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Widerrufsrecht und Überlegungsfrist beim Erwerb von Grundeigentum in Frankreich

Durch Gesetz vom 13.12.2000 wurden die Rechte eines nicht gewerblichen Immobilienkäufers gestärkt, indem ihm ein allgemeines Widerrufsrecht bzw. eine Überlegungsfrist eingeräumt wurden, die Zahlungsmodalitäten beschränkt und dem Verkäufer zusätzliche Informationspflichten auferlegt wurden. 

Anwendungsbereich

Das Gesetz ist grundsätzlich auf alle Verträge, mit denen Grundbesitz erworben werden soll, anwendbar. Sowohl bestehende, neu errichtete als auch erst zu errichtende Immobilien sind erfasst, sofern sie Wohnzwecken dienen. Unter dieser Voraussetzung sind auch die Miete mit Erwerbsrecht des Mieters oder der Erwerb von Gesellschaftsanteilen, der mit einer Pflicht zur Zuteilung eines Wohngebäudes verbunden ist, einbezogen. Der Vertrag muss sich auf eine in Frankreich befindliche Immobilie beziehen. In persönlicher Hinsicht setzt das Gesetz lediglich die nicht gewerbliche Tätigkeit des Käufers voraus, ob dieser eine natürliche oder juristische Person ist oder ob auch der Verkäufer nicht-gewerblich tätig ist, ist nicht entscheidend.
Die für Immobilienkaufverträge relevanten Schutzvorschriften finden sich v.a. in den Art. 271-1 und 271-2 des Code de la Construction et de l’Habitation, die durch das Gesetz neu gefasst wurden.
Um die wirtschaftlichen Folgen des Vertrages zu überdenken, wird einem Käufer, der einen privatschriftlichen Kaufvertrag abgeschlossen hat, eine Widerrufsfrist von sieben Tagen nach Zugang des Vertrags eingeräumt. Wird der Vertrag durch notarielle Urkunde vorgenommen, tritt an die Stelle der Widerrufsfrist eine Überlegungsfrist.

Notarielle Verträge
Die Überlegungsfrist beginnt mit Zustellung des Entwurfs der Urkunde oder ihrem Zugang in einer anderen Form, die die Bestimmbarkeit des Zugangsdatums oder der Übergabe garantiert. Innerhalb von sieben Tagen ab dem ordnungsgemäßen Zugang darf keine notarielle Beurkundung des Vertrags erfolgen, ein Verstoß hat die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge. Zudem dürfen innerhalb der Frist unter Androhung einer Geldbuße keine Zahlungen geleistet werden. Entscheidet sich der Käufer innerhalb der Überlegungsfrist gegen den endgültigen Vertragsabschluss, hat er weder Schadensersatz zu leisten noch bedarf er hierfür einer Rechtfertigung. Dagegen hat der Verkäufer einen Meinungsumschwung zu begründen, auch besteht die Gefahr einer Haftung gegenüber dem Käufer, sofern diesem aus dem gescheiterten Vertragsschluss ein Schaden entstanden ist. Diese Bestimmungen gelten auch für einen Vorvertrag (sowohl in Form des einseitigen als auch des gegenseitigen Verkaufsversprechens), wenn diesem ein Vertragsschluss nachfolgt.

