Artikel unter 'Pressemitteilungen'

Pressemitteilung: Wie die Wirtschaftskrise die offenen Immobilienfonds beeinflusst

Durch die Wirtschaftskrise haben die offenen Immobilienfonds ihren Ruf als renditeträchtige Geldanlage verloren. Grund für die Verunsicherung der Anleger sind schrumpfende Renditen, Schließungen, weltweit schwierige Büromärkte und trübe Zukunftsaussichten. Deshalb plant die Bundesregierung, die offenen Immobilienfonds weiter zu regulieren. Ein Vorschlag ist dabei unter anderem, dass der Verkauf von Anteilen künftig erst nach zwei Jahren Haltedauer möglich sein soll. Für sicherheitsorientierte Anleger empfiehlt es sich daher, die Investition genau zu überlegen.

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Pressemitteilung: Anlegerschutz bei falschen Prospektangaben

Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil den Anlegern bei einem geschlossenen Immobilienfonds einen Anspruch auf Schadensersatz zugesprochen, wenn die Entscheidung des Anlegers für die Beteiligung auf der Grundlage von falschen Angaben im Verkaufsprospekt getroffen wurde. Im entschiedenen Fall hatte ein Anleger DM 100.000 in einen geschlossenen Immobilienfonds investiert. Die Entscheidung zu dieser Investition beruhte maßgeblich auf den im Prospekt prognostizierten Mietsteigerungen.

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Pressemitteilung: Vorsicht: Neue Ablösevereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter, wenn sie aus der Wohnung ausziehen, ihre Einrichtung oder Einbauten an den neuen Mieter verkaufen und sich hierfür hohe Abfindungen zahlen lassen. Derartige Vereinbarungen sind sehr gefährlich, da die Beseitigungspflicht auch von Einbauten, die der ehemalige Mieter praktisch an den neuen Mieter verkauft hat, bedeuten, dass der neue Mieter bei Auszug auch die von seinem Mietvorgänger übernommenen Einbauten und Einrichtungen beseitigen muss. Hier drohen dem Mieter, der sich auf derartige Ablösevereinbarungen einlässt, hohe Schadensersatzverpflichtungen ( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2008, I-24 U 7/08, ZMR 2009, 843).

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Pressemitteilung: Mangelhafte Hausfassade – Ansprüche des Mieters

Die Anmietung der Wohnung bedeutet nicht nur das der Vermieter einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gewährleisten muss. Als weitere Pflicht ist der Vermieter auch daran gebunden, dass die Hausfassade in Ordnung ist. Die Verpflichtung des Vermieters wird umso stärker je teurer der Mietpreis ist ( AG Hamburg Urteil vom 22.04.2004 Az. 44 C 209/03). So hat der Mieter beispielsweise auch Ansprüche, dass eine Fassade, die mit Graffitti verschmiert ist, wieder in Ordnung gebracht wird ( AG Berlin Urteil vom 22.06.2006 Az. 233 C 47/06). Der Mieter hat zwar grundsätzlich bei Putzschäden keinen Anspruch darauf, dass diese an der Fassade beseitigt werden, soweit es sich hier nur um optische Mängel handelt. Sobald die Putzschäden allerdings dazu führen, dass die Außenisolierung der Fassade nicht mehr gegeben ist, kann er verlangen, dass die Fassagde in Ordnung gebracht wird ( AG München Urteil vom 26.08.2009 Az. 424 C 778/09, WuM 2009, 657)

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Pressemitteilung: Rückabwicklung von überteuerten Immobilienkäufen

Ganz aktuell ist auf eine Rechtslage hinzuweisen, die sich aufgrund von mehreren höchstrichterlichen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in den letzten Monaten zugunsten von Immobilienkäufern herausgebildet hat. Langezeit hatten Immobilienkäufer das Problem, dass sie Häuser oder Eigentumswohnungen gekauft hatten, hierfür ein Darlehen aufgenommen wurde und diese Immobilie sich nunmehr weder richtig vermieten, noch verkaufen lassen.

