Artikel unter 'England'

Welche Funktion hat das englische Grundstücksregister?

Das englische Grundstücksregister (land register) existiert in seiner jetzigen Form seit 1925. Die Einführung sollte vor allem den Nachweis von Berechtigungen an Grundstücken erleichtern, da diese bis dahin nur durch eine lückenlose Kette von „deeds“ erbracht werden konnte.

Inhalt
Das land register ist in drei Abteilungen gegliedert. Das „property register“ gibt die an einem Grundstück bestehenden Rechte an, das „proprietorship register“ nennt den jeweiligen Inhaber und eventuell bestehende Verfügungsbeschränkungen. Die dritte Abteilung des Grundstücksregisters gibt Auskunft über weitere Belastungen des Grundstücks (charges register).
Ziel ist es, die an einem Grundstück bestehenden Rechte und Belastungen möglichst vollständig und richtig wiederzugeben. Dies beinhaltet allerdings nicht die Aufdeckung der Berechtigungen hinter eingetragenen Trusts. Um die möglichst vollständige Erfassung aller Grundstücke zu garantieren, ist seit 2002 für zahlreiche Grundstücksgeschäfte eine Registrierungspflicht vorgesehen.

Wirkungen
Das land register besitzt zwar nicht dieselbe entscheidende Bedeutung wie das deutsche Grundbuch, es entfaltet jedoch eine vergleichbare positive Publizitätswirkung. Dies bedeutet, dass ein im land register eingetragener Inhaber eines legal estates als tatsächlicher Inhaber gilt. Er ist zu sämtlichen zulässigen Übertragungen und Belastungen berechtigt, wenn keine Verfügungsbeschränkung im Register vermerkt ist. Für Rechtsverluste, die ein Inhaber eines eingetragenen Rechts wegen eines Fehlers bei der Registrierung erleidet, haftet der Staat.

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Anspruch auf Beseitigung von Baumängeln im englischen Recht

Bei mangelhafter Bauausführung steht einem Bauherren nach englischem Recht, ganz anders als in Deutschland, grundsätzlich kein Anspruch auf Beseitigung der Mängel gegenüber dem Bauunternehmer zu. Er ist stattdessen weitgehend auf die Geltendmachung von Schadensersatz beschränkt.

Hintergrund ist die englische Vertragslehre, wonach sich klagbare Erfüllungsansprüche nur im Ausnahmefall aus „Equity“ ergeben können. Bei Baumängeln wird das Recht auf „specific performence“ verneint, sodass der Bauherr nach Common Law auf Schadensersatzansprüche verwiesen ist. Das bedeutet aber nicht, dass eine „Nacherfüllung“ durch den Bauunternehmer zur Beseitigung der Mängel ausgeschlossen ist.

Nachbesserungsverpflichtung in Bauverträgen
In Standardverträgen kann z.B. vorgesehen sein, dass der Architekt den Bauunternehmer zur Nachbesserung anweisen darf. In diesem Fall ist der Bauunternehmer verpflichtet, einer berechtigten Anweisung nachzukommen. Eine Weigerung stellt eine erneute Vertragsverletzung dar, die mittelbar die Verjährungsfrist für Baumängel verlängern kann. Der Bauherr hat allerdings keinen Anspruch auf Anordnung der Nacherfüllung durch den Architekten, sondern ist darauf angewiesen, dass dieser als sachverständiger, neutraler Dritter die Nachbesserung anordnet.

Kürzung des Schadensersatzes
Außerdem kommt auch nach englischem Recht indirekt eine Verpflichtung des Bauherren in Betracht, den ursprünglich beauftragten Unternehmer vorrangig mit der Beseitigung von Mängeln zu beauftragen. Beauftragt der Bauherr unmittelbar einen Dritten mit der Nachbesserung, ohne zuvor vergeblich seinem ursprünglichen Vertragspartner eine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt zu haben, droht eine Kürzung seines Schadensersatzanspruches wegen Mitverschulden. Der Unternehmer muss dann nur die Kosten ersetzen, die entstanden wären, wenn er die Mängel selbst beseitigen hätte können.

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Immobilienbesitz von Ehegatten in England im Todesfall

Besitzen Ehegatten Immmobilien in England, stellt sich die Frage, auf wen diese im Todesfall übergehen. Dafür ist zunächst zu klären, ob der Anteil des verstorbenen Ehepartners überhaupt in den Nachlass fällt. Für Immobilien in England bestimmt das englische Recht, in welcher Form und mit welchen Wirkungen Rechte daran erworben werden können.

Erwerben Ehegatten gemeinsam eine Immobilie, entsteht nach englischem Recht regelmäßig Miteigentum in Form der Joint Tenancy. Dabei wird jeder Ehegatte Eigentümer der gesamten Immobilie, aber gemeinsam und zu gleichen Teilen mit dem anderen Partner. Verstirbt ein Ehepartner, fällt sein Anteil kraft Gesetzes dem überlebenden Ehepartner zu.

