Artikel unter 'Kalifornien'

Leasehold Estate in Kalifornien

Durch Vereinbarung einer Lease erhält der Berechtigte (Tenant) das exklusive Besitz- und Nutzungsrecht an einer Immobilie. Im Unterschied zu einem vollen Eigentumserwerb wird die Berechtigung aber nur zeitlich beschränkt eingeräumt.

Abgrenzung

Von der Einräumung anderer Nutzungsrechte oder einfachen Mietverhältnissen (z.B. bei Hotelzimmern) unterscheidet sich die Lease durch die stärkere Rechtsstellung des Tenants im Vergleich zu einem gewöhnlichen Mieter.  Die Leasehold verleiht dem Tenant das ausschließliche und vollständige Besitzrecht an der Immobilie, d.h. der Eigentümer darf die Immobilie z.B. nicht mehr nach Belieben zu Kontrollzwecken betreten. Außerdem ist die Beendigung der Lease sowie die Entziehung des Besitzes nur unter bestimmten, engen Voraussetzungen möglich.

Arten der Lease

Im kalifornischen Recht unterscheidet man vier Arten von Leasehold an Immobilien, je nach der zeitlichen Dauer der Besitzüberlassung und Art der Begründung der Lease.
Die Dauer der Lease kann für eine genaue Zeitspanne (Beispiel: zwei Wochen, ein Jahr, 99 Jahre) im Voraus festgelegt werden (estate for years). In diesem Zeitraum sind beide Vertragsparteien an die vertraglich vereinbarten Bedingungen gebunden. Die Lease endet automatisch zum festgelegten Datum. Bei einer Vertragslaufzeit von über einem Jahr ist eine schriftliche Vereinbarung erforderlich.
Gebräuchlich ist aber auch eine sog. „periodic tenancy“, bei der die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn der Lease noch nicht feststeht, allerdings eine konkrete Zeitspanne vereinbart ist, um die sich der Vertrag jeweils verlängert, wenn keine Kündigung erfolgt. Der Kündigungszeitraum entspricht der Dauer dieser Zeitspanne.

So muss z.B. eine Stadtwohnung gewöhnlich dreißig Tage vor dem gewünschten Beendigungszeitpunkt gekündigt werden, ansonsten verlängert sich der Vertrag abermals um dreißig Tage. Wenn nichts anderes vereinbart wird, gelten auch die Vertragsbedingungen wie z.B. das zu entrichtende Entgelt jeweils für Dauer des Verlängerungszeitraumes weiter fort.
Darüber hinaus kann eine Lease auch auf unbestimmte Zeit ohne Vereinbarung eines konkreten Verlängerungszeitraumes begründet werden. Es ist dann nur der Anfangszeitpunkt bestimmt. Das Vertragsverhältnis kann jederzeit gekündigt werden, jedoch ist auch in diesem Fall eine dreißigtägige Kündigungsfrist zu berücksichtigen. Diese sog. „Lease at will“ ist allerdings in Kalifornien wenig gebräuchlich.

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Außergerichtliche Streitbeilegung beim Immobilienerwerb in Kalifornien

Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien werden in Kalifornien häufig nicht durch Gerichte entschieden. Die außergerichtliche Streitbeilegung durch Mediation oder Schiedsverfahren ist weit verbreitet und z.B. in vielen Musterkaufverträgen vorgesehen.
Ein Mediator ist ein unabhängiger Dritter, der sich mit den Parteien um eine einvernehmliche Lösung des Problems bemüht. Er wird von den Parteien auf freiwilliger Basis eingeschaltet und kann keine Entscheidungen treffen, die zwangsweise durchsetzbar sind. Demgegenüber entspricht das Schiedsverfahren im Wesentlichen einem vereinfachten Gerichtsverfahren, das aber vor einem selbst bestimmten Dritten und nicht vor staatlichen Gerichten ausgetragen wird. Der Schiedsrichter kann Beweise erheben und entscheidet den Streit durch einen Schiedsrichterspruch. In den meisten Immobilienkaufverträgen ist vorgesehen, dass die Entscheidung des Schiedsrichters bindend ist. Sie kann also von den Parteien nicht durch eine erneute Klage vor staatlichen Gerichten beseitigt werden und ist bei einer Nichtbeachtung auch zwangsweise durchsetzbar.
Gegenüber herkömmlichen Gerichtsverfahren liegt der Vorteil der außergerichtlichen Streitbeilegung darin, dass Streitigkeiten oft schneller und kostengünstiger beigelegt werden können.

