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IMMOBILIENERWERB IN ÖSTERREICH

Beitrag von

RA Dr. Herbert Schöpf, LL.M.

Süddeutsche Zeitung Nr. 204, September 2010: „Piefkes haben es schwer! Den Blick auf die Alpen gibt es nicht für jeden: Ausländische Investoren dürfen in Österreich nur eingeschränkt Immobilien kaufen“. Ob dem tatsächlich so ist, ist Gegenstand dieses Beitrags.

 
I. Vom Titel zum Modus

Nach österreichischem Recht sind Kaufverträge sogenannte Konsensualverträge. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag bereits mit der erklärten Willenseinigung (Konsens) von Käufer und Verkäufer zustande kommt. Die bloße Einigung über Kaufsache und Kaufpreis ist für das Zustandekommen bereits ausreichend, eine weitere Einigung über den Inhalt ist grundsätzlich nicht erforderlich. An bestimmte Formerfordernisse sind die Parteien nur in Ausnahmefällen gebunden, insbesondere dann, wenn diese gesetzlich vorgeschrieben sind (z.B. Kaufverträge zwischen Ehegatten bedürfen zur Gültigkeit eines Notariatsaktes).

Ein rechtswirksamer Kaufvertrag kann also nicht nur schriftlich, sondern grundsätzlich auch mündlich und nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, durch bestimmtes Verhalten, zustande kommen. Auch wenn die Parteien vereinbaren, nachträglich einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen, ist der Vertrag bereits mit der erfolgten Willenseinigung der Parteien wirksam. Dies gilt insbesondere auch, wenn die Parteien die Hauptpunkte des Vertrages bloß vorläufig schriftlich festhalten wollen und nach ihrem Willen die „förmliche“ Vertragsurkunde erst errichtet werden soll. Für einen Vorvertrag als Vereinbarung, künftig einen Kaufvertrag bestimmten Inhaltes abzuschließen, bleibt daher in der Regel kein Platz. Für die Gültigkeit des Vorvertrages ist es erforderlich, dass er alle wesentlichen Punkte des Hauptvertrages enthält. Sofern ausnahmsweise ein Vorvertrag abgeschlossen wird, ist darauf zu achten, dass der Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrages nur innerhalb eines Jahres durchsetzbar ist.

Mit dem Vorvertrag ist die Option verwandt. Anders als der Vorvertrag gibt sie nicht bloß ein Recht auf Abschluss des Hauptvertrages, mit Ausübung der Option werden unmittelbar die vertraglichen Pflichten begründet.

Für den eigentlichen Eigentumserwerb ist jedoch die Eintragung im Grundbuch erforderlich, hierfür ist ein schriftlicher Kaufvertrag erforderlich, auf den die Unterschriften der Vertragsparteien beglaubigt sind. Die Beglaubigung der Unterschrift auf der Vertragsurkunde kann durch einen Notar oder auch bei Gericht erfolgen. Daher ist im Gegensatz zu Deutschland die Beiziehung eines Notars nicht zwingend.

Ungeachtet der Rechtswirksamkeit eines mündlichen Kaufvertrages ist daher zur Erlangung des Eigentums letztlich dessen schriftliche Ausfertigung erforderlich. Darin liegt in der Praxis eine große Gefahr, insbesondere für ausländische Kaufinteressenten, die im Vertrauen darauf, dass für einen bindenden Vertragsabschluss eine bestimmte Form eingehalten oder ein Rechtsanwalt bzw. ein Notar beigezogen werden müssen, oftmals gegenüber dem Verkäufer Erklärungen (mündliche oder schriftliche) abgeben, die in der Folge von den Gerichten bereits als verbindliche Annahmen ausgelegt werden. Im Verhandlungsstadium ist daher größte Vorsicht geboten. Ein fehlender Bindungswille sollte eindeutig zum Ausdruck gebracht werden.

Aber auch schon vor Vertragsabschluss bestehen zwischen den Parteien bestimmte Rechte und Pflichten, das sogenannte vorvertragliche Schuldverhältnis. Dieses sieht vor, dass bereits bei und während der Anbahnung eines Vertrages Aufklärungs-, Schutz- und Sorgfaltspflichten der Parteien zu wahren sind, deren Verletzung schadenersatzpflichtig machen kann.

Der Abschluss des Kaufvertrages bewirkt allerdings für sich noch nicht den Erwerb des Eigentums. Die Parteien haben lediglich einen Anspruch gegeneinander auf Erbringung der jeweiligen Leistung. Der Käufer hat den Kaufpreis zu zahlen und der Verkäufer hat dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und zu übereignen.

§ 380 ABGB bestimmt, dass ohne „Titel und rechtliche Erwerbungsart“ kein Eigentum erlangt werden kann. Unter den Begriff „Titel“ ist jede rechtliche Möglichkeit, Eigentum zu erwerben, zu verstehen. Der Titel kann ein Vertrag oder sonstiges Rechtsgeschäft
(z.B. letztwillige Verfügung), eine gerichtliche Entscheidung oder eine Gesetzesbestimmung (z.B. beim gutgläubigen Erwerb vom Nichteigentümer) sein. Der Kaufvertrag ergibt somit lediglich einen Anspruch auf Erwerb des Eigentums und wird daher auch als „schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft“ bezeichnet.

Das Eigentum muss aufgrund dieser Berechtigung noch durch die „rechtliche Erwerbungsart“, den „Modus“, erlangt werden. Der Modus wird auch als „sachenrechtliches Verfügungsgeschäft“ bezeichnet. Man spricht daher auch von der „Zweiaktigkeit“ des Eigentumserwerbes. Die Erwerbungsart, der Modus, besteht bei beweglichen Sachen grundsätzlich in der Übergabe der Sache, bei unbeweglichen Sachen (Immobilien) in der Eintragung in das Grundbuch. Es ist also zu unterscheiden zwischen dem Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel) und der Übergabe bzw. Eintragung im Grundbuch als Verfügungsgeschäft (Modus). Nach österreichischem Recht ist die Kausalität des Verfügungsgeschäftes erforderlich, das heißt, dass ihm ein rechtsgültiger Titel zugrunde liegen muss, der den Rechtsgrund für den Eigentumserwerb bildet, ein abstrakter Modus alleine bewirkt keinen Eigentumserwerb. Ist das Verpflichtungsgeschäft unwirksam, kann das Eigentum nicht wirksam übergehen. Die Eigentumsverhältnisse an der Kaufsache sollten daher unbedingt vorabgeklärt werden. Ein Unterschied zum deutschen Recht besteht darin, dass die Auflassung (in Österreich „Aufsandung“) weniger formal ist. So hat zwar die sogenannte Aufsandungserklärung bestimmten Erfordernissen hinsichtlich der Formulierung zu genügen, eine Erklärung der Aufsandung bei gleichzeitiger Anwesenheit der Vertragsparteien vor einem Notar ist jedoch nicht erforderlich. Die Vertragsparteien können also unabhängig voneinander an verschiedenen Orten, zu verschiedenen Zeitpunkten den Kaufvertrag unterzeichnen, erforderlich ist nur die Beglaubigung der Unterschrift durch Gericht oder Notar. Die Beglaubigung durch einen deutschen Notar ist aufgrund einer zwischenstaatlichen Vereinbarung zwischen Deutschland und Österreich ebenfalls möglich.

