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Grundstückskauf in Italien – Ein Fall aus der Praxis

Grundstückskauf in Italien – Ein Fall aus der Praxis

ECOVIS Bianchi Schierholz, Montani & Partners (Mailand)
Die Eheleute Herr und Frau X aus Deutschland waren gemeinschaftliche Eigentümer eines Grundstücks in Italien. Nachdem sie geschieden worden waren, wollte Herr X seinen Teil an Frau X verkaufen, ohne jedoch selbst nochmals nach Italien reisen zu müssen.

Der deutsche Notar setzte sodann die in Deutschland erforderlichen Urkunden auf, insbesondere wurde auch schon ein notariell beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen. Danach beauftragte der Notar unsere Kanzlei in Italien mit der Durchführung des Kaufvertrages in Italien. Er wollte also, dass, wie in Deutschland üblich, das Eigentum im Register umgeschrieben wird.

Dies war jedoch mit einigen Schwierigkeiten verbunden.

Zunächst ist festzuhalten, dass in Italien, anders als in Deutschland, das Abstraktionsprinzip nicht gilt. Das bedeutet, dass man mit Abschluss eines Kaufvertrages automatisch Eigentümer der gekauften Sache wird. Eine bloße Eintragung des Eigentums im Liegenschaftsregister sieht das italienische Recht daher nicht vor.

Der in Deutschland nach deutschem Recht geschlossene Kaufvertrag hatte diese Wirkung nicht. Das deutsche und das italienische Recht kollidieren in diesem Punkt erheblich. Daher war die ursprünglich geplante einfache Eintragung des Eigentums von Frau X an besagtem Grundstück nicht möglich. Vielmehr musste nochmals ein Kaufvertrag nach italienischem Recht abgeschlossen werden, aufgrund dessen Frau X sofort Eigentum erwerben konnte.

Wie in Deutschland auch ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück erst gültig, wenn er vom Notar beglaubigt wurde. Daher wurde eine solche Beglaubigung bei einem ortsansässigen Notar angestrebt.

In Italien werden bei Grundstücken häufig erst Vorverträge abgeschlossen. Erst danach wird ein „offizieller“ Kaufvertrag über das Grundstück vor dem Notar abgeschlossen. Dabei ist es interessant zu wissen, dass in der Regel auch deutsche Kauf(vor)verträge in Italien nicht beanstandet werden. Es sollte jedoch italienisches Recht gewählt werden und der Abschluss vor einem ortsansässigen Notar angestrebt werden.

Die Eheleute X wollten, wie dargelegt, nicht selbst zur Eigentumsübertragung bzw. – richtigerweise – zum Abschluss des italienischen Kaufvertrages vor dem italienischen Notar nach Italien reisen. Darum wurde unsere Kanzlei mit der Durchführung dieses Vertrages als Stellvertreter der Eheleute X beauftragt.

Auch dies stellte die Angelegenheit vor erhebliche Probleme. Um einen Anwalt oder eine andere Person als Vertreter für sich vor dem Notar auftreten zu lassen, benötigt man in Italien eine sogenannte procura speciale, also eine Spezial-Vollmacht. Diese betrifft nur das abzuschließende Rechtsgeschäft und muss alle exaktesten Daten des Vertreters und des Vertretenen enthalten.

Im vorliegenden Fall bedeutete dies, dass eine procura speciale für den Verkauf des Grundstücksteils ausgestellt werden musste, sowie eine für den Kauf des Grundstücksteils. Außerdem mussten damit zwei verschiedene Personen beauftragt werden, damit es beim Vertragsabschluss nicht zu Verwicklungen zwischen den Parteien kommen konnte.

