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Wohnungseigentum in Polen

Das polnische Recht kennt die Möglichkeit, gesondert Eigentum an einer Wohnung in einem Gebäude zu erwerben. Die gesetzlichen Regelungen des Zivilgesetzbuches werden dabei durch  dasGesetz über das Eigentum an Räumlichkeiten ergänzt.

Begründung von Wohnungseigentum
Wohnungseigentum kann z.B. durch ein einseitiges Rechtsgeschäft des Eigentümers einer Immobilie, durch einen Gerichtsbeschluss oder durch Vertrag begründet werden. Ein Vertrag kann sowohl zwischen mehreren Miteigentümern einer Immobilie als auch zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem späteren Erwerber einer Wohnung geschlossen werden. Er muss notariell beurkundet werden und genau den Umfang der einzelnen Eigentumsrechte abgrenzen.
Das Eigentum am Gebäude zerfällt damit in die Eigentumsrechte an den jeweiligen selbstständigen Wohneinheiten und in gemeinschaftliches Eigentum an den übrigen Gebäudeteilen, an denen kein ausschließliches Nutzungsrecht zugunsten einzelner besteht. Auch von der Wohnung gesonderte Räumlichkeiten können aber in das ausschließliche Eigentum eines Wohnungseigentümers fallen, z.B. Garagen.

Rechte des Wohnungseigentümers
Der Wohnungseigentümer besitzt das uneingeschränkte Eigentumsrecht an seiner Wohneinheit. Er ist aber verpflichtet, seine Räumlichkeiten in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten, die Hausordnung einzuhalten und die Eigentums- und Nutzungsrechte der übrigen Wohnungseigentümer nicht zu beeinträchtigen. Die gemeinsamen Räumlichkeiten darf er im Rahmen ihrer Zweckbestimmung nutzen. Er muss sich im Verhältnis seines Anteils an der Gesamtnutzfläche des Gebäudes an den anfallenden Verwaltungskosten beteiligen.

Verwaltung
Alle Wohnungseigentümer bilden die Wohnungsgemeinschaft. Diese besitzt den Status einer juristischen Person, sie kann also eigenständig Rechte und Pflichte begründen. Ein Vorstand ist grundsätzlich nur für Immobilien mit mehr als sieben Wohneinheiten vorgesehen. Er ist für die laufenden Verwaltungsangelegenheiten zuständig. Mindestens einmal jährlich muss die Eigentümerversammlung einberufen werden. Die Eigentümer können Beschlüsse durch einfache Stimmmehrheit fassen. Soweit keine andere vertragliche Regelung getroffen worden ist, wird die Stimme jedes Eigentümers nach seinem Anteil an der Gesamtnutzfläche des Gebäudes gewichtet. Abweichende Bestimmungen über die Verwaltung können in vielen Fällen durch Vertrag vereinbart werden. Dieser ist auch für spätere Erwerber des Grundstücks verbindlich, wenn er im Grundbuch eingetragen wird.

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Eigentumserwerb an Immobilien in Polen

Der Immobilienerwerb für Ausländer unterliegt in Polen noch immer manchen Beschränkungen, die aber seit dem Beitritt Polens zur EU für EU-Ausländer größtenteils bereits abgebaut sind bzw. noch abgebaut werden. Das Gesetz vom 24. März 1920 über den Immobilienerwerb durch Ausländer sieht aber in manchen Fällen nach wie vor eine Genehmigungspflicht vor, die Voraussetzung für die Wirksamkeit des Erwerbsgeschäftes ist.

Übertragung des Eigentums
Das Eigentum an Immobilien geht nach polnischem Recht grundsätzlich bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrags über. Dabei verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer das Eigentum und den Besitz zu übertragen, der Erwerber hat das Grundstück abzunehmen und den Kaufpreis zu bezahlen. Die Übertragung des Eigentums kann nicht von Bedingungen abhängig gemacht werden, weswegen in der Praxis häufig Vorverträge geschlossen werden. Ein Vorvertrag enthält die Verpflichtung zum Abschluss eines Vertrages mit einem bestimmten Inhalt, er ermöglicht aber z.B. die Einholung behördlich notwendiger Genehmigungen vor der eigentlichen Eigentumsübertragung. Dabei sollte bereits der Vorvertrag notariell beurkundet werden, wenngleich dies keine Wirksamkeitsvoraussetzung darstellt. Bei einer späteren unberechtigten Weigerung des Verkäufers, den Vertrag zu erfüllen, kann aber nur unter dieser Voraussetzung der Abschluss des Kaufvertrages gerichtlich erzwungen werden. Andernfalls ist nur Schadensersatz möglich.

Form des Kaufvertrags
Der Immobilienkaufvertrag muss in gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsparteien notariell beurkundet werden, andernfalls ist er unwirksam. In der Urkunde müssen die Vertragsparteien und die Immobilie als Vertragsgegenstand genau bezeichnet sein. Außerdem muss er Angaben über den Kaufpreis und den Übergabetermin enthalten sowie eine Erklärung des Verkäufers über dingliche Rechte oder Hypotheken, die an dem Grundstück bestehen. Um eine reibungslose Abwicklung des Vertrags sicherzustellen, sind auch exakte Angaben über Zahlungsmodalitäten, Rücktrittsrechte und den Übergang der Lasten und Gefahren sinnvollerweise in die Urkunde aufzunehmen.

Grundbuch
Jeder Eigentumsübergang an Immobilien muss im Grundbuch (dem Immobilien- und Hypothekenregister) eingetragen werden. Das Eigentum geht zwar bereits mit dem Vertragsschluss auf den Erwerber über, sodass die Eintragung nur der öffentlichen Bekanntgabe dient, d.h. deklaratorisch wirkt. Allerdings kommt dem Grundbuch ein öffentlicher Glaube zu. Auch wenn im Grundbuch eine Person als Berechtigter eingetragen ist, der in Wirklichkeit nicht Eigentümer des Grundstückes ist, gilt der Inhalt des Grundbuchs zugunsten eines Käufers als richtig, der ohne Kenntnis von der falschen Eintragung von dem Eingetragenen erwirbt.

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