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GESETZSVORLAGE ÜBER DIE BEHANDLUNG RECHTSWIDRIGEN GEBÄUDEN

Rechtswidrige Gebäude ist eine Gebäude oder angebautes Teil bestehender Gebäude, der ohne einen Erlaubnisbescheid oder gegensätzlich diesem Bescheid gebaut ist.  Es wird legalisiert durch einen Beschluss über den ausgeführten Stand, der zuständige Lokalverwaltungsbehörde bringt. Das Verfahren wird im Auftrag von einer Partei eingeleitet und zwar spätestens bis s 31.12.2012. Nach dem Ablauf dieser Frist, kann das Verfahren nicht mehr durchgeführt werden. Man unterscheidet die Bedingungen für den Beschluss über den ausgeführten Stand für zwei Kategorien rechtswidriger Gebäuden: eine, die hinsichtlich Zwecks, Größe und Platz im Einklang mit dem Raumordnungsplan gebaut sind und die, die gegensätzlich dem Raumordnungsplan gebaut sind, für die schwerere Bedingungen gelten. 

Die Gebäude, die auf der öffentlichen Fläche, maritimen Bereich oder Wassergut ausgebaut sind können nicht legalisiert werden  sowie die Gebäude in anderen geschützten Gebieten und die, die aus der nichtdauernden und unsicheren Material gebaut sind.  In dieser Gruppe fallen auch die Gebäude außer Bauland im geschützten Küstenbereich bis 70 m, außer den Gebäuden für die Festwohnung und Land- und Familiewirtschaft, wenn dieselbe vor 30. November 2009 genutzt wurden.

Im Legalisierungsverfahren nimmt neben dem Antragsteller, Eigentümer und Sachenrechtsträger auf dem Grundstück mit der rechtswidrigen Gebäude und der Lokalverwaltungseinheit, auch der Eigentümer und Sachenrechtsträger des angrenzenden Grundstückes teil.

Vor der Erstellung des Beschlusses über den ausgeführten Stand, muss der Antragsteller den Wasser- und Kommunalbeitrag sowie einmaligen Ersatz für die Verzögerung der rechtswidrigen Gebäude im Raum zahlen. Der Ersatz wird nach dem Einfluss der Gebäude im Raum und besonderer Ordnung bestimmt. Zahlungsfrist kann nicht länger als zwei Jahren sein.

Um den Beschluss über den ausgeführten Stand für die rechtswidrige Gebäude  die im Einklang mit dem Raumordnungsplan ausgebaut ist, zu bringen, muss der ausgeführte Stand im Einklang mit der architektonischen Aufnahme des ausgeführten Gebäudestandes sein, die Fotos der Gebäude in vorgeschriebener Weise sollen beigefügt sein, die Gebäude muss den Eintritt vom Verkehrsfläche haben, die Komunall- und Wasserbeiträge sowie den Ersatz für die Verzögerung der rechtswidrigen Gebäude im Raum müssen bezahlt sein. Weiters, dem Antrag für die Erstellung des gegenständlichen Beschlusses sollen folgende Dokumente beigefügt sein:  geodätischen Bericht, drei Ausfertigungen der architektonischen Aufnahme des ausgeführten Gebäudestandes  mit mindestens vier Fotos der Gebäude ab der Straßenseite und allen nachbarlichen Seiten, die Einschätzung eines Bauingenieurs über die Beständigkeit und Stabilität der Gebäude, Wohnsitzbestätigung und für die Ersatzabrechnung nötige Nachweise (Grundbuchauszug, Nachweise über die Bauzeit und andere nötige Nachweise- wenn solche da gibt).

