlichkeit sind.

Eigentum in Rumänien kann man direkt und exklusiv besitzen oder in Form von Mitteigentum, während der Besitz von Aktivum von einem Trust noch nicht geregelt und nach rumänischem Recht nicht anerkannt ist. Das Mitteigentum kann zwei verschiedene Formen haben. Eine Form, angesehen als die allgemeinere, zeichnet sich durch die Eigenschaft aus dass der Anteil jedes Besitzers, von dem Tag an dem das Eigentumsrecht erworben wurde, bekannt ist und wird als Miteigentum in Anteile bezeichnet (in rumänisch, “proprietate comuna pe cote parti”). In einem solchen Fall kann jeder Miteigentümer frei sein Anteil zugunsten eines Dritten übermitteln, jedoch ein einstimmiger Beschluss aller Miteigentümer ist erforderlich, wenn die Erteilung von Nutzungsrechten über das gemeinsame Eigentum, oder die Belastung und Erbringung von Pfandrechte, erfolgt. Die zweite Form des Miteigentums ist spezifisch für den Status des Eigentums erworben während der Ehe, jeder der Ehegatten ist ein Mitbesitzer, aber mit einem unbestimmten Anteil (in Rumänisch, “proprietate comuna in devalmasie”), der bei der Beendung der Ehe festgelegt wird, oder in bestimmten Fällen auf Antrag der Gläubiger.

Der Begriff “Immobilie” wird als Grundstück, Gebäude errichtet auf dem Grundstück oder Vorrichtungen an den Gebäuden definiert. Allerdings sind die Bedingungen für den Erwerb und Abtretung nicht die gleichen für jede Art von Immobilien, die Übertragung des Eigentumsrechtes über das Land wird strenger geregelt, wie weiter in den folgenden Abschnitten vorgestellt wird.

3. Immobilienpublizität

Im Jahre 1996 hat das rumänische Parlament das Gesetz Nr. 7/1996, hinsichtlich der Kataster- und Immobilienpublizität, erlassen und hat damit die Immobilien Eintragungen in ein nationalweit integriertes einheitliches System konsolidiert. Das aktuelle rumänische Immobilienpublizitätssystem hat ein doppeltes Ziel: (i) die Eintragung des Eigentums über Immobilien und (ii) die Informierung der interessierten Dritten über alle Rechtsakte und die Rechtslage oder über den Zustand der entsprechenden Immobilie.

Demzufolge, die Immobilienüberweisungen, Hypotheken, Mietverträge von mehr als drei Jahren, Rechtsstreitigkeiten, sowie alle anderen rechtlichen Maßnahmen in Bezug auf Immobilien, müssen im Grundbuch für die betreffende Immobilie, der entsprechenden Jurisdiktion, registriert sein.

Als allgemeine Regel, werden die Eintragungen in die Grundbuchregister hauptsächlich für die Bekanntmachung, des Eigentumsrechtes über Immobilien, an Dritte gemacht. Obwohl das Versäumnis einen Eigentumsrecht in das Grundbuch zu registrieren keinen Einfluss auf die Gültigkeit des Rechts hat, es führt zur Unmöglichkeit die relevanten Änderungen in der Rechtslage der Immobilie den Dritten entgegenhalten zu können.

Das Immobilienpublizitätssystem ist ein öffentliches System, folglich sind die Unterlagen aus dem Grundbuch öffentlich und alle interessierten Personen haben ein Einsichtsrecht. Allerdings, sind die Aufzeichnungen von nationaler Sicherheit der Öffentlichkeit verboten.

Die Rechtslage einer Immobilie kann man auf Basis von Grundbuchauszügen feststellen, ausgestellt von den zuständigen Kataster- und Immobilienpublizität Ämter. Diese Auszüge geben Informationen über die derzeitige Eigentümer der Immobilie und eventuelle Belastungen des Grundstücks. Die Grundbuchauszüge sind erforderlich als Bedingung für die notarielle Beglaubigung aller Urkunden für die Übertragung des Eigentumsrechts an einer Immobilie oder sonstiger damit zusammenhängenden Rechte.