Viel wichtiger jedoch ist, dass in der procura speciale alle – und damit sind wirklich alle gemeint! – Daten des Vertreters und des Vertretenen enthalten sein müssen. Das fängt beim Namen an, der alle Vornamen sowie alle ehemaligen und derzeitigen Nachnamen enthalten muss. Weiter geht es über Geburtsdatum, Geburtsort und Adresse. Auch der Familienstand sowie bei (ehemals) verheirateten Personen der Güterstand müssen angegeben werden. Schließlich muss auch eine italienische Steuernummer angegeben werden, die man zuvor bei den italienischen Behörden anfordern muss.

All dies soll gewährleisten, dass die zuständige Registerbehörde später die richtige und zweifelsfrei identifizierbare Person als Eigentümer eintragen kann. Im Ergebnis dient diese sicher sehr aufwändige Prozedur daher nur der Rechtssicherheit.

Neben diesen Besonderheiten sind auch aus steuerrechtlicher Sicht noch einige Dinge zu beachten: Zum Einen darf der Wert des Grundstücks im Kaufvertrag nicht zu sehr vom tatsächlichen Marktwert abweichen, da sonst die italienischen Steuerbehörden aufmerksam werden. Zum Anderen werden bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages einige Steuern fällig, die zum Teil direkt beim Notar bezahlt werden müssen. Diese Steuern berechnen sich jeweils nach dem Kaufpreis des Grundstücks. Die Registersteuer beträgt 3 %, wenn der Käufer dort auch seinen Wohnsitz hat, in den übrigen Fällen 10 %. Sie ist direkt beim Notar zu hinterlegen, der persönlich und uneingeschränkt für die Einbezahlung dieser Steuer haftet. Außerdem gibt es noch die Hypothekensteuer (2 %) und die Katastersteuer (1%).

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Wohnungseigentum in Florida

In den USA entspricht der Erwerb eines „Condominium“ (Condo) am ehesten einer Eigentumswohnung im deutschen Recht. Im Unterschied zum deutschen Recht wird man dabei aber nicht stets unmittelbarer „Eigentümer“ seiner Wohneinheit.
Dies ist nur bei einer Wohnung in einer „Community“ der Fall. Dabei wird zwischen dem Eigentum an der speziellen Wohneinheit und dem Gemeinschaftseigentum unterschieden. Die Eigentümergemeinschaft verwaltet lediglich das Gemeinschaftseigentum, die eigene Wohnung unterliegt grundsätzlich vollkommen der eigenen Gestaltungsfreiheit.
Anders ist dies, wenn eine Wohnung in einer Coorperation erworben wird. Dabei erwirbt man Geschäftsanteile im Wert einer Wohnung von einer Gesellschaft. Diese bleibt aber für den Unterhalt der einzelnen Wohnung verantwortlich und ist auch berechtigt, Einfluss auf die wesentlichen Ausstattungsmerkmale zu nehmen. Im Ergebnis kommt hier also der Eigentümergemeinschaft eine sehr starke Stellung zu.

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Immobilienrecht in Italien - Überblick

Immobilienrecht in Italien (Rechtsanwalt Dr. Reiss)

Verträge über italienische Immobilien unterliegen grundsätzlich italienischem Recht, welches in einigen Punkten erheblich von den deutschen Regelungen zum Grundstückserwerb abweicht. Der Schwerpunkt der folgenden Betrachtung richtet sich daher auf die Unterschiede des Erwerbs einer Immobilie zum deutschen Recht.

I. Der Grundstückskauf in Italien

1. Ablauf
 Grundsätzlich erfolgt der Erwerb einer Immobilie in Italien in folgender Reihenfolge:

• Abgabe eines unwiderruflichen Kaufangebotes (proposta irrevocabile di acquisto di immobile)
• Abschluss eines bindenden Vorvertrages (contratto preliminarel compromesso)
• Abschluss des Kaufvertrages (rogito)
• Eintragung in das Liegenschaftsregister (trascrizione)

2. Unwiderrufliches Angebot

Besteht das Interesse ein italienisches Grundstück zu erwerben, muss der Käufer, verbunden mit einer Fristsetzung zur Annahme, zunächst ein Kaufangebot an den Verkäufer abgeben. Das Angebot muss dabei bereits alle wesentlichen Punkte des späteren Kaufvertrages enthalten. Über die wesentlichen Vertragsbedingungen sollen keine Zweifel mehr bestehen. Auch ist das Angebot unwiderruflich. Der Käufer ist bis zum Ablauf der Frist absolut an das Angebot gebunden. Es erlischt auch nicht mit seinem Tod, sondern geht auf seine Erben über.