Privatschriftliche Verträge
Auch die Widerrufsfrist führt dazu, dass der Verkäufer innerhalb dieses Zeitraumes keine Kaufpreis(an)zahlungen entgegennehmen darf, da andernfalls eine Geldbuße droht. Unter bestimmten Umständen sind hier aber Ausnahmen möglich, z.B. soweit in Spezialvorschriften eine Vorauszahlung explizit zugelassen wird. Zahlungen dürfen auch bei Einschaltung eines beruflich tätigen Maklers, Rechtsanwalts oder Notars geleistet werden, wobei diese dann nicht an den Verkäufer, sondern an einen Beruflich tätigen (der nicht unbedingt identisch mit der bei Vertragsschluss eingeschalteten Person sein muss) zu leisten ist. Diese sind zur Entgegennahme der Zahlungen berechtigt, wenn sie über finanzielle Garantien verfügen, um bei einem Scheitern des Vertrages die Rückzahlung gewährleisten zu können. Sofern der Widerruf erklärt wird, ist der Vertrag rückwirkend unwirksam, alle entstandenen Kosten sind vom Verkäufer zu tragen. Auch hier gilt, dass der Widerruf ohne Begründung möglich ist. Zu beachten sind lediglich die einschlägigen Formvorschriften (d.h. Einhaltung eines Mittels, das den Zugang garantieren kann, z.B. Einschreiben mit Rückschein).
Werden mehrere Verträge nacheinander abgeschlossen, z.B. zunächst ein Vorvertrag, dann ein Kaufvertrag oder ein privatschriftlicher Vertrag vor einem notariellen Vertrag, gelten die dargestellten Regelungen für den jeweils zuerst geschlossenen Vertrag. Für den nachfolgenden Vertrag entfällt die Widerrufs- oder Überlegungsfrist

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Der Vorvertrag

Da das Eigentum an Immobilien grundsätzlich bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages übergeht, müssen zu diesem Zeitpunkt bereits sämtliche eventuell erforderlichen Nachweise sowie behördliche Genehmigungen vorliegen. Bis zu deren Erteilung kann indes einige Zeit vergehen. Um sich bereits vor der Eigentumsübertragung abzusichern, dass der Vertrag in besprochener Form zustande kommt, wird daher von den Beteiligten in der Regel zunächst ein Vorvertrag geschlossen.
Der Vorvertrag enthält die wesentlichen Vereinbarungen hinsichtlich des späteren Kaufvertrags. Dazu zählen z.B. der genaue Vertragsgegenstand, Regelungen zur Gewährleistung und bestehende Dienstbarkeiten. Durch den Vorvertrag werden verbindliche Verpflichtungen der späteren Vertragsparteien begründet, die einseitig nicht mehr geändert werden können.  Das Zustandekommen des Kaufvertrags wird meist unter die aufschiebende Bedingung gestellt, dass keine beeinträchtigenden Auflagen der Baubehörde festgelegt werden, Vorkaufsrechte nicht bestehen bzw. nicht ausgeübt werden, nur die Hypotheken oder Privilegien bestehen, die mit dem Kaufpreis abgelöst werden können sowie dass die Finanzierung des Kaufpreises gesichert ist. Zur Absicherung des Käufers für den Fall, dass seine vorgesehene Finanzierung nachträglich scheitert, sieht das französische Verbraucherschutzrecht vor, dass die wesentlichen Kreditbedingungen sowie der Gläubiger bereits im Vorvertrag zu nennen sind. Kommt das Finanzierungsgeschäft nicht zustande, kann er sich entschädigungslos vom Vertrag lösen. Ein Verzicht auf dieses Recht ist aber möglich. Daneben sind die weiteren Bestimmungen des französischen Verbraucherschutzrechts zu beachten.
Von Gesetzes wegen ist eine privatschriftliche Abfassung des Vorvertrags ausreichend, dennoch wird meist aufgrund der weitreichenden Verpflichtungswirkungen die notarielle Form gewählt. Dies gilt insbesondere für das gegenseitige Verkaufsversprechen (compromis de vente/ promesse synallagmatique de vente). Dieses ist seinem Wesen nach ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag. Sind die festgelegten Bedingungen eingetreten, erlangt der Kaufvertrag per se Wirksamkeit und entfaltet Bindungswirkung. Während der compromis de vente beide Vertragsparteien bindet, verpflichtet sich bei der promesse unilatérale de vente der Verkäufer einseitig, die Immobilie während  des vereinbarten Zeitraums (meist drei Monate) nicht anderweitig zu veräußern. Im Gegenzug erhält er eine Anzahlung von 5-10% des Kaufpreises, die er im Falle des Scheiterns des Vertrages in der Regel als Entschädigung behalten darf. Die promesse unilatérale de vente ist innerhalb von 10 Tagen nach der Entgegennahme durch den Käufer beim Finanzamt zu registrieren, da sie andernfalls unwirksam wird. Bei einer Beurkundung beträgt die Frist einen Monat. Der Kaufvertrag kommt zustande, wenn die vereinbarten Bedingungen eingetreten sind und der Käufer schriftlich die Annahme erklärt hat.
Sowohl bei einem gegenseitigen als auch bei einem einseitigen Verkaufsversprechen ist eine Wiederholung des notariellen Kaufvertragsabschlusses aus Publizitätsgründen auch dann erforderlich, wenn bereits der Vorvertrag notariell beurkundet wurde.

