Artikel unter 'Luxemburg'

Wohnungseigentum in Luxemburg

Das luxemburgische Recht kennt die Möglichkeit, einen Anteil an einem Gebäude zu Eigentum zu erwerben.
Dadurch wird zum einen Sondereigentum (partie privative) an einem Gebäudeteil erworben, an dem der Eigentümer fortan die ausschließliche Verfügungsgewalt hat, zum anderen entsteht Miteigentum an solchen Gebäudeteilen, deren Benutzung allen Eigentümern gemeinschaftlich zusteht (quote-part des parties communes). Die Aufteilung des Gebäudes ist in ein Verzeichnis, den sog. cadastre vertical, einzutragen.
Wird das Eigentum an einem Gebäude auf diese Weise in Teileigentum aufgespaltet, entsteht kraft Gesetzes eine Eigentümergemeinschaft. Diese wird durch ihre Organe, die Eigentümerversammlung sowie dem Verwalter, verwaltet. Die Eigentümerversammlung hat alle wichtigen Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum zu treffen. Daneben ist im Regelfall ein Beirat zur Kontrolle des Verwalters zu bestellen, die Eigentümerversammlung kann dies aber durch einen mit qualifizierter Mehrheit gefassten Beschluss abdingen.
Verpflichtend vorgeschrieben ist auch die Gemeinschaftsordnung, nach der sich die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und die Verwaltungsregeln richten. Zu beachten ist vor allem, dass ein einzelner Wohnungseigentümer nicht nur persönlich für alle von ihm oder seinem Mieter verursachte Schäden haftet, sondern daneben auch anteilig für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft. Er ist deswegen unter Umständen einem direkten Zugriff durch Gläubiger der Eigentümergemeinschaft ausgesetzt.

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Immobilienleasing im luxemburgischen Recht

Das luxemburgische Recht kennt zwar keine gesetzliche Regelung über Immobilienleasingverträge, diese sind aber in der Praxis anerkannt. Sie werden als Miet- bzw. Pachtverträge nach Art. 1710 des Zivilgesetzbuchs angesehen. Dem Pächter wird die Nutzung eines Grundstücks gegen eine vereinbarte Miete oder ein Pachtgeld für eine vereinbarte Frist gewährt. Dabei kann vertraglich vereinbart werden, dass nach Ablauf der Laufzeit dem Pächter die Möglichkeit eingeräumt wird, das gepachtete oder gemietete Objekt zu erwerben.
Es sind verschiedene Arten des Leasings möglich, die sich vor allem in der jeweiligen Höhe der Mietzahlungen und des Endkaufpreises sowie den Vertragslaufzeiten unterscheiden. Die einzelnen Miet- oder Pachtzahlungen während der vereinbarten Vertragslaufzeit können so ausgestaltet sein, dass sie vollständig alle Kosten des Grundstückserwerbs, unter Einschluss der Finanzierungskosten des Verpächters, decken. Dagegen bestehen bei einem sog. laufenden Leasingvertrag keine gravierenden Unterschiede zu einem gewöhnlichen Mietvertrag. Der Verpächter übernimmt das Risiko von Wertminderungen, Instandsetzungs- und Erhaltungskosten. Es ist eine jederzeitige Kündigung des Vertrags möglich. Als Zwischenform existiert der nicht vollständig bezahlte Leasingvertrag. Hierbei ist eine Kündigung nach einer im Voraus festgelegten Frist möglich. Nur ein Teil des Kaufpreises wird durch die während dieser Frist auflaufenden Mietzahlungen gedeckt, der Rest der Finanzierungskosten ist vom Verpächter zu tragen.