Innerhalb der Entscheidungsfrist steht es dem Verkäufer nun frei über das Angebot zu entscheiden. Im Rahmen seiner Entscheidung muss der Verkäufer bereits alle für den späteren Kaufvertrag relevanten Punkte beachten. Denn anders als im deutschen Recht kommt es mit der Annahme des Angebotes zum Abschluss eines sog. Vorvertrages (contratto preliminarel compromesso).

3. Vorvertrag

Der Vorvertrag unterliegt der Schriftform (nicht aber dem Erfordernis einer notariellen Form) und entfaltet bereits dieselbe Bindungswirkung wie der spätere Kaufvertrag. Die Parteien verpflichten sich also bereits verbindlich durch den Vorvertrag zum späteren Abschluss des Kaufvertrages mit dem bereits in den wesentlichen Punkten festgelegten Inhalt. Der Vorvertrag kann in das italienische Immobilienregister eingetragen werden.
 
Die Tatsache, dass in Italien zunächst ein verbindlicher Vorvertrag abgeschlossen wird,  beruht auf den Wirkungen des späteren Kaufvertrages. Unmittelbar mit Abschluss des Kaufvertrages geht das Eigentum am Kaufgegenstand auf den Käufer über (vendità ad effetti reali). Verfügungs- und Verpflichtungsgeschäft fallen also zusammen, weswegen es in Italien üblich ist, zunächst einen bindenden Vorvertrag schließen zu lassen. Anders als im deutschen Recht bedarf es zum Eigentumsübergang keiner Auflassung oder Eintragung in das Grundbuch.
 
Der Vorvertrag ermöglicht vor dem Eigentumsübergang den Vertragsinhalt in den wesentlichen Punkten festzulegen und die relevanten Unterlagen und Bescheinigungen zu besorgen. Auch können in dieser Zeit Fragen der Finanzierung geklärt werden. Würden diese Punkte erst mit Vertragsschluss geklärt, bestünde das Problem, dass der Käufer bereits Eigentümer des Grundstücks ist und eine Rückabwicklung verkompliziert würde.

Allerdings gibt es nach dem italienischen Recht drei Ausnahmen vom Prinzip des unmittelbaren Eigentumsübergangs:

a) Wird ein Grundstück mit schlüsselfertigem Haus verkauft, geht das Eigentum auf den Käufer erst über, wenn das Haus tatsächlich fertiggestellt ist. Bis zur Fertigstellung hat der Käufer nur einen Anspruch auf Fertigstellung und Übertragung.

b) Dem deutschen Eigentumsvorbehalt entsprechend besteht auch nach italienischem Recht die Möglichkeit seitens des Verkäufers, einen Eigentumsvorbehalt bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung zu erklären. Diese Regelung muss sich bereits im Vorvertrag wiederfinden.

c) Zuletzt geht das Eigentum nicht unmittelbar auf den Käufer über, wenn der Verkäufer selbst noch kein Eigentum an dem Grundstück erworben hat. In diesem Fall findet auch kein direkter Erwerb statt, vielmehr liegt ein Durchgangserwerb vor. Der Käufer wird also erst Eigentümer, nachdem der Verkäufer das Eigentum erworben hat.