Es sei darauf hingewiesen, dass der Inhalt des Grundbuches genaue nur zum Vorteil jener Person ist, die auf der Grundlage einer rechtlichen Urkunde, in gutem Glauben ein Realrecht an einer Immobilie, eingetragen im Grundbuch, erworben hat, mit Ausnahme von streng geregelten gesetzlichen Beschränkungen und Ausnahmen. Der Erwerber wird als in gutem Glauben agierend betrachtet, wenn bei seiner Eintragung als Eigentümer, keine Anfechtung des Grundbuchinhalts in das Grundbuch registriert war oder wenn aus dem Titel des Abtreters und aus dem Inhalt des Grundbuchs kein Widerspruch zwischen der tatsächlichen Rechtslage und der aus dem Grundbuch erfolgt.

4. Das Recht der ausländischen Personen auf den Erwerb des Eigentumsrechts über Grundstücke

Gemäß Artikel 44 des Grundgesetzes Rumäniens, können ausländische Bürger und Staatenlose Grundstücke in Rumänien besitzen, gemäß den Bedingungen, die aus der Integration Rumäniens in die Europäische Union und anderen internationalen Verträgen erfolgen, an denen Rumänien eine Partei ist, auf Grundlage der Gegenseitigkeit, im Rahmen der Bedingungen der nationalen Rechtsvorschriften. Diese Zurückhaltung jedoch hindert ausländische Bürger und Staatenlose nicht, Grundstücke in Rumänien, als Ergebnis der gesetzlichen (ab intestat) Erbfolge, zu besitzen.

Im Hinblick auf die Bürger und juristischen Personen der EU-Mitgliedstaaten, sowohl auch auf die Staatenlose mit dem Domizil in der EU oder Rumänien, das Gesetz Nr. 312/2005 sieht vor dass diese Grundstücke in Rumänien unter den gleichen Bedingungen erwerben können, wie rumänische Bürger und rumänische juristischen Personen. Allerdings sieht die Bestimmung verschiedene Stufen für den Erhalt der Erwerbsfähigkeit von Grundstücken vor, wie folgt: (i) die Bürger und juristischen Personen der EU-Mitgliedstaaten, sowohl auch die Staatenlose, mit dem Domizil/Sitz in der EU aber nicht in Rumänien, dürfen Grundstücke, für ein sekundäres Domizil oder für sekundäre Sitze, nach fünf Jahren nach dem EU-Beitritts Rumäniens, erwerben, (ii) die Bürger und juristischen Personen der EU-Mitgliedstaaten, sowohl auch auf die Staatenlose mit dem Domizil in der EU oder Rumänien dürfen landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern und forstwirtschaftlichen Flächen (außer der Landwirte die als kommerzielle Unternehmen handeln), nach sieben Jahren nach dem EU-Beitritts Rumäniens, erwerben.

Die Beschränkung durch Gesetz gilt auch für ausländische Bürger mit Wohnsitz in Rumänien, da als Voraussetzung für den Besitz von Grundstücken in Rumänien die rumänische Staatsbürgerschaft ist. Rumänische Bürger mit doppelter Staatsbürgerschaft, sowie diejenigen, die die rumänische Staatsbürgerschaft wiederbekommen haben, sind von dieser Einschränkung nicht betroffen. Es sollte erwähnt werden, dass sich die Beschränkung nur auf Land bezieht. Ausländische Bürger können Gebäude besitzen, und erfreuen sich des “Oberflächenrechts” (Superfizies) für das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet. Das “Oberflächen” Recht stellt das Recht zur Nutzung der genannten Flächen dar, so lange das Gebäude existiert. Darüber hinaus können sich ausländische Bürger über Nießbrauch- und Nutzungsrechte für Grundstücke, die sich in Rumänien befinden, erfreuen.

Dennoch können rumänische Unternehmen eigene Grundstücke besitzen, auch wenn die Beteiligung zu 100% ausländisch ist, unabhängig von der Nationalität der Anteilseigner. Vereine und Stiftungen mit Sitz in Rumänien, gegründet von ausländischen Staatsangehörige, können ebenfalls Grundstücke besitzen. Ähnlich wie bei Personen, beeinflussen die oben genannten Einschränkungen nicht die Kapazität der ausländischen juristischen Personen Gebäude zu erwerben.