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Schutz des Immobilienerwerbers gegen Rechtsmängel

In Kalifornien ist es beim Erwerb von Immobilien üblich, sich durch den Abschluss einer Rechtstitelversicherung (Title Insurance) gegen Rechtsmängel abzusichern. Diese versichert den Fall, dass sich nachträglich Rechtsmängel bzw. Rechte Dritter an der Immobilie herausstellen, die beim Erwerb nicht bekannt waren. Sie übernimmt dann bis zur vereinbarten Höchstsumme die Kosten einer gerichtlichen Verteidigung des Rechts und den entstehenden Schaden. Zwar ist der Abschluss einer Versicherung nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch wird er meist zur Voraussetzung einer Kreditvergabe gemacht und auch von vielen Käufern beim Erwerb einer Immobilie erwartet.

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“Community property” an Immobilien in Kalifornien

Immobilien, die durch einen oder beide Ehegatten während des Bestehens der Ehe erworben werden, sind nach kalifornischem Recht grundsätzlich Gemeinschaftseigentum („community property“), wenn nicht explizit etwas anderes vereinbart wurde. Die Immobilie gehört also Mann und Frau zu gleichen Teilen, auch wenn nominal nur einer von ihnen als Käufer auftritt. Die Vermutung gilt aber nur für solche Immobilien, die während des Bestehens der Ehe erworben werden. Alleineigentum eines Partners besteht, wenn die Immobilie durch einen Partner vor der Eheschließung erworben wurde oder er sie während der Ehe durch Schenkung oder Erbfall erworben hat.

Gemeinsame Veräußerung
Beide Partner sind zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gleichermaßen berechtigt. Ein Ehepartner alleine kann aber Immobilien, die im Gemeinschaftseigentum stehen, weder belasten, noch verkaufen oder verschenken. Er bedarf hierfür der Unterschrift des anderen Partners. Bei einem Verstoß gegen diese Vorschrift kann eine Rückabwicklung des Vertrages drohen.

Immobilien im Erbfall
Über seine Hälfte am Gemeinschaftseigentum kann jeder Ehepartner durch Testament beliebig verfügen. Wenn keine besondere Regelung getroffen wird, fällt seine Hälfte an den Ehepartner. Immobilien, die im Gemeinschaftseigentum gehalten werden, sind dabei steuerlich gegenüber anderen Eigentumsformen begünstigt. Seit 2001 können die Vorteile aus Joint Tenancy und Community Property durch die Vereinbarung eines „community property with right of survivorship“ verbunden werden. Dann entsteht an der Immobilie grundsätzlich steuerlich begünstigtes Gemeinschaftseigentum, bei dem aber im Todesfall die Hälfte des verstorbenen Ehepartners auf den Partner übergeht. Abweichende testamentarische Verfügungen sind dann nicht möglich.

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Was ist eine Joint Tenancy?

Das Eigentum an Immobilien kann einer oder mehreren Personen gemeinsam zustehen. Sind mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie, können die jeweiligen Rechtsbeziehungen unterschiedlich ausgestaltet sein. Das kalifornische Zivilgesetzbuch kennt insgesamt fünf verschiedene Arten des gemeinsamen Eigentums, darunter die Form der „Joint Tenancy“.

Dabei steht das Eigentum an einer Immobilie zu Lebzeiten mindestens zwei Personen in der Form zu, dass jeder einen ideellen Anteil an der Immobilie insgesamt besitzt. Nach dem Tod eines Miteigentümers geht dessen Anteil auf die übrigen Miteigentümer über. Der Eigentumserwerb vollzieht sich kraft Gesetzes, allerdings ist eine Berichtigung des öffentlichen Grundstücksregisters notwendig, um die veränderten Eigentumsverhältnisse publik zu machen. Dieser automatische Eigentumsübergang, der als „right of survivorship“ bezeichnet wird, unterscheidet die Joint Tenancy zum Beispiel vom Miteigentum in Form einer Tenancy in Common.
Besteht also z.B. eine Joint Tenancy zwischen zwei Ehegatten an einem Grundstück, wird nach dem Tod des Erstversterbenden der Überlebende kraft Gesetzes Alleineigentümer. Der Anteil an einer Joint Tenancy ist also auch nicht vererbbar, obwohl er zu Lebzeiten auf Dritte übertragen werden kann. Belastungen des Anteils des verstorbenen Miteigentümers erlöschen grundsätzlich mit dem Todesfall, dagegen erstrecken sich Belastungen des Anteils des Überlebenden mit dem Erwerb des Alleineigentums auf die gesamte Immobilie. Für eine Joint Tenancy zwischen Ehegatten trifft dies aber regelmäßig nicht zu, weil sie für Verbindlichkeiten meist gemeinsam haften.