In diesen Fällen findet aber auch zunächst der Abschluss eines Vorvertrages statt, der in den überwiegenden Fällen auch bereits eine Regelung zum Eigentumsübergang enthält.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass das italienische Recht zunächst den Abschluss eines bindenden Vorvertrages vorsieht, der bereits die wesentlichen Punkte des später folgenden Kaufvertrages enthält. Sinnvoll ist diese Vorgehensweise, da mit Abschluss des späteren Kaufvertrages das Eigentum am Grundstück ohne weitere Zwischenschritte auf den Käufer übergeht. Zudem erhält der Käufer einen Anspruch auf Übertragung des Besitzes am Kaufgegenstand.

4. Reu- und Angeld

Um die Ernsthaftigkeit der vertraglichen Bindung zu demonstrieren, zahlt der Käufer in der Regel bereits mit Abgabe des ersten Angebotes eine Pfandsumme (caparra) für den Fall, dass der Verkäufer das Angebot annimmt, der Käufer den Hauptvertrag aber nicht abschließen will oder kann. Dieses sog. Reuegeld beträgt meist zwei bis vier Prozent des angebotenen Kaufpreises.

Neben dieser Möglichkeit vereinbaren die Parteien, um die Ernsthaftigkeit der vertraglichen Bindung kenntlich zu machen, häufig auch ein sog. Angeld (sog. caparra confirmatoria). Dieses beträgt in der Regel zwischen 10 und 30 Prozent des vereinbarten Kaufpreises. Der Käufer muss diese Summe regelmäßig nach Abschluss des Vorvertrages direkt an den Verkäufer zahlen. Dies soll den Druck zum späteren Vertragsschluss erhöhen.

Leistet der Käufer hinsichtlich des Kaufpreises nicht oder nicht rechzeitig, liegt das weitere Vorgehen in der Hand des Verkäufers:

a) Er kann vom Vorvertrag zurücktreten und die geleistete Pfandsumme behalten.

b) Er kann auf Erfüllung des Vertrages bestehen und zudem einen Schadensersatzanspruch gegen den Käufer geltend machen, soweit ihm aus dem Verhalten des Käufers tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

c) Er kann eine Vertragsaufhebung verlangen, ebenfalls verbunden mit einem Schadensersatzanspruch, wobei die Pfandsumme auf den Schadensersatz angerechnet wird.

Tritt der Verkäufer aus anderen Gründen vom Vertrag zurück oder kann diesen nicht erfüllen, muss er an den Käufer demgegenüber das Doppelte der erhaltenen caparra zurückzahlen. Diese Regelung trägt dem Grundsatz Rechnung, dass der Vorvertrag bereits beide Parteien an den Abschluss des späteren Kaufvertrages bindet.

Wird der Kaufvertrag ordnungsgemäß geschlossen, wird die „caparra“ entweder auf den Kaufpreis angerechnet oder zurückgezahlt.
 
5. Kaufvertrag (rogito)

Wie bereits dargestellt müssen die Parteien trotz des bindenden Vorvertrages einen Kaufvertrag schließen, um einen ordnungsgemäßen Grundstückserwerb herbeizuführen. Ohne den Kaufvertrag findet kein Eigentumsübergang statt. Inhaltlich bestätigt der Kaufvertrag regelmäßig lediglich den Vorvertrag und konkretisiert ihn gegebenenfalls in noch offenen Punkten.

Da durch den Kaufvertrag der Eigentumsübergang herbeigeführt wird, unterliegt dieser strengeren Formvorschriften als der Vorvertrag. Der Vertrag muss daher gem. Art. 1350 Nr. 1 CC entweder öffentlich beurkundet (Art. 2699 CC) oder eine privatschriftliche Vereinbarung (Art. 2702 ff CC) erstellt werden.

Nach Abschluss des Vertrages findet eine Eintragung des Kaufvertrages in das italienische Immobilienregister (meist Liegenschaftsregister) statt. Die Eintragung hat dabei lediglich verlautbarenden Charakter. Wurde bereits der Vorvertrag in das Register eingetragen, erhält der Kaufvertrag die Rangstellung des Vorvertrages.

