Artikel unter 'Niederlanden'

Grundzüge des niederländischen Mietrechts

Die Miete (huur) ist ein Vertrag, bei dem sich eine Partei verpflichtet, der anderen während einer bestimmten Zeit den Nutzen einer Sache zu verschaffen und die andere Partei hierfür im Gegenzug einen bestimmten Preis leistet (Art. 201 Burgerlijk Wetboek). Die wichtigsten gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich im 4. Titel des 7. Buches des Bürgerlichen Gesetzbuches. Je nach Mietobjekt gelten dabei teilweise unterschiedliche Regelungen. Die nachfolgenden Ausführungen betreffen die Miete von Wohnräumen.

Abschluss von Mietverträgen
Ein Mietvertrag sollte stets schriftlich geschlossen werden, oft werden Mustermietverträge verwendet. Der Mietvertrag ist ein so genannter Konsensualvertrag, er wird also durch die Einigung wirksam, auch wenn der Vermieter den Gebrauch nicht überlassen kann. In diesem Fall besteht eine Verpflichtung zum Schadensersatz.

Miethöhe
Die Miethöhe richtet sich nach der Qualität der Ausstattung der Wohnung. Durch die niederländischen Behörden wurde ein entsprechendes Punktesystem erstellt, das dabei hilft, die Wohnung zu bewerten und die maximale Miethöhe festzulegen. Bei einem überteuerten Mietzins kann innerhalb von sechs Monaten nach dem Einzug gerichtlich eine Herabsetzung verlangt werden. Das Punktesystem ist auch bei einer Erhöhung des Mietpreises zugrunde zu legen. Grundsätzlich kann einmal jährlich der Vermieter den Mietzins erhöhen. Bei einem Streit über die neue Miethöhe wird zunächst ein Schlichtungsversuch vor der Huurcommissie unternommen. Bleibt dieser erfolglos, kommt es zu einem Prozess vor dem Kantongericht.

Pflichten des Vermieters
Der Vermieter verpflichtet sich durch den Mietvertrag dazu, dem Mieter die Sache zur Verfügung zu stellen. Für die Dauer der Miete hat er dem Mieter den ungestörten Nutzen hieran zu verschaffen und die vermietete Sache in einem Zustand zu erhalten, der für den vereinbarten Nutzen der Sache erforderlich ist. Daraus folgt, dass der Vermieter Veränderungen an der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters prinzipiell nicht vornehmen darf. Ausnahmen gelten aber z.B. für baurechtlich notwendige Sanierungsmaßnahmen.

Pflichten des Mieters
Den Mieter trifft die Pflicht, den geschuldeten Mietpreis zu zahlen und die Sache nur vertragsgemäß zu nutzen sowie sorgfältig zu behandeln. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss er die Sache so zurückgeben, wie er sie bei Überlassung erhalten hat. Einbauten bzw. Veränderungen, die er während der Vertragsdauer vorgenommen hat, kann er vor der Rückgabe wegnehmen.

Haftung für Schäden
Grundsätzlich sind Reparaturen vom Vermieter zu tragen, wobei kleinere Reparaturen, die aufgrund des normalen Gebrauchs erforderlich werden, vom Mieter zu tragen sind.
Vernachlässigt der Vermieter seine Instandhaltungspflichten, muss der Mieter dem Vermieter zunächst die Gelegenheit geben, die Mängel zu beseitigen. Nimmt der Vermieter auch nach der Beanstandung die notwendigen Reparaturen nicht vor, kann der Mieter die Mängel selbst beseitigen und dem Vermieter in Rechnung stellen.

Beendigung des Mietverhältnisses
Ein Mietverhältnis endet durch Kündigung. Diese sollte immer schriftlich erfolgen. Die zu beachtenden Kündigungsfristen unterscheiden sich, je nachdem, ob der Vermieter oder der Mieter das Vertragsverhältnis beenden möchte.
Bei einer Kündigung des Mieters entspricht die Kündigungsfrist grundsätzlich dem zeitlichen Intervall, in dem er seinen Mietzins zahlt. Wird die Miete einmal im Monat bezahlt, beträgt sie also einen Monat, bei vierteljährlicher Zahlung dagegen drei Monate. Allerdings darf die Frist nicht weniger als einen Monat und nicht mehr als drei Monate betragen. Die Kündigungsfristen des Vermieters sind gewöhnlich länger. Dazu benötigt er einen besonderen, gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund. Seine Kündigung muss mindestens drei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses ausgesprochen werden. Für jeden Monat, den das Mietverhältnis bestanden hat, verlängert sich die Frist um einen Monat, maximal beträgt sie aber sechs Monate.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

Immobilienfinanzierung in den Niederlanden: Die Hypothek

Die Finanzierung eines Immobilienerwerbs erfolgt zumeist durch Darlehen. Die Bestimmungen des Darlehensvertrags unterliegen dem niederländischen Recht, sofern die Bank, die das Darlehen gewährt, ihren Sitz in den Niederlanden hat.
Im Regelfall verlangt die Bank für die Gewährung des Darlehens eine Sicherheit. Welche Sicherheiten in Betracht kommen und wie diese begründet werden, richtet sich immer nach niederländischem Recht, wenn das entsprechende Grundstück in den Niederlanden liegt. Nach niederländischem Recht kommt nur die Begründung einer Hypothek in Frage, eine Grundschuld wie das deutsche Recht kennt das niederländische Recht nicht.

