Artikel unter 'Norwegen'

Erhöhung der Haftungsgrenzen für Bauplaner und Berater

Seit dem 1.10.2010 gelten in Norwegen neue Standardverträge für Bauplanungsaufträge (NS 8401: Alminnelige kontraktsbestemmelser for prosjekteringsoppdrag) und Berateraufträge auf Zeitbasis (NS 8402: Alminnelige kontraktsbestemmelser for rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid). Diese Standardverträge haben in der Praxis sowohl bei der Vergabe von öffentlichen als auch privaten Bauaufträgen große Bedeutung, da es im norwegischen Recht nur wenige gesetzliche Bestimmungen zum Werkvertragsrecht gibt. Die Neuauflagen der Standartverträge enthalten nunmehr geänderte Haftungsobergrenzen für Bauplaner und Berater. Die maximale Haftungssumme wurde danach von 3.000.000 NOK auf 11.346.150 NOK erhöht.

Mitgeteilt von Advokatfirmaet Grette DA, Oslo

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

Verstärkung der Gewährleistungsrechte von Bauherren

Zum 1. Juli 2011 tritt eine Änderung des norwegischen Wohnungsbaugesetzes in Kraft, die die Rechtsstellung von Verbrauchern als Bauherren gegenüber Bauunternehmen verstärkt. Zur Befriedigung möglicher Ansprüche des Bauherren wegen Mängeln muss der Unternehmer eine Garantie stellen, die nunmehr fünf Jahre (vorher: 2 Jahre) ab Abnahme des Werkes besteht. Bei einer Veräußerung der Immobilie innerhalb des Garantiezeitraums geht diese nunmehr auf den Erwerber über. Auch die Garantiesummen wurden erhöht und betragen 10% der vereinbarten Vergütung bis zur Abnahme des Werkes bzw. 5% für Ansprüche, die erst nach Abnahme geltend gemacht werden.

Mitgeteilt von Advokatfirmaet Grette DA, Oslo

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

NORWEGISCHES MIETRECHT

– Stand 10. Februar 2011 –

Dr. Roland Mörsdorf
Partner
Advokatfirmaet Grette DA, Oslo

1.    Mietmarkt
Gewerbeimmobilien werden in Norwegen überwiegend angemietet. Demgegenüber spielen Wohnimmobilien auf dem Mietmarkt eine wesentlich geringere Rolle, als dies in Deutschland der Fall ist. Die meisten norwegischen Haushalte verfügen über Wohnungseigentum. Spätestens mit dem Eintritt in das Berufsleben erwerben Norweger ihre erste Wohnung, die sie nach einigen Jahren wieder verkaufen, um eine größere Wohnung zu erwerben. Dies steht unter anderem im Zusammenhang mit den seit Jahren steigenden Wohnungspreisen, durch die sich größere Wohnungen zum Teil bereits durch den Wertzuwachs finanzieren lassen.

2.    Mietvertrag
Mietverträge können sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen werden. In der Praxis werden jedoch nahezu alle Mietverträge schriftlich abgeschlossen, zumal die Parteien bei Abschluss eines mündlichen Vertrages verpflichtet sind, unverzüglich das Vereinbarte schriftlich festzuhalten. Mietverträge sind grundsätzlich frei vereinbar. Allerdings unterliegt die Vermietung von Wohnimmobilien bestimmten zwingenden gesetzlichen Bestimmungen. Dies bedeutet, dass von diesen Bestimmungen durch den Mietvertrag nicht zu Ungunsten des Mieters abgewichen werden kann.

3.    Mietdauer
Mietverträge können für unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Dies gilt sowohl für die Vermietung von Gewerbe- als auch von Wohnimmobilien.
Alternativ können Mietverträge auch für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen werden. Handelt es sich jedoch um die Vermietung von Wohnimmobilien, kann dieser Zeitraum grundsätzlich nicht kürzer als drei Jahre sein. Nur in den Fällen, in denen es sich um die Vermietung von einzelnen Wohnräumen oder von einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus handelt, kann der Mietvertrag für den Zeitraum von einem Jahr abgeschlossen werden. Wenn ein Mietvertrag für einen anderen Zeitraum abgeschlossen worden ist, gilt er als für unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Ein für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossener Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf des vereinbarten Zeitraums. Wenn der Mieter jedoch nicht auszieht und der Vermieter ihn innerhalb von drei Monaten ab Ablauf des vereinbarten Zeitraums nicht schriftlich zum Auszug aufgefordert hat, läuft der Mietvertrag für unbestimmte Zeit weiter. Diese Rechtsfolge kann in Mietverträgen über Gewerbeimmobilien abbedungen werden.