5. Erwerb von Immobilien

Die Übertragung des Eigentumsrechts auf eine Immobilie wird unterschiedlich für Grundstücke und für Gebäude geregelt. Bei Übertragung von Grundstücken müssen die Parteien einen schriftlichen Vertrag abschließen, der durch einen Notar beglaubigt werden muss. Obwohl eine solche Formalität nicht für die Übertragung des Eigentumsrechts für Gebäude notwendig ist, in der Praxis lehnen, in den meisten Fällen, die Kataster- und Immobilienpublizität Ämter es ab, die nicht beglaubigten Vereinbarungen in die entsprechenden Grundbücher einzutragen. Folglich, um kosten- und zeitaufwändige Prozesse für die Eintragung von nicht beglaubigten Dokumenten zu vermeiden, werden fast alle Transaktionen vor einem öffentlichen Notar unterschrieben.

Die Bestimmungen und Bedingungen der Abtretungsdokumente für Immobilien können frei von den Parteien ausgehandelt werden. Dennoch muss der Vertrag Informationen über die Identität der Parteien, die Identifizierung der Immobilien und deren Wert, oder Kriterien für die Bestimmung des Kaufpreises beinhalten, unter der Sanktion der Nichtigkeit. Falls es nicht anders im Vertrag vorgesehen ist, erfolgt die Übertragung des Eigentumsrechts am Datum der Unterzeichnung.

Sollte eine Abtretungsurkunde von einem Vertreter unterzeichnet werden, der im Namen und für die Parteien handelt, so muss der Vertreter in diesem Sinne bevollmächtigt sein, durch eine spezielle Vollmacht, beglaubigt von einem Notar. Als Ausnahme, gemäß dem rumänischen Recht, werden die Geschäftsführer eines Unternehmens als die gesetzlichen Vertreter für die Gesellschaften betrachtet, und sind nicht verpflichtet eine Vollmacht zu haben. Allerdings ist diese Bestimmung nicht zwingend erforderlich, die Gesellschafter können die Macht der Geschäftsführer einschränken, durch Festlegung von eigenen internen Regelungen, entweder durch das Gründungsdokument oder durch korporative Beschlüsse.

Gemäß dem rumänischen Familiengesetzbuchs, jedes Eigentum (beweglicher oder unbeweglicher Art) erworbenen während der Ehe, gehört beiden Ehegatten, ungeachtet der Tatsache, dass das Dokument für die Erwerbung nur von einem der beiden abgeschlossen wurde. Im Falle, dass einer der Ehegatten die Absicht hat, eine Immobilie, erworben während der Ehe, zu veräußern, dann sind beide Ehegatten verpflichtet den Abtretungsvertrag zu unterschreiben oder sie müssen eine beglaubigte Erklärungen abgeben (des Ehepartners der nicht unterschreibt), durch welche die Zustimmung für die Eigentumsübertragung abgegeben wird. Diese gesetzliche Verpflichtung ist verbindlich, unabhängig von der Tatsache, dass nur einer der Ehegatten im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Das Übertragungsdokument wird nach der Unterzeichnung durch beide Parteien oder nach der Beglaubigung durch den Notar rechtskräftig, abhängig von dem Umstand ob die Beglaubigungsformalität pflichtig ist oder nicht. Das Kauf- Verkaufsversprechen für eine Immobilie (entweder zu einem fest vereinbarten Preis, oder zu einem Preis der an einem späteren Zeitpunkt festgelegt werden kann), im Rahmen eines Versprech-Kaufvertrags, wird verbindlich am Datum der Unterzeichnung (Beglaubigung ist nicht notwendig, auch nicht für die Versprechungen für Grundstücke). Sollte eine der versprechenden Parteien die Unterzeichnung des Kaufvertrages ablehnen, dann ist die andere Vertragspartei berechtigt, sich an das zuständige Gericht zu wenden, für die Erteilung einer verbindlichen Entscheidung an Stelle des Kaufvertrages und, dadurch die Übertragung des Eigentumsrechts über der Immobilie zu erlangen.

Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuchs, der Erwerber des Eigentums, über eine Immobilie, durch einen Kaufvertrag, erfreut sich einer spezifischen Garantie vom Verkäufer, die Räumungsgarantie (in rumänisch, “garantia pentru evictiune”). Die Räumungsgarantie deckt den teilweisen oder vollständigen Verlust des Eigentumsrechts für die erworbenen Vermögenswerte ab, sowie jede Störung in der Ausübung der Vorrechte des Eigentumsrechts. Diese Garantie bezieht sich auf Handlungen des Verkäufers und des Dritten gegenüber dem Käufer (im Falle von Dritten, bezieht es sich nur auf juristische Taten/Aktionen). Die Räumungsgarantie kann von den Parteien begrenzt werden.