 
II. Was kann erworben werden?

Grundsätzlich wird in Österreich mit dem Eigentum an einem Grundstück auch das Eigentum an dem darauf befindlichen Gebäude erworben. Ein selbstständiger Eigentumserwerb an Gebäuden auf fremden Grundstücken ist nur in Ausnahmefällen möglich, auf die hier nicht näher eingegangen werden soll.

Im Grundbuch kann nur das Eigentum an Liegenschaften (Grundstück samt den darauf errichteten Gebäuden) einverleibt werden, nicht das Eigentum an einem Gebäude oder einem Teil davon. Gewöhnlich steht das Eigentumsrecht an einer Sache nur einer Person allein zu, die auch verfügungsberechtigt ist (Alleineigentum). Sollen mehrere Personen Eigentümer einer Liegenschaft werden, so ist dies in Form schlichten Miteigentums oder in Form von Wohnungseigentum möglich.

Beim schlichten Miteigentum haben die Miteigentümer Eigentum nach ideellen Anteilen, das bedeutet, dass das Eigentumsrecht an einer Liegenschaft zwischen den Miteigentümern nach Anteilen (1/2, 1/4, etc.) aufgeteilt ist. In allen Fällen des Miteigentums ist das Recht und nicht die Sache geteilt, dem Einzelnen gehört also kein realer Teil, vielmehr bezieht sich sein Anteilsrecht immer auf die ganze Sache. Nur über den ihm zustehenden Teil kann der Miteigentümer alleine verfügen. Real geteiltes Eigentum, bei dem jeder Miteigentümer nicht eine Quote, sondern ein ganz bestimmter Teil der Sache gehört (z.B. eine bestimmte Wohnung), besteht in einzelnen Bundesländern aufgrund alter Rechtslage zwar noch weiter (etwa in Form des Stockwerkeigentums), Neubegründungen sind aber nicht möglich.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ermöglicht es, einen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft mit dem Recht auf ausschließliche Nutzung einer bestimmten Wohnung auf dieser Liegenschaft zu verbinden. Wohnungseigentum ist das den Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, eine selbstständige Wohnung oder eine sonstige selbstständige Räumlichkeit ausschließlich zu nutzen und hierüber alleine zu verfügen. Es ist kein Eigentumsrecht an Teilen des Hauses oder real geteiltes Eigentum. Der Wohnungseigentümer ist also Miteigentümer der ganzen Liegenschaft und erhält ein dingliches Nutzungs- und Verfügungsrecht an bestimmten Räumlichkeiten. Wohnungseigentum kann jede natürliche oder juristische Person erwerben sowie eine sogenannte „Eigentümerpartnerschaft“. Eine Eigentümerpartnerschaft ist eine Rechtsgemeinschaft von zwei natürlichen Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer sind, unabhängig davon, ob sie verheiratet, verwandt oder verschwägert, verschiedenen oder gleichen Geschlechts sind. Wollen mehr als zwei Personen Wohnungseigentum erwerben, so bleibt die Möglichkeit der Vergesellschaftung etwa durch Gründung einer Personen- oder Kapitalgesellschaft.

 
III. Das österreichische Grundbuch

Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt und ist ein öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte und Lasten (Wohnungs-/Eigentum, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Baurechte, usw.) eingetragen sowie rechtserhebliche Tatsachen durch Anmerkungen ersichtlich gemacht werden. Zuständig ist jeweils das Bezirksgericht, in dessen Verantwortungsbereich sich die Liegenschaft befindet. Zu beachten ist, dass aufgrund der Grundverkehrsgesetze der Bundesländer zur Verbücherung bestimmter Rechtserwerbe (Eigentum, Fruchtgenuss, etc.) auch die jeweils verlangten Genehmigungen, Negativbestätigungen oder Erklärungen vorzulegen sind, ohne die der Rechtserwerb grundbücherlich nicht durchgeführt werden kann.

Das österreichische Grundbuch ist vor allem durch den Vertrauensgrundsatz, „Was eingetragen ist, gilt“, und den Rangordnungsgrundsatz (auch Prioritätsgrundsatz), „Der zeitlich Frühere ist auch der rechtlich Stärkere“, gekennzeichnet.

Erst die Eintragung ins Grundbuch bewirkt den Eigentumserwerb. Die tatsächliche physische Übergabe der Liegenschaft ist für die Übertragung des Eigentumsrechtes bedeutungslos. Der Grundsatz des bücherlichen Vormannes bewirkt, dass Eintragungen nur gegen den zulässig sind, der zur Zeit der Anfrage im Grundbuch als Eigentümer der Liegenschaft aufscheint. Der Rang einer Eintragung richtet sich nach dem Zeitpunkt des Einlangens des Gesuchs beim Grundbuchsgericht. Dies ist in der Praxis in zweifacher Hinsicht von enormer Bedeutung. Zum einen richtet sich das Verhältnis der Eintragungen (z.B. nachfolgender Pfandrechte) zueinander nach ihrem Rang. Zum anderen besteht die Möglichkeit der vorläufigen Sicherung eines Ranges für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung, die dann später in dem vorweg gesicherten Rang eingetragen werden kann; dies dient insbesondere dem Schutz potentieller Erwerber.

 
IV. Das österreichische Grundverkehrsrecht

Die Grundverkehrsgesetze regeln, wer Liegenschaften erwerben darf. Daneben ist noch das Raumordnungsrecht zu beachten, das regelt, wie die Grundstücke genützt werden dürfen. Hinsichtlich des Erwerbs von Zweitwohnsitzen sind daher sowohl die Bestimmungen der Raumordnung, als auch jene der Grundverkehrsgesetze von Bedeutung.

Das Raumordnungsrecht ist eine sogenannte „Querschnittsmaterie“, d.h., es gibt Kompetenzen des Bundes, der Länder und der Gemeinden. Zu beachten sind in Bezug auf eine Nutzung als Freizeitwohnsitz insbesondere die Raumordnung des jeweiligen Bundeslandes sowie die Regelungen auf Gemeindeebene. Grundverkehr ist Landessache, es gibt daher neun Grundverkehrsgesetze der Bundesländer, mit zum Teil großen Unterschieden von Bundesland zu Bundesland in Bezug auf den Erwerb von Zweitwohnsitzen. Die Grundverkehrsgesetze sehen verschiedene Maßnahmen zur Kontrolle des Verkehrs mit Grundstücken durch Behörden vor, wie z.B. Genehmigungsvorbehalte, Anzeigepflichten und Erklärungspflichten. Bis zur Erteilung einer allfälligen Genehmigung ist ein Kaufvertrag „schwebend unwirksam“.