Bei der Legalisierung der, gegensätzlich dem Raumordnungsplan gebauten Gebäude, müssen alle obengenannte Bedingungen erfüllt sein und zusätzlich soll die öffentliche Behörde die im Verfahren der Lokationgenehmigungserteilung teilnimmt, eine Bestätigung erteilen, dass die Gebäude besonderen Bestimmungen nicht widrig ist. Wenn eine der Parteien im Verfahren (Nachbar oder Eigentümer und Träger der anderen Sachenrechte auf dem Grundstück mit der rechtswidrigen Gebäude) bis 30.11.2009. zum Bauinspektion oder zum Gericht eine Anklage für Besicherung ihren Rechten vorgelegt hat, ist dieses Partei Affirmation für Legalisierung nötig.
Rechtswidrige Gebäude und das Land wo es einstellen ist kann nicht verkaufen oder erben werden solange die Gebäude nicht legalisiert ist- der Notar kann nicht der Unterschrift an die Urkunde mit wem die Gebäude ist verkauft verifizieren. Die initiieren Verfahren für rechtswidrige Gebäude Abbau sind abbrechet bis Erteilung von Beschluß über den ausgeführten Stand- wenn diesen Beschluß erteilt ist, ist das Verfahren abstellt. Positive Legalisierungs-Rechtsfolge sind: Verwendungsmöglichkeit, Wasseranschluß, Netzanschluß und Eintrag in Kataster und Grundbuch.
Wenn der Investor gedenkt über die Gebäude Rekonstruktion für welcher die Beschluß über den ausgeführten Stand erteilt ist, muß er Beschluß über die Baubedingungen oder Projekt Beglaubigung für Ganzes Gebäude haben.

UMSTELLUNG DES AGRARLANDES ZUM BAUGRUND

Mit Agrarlandes Gesetz, welcher am 01 Januar 2009 (NN 152/08) in Kraft getreten hat, ist einmalige Gebühr für Umstellung des Agrarlandes zum non landwirtschaftliches Zweck bestimmen, abhängig vom Platz (innerhalb oder außerhalb des Baugebietes) wo das Agrarland war am Tag wann diesen Gesetz in Kraft getreten hat.    
Für die Lande welchen außerhalb des Baugebietes waren, aber nach Raumplans Umsätze waren innerhalb des Baugebietes, die Gebühr für Umstellung ist 50%, oder 100% für besonders teuere Ackerkrume oder teuere Ackerkrume. Aber, die Gebühr für Umstellung des Agrarlandes für das Land welche innerhalb des Baugebietes war ist 1% oder 5%.
In Bezug dass der gebühren Verhältnis ist 50% zu 1% und 100% zu 5%, um anschauliche Diskrepanz im Gebühren, das Bundesverfassungsgericht hat die Bestimmungen über die Gebühre für die Landen, welchen außerhalb des Baugebietes waren, mit  die Bescheid von 30.03.2011. (NN 39/11) annullieren. 
Dass anfechtet nicht die Gesetzgebers Befugnis ungleiche Gebühren für Umstellung des Agrarlandes zum non landwirtschaftliches Zweck zu bestimmen, aber die Gebühren müssen proportional sein. Mit diesem Bescheid hat das Bundesverfassungsgericht das Kabinett nötigt Agrarlandes Gesetz zu abändern. Weil die Gebühren mit diesem Bescheid von Bundesverfassungsgericht festgelegt als unproportioniert sind und die Bestimmungen über die Gebühre von 50% und 100% annullieren, sind die alleine mögliche Erledigung die Gebühre Minderung für die Landen welchen außerhalb des Baugebietes waren.
Diese Gebühre Minderung stiftet vielen Debatten in Kroatien. Das kroatische Kabinett anmeldet die Gebühre Minderung  von 50% auf 5% und von 100% auf 10%. Diese große Gebühre Minderung kann vielen Spekulationen mit Agrarlandes verursachen. Mit dieser Minderung inländische und ausländische Investoren bekommen die Möglichkeit ein Agrarland auf sehr niedrigen Preisen als Baugrund zu kaufen und später zum Baugrund zu umstellen mit geringer Gebühr.    
Diese Gebühr Minderung stell die Verwirklichung des Ziels von normieren die Gebühr Bezahlung in Frage weil das Ziel ist der Agrarlandes Besitzer von Umstellung zum Baugrund zu abraten.
In Bezug von diesen Bescheid von Bundesverfassungsgericht, die Gebühren für Agrarlandes Umstellung wird sicher für die Landen welchen außerhalb des Baugebietes waren reduziert.

T-ZONE APARTMANISATION
Der Vorschlag um Abänderungen und Ergänzungen von Baum und Raumordnung Gesetz präsentiert eine Flexibilität im T1 und T2 Zonen Planung im Gastwirtschaftliche und Tourismus Bestimmung außer der Besiedlung hinsichtlich des Verhältnis von Hotel und Villen und abgeben die etagieren Möglichkeit in diesen Zonen.
Ausgefallene Baugebieten im Gastwirtschaftliche und Tourismus Bestimmung außer der Besiedlung:
T1- für Hotel mit mindestens 70% und Villen mit höchste 30% Unterbringungs-Kapazität,
T2- für Tourismus Besiedlung mit mindestens 30% Hotel und höchste 70% Villen Unterbringungs- Kapazität.