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Pressemitteilung: Nutzungsentschädigung zwischen Ehegatten bei Immobiliennutzung

Das OLG Bremen hat in einer praxisrelevanten Entscheidung vom 31.03.2010, AZ 4 WF 32/10, geprüft, welche Ansprüche zwischen Ehegatten bei einer einseitigen Immobiliennutzung bestehen. Konkret ging es darum, dass ein Ehegatte mit dem gemeinsamen Kind alleine eine Immobilie genutzt hat, die im Alleineigentum des anderen Ehegatten stand. In diesem Fall hat das Gericht einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe des objektiven Mietwerts gesehen. Immer dann, wenn also nur ein Ehegatte eine Immobilie nutzt, die im Allein- oder Miteigentum des anderen Ehegatten steht, kann also ein solcher Anspruch entstehen. Um späteren Streit zu vermeiden, sollte diese Situation bereits zuanfangs durch einen Rechtsanwalt beratend begleitet werden.

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Pressemitteilung: Zeitzeugen gesucht

Die Kester-Haeusler-Stiftung plant die Veröffentlichung einer Abhandlung zum Thema „100 Jahre Mietrecht - ein Rückblick“. Hierbei soll ein besonderes Augenmerk auf die Zeit von 1933 bis 1945 gerichtet werden. Im Rahmen dieser Abhandlung soll insbesondere auch die Entmietung jüdischer Mitbürger im Dritten Reich dargestellt werden.

Um eine fundierte Abhandlung zu diesem Thema verfassen zu können, suchen wir noch Zeitzeugen, die zu einem Interview oder zu einer Stellungnahme bereit wären.
Sollten Sie Interesse haben, möchten wir Sie bitten, sich bei der Kester-Haeusler-Stiftung  unter office@kester-haeusler-stiftung.de zu melden. Nähere Informationen über die Stiftung finden Sie auf unserer Homepage unter www.kester-haeusler-stiftung.de.

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Pressemitteilung: Abtretung eines Wegerechts

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung vom 30.10.2009, AZ V ZR 42/09, entschieden, dass ein sog. Wegerecht abgetreten werden kann. Im konkreten Fall war ein Anspruch auf Einräumung eines Wegerechts in einer notariellen Kaufvertragsurkunde enthalten. Dieser Einzelanspruch wurde dann an eine dritte Person ohne Zustimmung des Grundstücksinhabers abgetreten. Der Grundstücksinhaber war zur Einräumung des Wegerechts in Form einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit verpflichtet. Dieser Fall hat in der Praxis eine erhebliche Auswirkung, da in der Regel der Grundstückseigentümer, der ein Wegerecht einräumt, damit rechnet, dass nur der Begünstigte in seiner Person das Wegerecht erhält. Nach der Rechtsprechung des BGH kann er dann aber auch mit einem fremden Dritten konfrontiert werden. Andererseits bietet die Abtretbarkeit des Wegerechts für Wegerechtsinhaber die Möglichkeit, dies ggf. als Vermögenswert gegen Geld abzutreten. In jedem Fall ist in solchen Situation eine rechtsanwaltliche Beratung sinnvoll.

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Pressemitteilung: Ausweitung der Grundschuld bei Miteigentümern

Der BGH hat in einem Urteil vom 20.11.2009, AZ V ZR 68/09, ein äußerst praxisrelevantes Problem des Miteigentsrechts angesprochen. Immer dann, wenn eine Immobilie von mehreren Personen gehalten wird, vor allem bei Eheleuten, die gemeinsam ein Haus kaufen, gilt Miteigentumsrecht. Wenn die Immobilie dann noch durch ein Darlehen fremdfinanziert wird, lastet auf der gemeinsamen Immobilie ein Sicherungsrecht der Bank, häufig eine Grundschuld. Diese sichert den Darlehensanspruch ab. Wenn das Darlehen zum Teil abbezahlt ist, kann der hierauf entfallende Grundschuldteil ggf. auch für eine neue Verbindlichkeit als Sicherheit dienen. Dies können aber nur beide Miteigentümer, häufig also beide Eheleute gemeinsam entscheiden. Um Probleme in diesem Bereich zu vermeiden, sollten sich gerade Eheleute von einem Rechtsanwalt beraten lassen, damit ein Vertrag die Rechte in der Miteigentümergemeinschaft regelt.

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Pressemitteilung: Eigenbedarfskündigung bei entfernter Verwandtschaft

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 27.01.2010, AZ VIII ZR 159/09, das Recht zu einer möglichen Eigenbedarfskündigung des Vermieters ausgeweitet. Im Rahmen der Eigenbedarfskündigung kommt es unter anderem darauf an, wer diesen Eigenbedarf geltend macht. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass auch ein Eigenbedarf von Nichten und Neffen des Vermieters ein solches Kündigungsrecht begründet. Da eine solche Kündigung aber formell sauber zu begründen ist, sollte diese durch einen Rechtsanwalt vorgegeben werden.