Die Übertragung des Eigentumsrechts kann am Datum des Inkrafttretens eingetragen werden. Jedoch in bestimmten Fällen, gemäß dem Gesetz Nr. 7/1996 (Eigentumsübertragung betroffen von einer aufschiebenden Bedingung oder Eigentumsrecht erworben auf der Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung die nicht endgültig ist), kann man vorläufige Eintragungen im Grundbuch durchführen, sogar bevor das Eigentumsrecht übertragen wurde.

In der Regel, entstehen für den Abtretenden keine Kosten mit der Übertragung von Immobilien (außer für den Fall von Spenden), mit Ausnahme seiner eigenen Beraterhonorare, falls vorhanden. Normalerweise werden alle Kosten, die mit dem Verkaufsvertrag in Verbindung sind, also das Notar-Honorar, die Gebühren und die Steuern für die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch, von dem Käufer getragen. Der Erwerb von Immobilien unterliegt nicht der Mehrwertsteuer, es sei denn, der Verkäufer ist ein Unternehmen. Mehrwertsteuer wird auch fällig, wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, die (i) das Grundstück für den Bau oder (ii) ein neues Gebäude, verkauft. Ein Gebäude wird als neu betrachtet, wenn die Eigentumsübertragung nicht später erfolgt als 31 Dezember des folgenden Jahres, jenem an dem das Gebäude (i) zum ersten Mal in Besitz genommen wurde (das Jahr der Unterzeichnung des Erhaltensprotokolls für den Bau oder das Jahr der Unterzeichnung des Dokuments, gemäß dem das Gebäude in der Buchhaltung als festes materielles Vermögenswert eingetragen wurde), oder (ii) zum ersten Mal benutzt wurde (in Bezug auf die Gebäude, die strukturellen Verbesserungen oder Änderungen mit Wert über 50% des ursprünglichen Wertes ausgesetzt werden oder bedeutet das Jahr der Unterzeichnung des Protokolls für die Erhaltung der Ausbesserungsarbeiten oder, das Jahr der Unterzeichnung des Dokuments, gemäß dem der Wert der festen materiellen Vermögenswerte erhöht wird). Der derzeitige Mehrwertsteuer-Satz ist von 19%.

6. Die Vermietung von Immobilien

In der Regel, werden Mietverträge von den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt, mit Ausnahme der Mietverträge für Wohnräume, die durch das Gesetz für Wohnungen Nr. 114/1996, geregelt werden. Die Gesetzgebung ist sehr flexibel in Bezug auf die Mietbedingungen, den Parteien wird erlaubt den vertraglichen Rahmen für ihre Beziehung frei zu verhandeln. Folglich werden die allgemeinen gesetzlichen Vorschriften zur Regelung des Mietvertrags nur dann angewendet, wenn die Parteien es versäumt haben alternative Bestimmungen vorzusehen. Die wichtigsten Aspekte, abgedeckt durch Gesetz, betreffen die Mietdauer, Abtretung, Untervermietung, Änderung des Mietraumes, Einrichtungen des Mieters, Reparatur-Arbeiten, usw. Der Wert der Miete ist nicht geregelt, weder die Neufestsetzung der Miete oder ihre Indexierung.

6.1 Die Mietsdauer

In der Regel kann die Dauer des Mietsvertrages frei von den Parteien bestimmt werden. Der Mietvertrag bleibt gültig und verbindlich auch dann wenn die Dauer nicht angegeben ist. Die Nichtbestimmung der Dauer bedeutet nicht, dass diese fortdauernd ist, das ist verboten. Jedoch wenn die Mietsdauer nicht bestimmet ist, unabhängig von ihrer Länge, hat es Konsequenzen in Bezug auf die Kündigungsmöglichkeiten.