4.    Kündigung
Mietverträge, die für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen worden sind, können vor Ablauf des Zeitraums nicht gekündigt werden, soweit ein – außerordentliches – Kündigungsrecht nicht ausdrücklich vereinbart ist. Mietverträge, die für unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können demgegenüber von beiden Parteien unter Wahrung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt werden. Allerdings ist das Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietvertrags auf bestimmte Fälle des Eigenbedarfs beschränkt. Von diesen Beschränkungen kann in Mietverträgen über Gewerbeimmobilien abgewichen werden.
Weiterhin muss die Kündigung durch den Vermieter bestimmte Formerfordernisse erfüllen. Von diesen Formerfordernissen kann weder in Mietverträgen über Wohnimmobilien noch in Mietverträgen über Gewerbeimmobilien abgewichen werden.
Des Weiteren können sowohl Mietverträge, die für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen worden sind, als auch Mietverträge, die für unbestimmte Zeit eingegangen sind, wegen wesentlicher Vertragsverletzung beendet werden. Dies kann mit der aus dem deutschen Recht bekannten Kündigung aus wichtigem Grund verglichen werden. Die Fälle der wesentlichen Vertragsverletzung sind im Gesetz nicht geregelt, so dass es stets auf den Einzelfall ankommt. Die Anforderungen an das Vorliegen einer derartigen wesentlichen Vertragsverletzung entsprechen in etwa den Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes nach deutschem Recht.

5.    Schönheitsreparaturen
Der Mieter hat zum Ablauf des Mietverhältnisses die Immobilie in dem Zustand zu übergeben, in dem er sie übernommen hat. Allgemeine Abnutzungserscheinungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, ist der Mieter jedoch nicht instandzusetzen verpflichtet. In der Praxis bedeutet dies, dass die aus Deutschland bekannten Schönheitsreparaturen bei Wohnimmobilien nicht auf den Mieter übertragen werden. Es bleibt dem Vermieter überlassen, ob er die erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen nach Auszug des Mieters auf seine Kosten vornimmt oder die Immobilien im übernommenen Zustand weitervermietet.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

NORWEGISCHES IMMOBILIENRECHT

– Stand 10. Februar 2011 –

Dr. Roland Mörsdorf
Partner
Advokatfirmaet Grette DA, Oslo

1.    Grundbuch
Norwegen kennt – wie Deutschland – ein Grundbuchsystem. Im Grundbuch sind das Eigentum an Immobilien und eventuelle Belastungen wie beispielsweise Grundpfandrechte, die auf den Immobilien lasten, eingetragen. Das Grundbuch begründet guten Glauben in zweierlei Hinsicht. Zum einen gilt derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, als Eigentümer der Immobilie. Zum anderen gilt die Immobilie als nur mit den Grundpfandrechten belastet, die im Grundbuch eingetragen sind. Im Gegensatz zu Deutschland kennt Norwegen allerdings keine lokalen Grundbuchämter, sondern nur ein zentrales Grundbuchamt in Hønefoss.

2.    Erwerb von Immobilien
Der Erwerb von Immobilien erfolgt in Norwegen durch Abschluss eines Kaufvertrags. Das norwegische Recht kennt nicht das aus dem deutschen Recht bekannte Abstraktionsprinzip, so dass der Abschluss eines weiteren Verfügungsgeschäftes über die eigentliche Übertragung des Eigentums (Auflassung) nicht erforderlich ist. Des Weiteren bedarf der Erwerb von Immobilien nicht der Eintragung in das Grundbuch. Der Eigentumswechsel sollte aber in jedem Fall im Grundbuch eingetragen werden, um eine weitere Veräußerung der Immobilie durch den Verkäufer an gutgläubige Dritte zu verhindern. Gleichwohl ist die Eintragung im Grundbuch für den Eigentumsübergang ohne jede Bedeutung.
Der Abschluss des Kaufvertrags bedarf in formeller Hinsicht nur der Schriftform. Wenn sich der Käufer hinsichtlich der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen soll, ist außerdem die Unterzeichnung durch zwei geschäftsfähige, also volljährige Zeugen, erforderlich. Der Kaufvertrag muss demnach nicht beurkundet werden. Die aus dem deutschen Recht bekannte notarielle Beurkundung, die nicht nur für den Immobilienerwerb, sondern für viele weitere Rechtsgeschäfte vorgeschrieben ist, ist in Norwegen völlig unbekannt und kommt daher auch auf den Erwerb von norwegischen Immobilien nicht zur Anwendung.
Immobilien werden in Norwegen grundsätzlich „wie gesehen“ verkauft. Dies stellt hohe Anforderungen an die Prüfung der Immobilien durch den Käufer vor Vertragsabschluss, zumal die norwegische Rechtsprechung über Ansprüche wegen versteckter Mängel sehr käuferunfreundlich ist.