6. Doppelverkauf

Nachteile wegen einer fehlenden Eintragung können aber gegenüber Dritten entstehen, da gilt: Derjenige, der das Recht erworben hat, kann es einem Dritten, der vorher eingetragen wurde, nicht entgegenhalten (Art. 2644 CC).

Verkauft der Verkäufer ein Grundstück nach Übertragung des Eigentums an einen Käufer noch einmal an einen zweiten Käufer ist dieser Vertrag ebenfalls wirksam (Art. 1478 Abs. 1 CC). War der Erstkäufer aber ordnungsgemäß in das Liegenschaftsregister eingetragen worden, ist er unstreitig Eigentümer des Grundstückes. Der Zweiterwerber hat in diesem Fall keine Möglichkeit mehr, die Eigentümerstellung zu erlangen. Er kann lediglich von dem Verkäufer Schadensersatz verlangen oder vom Vertrag zurücktreten, da dieser den Vertrag nicht erfüllen kann.

Problematisch ist es aber, wenn der Kaufvertrag des Ersterwerbers nicht in das Liegenschaftsregister eingetragen wurde, sondern zuerst der Kaufvertrag des Zweiterwerbers. In diesem Fall kann der Ersterwerber dem Zweitkäufer (und Ersteingetragenen) gegenüber sein Eigentum nicht geltend machen (inopponibilità). Denn nur das eingetragene Eigentum wirkt gegenüber jedermann, das auf Grund eines Vertrages Erworbene wirkt nur gegenüber dem Vertragspartner. Der Zweiterwerber wird also zwar nicht wirklich Eigentümer, erhält aber die rechtliche Stellung eines Eigentümers, da der wahre Eigentümer mangels Eintragung im Hinblick auf das Eigentum rechtlos gestellt ist. Dem Ersterwerber verbleiben in diesem Fall zwei Handlungsmöglichkeiten:

a) Haben Verkäufer und Zweiterwerber bewusst zu seinem Nachteil zusammengewirkt, kann der Ersterwerber verlangen, dass der zweite Kaufvertrag aufgelöst wird, wodurch der Dritte nicht mehr im Register eingetragen wäre.

b) Liegt ein ordnungsgemäßes Verhalten des Zweitkäufers vor, kann der Erstkäufer seinen eigenen Vertrag mit dem Verkäufer aufheben und Rückzahlung des Kaufpreises, sowie Schadensersatz verlangen. Allerdings verliert er hierdurch sein Eigentum.

Unternimmt der Erstkäufer nichts gegenüber seinem Verkäufer, kann der Zweitkäufer im Wege der Ersitzung auch Eigentum am Grundstück erlangen, wobei dem Erstkäufer dann keine Ausgleichsansprüche zustehen. Dabei muss unterschieden werden, ob der Zweiterwerber bös- oder gutgläubig den Kaufvertrag abgeschlossen hat. Ein bösgläubiger Erwerber ersitzt das Grundstück nach zwanzig Jahren ununterbrochenen Eigenbesitzes (Art. 1158 CC), ein gutgläubiger Erwerber bereits nach zehn Jahren (Art. 1159 CC).

II. Weitere immobilienrechtliche Fragen

1. Miteigentum

(a) Rechtsstellung

Auch in Italien besteht die Möglichkeit, dass mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Sache sind. Dies wird ebenfalls als Miteigentum (compropietà) bezeichnet. Die Immobilie gehört in diesem Fall allen Eigentümern gemeinsam. Anders als in Deutschland können aber immer nur alle Miteigentümer gemeinsam Ansprüche aus dem Eigentum geltend machen, der Einzelne hat keine Befugnisse.