Wenn die Parteien die Mietsdauer festgestellt haben, und vorbehaltlich anderer Bestimmungen, werden weder der Vermieter noch der Mieter das Recht auf vorzeitige Kündigung haben. Sollte die Mietsdauer nicht vereinbart werden, dann kann jede der Vertragsparteien den Mietvertrag zu jeder Zeit kündigen, vorausgesetzt es gab eine vorherige Benachrichtigung in diesem Sinne.

Das alleinige gesetzlich geregelte Recht der Verlängerung des Mietvertrages erfolgt stillschweigend (es ist keine Formalität erforderlich), wenn folgende Bedingungen erfüllt sind: (i) die Mietsdauer ist abgelaufen, (ii) der Mieter benutzt weiterhin die gemieteten Räumlichkeiten, und (iii) der Vermieter widerstellt sich oder verhindert nicht die Benutzung der Räumlichkeiten vom Vermieter. In diesem Fall, obwohl der Mietvertrag verlängert wird, wird die Mietsdauer unbefristet, was bedeutet, dass der Vertrag jederzeit mit vorheriger Bekanntmachung gekündigt werden kann.

6.2 Die Nutzung der gemieteten Immobilie

Gemäß dem Gesetz, sofern nicht ausdrücklich anders vereinbart, wird der Mieter das exklusive Recht zur Nutzung der Räumlichkeiten genießen, dem Vermieter wird nicht erlaubt, die Räumlichkeiten ohne die Zustimmung des Mieters, zu betreten. Daher ist es üblich, dass der Vermieter das Zugangsrecht vertraglich behält, in bestimmten begrenzten Umständen und unter eingeschränkten Bedingungen. Auf jeden Fall, wenn dringende Reparaturen an der Immobilie erforderlich sind, dann muss sich der Mieter an die Beschränkungen des Vermieters halten.

Der Mieter hat die Pflicht zur Nutzung der Räumlichkeiten gemäß ihrem wirtschaftlichen Zweck, ohne die Möglichkeit zu haben es zu ändern. Daher kann der Mieter kleine Änderungen, die nicht die beabsichtigte Verwendung der Räumlichkeiten betreffen, machen. Nach Ablauf der Mietsdauer, muss der Mieter die Räumlichkeiten in den gleichen Zustand wie bei der Übergabe, abgeben, aber unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung. Dennoch, in der Praxis, erlauben die Vermieter kaum irgendwelche Änderungen durch den Mieter ohne vorherige Zustimmung.

Innerhalb der oben genannten Einschränkungen, kann der Mieter die Räumlichkeiten frei benutzen. Folglich, benötigt dieser nicht die Zustimmung des Vermieters im Hinblick auf die kleinen Einrichtungen, wenn diese den Zweck der Räumlichkeiten oder ihre strukturellen Integrität nicht verändern.

6.3 Abtretung

Sofern es nicht ausdrücklich durch den Vertrag untersagt wird, ist der Mieter frei den Mietvertrag abzutreten. In diesem Fall, damit die Abtretung von Dritten anerkannt wird (einschließlich vom Vermieter) muss der Mieter eine Benachrichtigung in diesem Sinne, an den Vermieter senden. In der Regel versuchen Vermieter der Abtretung ohne vorherige Genehmigung zu widerstehen. In vielen Fällen ist die Abtretung des Mieters dem Verhalten des Abtreters unterordnet (z.B. keine Verletzungen der Verpflichtungen seitens des Mieters bis zur Abtretung).

Eine besondere Situation entsteht, wenn der Vermieter die gemieteten Räumlichkeiten verkauft. Der Mieter kann in eine schwierige Lage gestellt werden, aufgrund der Tatsache, dass er bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllen muss, um den Mietvertrag dem neuen Vermieter entgegen zu halten und verbindlich machen können. Im Falle von Mietverträgen mit einer Mietsdauer von nicht mehr als 3 Jahre, muss das Unterzeichnungsdatum des Vertrages gewiss und vorherig des Datums, der Übertragung der Mietsräumlichkeiten, sein. Die Mietverträge mit einer Mietsdauer von mehr als 3 Jahren müssen im Grundbuch eingetragen werden. Wenn der Mieter es versäumt, den Mietvertrag im Grundbuch eintragen zu lassen, selbst wenn das Unterzeichnungsdatum gewiss wäre, ist der Vertrag für den neuen Vermieter nur für die ersten 3 Jahre der Mietsdauer verbindlich.