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Registrierung von Grundstücksgeschäften in Kalifornien

Urkunden über den Erwerb von Rechten an Immobilien können in Kalifornien im recorder´s office des jeweiligen Countys, in dem sich das Grundstück befindet, registriert werden. Eine Eintragungspflicht besteht allerdings nur ausnahmsweise, z.B. bei Zwangshypotheken, die erst mit der Registrierung wirksam werden. Ein Immobilienerwerb aufgrund eines Kaufvertrages ist unabhängig von der Eintragung der Urkunde im Register wirksam.
Dennoch ist die Registrierung dringend zu empfehlen. Der Immobilienerwerber kann dadurch seinen Rechtserwerb gegenüber Dritten, die gleichfalls Rechte am Grundstück geltend machen, absichern. Die Eintragung ändert das Rangverhältnis zwischen mehreren Rechten an der Immobilie. Wer ohne Kenntnis von anderen bestehenden Rechten ein Recht an einer Immobilie erwirbt und die Übertragungsurkunde registrieren lässt, genießt Vorrang vor einem früheren Rechtsinhaber, dessen Rechtsposition nicht eingetragen ist. Gegenüber späteren Erwerbern von Rechten an der Immobilie begründet die Eintragung eine gesetzliche Vermutung für ihre Kenntnis vom beurkundeten Rechtsgeschäft.
Voraussetzung einer Eintragung von Rechten ist die schriftliche Niederlegung in einer Urkunde (deed), ihre notarielle Beglaubigung und die Entrichtung der vorgesehenen Gebühren.

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Immobilienkauf in Kalifornien: Absicherung gegen Vertragsbruch

Bis zur endgültigen Erfüllung eines Immobiliengeschäftes kann eine längere Zeitspanne verstreichen. In dieser Zwischenzeit möchten sich insbesondere Verkäufer oft gegen die Gefahr absichern, dass der Käufer letztlich z.B. den Kaufpreis nicht ordnungsgemäß bezahlen kann. Da eine Absicherung durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe im kalifornischen Recht in der Regel nicht möglich ist, kommt nur die Möglichkeit einer Einbehaltung der Anzahlung des Käufers als pauschalierter Schadensersatz (liquidated damages) in Betracht.

Allgemeine Zulässigkeit
Pauschalierter Schadensersatz ist auch im Immobilienrecht grundsätzlich möglich, sofern kein Ratenzahlungsvertrag vorliegt. Um eine entsprechende Vereinbarung von einer unzulässigen Vertragsstrafe abzugrenzen, ist grundsätzlich erforderlich, dass sich die Höhe am tatsächlich zu erwartenden Schaden orientiert. Im Immobilienrecht erfordert die Wirksamkeit einer entsprechenden Vertragsklausel zudem, dass sie im Vertrag hinreichend deutlich hervorgehoben ist und von den Parteien separat unterzeichnet wurde. Unwirksam ist die Klausel z.B., wenn sie in einem maschinenschriftlichen Vertrag in zu kleiner Schrift abgefasst ist. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann sie nur beseitigt werden, wenn dargelegt wird, dass sie bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses unangemessen war. Dieser Nachweis ist schwer zu erbringen.

Ausnahme: Erwerb einer Immobilie mit max. vier Wohneinheiten zur Eigennutzung
In einem Kaufvertrag über den Erwerb einer Immobilie mit maximal vier Wohneinheiten , in der der Käufer unmittelbar nach dem Erwerb zu leben beabsichtigt, gelten zusätzlich besondere Anforderungen an die Höhe der „liquidated damages“. Die festgelegte Summe muss angemessen sein, was in der Regel vermutet wird, wenn die Summe des vereinbarten Schadensersatzes drei Prozent des Kaufpreises nicht übersteigt. Der Käufer ist zudem auch bei Vereinbarung eines pauschalierten Schadensersatzes grundsätzlich nicht verpflichtet, über den tatsächlich entstandenen Schaden hinaus Schadensersatz zu leisten. Soll der pauschalierte Schadensersatz zumindest teilweise durch eine Anzahlung des Käufers auf den Kaufpreis erbracht werden, darf die Forderung zudem nicht die vereinbarte Anzahlung übersteigen.