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Der Erwerb von Wohnungseigentum in Frankreich

Eigentum an Immobilien bezieht sich in Frankreich grundsätzlich auf Grund und Boden sowie die Oberfläche eines Grundstücks sowie auf Gebäude als dessen wesentlicher Bestandteil. Durch die Aufteilung eines Gebäudes in verschiedene Einheiten ist aber auch ein Eigentumserwerb, der auf bestimmte Anteile eines Gebäudes beschränkt ist, möglich.

Wie wird Wohnungseigentum erworben?
Der Erwerb von Wohnungseigentum unterliegt dabei grundsätzlich denselben Vorschriften, die auch sonst für den Kauf von Immobilien gelten. Das Eigentum geht bereits durch den Abschluss des Kaufvertrags über. Durch den Abschluss eines Vorvertrags können bereits verbindliche Verpflichtungen begründet werden. Unter Umständen sind die besonderen gesetzlichen Bestimmungen für den Kauf noch zu errichtender Gebäude oder zum Verbraucherschutz auf dem Sektor des Immobilienerwerbs zu beachten. Bereits im Vorvertrag, aber auch im notariellen Kaufvertrag ist als Besonderheit die Größe der verkauften Einheit anzugeben, andernfalls kann der Käufer diesen binnen einer Frist von einem Monat ab Vertragsschluss gerichtlich aufheben lassen. Eine Abweichung der vertraglichen von der tatsächlichen Fläche zu Ungunsten des Käufers berechtigt diesen zu einer Kaufpreisminderung. Bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags ist außerdem eine Erklärung des Verwalters darüber, ob Hausgeldforderungen bestehen, vorzulegen, die nicht älter als einen Monat sein darf. Der Eigentumsübergang wird gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mitteilung an den Verwalter wirksam.

Worauf erstreckt sich mein Eigentum?
Rechtsgrundlage für den Erwerb von Wohnungseigentum ist das Gesetz Nr. 65—557 vom 10. 7. 1965. Das Wohnungseigentum führt zum Erwerb von Sondereigentum an einer bestimmten Wohneinheit, die dem ausschließlichen Gebrauch durch den jeweiligen Eigentümer vorbehalten ist.  Sondereigentum kann unter Umständen auch an Kellerräumen oder einer Garage erworben werden. Daneben existieren bestimmte Gebäudeteile, an denen gemeinsames Eigentum aller Eigentümer entsteht und die allen zur Nutzung dienen, wie z.B. Flur und Treppenhaus.

Welche Bedeutung hat die Eigentümergemeinschaftsordnung?
Die Aufteilung sowie auch die Festlegung der Zweckbestimmungen der einzelnen Einheiten erfolgt durch die Teilungserklärung (état descriptif de division). Diese ist notariell zu beurkunden und im Hypothekenregister einzutragen. Sie wird Teil der Eigentümergemeinschaftsordnung, durch die neben den Angaben zu den verschiedenen Einheiten auch Regelungen über die Verwaltung, Organisation der Eigentümergemeinschaft sowie die Kostenverteilung getroffen werden.  Teilungserklärung und Eigentümergemeinschaftsordnung sind für den Erwerber von Wohnungseigentum daher bedeutsam, um Gewissheit über die Möglichkeit der geplanten Nutzung sowie seine Rechten und Pflichten im Verhältnis zur Gemeinschaft zu erlangen.