Wird eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt, ist der Kaufvertrag (bzw. auch andere zivilrechtliche Rechtsgeschäfte) unwirksam und kann nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Die Grundverkehrsgesetze sehen auch die Vorlage von Erklärungen beim Grundbuch vor, ohne die eine Eintragung des Rechtserwerbs nicht erfolgen kann. Werden Rechtswidrigkeiten begangen (z.B. Nichteinhaltung von Genehmigungs- oder Erklärungspflichten, rechtswidrige Nutzung als Zweitwohnsitz, etc.) führt dies neben verwaltungsstrafrechtlichen Konsequenzen (mit zum Teil empfindlichen Geldstrafen) zur Nichtigkeitsklage und in Folge zur Löschung der Eintragung des Eigentumserwerbes im Grundbuch.

Geregelt werden der Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken („grüner Grundverkehr“), der Verkehr von Baugrundstücken („weißer Grundverkehr“) sowie der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer. Der Erwerb von Grundstücken durch nicht EU-/EWR-Bürger (Ausländergrunderwerb) ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Gesonderte, sehr restriktive Beschränkungen, die für Inländer und EU/EWR-Bürger gleichermaßen gelten, enthalten die Grundverkehrsgesetze hinsichtlich des Erwerbs von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken.

Bürger aus EU- und EWR-Staaten sind in Ausübung der Personenverkehrsfreiheiten (Niederlassungsfreiheit, Dienstleistungsfreiheit, Arbeitnehmerfreizügigkeit und Aufenthaltsrichtlinien) und der Kapitalverkehrsfreiheit den österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt und unterliegen daher nicht den Beschränkungen des Ausländergrunderwerbs.

Der Erwerb von Baugrundstücken zur Begründung eines Hauptwohnsitzes in Ausübung der europarechtlich garantierten Freiheiten ist nicht genehmigungspflichtig, es gibt jedoch Nachweispflichten im Hinblick auf die Berufung auf eine der Freiheiten. In allen Grundverkehrsgesetzen ist vorgesehen, dass eine Erklärung abgegeben wird, der Erwerb erfolge in Ausübung dieser Freiheiten; auf Antrag des Erwerbers stellt die zuständige Behörde eine diesbezügliche Bestätigung aus. Diese werden teils als Negativbestätigungen, als Feststellungsbescheide oder als Negativbescheinigung bezeichnet.

Fast alle Grundverkehrsgesetze enthalten jedoch Beschränkungen beim Erwerb von Freizeitwohnsitzen, welche für Österreicher und EU-/EWR-Bürger gleichermaßen gelten. Das Grundverkehrsrecht verfolgt mehrere Ziele. In Bezug auf Freizeitwohnsitze soll – im Hinblick auf die Bodenknappheit – dem Bedarf nach Baugrundstücken für Wohn- und Betriebszwecke der Vorrang vor der Nutzung zu Freizeitzwecken gegeben werden. Die Grundverkehrsgesetze der Bundesländer wurden im Zuge des EU-Beitritts und aufgrund mehrerer Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofes und des Verfassungsgerichtshofes in den letzten Jahren mehrfach novelliert, weitere Änderungen in nächster Zeit sind wahrscheinlich. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass „Zweitwohnsitz“ und „Freizeitwohnsitz“ keine deckungsgleichen Begriffe sind. Es ergeben sich Unterschiede zwischen der europarechtlichen und der österreichischen Terminologie einerseits, andererseits sind die Begriffe auch in den verschiedenen Grundverkehrsgesetzen der Bundesländer nicht gleich definiert.

Grundsätzlich ist anzumerken, dass alle Grundverkehrsgesetze sich nicht nur auf die Eigentumsübertragung, sondern auch auf andere Formen des Rechtserwerbs, wie etwa Fruchtgenussrecht, Recht des Gebrauchs der Wohnung, Erwerb des Baurechtes, aber auch Miete und Pacht, beziehen.

 
V. Miete und Pacht

Vermietung oder Verpachtung der Immobilie bzw. Liegenschaft kann in mehrerer Hinsicht relevant für einen Erwerber sein. Es ist zu beachten, dass die Landesgrundverkehrsgesetze sich nicht nur auf den Eigentumserwerb an Grundstücken beziehen, sondern teilweise auch auf deren Vermietung und Verpachtung. Miete und Pacht werden gemeinsam als Bestandsverträge bezeichnet. Regelungen hinsichtlich Miete und Pacht finden sich im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), für Mietverträge ist insbesondere das Mietrechtsgesetz (MRG) von Bedeutung.

Verpachtet werden können grundsätzlich Betriebe und landwirtschaftliche Flächen. Eine Vermietung im Rahmen eines Beherbergungsbetriebes sowie Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten sind vom Anwendungsbereich des strengen Mietrechtsgesetzes (MRG) ausgenommen, ebenso wie Wohnungen, die auf die Dauer von höchstens 6 Monaten als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels oder vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder Freizeitgestaltung gemietet werden. Für diese vom Mietrechtsgesetz ausgenommenen Bestandsverhältnisse besteht freies Vertragsrecht sowohl hinsichtlich der Mietdauer als auch der Mietzinshöhe. Bei sogenannten MRG-Mietverhältnissen ist besonders zu beachten, dass jede Befristung für ihre Durchsetzbarkeit schriftlich mit einer Dauer von zumindest 3 Jahren vereinbart werden muss. Auch bestehen im Rahmen des MRG besondere Vorgaben für die Bestimmung des Mietzinses (angemessener Mietzins, Kategoriemietzins, Richtwertmietzins).

 
VI. Vererbung und Schenkung

Sowohl im deutschen als auch im österreichischen Recht gilt in Erbfällen das Staatsangehörigkeitsprinzip und zwar uneingeschränkt sowohl für bewegliches als auch für unbewegliches Vermögen, d.h., Immobilien des Erblassers. Das Erbstatut bestimmt sich in Österreich nach dem österreichischen IPRG nach dem Heimatrecht des Erblassers. Auf den letzten Wohnsitz des Erblassers oder die Belegenheit einzelner Nachlassgegenstände kommt es grundsätzlich nicht an. Eine Rechtswahl ist nach österreichischem Recht im Erbrecht nicht möglich.

Neben dem Erbrecht des Heimatstaates des Erblassers kommen jedoch beim Erwerb des Eigentums an einer österreichischen Immobilie und im Hinblick auf alle mit der österreichischen Immobilie verbundenen Rechte die nationalen österreichischen Gesetze zur Anwendung. Besonderheiten ergeben sich hieraus auch für den Immobilienerwerb von Todes wegen. So kommt es in Österreich im Erbfall zur sogenannten Gesamtrechtsnachfolge der Erben. Diese treten jedoch nicht unmittelbar mit dem Erbfall in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Erforderlich ist vielmehr die sogenannte „Einantwortung“ der Erben. Hierzu ist ein Einantwortungsbeschluss des Nachlassgerichtes erforderlich. Die Einleitung dieses Verfahrens erfolgt von Amts wegen. Die Einantwortung bewirkt, dass die gesamte Erbschaft in einem Akt durch die Erben erworben wird. Nach erfolgter Einantwortung händigt das Nachlassgericht den Erben die sogenannte Einantwortungsurkunde aus, mit der diese die Eigentumsüberschreibung der österreichischen Immobilie im Grundbuch erreichen können. Die Notwendigkeit eine Einantwortung in diesem Sinne besteht auch, wenn der Erblasser als deutscher Staatsangehöriger mit letztem Wohnsitz in Deutschland verstorben ist und Eigentümer einer österreichischen Immobilie war.

