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Immobilienerwerb über einen Land trust in Florida

In den USA ist es gebräuchlich, nicht persönlich als Erwerber einer Immobilie in Erscheinung zu treten, sondern diese über einen „land trust“ zu erwerben. In Florida ist diese Möglichkeit  gesetzlich im Land Trust Act verankert.

Errichtung des Trusts
Der land trust wird durch eine Vereinbarung zwischen „Settlor“ und „Trustee“ errichtet, in der sich dieser zur Verwaltung des Trustvermögens zugunsten Dritter („Beneficiaries“) verpflichtet.  Der Trustee wird formell Eigentümer der Immobilie, er hält das Vermögen aber treuhänderisch für die Beneficiaries und unterliegt deren Weisungen. Seine Befugnisse werden durch die Trustvereinbarung geregelt, deren Bestimmungen gerichtlich durchsetzbar sind.

Funktion des Trusts
Die Bedeutung des land trust liegt in erster Linie darin, dass damit die wahren Eigentumsverhältnisse an Immobilien verdeckt werden können. Nach außen tritt lediglich der Trustee in Erscheinung. Auf diese Weise kann z.B. eine Zwangsvollstreckung in das Grundstück zulasten von Gläubigern der Beneficiaries erschwert werden. Beneficiaries haften nach den Bestimmungen des Florida Land Trust Act grundsätzlich nicht für Verbindlichkeiten des Trusts.
Die Errichtung eines land trusts geht zudem mit einer hohen Flexibilität einher, z.B. weil die Veräußerung von trust-Anteilen kostengünstiger als die Veräußerung von Immobilien sein kann.
Interessant sind land trusts aber auch zur Vereinfachung der Nachlassabwicklung. Die in der Errichtungsvereinbarung als Beneficiaries benannten Begünstigten können die Immobilie ohne Durchführung eines förmlichen Nachlassabwicklungsverfahrens übernehmen.

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Wohnungseigentum in Florida

In den USA entspricht der Erwerb eines „Condominium“ (Condo) am ehesten einer Eigentumswohnung im deutschen Recht. Im Unterschied zum deutschen Recht wird man dabei aber nicht stets unmittelbarer „Eigentümer“ seiner Wohneinheit.
Dies ist nur bei einer Wohnung in einer „Community“ der Fall. Dabei wird zwischen dem Eigentum an der speziellen Wohneinheit und dem Gemeinschaftseigentum unterschieden. Die Eigentümergemeinschaft verwaltet lediglich das Gemeinschaftseigentum, die eigene Wohnung unterliegt grundsätzlich vollkommen der eigenen Gestaltungsfreiheit.
Anders ist dies, wenn eine Wohnung in einer Coorperation erworben wird. Dabei erwirbt man Geschäftsanteile im Wert einer Wohnung von einer Gesellschaft. Diese bleibt aber für den Unterhalt der einzelnen Wohnung verantwortlich und ist auch berechtigt, Einfluss auf die wesentlichen Ausstattungsmerkmale zu nehmen. Im Ergebnis kommt hier also der Eigentümergemeinschaft eine sehr starke Stellung zu.

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Erwerb von Immobilien in Florida

Der US-Bundesstaat Florida erfreut sich auch bei Deutschen, Schweizern und zahlreichen anderen Ausländern größter Beliebtheit für den Erwerb von Ferienhäusern, Winterwohnsitzen oder als Ruhestandsdomizil. Nach einem Preiseinsturz von rund 40% auf dem Immobilienmarkt infolge der Finanzkrise ist der Erwerb von Immobilien in Florida auch unter Kapitalanlagegesichtspunkten interessant geworden. In rechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass die USA weder ein Grundbuchsystem noch ein Notariat im deutschen Sinne kennt. Bedeutende Funktionen bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften nehmen dagegen Makler wahr. Auch aus diesem Grund ist die Einschaltung von sachkundigen Rechtsanwälten vor Ort gerade für ausländische Käufer sinnvoll.

Contract (Kaufvertrag)
Vor der eigentlichen Eigentumsübertragung schließen Käufer und Verkäufer einen schriftlichen Vertrag (Contract) ab, der die wesentlichen Punkte des Immobilienkaufvertrags enthält. Dabei werden häufig standardisierte Verträge verwendet. Der Contract enthält Informationen über das Kaufobjekt, Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer, den Termin für die Eigentumsübertragung und eventuelle Rücktrittsrechte sowie den Kaufpreis. Vereinbart wird z.B. meist ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass eine Finanzierung durch Kredit geplant ist und diese nicht zustande kommt. Im Vorvertrag wird eine Anzahlung vereinbart, die der Käufer zur Sicherheit bis zur endgültigen Eigentumsübertragung  hinterlegt. Bei einem unberechtigten Rücktritt des Käufers kann der Verkäufer die Anzahlung ganz oder teilweise einbehalten.