Akzessorietät
Die Hypothek ist streng abhängig von der Forderung, die sie sichert. Dies bezeichnet man als „Akzessorietät“. Sie richtet sich in ihrer Höhe nach der Darlehensforderung und den Zinsen, die innerhalb von drei Jahren anfallen. Aus der Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung folgt, dass Forderung und Hypothek nur gemeinsam übertragen werden können. Wird das Darlehen zurückgezahlt, erlischt auch die Hypothek.

Bestellung
Die Bestellung der Hypothek erfolgt durch einen notarielle Urkunde und Registrierung der Urkunde im Kataster. Der dingliche Bestellungsvertrag bezeichnet genau das Grundstück mit den Katasterangaben, außerdem den gesicherten Anspruch und die Höhe der Forderung. Bei einer Vertretung ist auch die Vollmacht, die ebenfalls notariell beurkundet sein muss, anzugeben. Manchmal werden auch Klauseln in den Vertrag aufgenommen, wonach der Eigentümer des Grundstücks dieses nur mit Zustimmung der Bank als Hypothekengläubigerin vermieten darf.

Zwangsversteigerung
Wird die Darlehensforderung nicht zurückgezahlt, berechtigt die Hypothek zur sofortigen Zwangsvollstreckung durch Versteigerung des Grundstücks, die unter notarieller Aufsicht durchgeführt wird. Fällt der Grundstückseigentümer in Insolvenz, kann sich der Hypothekengläubiger aus der Hypothek vorab befriedigen, er hat ein Absonderungsrecht.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

Das niederländische appartementsrecht

Das niederländische Recht kennt das „appartementsrecht“, das mit dem Wohnungseigentum des deutschen Rechts gewisse Ähnlichkeiten aufweist, aber gerade kein Eigentum vermittelt.
Das appartementsrecht verleiht die Berechtigung zur alleinigen Nutzung an einem besonderen Teil des Gebäudes. Obwohl das Gesetz selbst den Berechtigten als „eigenaar“ bezeichnet, erwirbt dieser kein Eigentum. Sein Recht ist aber selbstständig übertragbar oder belastbar, ohne dass er hierfür die Zustimmung der anderen Berechtigten benötigt, sofern bei der Aufteilung der Immobilie in der Teilungsurkunde keine abweichenden Vereinbarungen festgelegt worden sind. Dazu erwirbt er gemeinschaftliches Eigentum an der Immobilie oder z.B. ein Mitgliedschaftsrecht in einer Genossenschaft, der das Gesamtgebäude zu Eigentum gehört. Somit bleibt also das Eigentum als solches an Gebäude und Grundstück unaufgeteilt, nur die Nutzung wird verschiedenen Personen zugewiesen.
Die Gemeinschaft der Appartementsberechtigten wird als „vereniging van eigenaars“ bezeichnet. Sie setzt sich zusammen aus sämtlichen Appartementsrecht-Berechtigten an einem Grundstück. Die Gemeinschaft entsteht mit der Aufteilung des Gebäudes von Gesetzes wegen und ist eine juristische Person. Sie vertritt die Gesamtheit der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Ihr wichtigstes Organ ist die Eigentümerversammlung, die alle Rechte ausübt, die nicht durch Gesetz oder Satzung anderen Organen übertragen worden sind. Sie bestimmt z.B. auch den Vorstand. Ihre Satzung ist Teil der Teilungsanordnung und wird im Kataster eingetragen. Die Nutzung und Verwaltung sowie die Verteilung der Kosten hinsichtlich des gemeinsamen Eigentums wird gleichfalls in der Teilungsurkunde geregelt. Weitere wichtige Informationen z.B. über Beschränkungen in der Nutzung der privaten Einheiten sind in der Hausordnung geregelt, deren Einsicht vor Erwerb eines appartementsrechts ebenfalls empfehlenswert ist.
Für den Erwerb eines „appartementsrecht“ gelten die Regelungen für den Kaufvertrag entsprechend. Manchmal sieht die Teilungserklärung  vor, dass der Erwerb eines appartements von der Zustimmung der sonstigen Berechtigten abhängt. In diesem Fall ist dringend die Vereinbarung eines Rücktrittsrechtes zu empfehlen, für den Fall, dass die Zustimmung nur unter belastenden Auflagen erteilt wird.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