Das österreichische IPRG verweist bei Schenkungen auf das Recht des Staates, in dem sich die Immobilie befindet. Ein deutscher Staatsbürger kann daher seine in Österreich gelegene Immobilie zwar ohne weiteres schenkungsweise übertragen, muss die Schenkung aber hier nach dem österreichischen Recht unterstellen und die Formvorschriften des österreichischen Rechts beachten.

 
VII. Steuern und Gebühren

Der Verkauf von Immobilien ist in Österreich von der Umsatzsteuer befreit. Mit dieser Umsatzsteuerbefreiung ist jedoch verknüpft, dass Vorsteuerbeträge, die der Verkäufer in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf für Investitionen in diese Immobilie in Anspruch genommen hat, anteilig zurückgezahlt werden müssen. Dadurch kann die Umsatzsteuer in Leistungsbeziehungen zwischen Unternehmern zum Kostenfaktor werden. Um dies zu verhindern, hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren und damit die Vorsteuerkorrektur zu vermeiden. Wird diese Option gewählt, so unterliegt der Kaufpreis der Umsatzsteuer in Höhe von 20 %. Der Käufer der Immobilie kann sich, unter der Voraussetzung, dass die Immobilie der Einkünfteerzielung dient und der Käufer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer wieder als Vorsteuer abziehen.

Eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % (unter nahen Angehörigen 2 %) muss durch den Erwerb der österreichischen Immobilie entrichtet werden. Die Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Kaufpreis der Immobilie (einschließlich Umsatzsteuer, falls anwendbar). Für die Grundbuchseintragung fällt eine weitere Gebühr in Höhe von 1 % an.

Die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % ist auch zu entrichten, wenn alle Anteile einer österreichischen oder ausländischen Körperschaft, die österreichischen Grundbesitz hält, in einer Hand vereinigt werden bzw. alle Anteile an einer solchen Gesellschaft übertragen werden. In diesem Fall wird der 3,5 %-igen Grunderwerbsteuer der 3-fache Einheitswert der Liegenschaft zugrunde gelegt. Der Einheitswert entspricht derzeit rund 10 % bis 15 % des Marktwertes.

Der Besitz von Grund und Boden unterliegt einer jährlichen Grundsteuer. Der Basissatz für die Grundsteuer beträgt 0,2 % vom Einheitswert. Dieser Satz kann aber von den Gemeinden, in denen der Grund und Boden gelegen ist, auf bis zu 1 % erhöht werden. Daher liegt der tatsächliche Satz meist zwischen 0,8 % und 1 %.

Für unbebaute Grundstücke, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden, ist neben der Grundsteuer auch eine jährliche Bodenwertabgabe zu entrichten (1 % des Einheitswerts).

Da Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sowie für die Bodenwertabgabe der Einheitswert der Immobilie ist, ergibt sich in der Regel ein geringer Steueraufwand, der keinen bestimmenden Kostenfaktor für einen Investor darstellt.

Der Verfassungsgerichtshof hat die Erbschafts- und Schenkungssteuer mit Wirkung 31.07.2008 aufgehoben. Grundstückschenkungen und -erbschaften unterliegen somit seit 01.08.2008 nur noch der Grunderwerbsteuer von 3,5 % (unter nahen Angehörigen 2 %).

Wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn veräußert, so ist dieser Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Die Spekulationsfrist beträgt grundsätzlich 10 Jahre, hat die Immobilie jedoch dem Veräußerer seit der Anschaffung mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient, so ist der Veräußerungsgewinn von der Besteuerung ausgenommen. Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensbesteuerung. Bei internationalen Sachverhalten muss daher die Besteuerung gemäß den Doppelbesteuerungsabkommen im Einzelfall geprüft werden.

Dient die Immobilie gewerblichen Zwecken oder ist die Immobilie Teil des Betriebsvermögens, so sind die laufenden Gewinne sowie ein etwaiger Veräußerungsgewinn immer steuerpflichtig (keine Spekulationsfrist), wobei Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie grundsätzlich als abzugsfähig behandelt werden.

 
VIII. Schlussbemerkung

Dieser Beitrag konnte die rechtlichen und steuerlichen Aspekte des Erwerbs, Besitzes und Verkaufs von Immobilien in Österreich nur kurz streifen. Entscheidungen für Immobilieninvestitionen sollten jedenfalls unter Einbezug professioneller Beratung getroffen werden.

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Immobilienfinanzierung in Österreich

Die Finanzierung von Immobilien erfolgt überwiegend durch Kreditverträge, die durch die Begründung eines Grundpfands gesichert werden können. Das Immobilienleasing ist überwiegend im gewerblichen oder kommunalen Bereich verbreitet.

Kreditvertrag
Für den Abschluss eines Kreditvertrags genügt im Allgemeinen, dass sich die Vertragspartner darüber einig sind, dass der Kreditgeber dem Kreditnehmer bestimmte Zahlungsmittel zur Verfügung stellt. Darin unterscheidet er sich von einem Darlehensvertrag, der erst durch die Auszahlung der Darlehensvaluta wirksam wird. Der Kreditnehmer ist zur Zahlung der Zinsen, bestimmter Provisionen sowie zur Rückzahlung verpflichtet. Forderung und Rechtsgrund, sowie die genaue Ausgestaltung der Vertragsmodalitäten oder Sicherungen werden durch den Vertrag festgeschrieben. Auch etwaige besondere Informationsrechte (z.B. bei Haustürgeschäften von Verbrauchern) sind dabei zu beachten. Wird der Kredit gemeinsam durch Ehegatten aufgenommen, treffen die finanzierende Bank zudem besondere Belehrungspflichten über die Möglichkeit einer Inanspruchnahme beider Ehepartner oder die Folgen bei einer Ehescheidung. Dies gilt auch, wenn ein Ehegatte eine persönliche Haftung für den Kredit des anderen übernommen hat.
Die Auszahlung des Kredits erfolgt gewöhnlich auf ein Treuhandkonto des Notars oder Rechtsanwalts, der mit der Abwicklung des Immobiliengeschäfts betraut ist, um die wechselseitige Leistungserbringung beider Vertragsparteien abzusichern.
Zu beachten ist, dass sowohl für Darlehens- und Kreditverträge als auch für Verträge, durch die zur Sicherstellung einer Verbindlichkeit eine Hypothek bestellt wird, eine an den Staat abzuführende Gebühr nach dem Gebührengesetz fällig wird. War bereits der Kreditvertrag gebührenpflichtig, entfällt die Gebühr für die Bestellung der Hypothek. Die Kosten für ihre Eintragung im Grundbuch bleiben indes bestehen.