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Pressemitteilung: Gesundheitsbeeinträchtigungen bei Luft-Wärme-Pumpen

Nach aktuellen Berichten häufen sich in den letzten Monate Fälle, in denen Gesundheitsbeeinträchtigungen berichtet werden, die auf Luft-Wärme-Pumpen (auch Erd-Wärme-Pumpen) zurückzuführen sind. Solche Gesundheitsbeeinträchtigungen werden durch tief frequenten Schall verursacht, der normalerweise nicht spürbar ist.

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Immobilieneigentumserwerb durch Wohnungseigentümergemeinschaft

Im Rahmen des Rechts der Wohnungseigentümergemeinschaft ist es regelmäßig umstritten, ob der WEG selbst Rechte und Pflichten zustehen. Das OLG Hamm hat in einem Beschluss vom 20.10.2009, AZ 15 Wx 81/09 die eigene Rechtszuständigkeit der WEG im Bereich des Erwerbs von Immobilieneigentum gestärkt und zwar im formellen Bereich. Das Gericht hat festgestellt, dass die WEG selbst als Grundstückseigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann, sodass nunmehr der Rechtserwerb leichter durchgeführt werden kann. Allerdings muss ein tätiger Verwalter besonders bevollmächtigter sein, sodass sich eine WEG in diesem Rechtsbereich vor Durchführung etwaiger Maßnahmen rechtsanwaltlich beraten lassen sollte.

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Pressemitteilung: Mindesthebesatz für Gewerbesteuer - neues zur Standortwahl für Unternehmen

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Entscheidung vom 27.01.2010, AZ 2 BvR 2185/04, eine für Unternehmen sehr wichtige Grundentscheidung getroffen, die einen wesentlichen Bereich der Betrieblichen Steuerlehre betrifft. Das Bundesverfassungsgericht hat ausgeurteilt, dass die neue gesetzliche Vorgabe eines Mindesthebesatzes von 200% bei der Gewerbesteuer verfassungsgemäß ist. Damit ist die Taktik einiger Gemeinden, deutlich niedrigere Hebesätze anzubieten, um Unternehmen in den Einzugsbereich zu bringen, zukünftig ausgeschlossen. Für Unternehmen stellt sich mit Blick auf diese Entscheidung die Frage, wie zukünftig steuerliche Gesichtspunkte bei der Standortwahl berücksichtigt werden können. Hier sollte eine steuerrechtliche Gesamtbetrachtung mit einem Rechtsexperten stattfinden.

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Pressemitteilung: Verwirkung von Nebenkostenansprüchen

Sobald der Vermieter rechtzeitig über die Nebenkosten abgerechnet hat, kann er diese auch mit größerem Zeitabstand nachfordern. Wartet der Vermieter mehrere Jahre mit seiner Nachforderung, so bedeutet dies nicht automatisch, dass er seinen Anspruch verwirkt hat. Nunmehr hat der BGH allerdings entschieden, dass eine Verwirkung aber in solchen Fällen eintritt, in denen der Vermieter bezüglich einer aktuelleren Nachforderung ein gerichtliches Erhöhungsverlangen stellt. Setzt er dieses Erhöhungsverlangen durch, lässt aber ältere Nachforderungsverlangen außergerichtlich vorläufig auf sich beruhen, so sind diese älteren Ansprüche dann verwirkt. Denn der Mieter durfte darauf vertrauen, dass diese nicht mehr geltend gemacht werden.

(BGH vom 27.10.2009, AZ VIII ZR 334/07)

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Pressemitteilung: keine Anrechnung der Eigenheimzulage bei Immobilienerwerbrückabwicklung

Immer wenn Schadenersatz geltend gemacht wird, ist zu prüfen, welche aus dem Schadenereignis entstandenen Vorteile (zum Beispiel Ausschüttungen bei einer Kapitalanlage oder Steuervorteile) den Schaden mindern und deshalb vom Schadenersatzanspruch abzuziehen sind. Der BGH hat in einer Entscheidung vom 12.11.2009, AZ XII ZR 233/08, entschieden, dass eine erhaltene Eigenheimzulage dann nicht anzurechnen ist, wenn der Käufer einer Immobilie den Kaufvertrag mittels Schadenersatzanspruch rückgängig macht. Mit Blick auf diese komplexe Systematik sollten sich Käufer, die den Immobilienerwerb rückabwickeln wollen, vor einem Tätigwerden rechtsanwaltlich beraten lassen.