6.4 Untervermietung

Die Untervermietung ist zulässig, wenn es nicht ausdrücklich im Vertrag verboten wird. In der Praxis ist kaum jemals ein Vermieter einverstanden dass der Mieter untermietet, mit Ausnahme von Untermietungen zu dem Konzern oder der Tochtergesellschaften des Mieters, oder zu Kredit- oder Service-Lieferanten in engem Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit des Mieters, und unter der Voraussetzung, dass die Zahlungen der Miete, Verwaltungsgebühren, usw. nicht betroffen werden.

6.5 Reparaturen

Der Vermieter hat die gesetzliche Verpflichtung, die Mietsräumlichkeiten in einem angemessenen Zustand zu erhalten, so dass ihre Nutzung laut den Bestimmungen aus dem Mietvertrag ermöglicht wird. Allerdings müssen alle Instandhaltungsarbeiten so durchgeführt werden dass sie minimale Störungen für den Mieter verursachen.

Gemäß den geltenden gesetzlichen Vorschriften (falls nicht anders vertraglich vereinbart), ist der Vermieter für die großen Reparaturen und der Mieter für kleinere Reparaturen an der Immobilie verantwortlich. In der Praxis geschieht es aber umgekehrt. Die Mieter werden immer mehr verantwortlich für die innen Reparaturen, während der Vermieter für die äußerlichen und strukturellen Reparaturen zuständig ist.

6.6 Die Versicherung

Obwohl dies nicht vorgeschrieben ist, werden in der Praxis, die Immobilien von den Eigentümer versichert, wobei ein breites Spektrum von kommerziellen Risiken abgedeckt wird, einschließlich Brand, Explosion, Wasserschäden, Erdbeben, und, von kurzem auch Terrorismus. Doch das Besitztum des Mieters, das sich in den Räumlichkeiten befindet, ist sich nicht unter Versicherungsschutz. Es ist optional für Mieter die Mietsräumlichkeiten zu versichern, aber, meistens, im Falle von Mietverträgen hinsichtlich Einkaufszentren, werden Haftpflichtversicherungen verlangt.

6.7 Auflösung des Vertrages

Haben die Parteien eine bestimmte Mietsdauer festgelegt, dann endet der Mietvertrag beim Ablauf der jeweiligen Frist, sofern im Vertrag nichts anderes vorgesehen wird. Wenn der Mietvertrag keine bestimmte Dauer hat, dann kann jede Partei den Vertrag zu jeder Zeit kündigen, mit der Bedingung der vorherigen Mitteilung an die andere Partei.

Wenn eine der Parteien wesentlich ihre vertraglichen Verpflichtungen verletzt hat, dann ist die andere Partei gesetzlich berechtigt, eine Kündigung vor dem zuständigen Gericht zu beantragen. Dennoch, kann das Gericht die Existenz und die Beständigkeit der behaupteten Verletzung einschätzen, und kann einen begrenzten Zeitraum für Nachbesserung festlegen. Für die Vermeidung dieser zeitaufwändigen Verfahren, die ein ungewisses Resultat haben, legen die Parteien in der Regel Kündigungsklausel für bestimmte Fälle fest. Allerdings sollte der Mieter das Verlassen der Immobilie ablehnen, dann muss der Vermieter eine Evakuierungsentscheidung von dem zuständigen Gericht erhalten, um wieder in den Besitz seines Eigentums zu kommen, da der Mietvertrag per se keinen Vollstreckungstitel beinhaltet.

7. Enteignung

Das rumänische Grundgesetz sieht ausdrücklich die Garantie des privaten Eigentums und der Gleichbehandlung von Immobilieneigentümer vor. Dementsprechend kann eine Eigentumsenteignung nur in streng gesetzlich geregelten Fällen durchgeführt werden, und nur nach vorheriger und gerechter Entschädigung.

Der rumänischen Staat und die lokalen Verwaltungseinheiten der lokalen Gemeinde, das heißt Landkreise, Gemeinden, Städte und Kommune, können den Besitz des privaten Eigentums nur dann übernehmen, wenn dies zu Zweck der öffentlichen Nutzung dient, und nur durch die Einhaltung der Verfahren gemäß dem Gesetz Nr. 33/1994, betreffend der Enteignung für öffentliche Zwecke, oder andere anwendbare Gesetze (z.B. Gesetz Nr. 198/2004 hinsichtlich der vorläufigen Maßnahmen zum Bau von Straßen von nationalem oder lokalem Interesse).