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Rechte des Käufers oder Verkäufers bei Nichterfüllung eines Immobilienkaufvertrages in Kalifornien

Wird ein Grundstückskaufvertrag von Käufer oder Verkäufer nicht ordnungsgemäß erfüllt, kann der Vertragspartner nach kalifornischem Recht grundsätzlich wählen, ob er die Erfüllung des Vertrags erzwingt, vom Vertrag zurücktreten möchte oder Schadensersatz geltend macht.
1.) Schadensersatz

Leistet z.B. der Käufer den Kaufpreis nicht ordnungsgemäß und verliert das Grundstück in der Folgezeit an Wert, kann der Verkäufer die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Marktpreis des Grundstücks im Zeitpunkt des Vertragsbruches als Schadensersatz geltend machen. Meist ist der tatsächliche, nachweisbare Schaden aus der Nichterfüllung eines Grundstückskaufvertrages aber nicht sonderlich hoch. Im Beispiel besteht z.B. kein Anspruch auf Schadensersatz, wenn der tatsächliche Marktwert des Grundstückes zwischen Vertragsschluss und Vertragsbruch unverändert geblieben ist. Auch in diesem Fall kann aber der Vertragspartner mittels Schadensersatz  Kompensation für tatsächliche Mehraufwendungen, die aus dem Vertragsbruch entstanden sind, verlangen (z.B. die Kosten eines erneuten Kaufvertragsabschlusses).

2.) Vertragserfüllung (specific performance)

Nach kalifornischem Recht kann bei einer Verletzung von Verpflichtungen aus einem Grundstückskaufvertrag gerichtlich die Vertragserfüllung erzwungen werden. Allerdings muss in diesem Fall der vertragstreue Partner bis zum Abschluss des Gerichtsverfahrens ununterbrochen leistungswillig und leistungsbereit bleiben. Das bedeutet, dass z.B. der Verkäufer in der Zwischenzeit das Grundstück nicht anderweitig veräußern darf und ein Käufer, der sich auf Vertragserfüllung beruft, ständig zur Zahlung des vereinbarten Kaufvertrages in der Lage sein. Dies macht den Anspruch auf Vertragserfüllung in der Praxis oft unattraktiv.

3.) Rücktritt

Durch Rücktritt vom Vertrag wird der Vertrag rückwirkend aufgehoben. Die Parteien stehen so, als hätten sie niemals einen Vertrag geschlossen. Der Verkäufer kann also z.B. das Grundstück erneut verkaufen, der Käufer erhält seinen Kaufpreis zurück.

4.) Pauschalierter Schadensersatz

In Grundstückskaufverträgen vereinbaren die Parteien häufig, dass im Falle eines Vertragsbruches der Verkäufer die Anzahlung des Käufers als pauschalierten Schadensersatz (liquidated damages) behalten darf. Die Zulässigkeit dieser Abrede ist von besonderen Voraussetzungen abhängig. Es handelt sich dabei um eine Form des pauschalierten Schadensersatzes (liquidated damages). Gegenüber dem gewöhnlichen Schadensersatzanspruch hat dieser den Vorteil, dass ein Nachweis der einzelnen Schadenspositionen überflüssig ist, weil sich die Parteien im Vorfeld über die Höhe der zu zahlenden Entschädigung geeinigt haben.

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Welche Rechte verleiht eine „option“?

Als „option“ bezeichnet man ein verbindliches Angebot, mit dem sich der Verkäufer für eine festgelegte Frist dazu verpflichtet, dem Käufer eine Immobilie zu bestimmten Bedingungen zu verkaufen. Der Käufer erhält dadurch das Recht, durch Ausübung des Optionsrechts die Immobilie zu erwerben, er ist aber nicht dazu verpflichtet. Es handelt sich also um einen einseitigen Vertrag.

Wie alle Verträge im US-amerikanischen Recht ist die option von der Vereinbarung einer Gegenleistung (consideration) abhängig, um rechtlich durchsetzbar zu sein.

Innerhalb der gesetzten Frist ist der Verkäufer an das Angebot gebunden und darf die Immobilie nicht anderweitig veräußern. Ist die Frist ohne Ausübung des Optionsrechts verstrichen, erlischt das Angebot. Macht der Käufer dagegen von seinem Optionsrecht Gebrauch, kommt ein Kaufvertrag zu den vorher festgelegten Bedingungen zustande.

Beide Parteien müssen daher genau auf eine sorgfältige Formulierung der option achten. Alle wesentlichen Bestandteile des späteren Kaufvertrags müssen in ihr bereits enthalten sein. Wenn dies nicht der Fall ist und z.B. wichtige Vertragsbestandteile erst der späteren Vereinbarung überlassen werden, ist die option unter Umständen nicht durchsetzbar, d.h. der Verkäufer nicht an das Angebot gebunden.