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Pressemitteilung: Nebenkostenabrechnung bei Gewerberaummiete

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung vom 27.01.2010, XII ZR 22/07, dargestellt, in welchem Zeitraum die Nebenkostenabrechnung im Gewerbemietbereich erfolgen muss. Wichtig ist dabei der Unterschied, den der BGH im Vergleich zum Wohnraummietrecht gezogen hat. Zwar ist der gewerbliche Vermieter vergleichbar mit dem Wohnraummietrecht verpflichtet, eine Abrechnung über die Nebenkosten spätestens ein Jahr nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraum vorzulegen. Wird diese Abrechnungsfrist versäumt, führt dies anders als im Wohnraummiet aber nicht dazu, dass der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen kann. Vermieter und Mieter im gewerblichen Bereich sollten sich mit Blick auf die Abrechnungspraxis und die neue BGH-Entscheidung rechtsanwaltlich beraten lassen.

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Pressemitteilung: Ausschöpfen eines Gutachterwerts bei Mieterhöhung

Der BGH hat mit Urteil vom 21.10.2009, AZ VIII ZR 30/09, die Rechte von Vermietern in mehreren Fällen gestärkt. Legt ein Sachverständigengutachten oder ein Mietspiegel eine Bandbreite der ortsüblichen Miete als Anhaltspunkt für eine Mieterhöhung fest, so ist der Vermieter nicht gezwungen, einen Mittelwert aus dem Zahlenmaterial zu nehmen. Er kann sich vielmehr an dem oberen Wert orietieren und damit die mögliche Miete voll ausschöpfen. Vermieter sollten sich mit Blich auf diese Rechtsprechung bei Mieterhöhungsverlangen rechtsanwaltlich beraten lassen.

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Pressemitteilung: Wiedereinräumung des Besitzes zu Gunsten des Mieters bei Eigenbedarfskündigung

Der BGH hat mit Urteil vom 16.12.2009, AZ VIII ZR 313/08, die Rechte des Mieters insoweit bestärkt, als er grundsätzlich eine Klage des Mieters gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Mietwohnung zulässt, wenn die Eigenbedarfskündigung des Vermieters sich nachträglich als ungerechtfertigt herausstellt. Allerdings hat der BGH festgehalten, dass eine Besitzeinräumung nur dann möglich ist, wenn der Vermieter noch eine Verfügungsmacht über das Objekt hat. Mieter sollten sich also in solchen Fällen rechtsanwaltlich beraten lassen, in denen Zweifel an der Rechtfertigung einer Eigenbedarfskündigung entstehen.

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Pressemitteilung: Was ist Wohnfläche? - Schwierigkeiten im Mietrecht

Für Vermieter und Mieter ist es ebenso wie für Verkäufer und Käufer schwierig, zwischen Wohnfläche und Nutzfläche im Vertrag zu unterscheiden. Bei einem Mietvertrag ist dies deshalb erheblich, weil gravierende Abweichungen im Wohnflächenbereich ein Minderungsrecht begründen können. Im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags kann eine falsche Angabe der Wohnfläche im Verhältnis zur Nutzfläche ein Anfechtungsrecht begründen und den Kaufvertrag damit zerstören. Häufig berufen sich die Vertragsparteien dabei auf Bauordnungsrecht und die Abhängigkeit der Wohnflächeneinordnung von der sog. lichten Höhe von 2,20 m. Dies ist allerdings im Regelfall unzulässig, wie der BGH nunmehr für die Galerie einer Maisonettewohnung in einer Entscheidung vom 16.12.2009, AZ VIII ZR 39/09, festgehalten hat. Für die Abgrenzung von Wohn- und Nutzfläche kommt es demnach zum Beispiel auf die Wohnflächenberechnungsverordnung an. Vermieter, Mieter, Verkäufer und Käufer sollten bestehende Verträge auf diesen Mangel hin rechtsanwaltlich untersuchen lassen.

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Pressemitteilung: Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung

Immer häufiger stellen Käufer fest, dass sie eine Immobilie, insbesondere die Eigentumswohnung, überteuert erworben haben und das Objekt nicht werthaltig ist. Ein starkes Argument, sich von dem Kaufvertrag nachträglich zu lösen, ist der Nachweis, dass das Rechtsgeschäft gemäß § 138 Abs.1, 2 BGB sittenwidrig gewesen ist. Dieses Argument lässt sich damit begründen, dass der Kaufpreis wenigstens 100% über dem eigentlichen Verkehrswert des Objekts lag. Der BGH hat mit Urteil vom 09.10.2009, AZ V ZR 178/08, diese Rechtsprechung nochmals bestätigt und die günstige Regelung der Darlegungs- und Beweislast für Käufer bekräftigt. Allerdings müssen Käufer bei einer Klage gewisse Mindeststandards einhalten, sodass hier eine bewertungsrechtliche Vorabprüfung der Kaufentscheidung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt notwendig erscheint.