Gastwirtschaftliche und Tourismus Bauen in diesen Zonen können nicht gegen aktuelle Gesetz etagieren werden. Mit dem Vorschlag um Abänderungen und Ergänzungen von diesen Gesetz ist etagieren ermöglichen aber nur wenn dass stört nicht diesen Unterbringungs-Kapazität Verhältnis in Hotel oder Tourismus Besiedlung. Diese Verhältnis kann auch nicht stören werden wenn Lokations Genehmigung erteilt ist.
 Mit Etagierungs Verfahren bekommt jeder Apartman eine Eigentumsurkunde und er konnte verkaufen werden. Neue Besitzer wird der Besitzer vom bestimmten Apartment  und nicht der Mitbesitzer.

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Immobilienrecht in Kroatien

Beitrag zum Seminar “Rechts- und Praxisprobleme bei Immobilien im Ausland”

von Rechtsanwalt Savin Vaic

Immobilienrecht in Kroatien

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Erwerb einer Immobilie in Kroatien vor und nach Einführung des GEDR

Von Rechtsanwältin Vlatka Cikač aus Kroatien, Zagreb

Erwerb einer Immobilie in Kroatien vor dem 01. Februar 2009

Bis zum vorigen Jahr bedurften die EU-Ausländer zum Erwerb einer Immobilie in der Republik Kroatien die Zustimmung des Justizministers. Alle Rechtgeschäfte, die für den Erwerb des Eigentums an einer Immobilie erforderlich waren, bedurften der Zustimmung des Justizministers und sofern dieselbe nicht erteilt wurde, wurden sie für nichtige Rechtsgeschäfte erklärt. Dieses Zustimmungserfordernis besteht für EU-Ausländer nicht mehr.

Änderung des GEDR vom 01. Februar 2010
Am 01.02.2009 trat nämlich aufgrund des Assoziierungsabkommens mit der EU eine Änderung des GEDR (Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte) in Kraft, wonach EU-Ausländer das Grundeigentum in Kroatien unbeschränkt erwerben können. Dies bezieht sich sowohl auf natürliche als auch auf juristische Personen.

Das zuvor notwendige Zustimmungsverfahren ist damit weggefallen und die einzige Ausnahme bezieht sich auf landwirtschaftlich genutzte oder naturschutzrelevante Gebiete.

Ausserdem verordnet die vorher genannte Änderung des GEDR, dass jedes Rechtsgeschäft, dessen Ziel der Eigentumserwerb an einer Immobilien in Kroatien ist, welches von einem Staatangehörigen oder einer juristischen Person aus EU-Mitgliedstaat als Erwerber bis zum In-Kraft-Treten dieser Änderung abgeschlossen wurde, konvalidiert wird, und zwar sofern das Rechtsgeschäft und allgemeine Voraussetzungen für die Gültigkeit dieses Rechtsgeschäfts erfüllt sind.

Problematik der nichterzielten Zustimmungen

Leider wurde damit die ganze Problematik der nichterzielten Zustimmungen nicht erledigt.

Momentan gibt es viele aktuelle Fälle in Kroatien, bei denen die EU-Ausländer die Kaufverträge abgeschlossen und die Kaufpreissummen beglichen haben, ohne dass vorher eine Zustimmung erteilt wurde.

Da ohne die Erteilung einer solchen Zustimmung des Justizministers die Kaufverträge als nichtig angesehen wurden, konnten die Käufer nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

In solchen Angelegenheiten, und zwar wenn die Verkäufer im Grundbuch weiterhin als Eigentümer eingetragen geblieben waren, hatten die Käufer eigentlich keine Kontrolle über die ausgezahlten, aber nicht „erworbenen“ Immobilien.

Besonders in solchen Fällen existierte für den Käufer ein großes Risiko, dass es zu irgendwelchen ungewollten Vorkommnissen hätte kommen können, was in einigen Fällen tatsächlich schon passierte.

Obwohl sich nämlich beide Vertragsparteien darüber einig wurden, dass eine Immobilie schon „verkauft“ ist, führte die Tatsache, dass der Verkäufer weiterhin im Grundbuch eingetragen blieb, in einigen Fällen dazu, dass die Gläubiger des Verkäufers ihr Pfandrecht an der Immobilie eintragen ließen. Es gab auch solche Fälle, in denen dieselbe Immobilie zweimal, mit anderen Worten, noch einmal verkauft wurde, was natürlich eine strafrechtliche Tat, vor allem aber ein großes Problem für den ersten Käufer darstellt.