Sicherung des Kredits
Nach § 448 ABGB kann an unbeweglichen Sachen ein Pfandrecht begründet werden, das Hypothek oder Grundpfand genannt wird. Wie für den Eigentumserwerb an Grundstücken, so sind auch für die Begründung von Hypotheken ein Titel und die Einverleibung im Grundbuch als Erwerbsmodus notwendig.
Allen Hypotheken ist eigen, dass sie das Bestehen einer Forderung sichern, von der sie abhängig sind (Akzessorietät). Allerdings bestehen unterschiedliche Arten der Hypothek. Der sog. Verkehrshypothek liegt lediglich eine bestimmte Forderung zugrunde. Meistens wird hierdurch eine bestimmte Darlehensforderung sowie daraus resultierende Zinsen, Zinseszinsen oder Verzugszinsen sowie bestimmte Nebengebühren und Kosten abgesichert. Wurde das Darlehen sowie die gesicherten Zinsen, Kosten und Nebenkosten zurückgezahlt, kann die Hypothek gelöscht werden. Bestehen an einer Liegenschaft mehrere Pfandrechte, ist der Eigentümer meistens hierzu verpflichtet.
Beliebt sind aber auch Höchstbetragshypotheken. Hierbei wird ein Höchstbetrag angegeben, bis zu diesem die Hypothek auch mehrere Forderungen sichern bzw. mehrmals ausgenützt werden kann. Ein weiterer Vorteil dieses Grundpfands besteht darin, dass nur einmal die relativ hohen Eintragungsgebühren fällig werden. Allerdings kann nach der Rechtsprechung für eine Höchstbetragshypothek kein vollstreckbarer Notariatsakt errichtet werden.

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Verbraucherschutz beim Kauf von Immobilien in Österreich

Der Schutz von Käufern von Immobilien in Österreich richtet sich nach den allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Rechts. Teilweise bestehen für Immobilienkaufverträge besondere Vorschriften, die oft auf Europäischen Richtlinien beruhen. Nachfolgend soll ein kurzer Überblick über einige besonders wichtige Regelungen gegeben werden, die vor allem beim Erwerb von Liegenschaften durch Verbraucher, also Personen, die beim Geschäftsabschluss nicht im Rahmen ihres Unternehmens tätig werden, relevant werden.

Schutz bei Vertragsschluss

Das Konsumentenschutzgesetz reguliert zum Schutze von Verbrauchern bei Geschäften mit einem Unternehmer bereits den Vertragsschluss. So dürfen bestimmte Vertragsklauseln nicht verwendet werden, z.B. wenn diese Gewährleistungsrechte beschränkten oder ausschließen. Immobilienmakler sind gemäß §§ 30 a, b KSchG zu bestimmten Informationen verpflichtet.

Rücktritts- und Widerrufsrechte
Nach dem allgemeinen österreichischen Zivilrecht kann ein Recht zum Rücktritt von einem Vertragsschluss bestehen, wenn Leistungsstörungen auftreten. Voraussetzungen dafür sind, dass diese sich nicht nur auf Nebenpflichten aus dem Vertrag beziehen. Prinzipiell muss zudem vor Ausübung des Rücktrittsrechts eine Frist gesetzt werden, innerhalb derer der Vertragspartner die Störung beseitigen kann. Weitergehende Rücktrittsrechte können vertraglich vereinbart werden.
Für Immobilienkaufverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher sieht das Konsumentenschutzgesetz ferner z.B. ein Rücktrittsrecht vor, wenn der Vertragsschluss nicht in den Geschäftsräumen des Unternehmers erfolgt ist und auch nicht auf Initiative des Verbrauchers erfolgt ist (§ 3 KSchG). Dieses Rücktrittsrecht kann gerade bei Ferienhäusern oder Anlageobjekten relevant werden. Auch wenn der Unternehmer bestimmte Vorteile des Geschäftes, z.B. Steuerersparnisse, in Aussicht gestellt hat, die aber nicht oder nur in geringem Ausmaß eintreten, kann ein Rücktrittsrecht bestehen, wenn diese Vorteile für den Verbraucher entscheidend sind (§ 3 a KSchG). Ein einwöchiges Widerrufsrecht besteht außerdem bei Immobilienkaufverträgen, die wegen eines dringenden Wohnbedürfnisses an dem Tag, an dem der Verbraucher die Immobilie zum ersten Mal besichtigt hat, geschlossen wurden. Besondere Schutzvorschriften können z.B. darüber hinaus bei Bauträgerverträgen oder beim Erwerb von Wohnungseigentum bestehen.

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Erwerb von Immobilien in Österreich

Unabhängig von der Staatsangehörigkeit bzw. dem Sitz können prinzipiell alle juristischen und natürlichen Personen sowie Personengesellschaften Eigentum an Immobilien in Österreich erwerben.
Der Eigentumserwerb nach österreichischem Recht setzt einen Titel, der z.B. in einem Kaufvertrag besteht sowie einen Erwerbsmodus voraus. Im Allgemeinen ist als Modus gemäß § 426 ff. ABGB die Übergabe der verkauften Sache vorgesehen. Soll indes das Eigentum an Immobilien übertragen werden, tritt an ihre Stelle die Einverleibung (Eintragung) im Grundbuch nach § 421 AGBGB. Für einen Erwerb durch Kauf ist darüber hinaus nach überwiegender Ansicht nötig, dass sich die Parteien über den Eigentumserwerb einig sind, diese Einigung ist aber gewöhnlich in der Vertragsurkunde mit enthalten.
Im internationalen Kontext ist zu beachten, dass auch Österreich dem Grundsatz folgt, dass dingliche Rechte stets nach dem Recht des Ortes beurteilt werden, in dem sich die jeweilige Sache befindet (§ 31 IPRG). Eigentum an in Österreich befindlichen Immobilien kann deswegen nur nach österreichischem Recht erworben werden. Für das dem Eigentumsübergang zugrunde liegende Rechtsgeschäft (Titelgeschäft) kann zwar ausländisches Recht anwendbar sein, z.B. aufgrund einer Rechtswahl. Dabei sind aber stets die zwingenden Vorschriften des österreichischen Immobilienrechts zu beachten, die sich gegenüber dem auf den Vertrag anwendbaren Recht durchsetzen.

Titel
Als Titelgeschäft einer Eigentumsübertragung kommen verschiedene Verträge in Betracht, meistens liegt ihr ein Kaufvertrag zugrunde. Dieser ist gemäß §§ 883, 1053 ABGB prinzipiell auch für  Immobilien formfrei möglich durch eine Einigung von Verkäufer und Käufer über die Verschaffung des Eigentumsrechts gegen Bezahlung eines Kaufpreises. Allerdings ist nach dem Grundbuchrecht für die Einverleibung im Grundbuch die Vorlage einer Urkunde nötig (§ 31 Abs.1 GBG). Dafür ist aber nicht die notarielle Abfassung des Vertrags, sondern lediglich die Beglaubigung der Unterschriften und Geburtsdaten der Beteiligten nötig, sodass der Vertrag selbst auch privatschriftlich abgefasst werden kann. Der Vertrag muss inhaltlich mindestens eine genaue Bezeichnung der Parteien, des Vertragsobjekts, des Rechtsgrundes und die als Gegenleistung geschuldete Kaufpreissumme enthalten. Für die Umschreibung im Grundbuch zwingend erforderlich ist darüber hinaus die sog. Aufsandungserklärung, d.h. die ausdrückliche Erklärung desjenigen, dessen Recht belastet oder aufgegeben wird, dass er mit der Einverleibung im Grundbuch einverstanden ist. Die Erklärung kann im Kaufvertrag aufgenommen werden oder in einer besonderen Urkunde eingereicht werden. An  die Formulierung der Aufsandungserklärung werden sehr strenge Anforderungen gestellt, die sich aber nach den jeweiligen Gerichtsbezirken unterscheiden können, sodass  unbedingt die jeweilige Rechtsprechung zu beachten ist.