Die Enteignung von Immobilien wird durch eine gerichtliche Entscheidung ausgeführt, nach der ordnungsgemäßen Erklärung der öffentlichen Nutzung und nach dem der ehemalige Eigentümer eine entsprechende Entschädigung erhalten hat. Die wichtigsten Schritte des Verfahrens bestehen in der (i) Abgabe einer Erklärung, der öffentlichen Nutzung der Arbeiten von nationalen oder regionalen Interesse, von der zuständigen Behörde, abhängig von dem Interesseniveau der Arbeit, (ii) Erfüllung der Publizitätsformalitäten und anderer vorläufigen Maßnahmen, die vor der Enteignung erforderlich sind, und (iii) die Enteignung selbst und die Festlegung der Entschädigung für die ehemaligen Besitzer.

Der öffentliche Nutzungszweck kann für Arbeiten von nationalem oder regionalem Interesse erklärt werden, und besteht hauptsächlich aus den Arbeiten im Hinblick auf die Gewinnung und Verarbeitung von nützlichen Mineralien, Anlagen für die Erzeugung von Strom, Straßen und die Eröffnung, die Angleichung und Erweiterung der Straßen, Stromversorgungs-, Telekommunikations-, Gas-, Heizungs-, Wasser-, Kanalisationssysteme, Anlagen für den Umweltschutz, Gebäude und Grundstücke, die für den Bau von Sozialwohnungen und für andere soziale Ziele der Bildung, Gesundheit, Kultur, Sport, sozialen Schutz und Hilfe notwendig sind, sowie der öffentlichen Verwaltung und für die Justizbehörden, und andere Arbeiten ausdrücklich gesetzlich geregelt.

Ehemalige Eigentümer erfreuen sich über Vorzugsrecht beim Mieten oder Vorkaufsrecht für den Kauf der enteigneten Immobilien, wenn die geplanten öffentlichen Arbeiten verzögert werden oder nicht durchgeführt werden können und die Behörde das Mieten oder den Verkauf der jeweiligen Vermögenswerte beabsichtigt. Der ehemalige Eigentümer kann das Wiedererhalten des Eigentums beanspruchen, wenn die Arbeiten (für welche die Immobilie enteignet wurde) nicht innerhalb von einem Jahr begonnen wurden und eine neue Erklärung über den öffentlichen Nutzungszweck nicht ausgestellt wurde. Der Kaufpreis oder der geschuldete Betrag bei der Wiederherstellung der Rechte, zu Lasten des ehemaligen Eigentümers, darf nicht mehr als der aktualisierte Betrag der Entschädigung für die Enteignung sein.

Das Eigentumsrecht über den Immobilien wird zu Gunsten des Staates oder der lokalen Verwaltungseinheit nach der Bezahlung der Entschädigung zu den betroffenen Personen oder nach der Überweisung dieser Entschädigung in einem speziellen Bankkonto, zu deren freien Verfügung, übertragen.

8. Gesetzesänderungen

Vor kurzem, als Teil der Justizreform, die von dem EU-Beitrittsvertrag vorgegeben wurde, wurde ein neues Bürgerliches Gesetzbuch von den rumänischen Behörden eingeführt, welches beginnend mit dem zweiten Halbjahr des Jahres 2010 in Kraft treten müsste. Das neue Bürgerliche Gesetzbuch ist die Anpassung der Zivilrechtsvorschriften zur modernen Handelsrealität, und wird zu wesentlichen Änderungen in den Immobilienrechtsvorschriften führen. Zum Beispiel, die Eintragungen in das Grundbuch werden eine konstitutive Wirkung haben, was bedeutet, dass die Eigentumsrechte oder andere zusammenhängende Rechte an einer Immobilie wirksam nur durch Eintragung gültig übertragen oder gegründet werden. Weitere hin, neue zivilrechtliche Verträge, neue Immobiliengarantien (z.B. Immobilienpfand), sowie eine breite Palette von zivilen Institutionen werden eine einheitliche Regelung im Rahmen des neuen Bürgerlichen Gesetzbuches haben.<–>

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut


Themen

Links

Feeds