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Immobilienerwerb in Kalifornien

Der Erwerb von Immobilien in Kalifornien unterscheidet sich vom deutschen Grundstückserwerb äußerlich vor allem durch die weniger strengen Formvorschriften. Kennzeichnend ist aus deutscher Sicht daher auch, dass nicht Notare, sondern Makler meist die wichtigsten Funktionen bei der  Abwicklung des Geschäftes übernehmen. In rechtlicher Hinsicht sind vor allem zwei Schritte zu unterscheiden: die Einigung über den Verkauf, die über das deposit receipt zustande kommt, und die Übertragung des Eigentums durch Abfassung des „deed“.

Das „deposit receipt“
Der eigentliche Vertragsschluss kommt meist über das „deposit receipt“ zustande. Dieses enthält zunächst das Angebot des Käufers an den Verkäufer, die Immobilie zu bestimmten Bedingungen zu erwerben. Der Verkäufer kann das Angebot annehmen oder andere Bedingungen  vorschlagen. In diesem Fall handelt es sich um ein Gegenangebot, das durch den Käufer angenommen werden muss. Wenn die Gegenseite eine Annahme ohne weitere Änderungsvorschläge erklärt, kommt der Vertrag zustande.

Verträge über den Erwerb von Immobilien müssen schriftlich abgefasst sein, um durchsetzbar zu sein. Eine förmliche Urkunde ist jedoch nicht erforderlich, gebräuchlich ist die Verwendung von Formblättern, wie sie von der California Association of REALTORS (CAR) angeboten werden. Die Schriftform ist auch für spätere Änderungsverträge oder die Erteilung einer Bevollmächtigung zum Verkauf von Immobilien erforderlich.

Die Wirksamkeit des Vertrages setzt weiter voraus, dass eine Gegenleistung (consideration) erbracht wird. Dies versteht sich bei Immobilienkaufverträgen von selbst. Das „deposit receipt“ enthält auch eine Bestätigung über die Leistung der Anzahlung auf den Kaufpreis, die der Käufer schuldet. Im Vertrag ist außerdem oftmals auch eine Vereinbarung über Maklergebühren enthalten. Sofern bereits eine eigenständige Vereinbarung getroffen wurde, gilt im Falle eines Widerspruches grundsätzlich die spätere Abrede.

Die Errichtung des „deed“
Das Eigentum an Immobilien kann auf unterschiedliche Weise übertragen werden, z.B. durch gerichtliche Anordnung. Gewöhnlich wird zur Übertragung des Rechtes nach einem Immobilienverkauf eine Urkunde, ein „deed“ errichtet. In Kalifornien ist die Form des „grant deed“ am gebräuchlichsten.

In dem „grant deed“ garantiert der Verkäufers, dass er die Immobilie nicht schon an einen anderen veräußert hat und dass er das Eigentum vorher auch nicht belastet hat. Sofern die Urkunde keine abweichenden Bestimmungen enthält, ist darin aber keine Garantie dafür enthalten, dass der Verkäufer Eigentümer der Immobilie ist und die Immobilie insgesamt lastenfrei ist. Er muss daher nicht dafür einstehen, wenn z.B. sein Rechtsvorgänger die Immobilie unrechtmäßig besessen hat.  Sofern eine der Garantien gebrochen wird, kann der Käufer vom Geschäft zurücktreten oder Schadensersatz verlangen.

Das „deed“ wird in Form einer schriftlichen Urkunde errichtet. Eine „consideration“ ist hier nicht erforderlich. Notwendig ist aber, dass aus der Urkunde wörtlich hervorgeht, dass der Verkäufer unmittelbar Eigentum übertragen möchte. Ein „deed“ muss daher mindestens bestimmte Schlüsselwörter, wie „grant“, „convey“ oder „transfer“ enthalten. Außerdem muss die Urkunde die veräußerte Immobilie genau bezeichnen. Der (volljährige) Verkäufer muss die Urkunde unterschreiben, wobei seine Identität wird durch einen „notary public“ bestätigt wird. Wirksam wird das „deed“ mit der Aushändigung (delivery).

Zu beachten ist, dass dafür nicht schon die physische Überlassung der Urkunde genügt. Eine wirksame Aushändigung liegt nur dann vor, wenn der Veräußerer dabei in dem unwiderruflichen und unbedingten Willen handelt, das Recht an der Immobilie sofort aufzugeben. Dieser Wille wird jedoch vermutet, wenn der Erwerber im Besitz der Urkunde ist.

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