(b) Kostenbeteiligung

In Italien ist es üblich für Gemeinschaftseigentum eine Gemeinschaftsordnung aufzustellen, ab zehn Parteien ist es gesetzlich vorgeschrieben. Die Gemeinschaftsordnung regelt z.B. Fragen, ob und wie Reparaturen oder andere Instandhaltungsmaßnahmen vorzunehmen sind. Die Kosten solcher Maßnahmen werden dabei nicht durch die Anzahl der Miteigentümer geteilt. Sie richten sich vielmehr zum einen nach dem Anteil am Gemeinschaftseigentum, zum anderen nach der Inanspruchnahme der Gegenstände bzw. Räumlichkeiten. So zahlen Eigentümer höherer Stockwerke mehr für die Reparatur des Fahrstuhles als Eigentümer einer Erdgeschosswohnung.

2. Hypothek

Auch in Italien können Grundstücke mit Hypotheken belastet werden. Gleich dem deutschen Recht kann eine Zwangsversteigerung erfolgen, wenn die Forderung nicht beglichen wird. Die Hypothek entsteht durch Eintragung des Grundvertrages, in welchem die Hypothek vereinbart wird, in das Liegenschaftsregister. Dabei muss beachtet werden, dass entweder eine notarielle Beurkundung oder eine privatschriftliche Erklärung vorliegen muss, bei welcher zumindest die Unterschriften beglaubigt sind. Die Hypothek hat eine gesetzliche Laufzeit von maximal zwanzig Jahren. Nach Ablauf dieser Frist erlischt sie automatisch.

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Mietrecht in Italien - Überblick

Mietrecht in Italien (Rechtsanwalt Dr. Reiss)

I. Abschluss eines Mietvertrag

Wie in Deutschland auch findet in Italien ein Abschluss eines Mietvertrags durch Einigung der beiden Parteien statt. Allerdings erlangt ein Vertrag erst mit der Registrierung in ein hierfür vorgesehenes Register Gültigkeit.

Grundsätzlich besteht die Wahl zwischen dem Abschluss zweiter Vertragstypen. Zum einen gibt es den sog. regulierten Vertrag (contratto calmierato) und zum anderen sog. freie Verträge (contratto libero).

1. regulierte Verträge

Die „contratti calmierato“ werden durch verschiedene staatliche Organisationen, besetzt mit Vertretern von Mietern und Vermietern, ausgearbeitet und festgelegt. Diese Verträge bieten eine Art Mieterschutz und werden deswegen auch stark gefördert. Sie stellen dadurch einen Ausgleich zu den Regelungen im Codice civile dar, der nur in wenigen Normen auf die Besonderheiten von Mietverträgen eingeht. Den Besonderheiten des Mietrechts wird also durch den Vertragstyp des regulierten Vertrages Rechnung getragen.

Insbesondere sollen steuerliche Vorteile zum Abschluss dieses Vertrages verleiten. Bei Abschluss dieses Vertragstypus kann z.B. eine Senkung der persönlichen Steuerabgabe um bis zu 30% erreicht werden. Auch wird eine stark gesenkte sog. Registrierungsgebühr verlangt, welche in Italien immer bei Abschluss eines Mietvertrages anfällt. Anstelle einer vollständigen Monatsmiete wird nur ungefähr ein Drittel der Summe verlangt.

Neben diesen finanziellen Anreizen für beide Seiten findet auch eine Festlegung der Mietzeit statt. Grundsätzlich wird der Vertrag für die Dauer von drei Jahren geschlossen. Nach Ablauf dieses Zeitraums findet eine automatische Verlängerung um zwei Jahre statt, sei denn die Parteien einigen sich auf einen erneuten Abschluss von drei Jahren. Nach Ablauf von dann insgesamt fünf Jahren besteht die Möglichkeit den Vertrag aufzulösen, allerdings nur unter Nennung von gesetzlich festgelegten Gründen.

Natürlich steht es den Parteien auch frei erneut einen regulierten Vertrag über drei Jahre abzuschließen.

Durch den Vertrag wird auch eine jährliche Obergrenze für den Mietzins festgelegt.