Obwohl laut vorstehend beschriebener Änderung des GEDR viele Kaufgeschäfte konvalidiert wurden, besteht noch immer für alle diese Käufer, die noch nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen sind, die Möglichkeit von einigen ungewollten Vorkommnissen.

Eintragung ins Grundbuch als Eigentümer
Um ungewollte Unannehmlichkeiten mit den gekauften Immobilien zu vermeiden, lohnt es sich auf jeden Fall, sich je schneller desto besser ins Grundbuch als Eigentümer eintragen zu lassen.

Da in Kroatien in der Zwischenzeit die OIB-Nummer (Persönliche Identifikationsnummer) zur Anwendung gekommen ist, und da diese Nummer in den Unterlagen für die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist, wird es wahrscheinlich notwendig sein, zum Kaufvertrag noch einen Anhang zu verfassen und beim Notar von den beiden Vertragsseiten unterfertigen zu lassen.

Außerdem soll die Beschreibung einer Immobilie im Kaufvertrag der Beschreibung der Immobilie im Grundbuch bis in jede Einzelheit entsprechen, so dass es auch erforderlich werden kann, dass auch dafür ein Anhang erstellt wird.

In solchen Fällen lohnt es sich auf jeden Fall, sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt für das Immobilienrecht zu wenden und auf diese Weise eine komplette Betreuung im konkreten Fall geltend zu machen bzw. sicherzustellen.

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Immobilienrecht in Kroatien

von Rechtsanwältin Ivana Mikulić, LL.M. Maître en Droit

In der Republik Kroatien als Teil des sozialistischen Jugoslawien galt bis zu ihrer Unabhängigkeit im Jahr 1991 das Institut des gesellschaftlichen Eigentums. Der Erwerb von Grundeigentum für juristische und natürliche Personen war damit nur in eingeschränktem Maße möglich. Nach dem Zerfall Jugoslawiens hat sich die sozialistische Eigentumsstruktur grundlegend geändert und das Recht auf Eigentum wurde den marktwirtschaftlichen Rechtsordnungen angeglichen und wird nunmehr verfassungsrechtlich garantiert (vgl. Art. 48 der Kroatischen Verfassung). Dennoch sorgt dieser radikale Umbruch noch immer für Komplikationen im Immobilienrecht: so existieren noch heute etliche Grundstücke, deren Eigentümer laut Grundbuch „das Kollektiv“ ist. Hier müssen in jahrelangen Verfahren historische Rechte herausgearbeitet werden. Andere Eintragungen sind teilweise veraltet und es stehen noch längst verstorbene Vorfahren als Eigentümer im Grundbuch.

I. Gesetzliche Rahmenbedingungen in Bezug auf Immobilien

Das wichtigste Gesetz zur Regelung von Immobilien ist das Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima - GEDR), das seit 1.1.1997 in Kraft ist und zwischenzeitlich einigen Änderungen unterzogen wurde, sowie das Gesetz über die Grundbücher (Zakon o zemljišnjim knjigama - GGB), das ebenfalls zum 1.1.1997 in Kraft getreten ist. Daneben gibt es für spezielle Grundstücksarten eigene Gesetze, wie beispielsweise das Gesetz über landwirtschaftliche Grundstücke, das Gesetz über den Naturschutz sowie das Gesetz über Wälder.

II. Der Erwerb von Immobilien

Beim Erwerb von Immobilien ist zwischen den unterschiedlichen Erwerbstatbeständen zu unterscheiden. So ist der Erwerb von Immobilien gem. Art. 114 Abs. 1 des Gesetzes über das Eigentum und andere dingliche Rechte (GEDR) aufgrund eines Rechtsgeschäfts, durch Erbfolge, aufgrund des Gesetzes oder einer gerichtlichen bzw. behördlichen Entscheidung möglich. Das GEDR setzt in den Art. 115 bis Art. 140 die Voraussetzungen für die einzelnen Erwerbstatbestände fest.