Untersuchung auf Mängel
In den USA müssen Mängelrechte des Verkäufers gesondert vereinbart werden, ansonsten trägt diese Gefahr der Käufer. Im Contract wird regelmäßig dem Käufer eine bestimmte Frist für die Überprüfung der Immobilie auf Beschaffenheit und rechtliche Verhältnisse eingeräumt. Die Kosten einer solchen Untersuchung, z.B. bei Begutachtung durch einen Sachverständigen, sind meist vom Käufer zu tragen. Allerdings ist eine erste Untersuchung der Immobilie auf besonders schwerwiegende Fehler schon vor dem Abschluss des Contract anzuraten, weil ein späterer Rücktritt oft nur gegen einen Verfall der Anzahlung möglich ist. Gegen sonstige Mängel, die bei der Untersuchung nicht erkenntlich werden, kann sich der Käufer durch den Abschluss einer Versicherung absichern. Wenn der Immobilienerwerb durch einen Kredit gesichert wird, ist der Abschluss einer Versicherung meist verpflichtend. Nur wenn der Verkäufer eine Garantie für die Beschaffenheit der Immobilie abgibt, ist er zur Übernahme der Kosten verpflichtet, wenn z.B. nachträglich Dritte behaupten, Eigentümer der Immobilie zu sein.

Closing (Eigentumsübertragung)
Die eigentliche Eigentumsübertragung geschieht am Tag des Closing. Ab diesem Zeitpunkt trägt er sämtliche Rechte und Pflichten an der Immobilie. Der Käufer erwirbt das Eigentum, indem ihm eine Eigentumsübertragungsurkunde, der sog. Warranty Deed, ausgehändigt wird. Diese muss anschließend in den Public Records (vergleichbar dem deutschen Grundbuch) eingetragen werden. Dem Käufer wird der Besitz an der Immobilie überlassen. Im Gegenzug muss er restlichen Kaufpreis entrichten, der am Datum des Closings fällig wird. Der Käufer trägt auch die anfallenden Steuern und Gebühren, dagegen werden Kosten der Eigentumsumschreibung meist vom Verkäufer übernommen.

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Steuerliche Aspekte von Immobiliengeschäften in Florida

Bereits beim Kauf einer Immobilie sind neben dem Kaufpreis, den Rechtsanwalts- und Maklerkosten verschiedene Gebühren zu entrichten. Für die Eintragung des Immobilienerwerbs in den „Public Records“ fällt in der Regel eine Urkundensteuer in Höhe von 0,7 % des Kaufpreises an. Auch die Eintragung einer Hypothek ist gebührenpflichtig (0,35 % des Darlehensbetrages). Daneben wird einmal jährlich eine Grundsteuer (Property Tax) erhoben, die in der Höhe vom Wert der Immobilie abhängig ist. Zu bedenken ist auch, dass z.B. Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien der Einkommenssteuer unterliegen. Eigentümer von Immobilien, die eine erhebliche Zeit des Jahres in den USA aufhalten, können wie amerikanische Staatsbürger mit ihrem gesamten Einkommen in den USA steuerpflichtig sein. Nicht ansässige Ausländer müssen das Einkommen aus ihrem Immobilieninvestment grundsätzlich in den USA versteuern. Erlöse aus einer Vermietung oder Verpachtung von Immobilien unterliegen in Florida grundsätzlich nur der Einkommenssteuer nach Bundesrecht. Der Bundesstaat Florida erhebt keine eigene Einkommenssteuer.

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Dokumentation “Internationales Miet- und Immobilienrecht”

Im Rahmen eines international einzigartigen Wissenschaftsprojekts stellt das Forschungsinstitut für Internationales Miet- und Immobilienrecht eine umfassende Sammlung von Sach- und Rechtsthemen zu ausländischem Miet- und Immobilienbereich zusammen. Diese Publikation soll Interessierten im deutschsprachigem Raum eine unabhängige Hilfestellung ermöglichen. Wenn Sie sich an diesem Projekt beteiligen möchten, wenden Sie sich unverbindlich an das Forschungsinstitut für Internationales Miet- und Immobilienrecht.

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