2. freie Verträge

In Städten und Ballungsräumen wird häufig seitens der Vermieter versucht, einen sog. freien Vertrag abzuschließen. Dieser ermöglicht insbesondere in Fragen des Mietzinses einen großen Spielraum für den Vermieter. Auch hinsichtlich der Verpflichtungen von Vermieter und Mieter können eigenen Regelungen getroffen werden. Zu beachten ist aber, dass auch bei dieser Vertragsform eine grundsätzliche zeitliche Geltungsdauer vorgesehen ist. Die Verträge werden üblicherweise für vier Jahre abgeschlossen mit der Möglichkeit, den Vertrag zu verlängern. Im Rahmen einer zweiten Verlängerung besteht die Möglichkeit die Vertragsbedingungen neu zu verhandeln. Wichtig ist dabei, dass die Änderungsvorschläge per Einschreiben zugestellt werden müssen. Ergeht nicht innerhalb von zwei Monaten eine Antwort, gilt die Änderung als abgelehnt und der Vertrag läuft zu den alten Bedingungen weiter. Wie bereits kurz ausgeführt wird auch bei Abschluss eines freien Vertrages die sog. Registrierungsgebühr in Höhe einer Monatsmiete fällig.

Auch in Italien ist es, gleich welcher Vertragstyp abgeschlossen wird, üblich, dass eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten an den Vermieter zu leisten ist, welche gegebenenfalls nach Beendigung des Vertrages an den Mieter zurückzuzahlen ist.

3. Nebenkosten

Unerheblich vom Vertragstyp fallen auch in Italien weitere Kosten neben dem eigentlichen Mietzins an. Außer den auch in Deutschland üblichen Kosten für Strom, Gas und Wasser, existiert in Italien noch die jährliche Steuerpflicht für die Registrierung des Vertrages (ca. 2% der Jahresmiete). Hinzukommen noch weitere Steuerabgaben, die der Mieter zu tragen hat. Außerdem gehen die Kosten eines angestellten Portiers, also dessen Gehalt, fast vollständig (ca. 90%) zu Lasten der Mieter.

III. Rechte und Pflichten

1. Rechte und Pflichten des Vermieters

Gemäß des Codice Civile ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem „guten Erhaltungszustand“ (Art. 1575  Nr.1 C.C.) zu übergeben und die Sache für den vereinbarten Gebrauch instand zu halten (Art. 1575 Nr. 2 C.C.). Weiter ist er verpflichtet, die ungestörte Nutzung der Sache zu gewährleisten (Art. 1575 Nr.3 C.C.).

Gleichzeitig steht dem Vermieter ein Anspruch auf ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache zu (Art. 1590 C.C.).

Im Falle einer Untervermietung steht dem Vermieter ein unmittelbares Recht gegen den Untermieter zu. Er kann, anders als in Deutschland, direkt gegen diesen auf Zahlung des Mietzinses klagen (Art. 1595 C.C.).

2. Rechte und Pflichten des Mieters

Die Rechte und Pflichten des Mieters ähneln den Regelungen des deutschen Rechts. Er ist verpflichtet die Sache zu übernehmen und „die Sorgfalt eines guten Familienvaters“ im Gebrauch der Sache zu beachten (Art. 1587 Nr. 1 C.C.), sowie den Mietzins zu entrichten (Art. 1587 Nr.2 C.C.). Er haftet auch grundsätzlich für den Verlust und die Verschlechterung der Bestandsache (Art. 1588 C.C).

Der Mieter hat ein Recht auf Übergabe einer mangelfreien Wohnung (Art. 1575 C.C.). Liegen bei Übergabe der Mietsache Mängel vor, steht dem Mieter ein Recht auf Mietminderung bzw. ein Rücktrittsrecht  zu (Art. 1578 C.C.). Zu beachten ist aber, dass es sich hierbei nur um einen Anspruch handelt und die Minderung daher nicht wie in Deutschland ohne weitere Absprachen erfolgen kann.