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Pressemitteilung: Vorsicht beim Grundstückskauf von der Gemeinde

Der BGH hat mit Urteil vom 18.09.2009, AZ V ZR 2/09, einer im kommunalen Bereich durchaus nicht unüblichen Praxis entgegen gewirkt, die für zahlreiche Grundstückskäufer interessant sein dürfte. In vielen Fällen versuchten Gemeinden im eigentlichen Grundstückskaufvertrag zusätzlich die Verpflichtung des Käufers festzulegen, dass dieser jährliche Beiträge, beispielsweise einen sog. Infrastrukturbeitrag, leistet. Eine solche Regelung hat der BGH nunmehr als unzulässig eingestuft, da der Beitrag letztlich eine Abgabe nach § 3 AO darstellt und ein solcher Beitrag einer gesetzlichen Grundlage bedarf. Jeder Käufer, der ein Grundstück von einer Gemeinde oder von staatlicher Seite erworben hat, sollte seinen Grundstückskaufvertrag mit Blick auf die Zulässigkeit der dortigen Regelungen anwaltlich prüfen lassen.

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Pressemitteilung: Insolvenz mit Restschuldbefreiung in England

Durch die gegenwärtige Finanz- und Wirtschaftskrise verstärkt, geraten viele Privatpersonen und Unternehmen an den Rand der finanziellen Leistungsfähigkeit. Gerade in den letzten Wochen wurde deshalb in der Öffentlichkeit häufig die Möglichkeit einer Insolvenz mit Restschuldbefreiung in England diskutiert. Ein dortiges Insolvenzverfahren hat den Vorteil, dass es in erheblich kürzerer Zeit zu einer Entschuldung des Betroffenen führt. Die europäische Insolvenzordnung und die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH bestätigen diese Möglichkeit für Deutsche. Allerdings handelt es sich um einen formal komplizierten Weg. Deshalb haben sich die Forschungsinstitute der Kester-Haeusler-Stiftung für Internationales Erbrecht, Internationales Miet- und Immobilienrecht und Bank- und Kapitalanlagerecht entschlossen, wichtige Fragen zu diesem Thema im Rahmen einer wissenschaftlichen Dokumentation als Leitfaden herauszugeben. Nähere Informationen erhalten Sie über die Forschungsinstitute. Wenn Sie bereits ein solches Involvenzverfahren erfolgreich abgeschlossen haben oder ein solches durchführen lassen möchten, können Sie sich bei uns melden, damit wir diese Erfahrungen in die Dokumentationen mit aufnehmen können.

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Pressemitteilung: Falsche Flächenangaben bei Miet- und Immobilienkaufverträgen

Im Rahmen seiner wissenschaftlichen Tätigkeit hat das Forschungsinstitut der Kester-Haeusler-Stiftung für internationales Miet- und Immobilienrecht festgestellt, dass immer häufiger Flächenangaben bei Miet- und Immobilienkaufverträgen falsch sind. Dies hat bei beiden Vertragstypen jeweils unterschiedliche Auswirkungen. In jedem Fall sind die Auswirkungen aber erheblich.

Bei Mietverträgen kann die falsche Wohnflächenangabe zu einem Minderungsrecht des Mieters führen, wobei danach zu unterscheiden ist, ob eine genaue Quadratmeterfläche angegeben worden ist oder eine sog. Circa-Fläche.

Bei Immobilienkaufverträgen begründet eine falsche Flächenangabe ggf. sogar die Unwirksamkeit des Kaufvertrags selbst und zwar beispielsweise dann, wenn die Abweichung so gravierend ist, dass der Kaufvertrag sich als sittenwidrig nach § 138 Abs.1, 2 BGB darstellt (und zwar wenn der Kaufpreis im Verhältnis zur tatsächlichen Fläche unangemessen überhöht ist). Andererseits kann eine bewusste Falschangabe des Verkäufers, ggf. sogar des Maklers zu einem Anfechtungsrecht des Käufers über §§ 119, 123 BGB führen.

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