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Grundpfandrechte in Luxemburg

Zur Sicherung eines Kredits kann ein Grundstück dergestalt belastet werden, dass sich der Gläubiger durch dessen Verkauf befriedigen kann, wenn seine Forderung nicht absprachegemäß beglichen wird. Im luxemburgischen Recht steht als solches Grundpfandrecht die Hypothek zur Verfügung.
Diese zeichnet sich dadurch aus, dass sie streng vom Bestand der zu sichernden Forderung abhängig ist. Man bezeichnet dies als Akzessorietät. Sofern die gesicherte Forderung ganz oder teilweise erlischt, verringert dies also automatisch auch den Umfang der Hypothek. Eine Grundschuld wie im deutschen Recht ist nicht bekannt.Hypotheken können durch Rechtsgeschäft, kraft Gesetzes oder durch Gerichtsurteil entstehen. Sie sind im Hypothekenregister des entsprechenden Arrondissements einzutragen. In Luxemburg wird eine Hypothek stets auf eine bestimmte Dauer begründet, deren Laufzeit mit der Eintragung beginnt. Auch eine Verjährung (préscription) ist möglich. Allerdings kann dem Notar bei Begründung der Hypothek ein Dauerauftrag zur Überprüfung und eventuell notwendigen Erneuerung einer von ihm eingetragenen Hypothek erteilt werden. Kommt es zu einer Insolvenz des Schuldners, sichert sie die Vorrangstellung des Gläubigers am Verkaufserlös des Grundstücks. Indes ist eine Sicherung des Rangs des Gläubigers durch eine Vormerkung, wie sie z.B. im deutschen Recht existiert, dem luxemburgischen Recht fremd.
Kommt es zu einem Verkauf des Grundstücks und genügt der Kaufpreis nicht, um den Gläubiger zu befriedigen, kann der Notar ein „Grundstücksbereinigungsverfahren“ durchführen. Dies ist notwendig, da Grundstückseigentum unbelastet zu übertragen ist. Es kommt dabei zu einer Befriedigung des Gläubigers durch den oder die neuen Eigentümer des Grundstücks, ohne dass es für die Ablösung der Hypothek einer Zustimmung des Gläubigers bedarf. Dieser ist indes vorher zu benachrichtigen und kann unter Umständen eine Zwangsverwertung des Grundstückes verlangen.
Hypotheken können nicht nur durch Rechtsgeschäft, sondern auch kraft Gesetzes oder durch Urteil entstehen. Gerade bei gesetzlichen Hypotheken besteht eine große Ähnlichkeit zu Vorzugspfandrechten an Grundstücken („Privilèges“). Diese können nur durch Gesetz entstehen und verleihen dem, zu dessen Gunsten sie bestehen, eine Vorrangstellung gegenüber anderen Gläubigern des Schuldners. Sie gehen grundsätzlich Hypotheken vor.
Der wesentliche Unterschied zwischen gesetzlichen Hypotheken und gesetzlichen Vorzugspfandrechten an Grundstücken liegt darin, dass Hypotheken zugunsten bestimmter Personen eingeräumt werden, Vorzugspfandrechte dagegen an bestimmte Eigenschaften der gesicherten Forderung geknüpft sind.

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Eigentumserwerb an Immobilien in Luxemburg

In Luxemburg genügt, ebenso wie in Frankreich, für den Eigentumserwerb an einer Immobilie bereits der Abschluss des Kaufvertrags. Eine zusätzliche Eintragung im Grundstücks- und Hypothekenregister ist aber dennoch erforderlich, um das Eigentum auch Dritten, d.h. anderen Personen außer dem Verkäufer, entgegen halten zu können. Andernfalls wäre das eigene Eigentum beispielsweise faktisch nicht durchsetzbar, wenn der Verkäufer das Grundstück ein zweites Mal veräußert. Für die Eintragung muss ein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegen, sodass indirekt diese Form beim Abschluss des Vertrags zu beachten ist. Der Notar hat hierbei auch zu überprüfen, ob Hindernisse für eine Eigentumsübertragung, wie z.B. bestehende Vorkaufsrechte zu Gunsten anderer Personen, vorliegen.

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