Eintragung
Das österreichische Grundbuchverfahren ist an strenge formale Vorschriften gebunden. Die Umschreibung erfolgt aufgrund eines Antrags, der entweder vom Rechtsinhaber oder vom Begünstigen eingereicht werden kann. Wichtig ist insbesondere die Vorlage der Titelurkunde im Original, damit eine Umschreibung erfolgen kann. Zusätzlich ist eine Kopie für die Urkundensammlung beizulegen. Die Originalurkunde darf keinerlei Makel enthalten, die ihre Glaubwürdigkeit schwächen könnten (z.B. keine Streichungen) und muss, sofern sie aus mehreren Seiten besteht, so geheftet sein, dass eine nachträgliche Einfügung von Blättern unmöglich ist (§ 27 GBG). Zudem muss sie explizit einen gültigen Rechtsgrund (Titel) nennen (§ 26 Abs.2 GBG). Prinzipiell genügen aufgrund des deutsch-österreichischen Beglaubigungsvertrags vom 21.6.1923 auch deutsche notarielle Urkunden, ohne dass es einer Apostille bedarf. Schwierigkeiten können sich aber unter Umständen bei der Vorlage einer Ausfertigung einer deutschen notariellen Urkunde, die nach deutschem Recht das Original ersetzt, ergeben, weil eine Eintragung nur aufgrund der Originalurkunde vorgenommen werden darf (vgl. § 87 GBG). Zudem sind nach österreichischem Grundbuchrecht die Unterschriften und Geburtsdaten der Beteiligten in öffentlich beglaubigter Form vorzulegen.  Hinzu kommen weitere einzureichende Bescheinigungen, wie z.B. gegebenenfalls erforderliche Genehmigungen und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes sowie ein Staatsangerhörigkeitsnachweis des Rechtserwerbers

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Österreichisches Miet- und Wohnrecht

von Mathias Peuschl (Rechtsanwalt) und Theresia Grahammer (juristische Mitarbeiterin)

Wie in sämtlichen kontinentaleuropäischen Ländern nimmt auch in Österreich das Miet- und Wohnrecht eine Stellung ein, die sich zum einen durch einen hohen Grad an politischer Prägung des Rechts als auch durch nicht unerhebliche Diversifizierung auszeichnet.

Es gibt im österreichischen Recht im Wesentlichen drei Rechtsquellen für das Miet- und Wohnrecht. Für das Mietrecht, also der Überlassung von Raum gegen periodisch zu zahlendes Entgelt, sind dies das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sowie das Mietrechtsgesetz (MRG). Die zweite Möglichkeit, den Bedarf an Wohn- oder Geschäftsräumlichkeiten zu befriedigen, nämlich durch Erwerb derselben, wird in Österreich im Wesentlich auch durch die Bestimmungen des ABGB geregelt oder aber durch die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Daneben gibt es Sonderformen, wie etwa die genossenschaftliche Zurverfügungstellung von Wohnraum, die im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geregelt sind. Auf solche Sonderformen wird in diesem Artikel aber bewusst nicht eingegangen.

Es wird nun zunächst der - in der Praxis zahlenmäßig häufigere - Fall der Anmietung von Wohn-/ Geschäftsräumlichkeiten behandelt. In weiterer Folge wird auf die Möglichkeit des Eigentumserwerbes an einzelnen Wohnungen/ Geschäftsräumlichkeiten nach WEG eingegangen.

Zum österreichischen Mietrecht

Die lange Zeit einzige Rechtsquelle für das österreichische Mietrecht waren die Bestimmungen der § 1090 bis § 1121 ABGB. Diese 32 Paragraphen enthalten eine gesetzliche Definition des Mietvertrags und regeln wesentliche Eckpunkte des Mietverhältnisses, wie etwa die wechselseitigen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter oder die Beendigung des Mietvertrags.

Dieser Zustand bestand im Wesentlichen ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des ABGB 1812 bis zum Jahr 1917, als die Probleme der Praxis mit den knappen Regelungen des ABGB nicht mehr gelöst werden konnten:

Vor allem in den Großstädten der K & K Monarchie nahm ab Beginn des 20. Jahrhunderts die Nachfrage nach Mietwohnungen stark zu. Das führte zu einer wachsenden Wohnungsnot und sozialen Problemen wie z.B. zum „Bettgehertum“, bei dem sich zwei oder mehr Schichtarbeit ein Bett teilten und jeweils abwechselnd darin schliefen. Es kam weiters zu einer für den sozialen Frieden nicht verträglichen Machtzunahme der Vermieter („Hausherren“), die die Mietverträge mehr oder weniger nach Belieben kündigen und die Mietzinse willkürlich festsetzen konnten. Im Jahr 1917 wurden diese Probleme insbesondere durch den nicht vorhergesehenen langen Verlauf des 1. Weltkrieges weiter verschärft und drohten zur Destabilisierung der inneren Verhältnisse zu führen, da die Familien der Eingerückten von Wohnungslosigkeit bedroht waren. Als Reaktion auf diese Missstände ergingen schließlich die Mieterschutzverordnungen von 1917. Mit ihnen wurde zum ersten Mal in der österreichischen Geschichte eine Mietpreissicherung im Sinne eines Verbotes der Mietpreissteigerung eingeführt. Um Umgehung dieser Mietzinsbindungen zu verhindern, wurden die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters beschränkt.

Diese Verordnungen wurden in den Rechtsbestand der jungen Republik Österreich übernommen, da die Notlage in der Nachkriegszeit sie weiterhin sinnvoll erscheinen ließ. Problematisch war jedoch, dass der durch die Verordnungen eingefrorene Mietzins aufgrund der galoppierenden Inflation immer weniger wert wurde, weshalb ein neuer Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern gefunden werden musste. Als politischer Kompromiss wurde 1922 das Mietengesetz verabschiedet. Dieses führte einerseits die „Friedenskrone“ als kaufkraftorientiertes Mietzinsdefinitionsmerkmal ein; gleichzeitig wurde der Kündigungsschutz beibehalten. Das Mietengesetz blieb bis zur Einführung des Mietrechtsgesetzes (MRG) im Jahre 1982 in weiten Teilen unverändert in Kraft.