Gibt es andere Formen des gemeinsamen Eigentums mehrerer Personen  an Immobilien?
Neben dem Wohnungs- bzw. Teileigentum können mehrere Personen auch Eigentum an einer Immobilie als Miteigentümer erwerben. Dabei steht allen Eigentümern gleichzeitig das Eigentumsrecht nach (ideellen) Bruchteilen zu. Dies ist z.B. der Fall, wenn mehrere Personen eine Immobilie als Erbengemeinschaft oder durch einen gemeinsamen Kauf erwerben. Daneben gibt es das sog. Volumeneigentum, das ohne gesetzliche Grundlage von der Praxis für den Erwerb von Anteilen an großen Gewerbeflächen entwickelt wurde. Im Unterschied zum Wohnungseigentum gibt es hierbei kein Gemeinschaftseigentum, jeder „Volumenanteil“ an der Immobilie gilt als eigenständiges Gebäude.

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Die Hypothek im Französischen Recht

Die Hypothek ist ein dingliches Recht an unbeweglichen Gütern, die für die Erfüllung einer Verbindlichkeit belastet werden (Art. 2114 Abs.1 Code civil). Es handelt sich also um ein Grundpfandrecht, dessen besonderes ihre Akzessorietät ist. Dies bedeutet, dass sie in ihrem Bestand stets von Höhe und Bestand der gesicherten Forderung abhängig ist. Zahlung oder Verjährung der gesicherten Forderung führen somit zu einem Untergang der Hypothek. Daneben kann die Hypothek auch unabhängig von der gesicherten Forderung erlöschen. Insbesondere ist im französischen Recht eine Verjährung der Hypothek möglich.

Wie kann eine Hypothek begründet werden?

Hypotheken können sowohl vertraglich, als auch kraft Gesetzes oder gerichtlich entstehen. Eine gerichtliche Bestellung ist z.B. zur Sicherung des Anspruchs eines Gläubigers, dessen Recht gefährdet ist, möglich. Dabei erhält dieser aufgrund einer gerichtlichen Genehmigung eine vorläufige Hypothek an den unbeweglichen Sachen seines Schuldners, bis dieser einen Vollstreckungstitel gegen den Schuldner erlangt hat. Hat er Erfolg, erwirbt er mit Abschluss des Gerichtsverfahrens eine endgültige Hypothek, deren Rangstelle sich nach der Eintragung der vorläufigen Hypothek richtet.
Ein Vertrag, der die Bestellung einer Hypothek zum Gegenstand hat, muss in Form einer öffentlichen Urkunde geschlossen werden. Erforderlich ist also ein Vertragsschluss zwischen Hypothekengläubiger und dem Besteller vor dem Notar. Wird diese Form nicht beachtet, hat dies die absolute Nichtigkeit des Vertrags zur Folge. Eine Eintragung der Hypothek beim Hypothekenverwahrungsamt ist zwar nicht Entstehungsvoraussetzung, aber erst wenn dies geschehen ist, kann das Bestehen der Hypothek Dritten (d.h. anderen als dem Schuldner) entgegen gehalten werden.
Voraussetzungen der wirksamen Begründung einer Hypothek durch Vertrag sind weiter, dass der Besteller Inhaber der belasteten Sache ist und kein Konkursverfahren oder Betriebssanierungsverfahren gegen ihn angemeldet ist. Nicht erforderlich ist, dass der Besteller der Hypothek zugleich der persönliche Schuldner der gesicherten Forderung ist. Der Hypothekengläubiger muss dagegen im Regelfall zugleich auch Gläubiger der gesicherten Forderung sein.

Woran und wozu kann die Hypothek bestellt werden?

Aus der Definition der Hypothek folgt, dass sie nur an unbeweglichen Sachen bzw. daran bestehenden dinglichen Rechten bestellt werden kann. Eine vertragliche Bestellung ist nur an individuellen Sachen möglich. Darüber hinaus muss sie eine konkrete Forderung sichern.

Welche Rechte verleiht die Hypothek?