Immobilienerwerb in den Niederlanden

In den Niederlanden bestehen grundsätzlich keine Beschränkungen zum Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer. Manche Gemeinden beschränken allerdings den Weiterverkauf von Grundstücken bei einem Verkauf von Bauland oder z.B. den Bau oder Erwerb von Ferienimmobilien. Dennoch ist es eher den tendenziell hohen Immobilienpreisen als den rechtlichen Rahmenbedingungen geschuldet, dass dem Immobilienerwerb durch Ausländer in den Niederlanden in den letzten Jahren eine deutlich geringere Bedeutung zukam als dem Erwerb von Grundvermögen durch Niederländer im grenznahen Ausland.

Eigentumserwerb an Immobilien
Zum Erwerb von Eigentum ist in den Niederlanden sowohl ein schuldrechtlicher Vertrag als auch ein dinglich wirkender Übertragungsakt notwendig. Der „Titel“ besteht dabei in dem Immobilienkaufvertrag, die Übertragung des Eigentums geschieht bei Immobilien durch die „levering“. Diese besteht aus einem weiteren Vertrag und einer Übertragungshandlung, die in einer  Urkunde zusammengefasst werden, die anschließend im Kataster registriert wird. Während der Abschluss des Kaufvertrags in den meisten Fällen nach wie vor formfrei  möglich ist, muss das dingliche Übertragungsgeschäft durch einen niederländischen Notar beurkundet werden.

Der Kaufvertrag
Der Immobilienkaufvertrag kann grundsätzlich formfrei, also auch mündlich, geschlossen werden. Davon gibt es allerdings eine Reihe von Ausnahmen. Besonders wichtig ist die vorgeschriebene Schriftform eines Immobilienkaufvertrags, durch den ein „consument“ (eine natürliche Person, die nicht beruflich oder gewerblich tätig wird) Wohnraum zu privaten Wohnzwecken erwirbt. Ein mindestens schriftlicher Vertragsabschluss empfiehlt sich aber auch außerhalb der zwingenden Formvorschriften, zumal deren genauer Anwendungsbereich noch nicht in jeder Hinsicht geklärt ist. Die gelegentlich anzutreffende Bezeichnung als „voorloopige koopovereenkomst“, der Vorläufigkeit suggeriert, darf dabei nicht darüber hinweg täuschen, dass bereits durch den formlosen Kaufvertrag eine wirksame Verpflichtung begründet wird.
Der Kaufvertrag beinhaltet gemäß seiner gesetzlichen Definition zumindest die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer eine bestimmte Sache zu übergeben und die Verpflichtung des Käufers, hierfür einen bestimmten Preis zu zahlen. Darüber hinaus werden im Immobilienkaufvertrag unter anderem eine genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes mit Katasterangaben und eventuell mitverkauften beweglichen Sachen (die mit einem separaten Kaufpreis ausgewiesen werden, weil insoweit keine Grunderwerbssteuer anfällt), eine Regelung darüber, wer die Kosten und Gebühren zu tragen hat (meist der Käufer), die Fälligkeit des Kaufpreises, Beschaffenheitsvereinbarungen und Regelungen zur Risikotragung für eventuell bis zur Übertragung entstehender Mängel und bestehende Lasten aufgenommen. Vereinbart wird oft auch die Zahlung einer Sicherheitsleistung in ca. 10% des Kaufpreises, die bei ordnungsgemäßer Vertragsdurchführung als Anzahlung auf den Kaufpreis gilt. Unterbleibt dagegen die Vollziehung des Vertrages aufgrund eines Verschuldens des Käufers, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und die Sicherheitsleistung als Vertragsstrafe einbehalten. Sowohl die Zahlung der Sicherheitsleistung als auch des Kaufpreises erfolgen i.d.R. auf ein Sonderkonto des Notars, der mit der Beurkundung der dinglichen Übertragung betraut ist. Der Käufer kann sich gegen einen erneuten Verkauf durch den Verkäufer oder dessen Insolvenz durch eine Registrierung des Vertrags in einem öffentlichen Register (Kataster), die sechs Monate Bestand hat, schützen. Meist wird vereinbart, dass der Besitz an der Immobilie während oder nach der Beurkundung der leveringsakte übergehen soll.

Bedenkzeit
Für Kaufverträge eines „consument“ zur Deckung seines privaten Wohnbedarfs ist nicht nur zwingend die Einhaltung der Schriftform nötig. Der Käufer ist in diesem Fall auch innerhalb von drei Tagen nach Erhalt der Abschrift des Kaufvertrags ohne Grund von einem Kaufvertrag zurücktreten.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut


Themen

Links

Feeds