Anwendungsbereich des MRG

Der Schutz durch das MRG besteht aus 3 Säulen: Preisschutz (Mietzinsbegrenzungen), Bestandschutz (Kündigung nur bei bestimmten, im MRG geregelten Gründen und Befristungsschutz) und der Regelung, dass der Vermieter nur gerichtlich kündigen kann. Die Bestimmungen des MRG sind im Zweifel immer als zwingend anzusehen. Je nachdem, ob ein Objekt in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fällt oder vom MRG zur Gänze ausgenommen ist, kommen die Schutzvorschriften des MRG vor, teilweise oder gar nicht zur Anwendung.

Als Faustregel gilt, dass das MRG auf Wohnungen, Wohnungsteile oder Geschäftsräumlichkeiten, die vor dem 30. Juni 1953 errichtet wurden, zur Gänze anwendbar ist. Ein Gutteil dieser Bestandobjekte liegt in der Bundeshauptstadt Wien, weshalb das MRG oft als ein „Wiener Gesetz“ bezeichnet wird. Das MRG ist aber nicht auf alle älteren Wohnungen voll anwendbar, sondern es gelten zahlreiche Ausnahmen, etwa für Studentenheime, Zweitwohnungen, Wohnungen im Wohnungseigentum, Räumlichkeiten in Wirtschaftsparks etc., die zum Teil nur bestimmten MRG-Vorschriften unterliegen, zum Teil vom MRG ganz ausgenommen sind. Für alle Mietverhältnisse, die nicht einmal in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen, gilt im Wesentlichen unverändert das ABGB.

In weiterer Folge werden nun beide Gesetze einander gegenübergestellt und die grundlegenden Unterschiede herausgearbeitet.

Mietzins

Die §§ 15 ff MRG regeln den zulässigen Mietzins. Dafür werden die Wohnungen in Kategorien eingeteilt und für jede Kategorie eine Preisobergrenze pro Quadratmeter festgelegt. Unter Umständen sind auch abweichende Vereinbarungen zulässig. Im Unterschied dazu beinhaltet das ABGB keine konkrete Regelung zur Mietzinsobergrenze. Hier gelten lediglich die allgemeinen Grenzen des Bürgerlichen Rechts, z.B. Sittenwidrigkeit, laesio enormis oder Wucher.

Erhaltungspflichten

Das MRG regelt in den §§ 3, 6 und 8 Abs 1 die Verteilung der Erhaltungspflichten zwischen Mieter und Vermieter. Letzterer muss Arbeiten durchführen, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind. Arbeiten zur Erhaltung der einzelnen Mietgegenstände muss er hingegen nur dann durchführen, wenn ernste Schäden des Hauses oder Gesundheitsgefährdungen drohen oder die Wohnung brauchbar einem neuen Mieter übergeben werden soll. Diese Regelung zur Erhaltungspflicht bei einer drohenden Gesundheitsgefährdung kann für den Vermieter sehr kostspielig werden: Vor allem in Wien gibt es in vielen Altbauhäusern noch gesundheitsschädliche Bleileitungen, was oft erst in den letzten Jahren durch Untersuchungen des Wassers entdeckt wurde. Der Vermieter ist dann verpflichtet, diese auszutauschen.

Daneben gibt es noch einige andere Erhaltungspflichten, die den Vermieter treffen. Sehr vereinfacht kann man diese zusammenfassen als die großen und kostspieligen Arbeiten, die zum Teil auch aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung durchgeführt werden müssen und das ganze Gebäude betreffen (z.B. Anschluss an Wasserleitung oder Kanalisierung, Isolierung des Hauses, technische Geräte zur Senkung des Energieverbrauchs, Heizungsanlage, Personenaufzüge).

Der Mieter ist verpflichtet, diese Einrichtungen warten und instand zu halten. Drohen ernste Schäden des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für die Bewohner, muss der Mieter dem Vermieter das ohne Verzug melden.

Im ABGB gibt es keinen solchen Pflichtenkatalog, weshalb Mieter und Vermieter die Erhaltungspflichten meist vertraglich regeln. Hier bestimmt § 1096 ABGB, dass der Mieter einen Anspruch auf Zinsminderung hat, wenn die Bestandsache ohne sein Verschulden so mangelhaft wird, dass es „zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt“. Hat der Vermieter die Mangelhaftigkeit verschuldet, kann der Mieter noch zusätzlich Schadenersatz verlangen.

Dieser § 1096 gilt subsidiär auch für Mietverträge, die dem MRG unterliegen. Wie oben bereits ausgeführt, regelt das MRG die Verteilung von bestimmten Erhaltungspflichten. Daneben gibt es in der Praxis zahlreiche andere Fälle, in denen Reparaturarbeiten nötig sind, die aber nicht in den Katalog von § 3 MRG fallen. In allen diesen Fällen muss dann auf § 1096 ABGB zurückgegriffen werden. Ein Beispiel: Ist die Gastherme in der Wohnung defekt und lässt sie der Mieter reparieren, hat er einen Anspruch auf Zinsminderung für die Zeit, in der die Therme nicht funktioniert. Ob dieses Zinsminderungsrecht nur gilt, wenn der Mieter Verbraucher ist oder auch sonst, ist strittig. Auch ist nicht ganz geklärt, ob der Mieter darüber hinaus noch weitere Ansprüche hat, da die Rechtsprechung in diesem Bereich uneinheitlich ist.

Kündigung und Befristung des Mietverhältnisses

Mietverträge, die dem MRG voll oder teilweise unterliegen, können vom Vermieter nur nach Maßgabe der §§ 29 ff MRG gekündigt werden. Der Vermieter kann nur gerichtlich kündigen; der Mieter auch schriftlich.

Die Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG sieht vor, dass der Vermieter nur aus wichtigen Gründen kündigen kann. Was unter einem solchen wichtigen Grund zu verstehen ist, wird aus Abs 2 erkennbar, der mehrere Spezialfälle aufzählt. Einige in der Praxis wichtige Gründe seien hier genannt: Als wichtiger Grund gilt es, wenn der Mieter mit der Zinszahlung säumig ist und trotz erfolgter Mahnung mindestens acht Tage im Rückstand ist. Auch wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, also den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt, durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet, wenn er eine mit Strafe bedrohte Handlung gegen den Mieter oder einen Hausbewohner begeht, kann er vom Vermieter gekündigt werden. Wenn die Wohnung nicht mehr zur Befriedigung eine dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters dient oder der Geschäftsraum nicht nur vorübergehend zu einem anderen als dem vereinbarten Zweck verwendet wird, liegt ebenfalls ein Kündigungsgrund vor. Wenn der Vermieter einen dringenden Eigenbedarf an der Wohnung hat oder das Gebäude abgerissen wird, muss der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung beschaffen.

§ 30 Abs 2 Z 13 gibt dem Vermieter die Möglichkeit, einen Kündigungsgrund in den Mietvertrag aufzunehmen, wenn dieser Grund „wichtig und bedeutsam“ ist. Darüber hinaus ist jede weitere Vereinbarung eines Kündigungsrechts des Vermieters unwirksam.