1. Immobilienerwerb durch Rechtsgeschäft

Im kroatischen Recht gilt für den Erwerb des Eigentums und anderer dinglicher Rechte auf Grund eines Rechtsgeschäfts der Grundsatz der kausalen Tradition. Dieses aus dem österreichischen Recht stammende Prinzip trennt zwar wie das im deutschen Recht verankerte Abstraktionsprinzip zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft, verlangt jedoch, dass beide Rechtsgeschäfte jeweils kausal sind. Auf der Grundlage eines gültigen Rechtsgeschäfts, dessen Ziel der Erwerb von Eigentum ist, geht das Eigentum auf die durch Gesetz bestimmte Weise nach Art. 115 Abs. 1 GEDR vom bisherigen Eigentümer auf den Erwerber über. Auf den Kauf einer Immobilie in Kroatien ist nach Art. 21 des Gesetzes über die Beilegung von Konflikten der Gesetze mit Vorschriften anderer Länder in bestimmten Verhältnissen (Zakon o rješavanju sukoba zakona s propisima drugih zemalja u određenim odnosima – IPRG) ausschließlich kroatisches Recht anwendbar, so dass eine Rechtswahl nicht möglich ist.

Die Voraussetzungen für den Erwerb des Grundeigentums auf Grund von Rechtsgeschäften sind das Eigentum des Vorgängers, ein gültiges Rechtsgeschäft, dessen Causa der Eigentumserwerb ist, und eine gültige Erwerbsart.

Voraussetzung für einen Immobilienkauf ist demnach, dass der Veräußerer auch Eigentümer der Immobilie ist. Auch das kroatische Recht regelt aber in Art. 123, 124 GEDR die Ausnahme des gutgläubigen Erwerbs vom Nichtberechtigten. Dabei ist stets auch die Gütergemeinschaft des Verkäufers zu beachten: ist er verheiratet oder lebt er in einer langjährigen nichtehelichen Beziehung, ist der Partner möglicherweise nach Art. 253 des Familiengesetzes (Obiteljski Zakon – FamG) Miteigentümer der Immobilie, auch wenn er nicht im Grundbuch steht.

Das Rechtsgeschäft muss gültig sein, es muss also den allgemeinen Regeln wie Geschäftsfähigkeit, übereinstimmende Willenserklärungen oder dem Äquivalenzprinzip entsprechen. Mindestinhalt des Kaufvertrages sind Kaufgegenstand und –preis. Daneben sieht Art. 115 Abs. 3 einen Formzwang vor. Das Rechtsgeschäft über den Immobilienkauf muss demzufolge schriftlich erfolgen. Eine öffentliche Beglaubigung ist nicht erforderlich, obgleich es sinnvoll ist, bereits diesen Vertrag notariell beglaubigen zu lassen, da jedenfalls für die Eintragung ins Grundbuch nach § 52 GGB eine Beglaubigung notwendig ist. Da das kroatische Notariat dem Prinzip des lateinischen Notariats folgt, findet eine Beurkundung und eingehende Beratung nicht statt.

Das Eigentum an einer Immobilie wird nach Art. 119 Abs. 1 GEDR erst dann erworben, wenn auf Grund einer rechtsgültigen Willenserklärung des bisherigen Eigentümers, die darauf gerichtet ist, dass sein Eigentum auf den Erwerber übergeht, die entsprechende Eintragung im Grundbuch durchgeführt wird. Der bisherige Eigentümer und Veräußerer ist grundsätzlich rechtsgeschäftlich zur Abgabe dieser Erklärung - die schon im Vertrag enthalten sein kann, sofern dieser notariell beglaubigt wurde – verpflichtet, sobald der Kaufpreis entrichtet ist. Die Eintragung in das Grundbuch ist für den Eigentumserwerb auf Grund eines Rechtsgeschäfts konstitutiv. Ins Grundbuch werden daneben auch Vormerkungen, Grundpfandrechte und rechtliche Streitigkeiten sowie Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingetragen.

Grundsätzlich haftet der Verkäufer für Sachmängel der Immobilie, die zumindest im Zeitpunkt des Gefahrübergangs bereits begründet waren. Diese Haftung kann von den Parteien beschränkt oder ausgeschlossen werden. Eine solche Vereinbarung ist aber dann nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel kannte.

Exkurs: Immobilienerwerb durch Ausländer

Kroatien ist aufgrund seiner reizvollen Lage am Mittelmeer auch eine interessante Investitionsmöglichkeit für Ausländer, die ein Feriendomizil erwerben wollen. Die Immobilienpreise an der Küste steigen von Jahr zu Jahr an.

Auch für ausländische gewerbliche Investoren ist Kroatien aufgrund seines hohen Bildungsniveaus und der noch immer geringen Arbeitskosten ein interessanter Standort, wobei sich für solche Unternehmen meist die Gründung einer kroatischen d.o.o., die der GmbH im deutschen Recht entspricht, anbietet, wodurch sie als kroatische Gesellschaft auch problemlos Immobilien erwerben können.