Durch die Bestellung der Hypothek bleibt die umfassende Rechtsmacht des Eigentümers des Grundstücks grundsätzlich erhalten. Der Hypothekengläubiger ist weder zum Gebrauch noch zur Fruchtziehung berechtigt. Er erwirbt indes das Recht, sich aus dem Verkaufserlös der belasteten Sache zu befriedigen, sofern seine Forderung nicht rechtzeitig erfüllt wird. Hierfür muss er ein bestimmtes Verfahren zur Pfändung und Versteigerung einleiten. Sofern eine Registrierung beim Hypothekenamt erfolgt ist, gilt dieses Recht unabhängig davon, wer Eigentümer des Grundstücks ist (z.B. wenn der Schuldner dieses zwischenzeitlich veräußert hat). Eine besondere Sicherung genießt der Hypothekengläubiger vor allem im Falle einer Insolvenz, denn die Hypothek verleiht in diesem Fall ein Recht auf vorrangige Befriedigung aus dem Verkaufserlös.

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Der Grundstückskaufvertrag in Frankreich

Anders als z.B. das deutsche Recht unterscheidet das französische Recht nicht zwischen schuldrechtlichem Verpflichtungsgeschäft und Eigentumsübertragung. Das Eigentum wird vielmehr bereits durch den Abschluss des Kaufvertrages übertragen (vgl. Art. 1583 Code civil).
Auch für die Übereignung von Immobilien genügt die Einigung der Parteien. Prinzipiell ist der Vertragsabschluss dabei formfrei möglich. Nur unentgeltliche Grundstücksübertragungen und Bauträgerverträge bedürfen zwingend der Beurkundung; sie sind bei Nichtbeachtung der notariellen Form nichtig. Besonderheiten gelten außerdem für das Elsass und Lothringen. Mittelbar besteht aber auch bei Grundstückskaufverträgen ein Formzwang. Dies resultiert zum einen daraus, dass bei Geschäften mit einem Gegenstandswert von 800,00 Euro oder mehr der Zeugenbeweis ausgeschlossen ist (vgl. Art. 1341 Code civil). Aus Beweisgründen ist somit zumindest die privatschriftliche Abfassung des Grundstückskaufvertrags erforderlich. Publizitätsgründe zwingen darüber hinaus zu einer notariellen Beurkundung des Vertrags. Denn der Abschluss des Kaufvertrags alleine bindet zwar die Vertragsparteien, genügt aber nicht, um das erworbene Eigentum auch gegenüber Dritten durchzusetzen. Dies ist erst mit Eintragung im Hypothekenregister möglich, wofür wiederum eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags erforderlich ist. Im Ergebnis ist deswegen auch bei Grundstückskaufverträgen nach französischem Recht eine notarielle Beurkundung praktisch unumgänglich.
Weitere Formvorschriften ergeben sich z.B., wenn es sich um den Erwerb einer erst zukünftig zu errichtenden Immobilie (Bauträgervertrag) handelt oder aus Verbraucherschutzgründen. Wird der Kauf durch ein Darlehen finanziert, sind nach dem französischen Verbraucherschutzrecht in den Immobilienkaufvertrag auch die finanzierende Bank sowie bestimmte Darlehenskonditionen aufzunehmen. Wird das Darlehen nicht so, wie es im Vertrag festgehalten wurde, bewilligt, ist ein Rücktritt des Käufers vom Kaufvertrag möglich. Da der reine Kaufvertragsabschluss bereits den Eigentumsübergang bewirkt, schließen die Parteien vor dem eigentlichen Vertragsschluss zumeist einen Vorvertrag ab. Dieser enthält bereits die wesentlichen Punkte des Vertrags und ist rechtlich verbindlich. Dadurch können die Vertragspartner eine Absicherung des in Aussicht genommenen Geschäftes erreichen, bis z.B. die notwendigen Unterlagen beschafft und Genehmigungen eingeholt wurden.

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Dokumentation “Internationales Miet- und Immobilienrecht”

Im Rahmen eines international einzigartigen Wissenschaftsprojekts stellt das Forschungsinstitut für Internationales Miet- und Immobilienrecht eine umfassende Sammlung von Sach- und Rechtsthemen zu ausländischem Miet- und Immobilienbereich zusammen. Diese Publikation soll Interessierten im deutschsprachigem Raum eine unabhängige Hilfestellung ermöglichen. Wenn Sie sich an diesem Projekt beteiligen möchten, wenden Sie sich unverbindlich an das Forschungsinstitut für Internationales Miet- und Immobilienrecht.

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