Ein weiteres Minderungsrecht besteht, wenn Ausbesserungen an der Mietsache länger als zwanzig Tage andauern. Auch hier kann gegebenenfalls die Auflösung des Vertrages verlangt werden (Art. 1584 C.C.).

3. „Schönheitsreparaturen“

Bestimmt in Deutschland in der Zwischenzeit vor allem die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Frage, ob und in welchem Umfang sog. Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden dürfen, existiert in Italien eine bedeutend vermieterfreundlichere Regelung (Art. 1576 C.C.):
 
Grundsätzlich trägt der Mieter die anfallenden Kosten für kleinere Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten.

Lediglich bei größeren Umbau- oder Instandhaltungsmaßnahmen von unbeweglichen Sachen muss der Vermieter selbst für die Kosten aufkommen. Diese Regelung soll verhindern, dass der Vermieter zu Lasten der Mieter eine Grundsanierung des Hauses vornehmen kann, um anschließend selbst höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Insoweit findet sich hier eine Regelung zum Mieterschutz, wobei die Frage, wann eine größere Maßnahme vorliegt, nicht ausdrücklich geregelt ist.

IV. Kündigung des Mietverhältnisses

Anders als in Deutschland finden sich keine umfangreichen Regelungen zur Kündigung im Gesetzestext selbst.

Bezüglich des Kündigungsrechts des Mieters regelt das Gesetz lediglich, dass der Mieter bei Vorliegen von Gründen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten per Einschreiben das Mietverhältnis kündigen kann. Diese Regelung ist aber abdingbar, die Parteien können insoweit sehr weitreichende Regelungen treffen. Welche Gründe zur Kündigung berechtigen, wurde gesetzlich nicht geregelt. Akzeptiert der Vermieter die Kündigung nicht, kommt es daher meist zur gerichtlichen Klärung.

Beim Tod des Mieters können die Erben, wenn der Vertrag noch länger als ein Jahr andauert, einen Mietvertrag über eine Wohnung innerhalb von drei Monaten kündigen (Art. 1614 C.C).

Gleiches gilt für eine Kündigung seitens des Vermieters. Allerdings gibt es hier mehr Anhaltspunkte, wann Gründe für eine Kündigung vorliegen. Kündigungsgründe liegen dabei insbesondere vor, wenn der Mieter gegen bestimmte allgemeine Verpflichtungen verstößt, die auch oft im Mietvertrag festgelegt sind. Beispielhaft hierfür steht das Verbot die Wohnung ohne Zustimmung an Dritte zu überlassen oder für Straftaten zu verwenden oder auch ein Verstoß gegen die ordentliche Zahlung des Entgeltes.

Weiter steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, wenn er die Wohnung selbst nutzen möchte, er also „Eigenbedarf“ anmeldet (Art. 1612 C.C.).

V. Verkauf der Mietsache

Ähnlich dem deutschen Recht gilt in Italien grundsätzlich der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, auch wenn er in dieser Deutlichkeit nicht im Gesetz verankert ist. Dieser Grundsatz ergibt sich aber aus Art. 1603 C.C., wonach vereinbart werden kann, dass im Falle einer Veräußerung die Kündigung des Vertrages erfolgen kann.

Abweichend zum BGB steht dem Mieter in Italien zusätzlich eine Art Vorkaufsrecht auf die Mietsache zu.

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Dokumentation “Internationales Miet- und Immobilienrecht”

Im Rahmen eines international einzigartigen Wissenschaftsprojekts stellt das Forschungsinstitut für Internationales Miet- und Immobilienrecht eine umfassende Sammlung von Sach- und Rechtsthemen zu ausländischem Miet- und Immobilienbereich zusammen. Diese Publikation soll Interessierten im deutschsprachigem Raum eine unabhängige Hilfestellung ermöglichen. Wenn Sie sich an diesem Projekt beteiligen möchten, wenden Sie sich unverbindlich an das Forschungsinstitut für Internationales Miet- und Immobilienrecht.

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