3.    Erwerb von Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien stehend überwiegend im Eigentum von Single Purpose Gesellschaften. Die Veräußerung derartiger Gewerbeimmobilien wird in Norwegen vorwiegend als Share Deal, also dergestalt strukturiert, dass die Gesellschaftsanteile an der Gesellschaft veräußert werden. Gegenstand des Erwerbsgeschäft ist daher nicht die Immobilie also solche, sondern die Gesellschaft. Da die Gesellschaft weiterhin Eigentümerin der Immobilie bleibt, erfolgt keine Eintragung eines Eigentumswechsels im Grundbuch.
Bei den Single Purpose Gesellschaften handelt es sich in den meisten Fällen um norwegische Aksjeselskaper (AS), die sich mit der deutschen GmbH vergleichen lassen. Grundsätzlich ist der AS gesellschaftsrechtlich untersagt, den Erwerb von Geschäftsanteilen an ihr selbst zu finanzieren oder hierfür Sicherheiten zu stellen. Im Falle von Immobiliengesellschaften ist es jedoch durch Rechtsverordnung ausdrücklich zugelassen, dass die AS die Finanzierung des Geschäftsanteilserwerbs durch Grundpfandrechte an der Immobilie absichert.

4.    Genehmigung
Immobilien sind in Norwegen grundsätzlich frei erwerblich, so dass der Erwerb von Immobilien keiner behördlichen Genehmigungen bedarf. In Ausnahmefällen kann jedoch der Erwerb von Immobilien und Grundstücken im Außenbereich, insbesondere der Erwerb von landwirtschaftlich genutzten Flächen, der Zustimmung der zuständigen Gemeinde unterliegen.

5.    Abgaben
Beim Erwerb von Immobilien fallen zwei Abgaben an. Zum einen ist eine Gebühr für die Eintragung des Eigentumswechsel (und eventueller Grundpfandrechte) im Grundbuch zu zahlen. Die Gebühr beträgt für die Eintragung des Eigentumswechsels ca. NOK 1.600 und für die Eintragung eines Grundpfandrechtes ca. NOK 2.000.
Darüber hinaus fällt eine mit der deutschen Grunderwerbsteuer vergleichbare Abgabe an. Diese beläuft sich auf 2,5 % und wird grundsätzlich auf den Kaufpreis berechnet. Im Gegensatz zum deutschen Grunderwerbsteuerrecht wird diese Abgabe aber im Falle des Share Deals nicht fällig, selbst wenn 100 % der Gesellschaftsanteile an der Single Purpose Gesellschaft erworben werden.

6.    Makler
In der deutschen Praxis übernimmt der beurkundende Notar regelmäßig die Durchführung der Erwerbstransaktion. Er sorgt dabei insbesondere für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch und die Weiterleitung des Kaufpreises vom Käufer an den Verkäufer. Diese Aufgaben werden in Norwegen in den meisten Fällen durch Makler übernommen. Die Funktion des norwegischen Maklers beschränkt sich also nicht nur auf die Vermarktung der Immobilie, sondern erstreckt sich auf die gesamte Immobilientransaktion. Dies gilt grundsätzlich stets für Wohnimmobilien. Bei Gewerbeimmobilien werden in der norwegischen Praxis auch oftmals Rechtsanwälte eingeschaltet, welche die Aufgaben des Maklers teilweise oder jedenfalls hinsichtlich der Durchführung der Transaktion vollständig übernehmen. Dies gilt insbesondere für die Fälle, in denen die Transaktion als Share Deal strukturiert ist.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut


Themen

Links

Feeds