Diese strengen Bestimmungen hätten in der Praxis wohl dazu geführt, dass die Mietverträge auf sehr kurze Zeiträume befristet werden. Um eine solche Aushöhlung des Kündigungsschutzes zu vermeiden, wurden auch Befristungsbeschränkungen ins MRG aufgenommen: Ein Mietvertrag kann nicht auf weniger als drei Jahre befristet werden. Der Mieter hat dann aber dennoch die Möglichkeit, nach einem Jahr zu kündigen. In Räumlichkeiten, die nur dem ABGB unterliegen, gibt es hingegen keinen Kündigungs- oder Befristungsschutz. Unbefristete Mietverträge können dort von beiden Seiten nach einer Frist von 14 Tagen aufgekündigt werden.

Übergang des Mietvertrags

Im Gegensatz zum ABGB enthält das MRG Regelungen darüber, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Mietvertrag auf eine andere Person übergehen kann: So darf der Mieter unter Umständen bestimmten Personen sein Mietrecht abtreten, wenn diese mit ihm in der Wohnung gewohnt haben. Bei seinem Tod haben bestimmte Verwandte, der Ehegatte und der Lebensgefährte ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag. Dieses Recht steht seit einer Entscheidung des EGMR auch homosexuellen Paaren zu.

Neben diesen Bestimmungen enthält das MRG noch zahlreiche andere Schutzvorschriften zugunsten der Mieter. Abschließend kann man sagen, dass Mieter, deren Mietvertrag dem MRG unterliegt, eine wesentlich bessere Stellung haben als Mieter nach ABGB. Wie schon eingangs erörtert, ist jedoch festzuhalten, dass das Mietrecht sicher eines jener Rechtsgebiete in Österreich ist, die politisch am stärksten wechselnden Einflüssen ausgesetzt sind.

Es ist daher durchaus vorstellbar, dass es im Laufe der nächsten Jahre zu der von der Praxis immer wieder geforderten Gesamtreform des österreichischen Mietrechts kommen wird. In welche Richtung diese gehen wird, ist zum aktuellen Zeitpunkt in keiner Weise absehbar.

Wohnungseigentumsgesetz

Eine noch deutlich jüngere Rechtsmaterie ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieses wurde zunächst im Wohnungseigentumsgesetz 1948 verabschiedet, sodann durch das WEG 1975 novelliert und zuletzt weitreichenden Änderungen durch das WEG 2002 unterzogen.

Durch das Wohnungseigentumsgesetz 1948 wurde in Österreich erstmals die rechtliche Grundlage für die Schaffung von Eigentumswohnungen bereitgestellt.

Auch hier war der Krieg Vater der Entwicklung. In der Phase des Wiederaufbaus zeigten sich private Hauseigentümer bzw. private Kapitalgeber nur mäßig daran interessiert, kriegszerstörte Häuser wieder aufzubauen, weil durch die Zinsregelungen der Mieterschutzgesetzgebung ein zu geringer Betrag lukrierbar war.
Darüber hinaus hoffte man soziale Gegensätze durch breitgestreutes Eigentum an Wohnungen zu entschärfen. Dies kann durchaus als gesetzgeberische Reaktion auf die Gefahr eines kommunistischen Putsches bzw. die Einverleibung Österreichs in den sich damals schon abzeichnenden Ostblock gesehen werden.

Wohnungseigentum: Definition

Wesentlich ist für das österreichische Wohnungseigentumsrecht genauso wie auch für das deutsche, dass der Begriff „Eigentumswohnung“ insofern unzutreffend ist, als dass auch ein Wohnungseigentümer weiterhin anteilig an der ganzen Liegenschaft Eigentum erwirbt bzw. innehat und nicht an einer Wohnung. Im Gegensatz zum bloßen ideellen Miteigentümer hat ein Wohnungseigentümer aber das Recht, eine bestimmte Wohnung ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. Dabei ist festzuhalten, dass gemäß geltender Gesetzeslage nicht bloß Wohnungen Gegenstand dieses ausschließlichen Nutzungsrechtes sein können, sondern z.B. auch Geschäftsräumlichkeiten oder auch Autoabstellplätze.

Die allgemeinen Teile des Hauses können von allen Wohnungseigentümern benutzt werden. Wie diese Benützung konkret erfolgen soll, regeln die Wohnungseigentümer untereinander. Findet ein Wechsel der Wohnungseigentümer statt, sind auch neue Wohnungseigentümer an die Benützungsregelung gebunden, obwohl sie an ihrem Abschluss nicht beteiligt waren.

Eigentümergemeinschaft

Entscheidungen, die sich nicht auf die einzelnen Wohnungen, sondern auf die Liegenschaft und ihre allgemeinen Teile beziehen, werden ebenfalls von allen Wohnungseigentümern (zusammengefasst in der sogenannten „Eigentümergemeinschaft“) getroffen. Die Eigentümergemeinschaft ist eine juristische Person. Sie kann einen Verwalter bestellen, der sie vertritt und die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer wahren muss.

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet mit Stimmenmehrheit.  Überstimmte Wohnungseigentümer können dann eventuell noch das Gericht anrufen, damit dieses die Entscheidung aufhebt.

Zu beachten ist auch, dass die Wohnungseigentümer zur Vorsorge für künftige Aufwendungen eine Rücklage bilden müssen. Die Beiträge der einzelnen Wohnungseigentümer zu dieser Rücklage richten sich nach der voraussichtlichen Entwicklung der Aufwendungen.

Das Wohnungseigentumsrecht unterliegt wie auch das Mietrecht starken gesellschaftspolitischen Einflüssen. Zuletzt wurde dies sichtbar, als die ursprünglich nur für Ehegatten mögliche Wohnungseigentümerpartnerschaft für alle Zusammenschlüsse von zwei natürlichen Personen geöffnet wurde. Da zum damaligen Zeitpunkt noch keine Einigung über die – nunmehr auch in Österreich mögliche – registrierte Partnerschaft von homosexuellen Paaren erzielt werden konnte, behalf man sich mit dieser Konstruktion.

Es stellen daher auch die obigen Ausführungen zum WEG eine Momentaufnahme des österreichischen Rechtes dar, weshalb dringlich angeraten wird bei sämtlichen Angelegenheiten des Miet- und Wohnrechtes, insbesondere beim Abschluss von Verträgen, seien es Miet- oder gar Kaufverträge, die fachlich fundierte Beratung durch im österreichischen Recht versierte Rechtsanwälte einzuholen.

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Im Rahmen eines international einzigartigen Wissenschaftsprojekts stellt das Forschungsinstitut für Internationales Miet- und Immobilienrecht eine umfassende Sammlung von Sach- und Rechtsthemen zu ausländischem Miet- und Immobilienbereich zusammen. Diese Publikation soll Interessierten im deutschsprachigem Raum eine unabhängige Hilfestellung ermöglichen. Wenn Sie sich an diesem Projekt beteiligen möchten, wenden Sie sich unverbindlich an das Forschungsinstitut für Internationales Miet- und Immobilienrecht.

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