Ausländer bedürfen nämlich zum Immobilienerwerb grundsätzlich der Zustimmung des zuständigen kroatischen Ministeriums, was das Erwerbsverfahren erheblich verzögern kann.

Für EU-Ausländer besteht allerdings neuerdings kein Zustimmungserfordernis mehr: Am 01.02.2009 trat aufgrund des Assoziationsabkommen mit der EU eine Änderung des GEDR in Kraft, wonach EU-Ausländer unbeschränkt Grundeigentum in Kroatien erwerben können. Nach dem neugefassten Art. 358a GEDR können EU-Ausländer wie etwa deutsche Staatsbürger nun unproblematisch Immobilien in Kroatien erwerben. Das zuvor notwendige aufwendige Zustimmungsverfahren ist damit weggefallen. Einzige Ausnahme bleiben landwirtschaftlich genutzte oder naturschutzrelevante Gebiete.

2. Immobilienerwerb durch Erbfolge

Der Erbe erwirbt das Eigentum an den ererbten Sachen nach Art. 128 Abs. 1 GEDR im Zeitpunkt der Erbschaftseröffnung und dies ipso iure rückwirkend im Zeitpunkt des Todes des Erblassers. Auf Grund des rechtskräftigen Beschlusses über die Erbfolge ist er berechtigt, die Eintragung seines Eigentumsrechts in das Grundbuch zu erwirken. In der Regel wird der vom Nachlassgericht mit der Durchführung des Erbverfahrens beauftragte Notar dies unmittelbar veranlassen. Diese Eintragung ist deklaratorisch und keine Voraussetzung für den Eigentumserwerb durch Erbfolge. Da es sich um einen gesetzlichen und nicht um einen rechtsgeschäftlichen Erwerb handelt, bestehen keine Beschränkungen für Ausländer.

3. Immobilienerwerb in sonstigen Fällen

Es gibt weitere Möglichkeiten wie Ersitzung, Enteignung oder Gerichts- und Behördenentscheidungen, um Grundeigentum zu erwerben. Auch der Anspruch auf Zugewinnausgleich im Rahmen einer Scheidung kann zu einem gesetzlichen Immobilienerwerb führen.

4. Steuern beim Immobilienerwerb

In Kroatien fällt beim rechtsgeschäftlichen Immobilienerwerb grundsätzlich Grunderwerbssteuer an. Beim Immobilienerwerb durch Erbfolge und Schenkung sind nahe Angehörige gem. Art. 13 des Grunderwerbssteuergesetzes (Zakon o porezu na promet nekretnina – GrErwStG) von der Steuer befreit sind.

Befreit von der Grunderwerbssteuer sind zudem kroatische Staatsangehörige, die zum ersten Mal eine Immobilie erwerben und sich mit dieser Immobilie eigengenutzten Wohnraum schaffen. Voraussetzung ist, dass der Wohnsitz an dieser Immobilie angemeldet wird und dass der Erwerber und seine Familienangehörigen nicht Eigentümer weiterer Immobilien sind. Die Befreiung aufgrund der Schaffung von Wohnraum wird jedoch der Fläche nach entsprechend der Anzahl der Familienangehörigen begrenzt. So liegt beispielsweise die Grenze für zwei Personen bei 65 m² und für vier Personen bei 90 m² Wohnraum. Liegt die Gesamtfläche über den gesetzlich festgelegten Grenzen, so wird die Grunderwerbssteuer nur für die darüber hinausgehende Quadratmeterzahl bezahlt.

Die Grunderwerbssteuer beträgt 5 % der Bemessungsgrundlage. Als Bemessungsgrundlage dient grundsätzlich der Kaufpreis. Ergeben sich aber erhebliche Abweichungen zum Marktwert, kann die Finanzverwaltung eine Schätzung vornehmen. Beim Erwerb von Neubauten fallen statt der Grunderwerbssteuer nach Art. 5 Abs. 1 GrErwStG 23 % Umsatzsteuer an.

Auch den Veräußerer kann eine Steuerpflicht treffen: der gewerbliche Verkäufer unterliegt der Gewinnsteuer in Höhe von 20 %, der Privatverkäufer kann – wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als drei Jahre vergangen sind – dem Stufentarif der Einkommenssteuer unterfallen.

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