Wurde die Joint Tenancy zwischen mehreren Personen (maximal vier) begründet, geht der Anteil des Verstorbenen zu gleichen Teilen auf die verbleibenden Eigentümer über. Dies bedeutet, dass ein Anteil an einer Immobilie, die in Joint Tenancy gehalten wird, nicht vererbt werden kann. Sie fällt nicht in den Nachlass und muss daher auch bei der Berechnung von eventuellen Pflichtteilansprüchen außer Betracht bleiben.

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Die Bedeutung des Leasehold im Immobilienrecht in Großbritannien

Das Leasehold hat eine herausragende Stellung in der Praxis des englischen Grundstücksrechts. Die Bezeichnung divergiert, so werden z.B. längerfristige Leases auch als „term of years“ bezeichnet. Obwohl oft auch von Leasehold-Eigentum die Rede ist, wird durch die Begründung einer Lease kein volles Eigentum übertragen. Es handelt sich um ein Rechtsinstitut, das teils dinglichen Rechten entspricht, teilweise aber auch vertraglicher Natur ist. Aus deutscher Sicht kann eine Lease dabei je nach Ausgestaltung im Einzelfall einem Erbbaurecht oder eher einem Miet- bzw. Immobilienleasingvertrag ähneln.

Kennzeichen
Kennzeichnend für die Lease ist, dass ein landlord (meist der Grundstückseigentümer) dem sog. tenant für eine festgelegte Zeit das ausschließliche Nutzungs- und Besitzrecht an einer Immobilie gegen Zahlung eines laufenden Entgeltes überträgt. Die Laufzeit des Vertrages und die Rechtsstellung, die der tenant damit erwirbt, hängen davon ab, zu welchem Zweck die Lease vereinbart wird. Besondere Bedeutung besitzt die Lease z.B. für die Überlassung von Gewerbeimmobilien, aber auch für den Erwerb von Wohnungen.

Leasehold statt Wohnungseigentum
Die Lease ersetzt in Großbritannien überwiegend das Wohnungseigentum. Gegenüber einer Übertragung des Volleigentums bietet die Vereinbarung einer Lease mit langer Laufzeit (z.B. 99 Jahre) den Vorteil, dass im Lease-Vertrag die Benutzung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile, wie z.B. Treppenhaus, geregelt werden können. Tenants, die ein Recht aufgrund einer derartigen long term-Lease besitzen, sind Eigentümern im Wesentlichen gleichgestellt. Sie werden auch durch besondere gesetzliche Vorschriften gestützt, z.B. durch ein Recht auf Vertragsverlängerung und ein Vorkaufsrecht ab einer Laufzeit der lease von mindestens 21 Jahren. Beim Erwerb des Rechts an der Immobilie wird in diesen Fällen regelmäßig eine Einmalzahlung in erheblicher Höhe, entsprechend einem Kaufpreis, fällig. Außerdem muss eine Lease mit einer Laufzeit von über drei Jahren in Form eines deeds vereinbart werden; kurzfristige Lease-Verträge sind dagegen formfrei.

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Immobilien in England im Todesfall

Immobilien in England stellen die Beteiligten im Todesfall vor Herausforderungen. Zum einen wird für Immobilien in England nach englischem Recht beurteilt, wer Erbe geworden ist. Zum anderen geht das Eigentum an Immobilien nach dem Tod des Voreigentümers zunächst an einen Nachlassabwickler über.

Einsetzung als personal representative
Hat der Verstorbene keinen Nachlassabwickler bestimmt, wird dieser vom Gericht benannt. Dabei sind zwar häufig die Erben zu benennen, jedoch können hier Unterschiede zum deutschen Recht entstehen. Im Idealfall sollte daher bereits im Testament bestimmt werden, wer als „executor“ mit der Abwicklung des Immobilienvermögens in England betraut sein soll. Wenn ein Nachlassabwickler durch Testament eingesetzt ist, wird die Wirksamkeit des Testamentes durch das Gericht überprüft und ihm dann eine Bestallungsurkunde ausgestellt. Diese bestätigt  seine Verfügungsmacht im Rechtsverkehr. Nur derjenige, der die Bestätigung durch ein englisches Gericht erhalten kann, kann wirksam über Grundstücke in England verfügen und diese z.B. veräußern.

Deutsche Erbscheine
Deutsche Erbscheine oder Testamentsvollstreckerzeugnisse können nicht das „probate“ eines englischen Gerichtes ersetzen, wenn Immobilien in England betroffen sind. Wenn allerdings der Erblasser sein „domicile“ (d.h. meist seinen gewöhnlichen Aufenthalt) in Deutschland hatte, ist aus englischer Sicht der deutsche Nachlassabwickler vorrangig auch zum Nachlassabwickler in England zu bestellen. Auch ohne gesonderte testamentarische Anordnung kann  dann der Haupterbe oder der Testamentsvollstrecker zum personal representative ernannt werden.

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Der englische Bauvertrag

Im englischen Recht gibt es keinen „spezifischen“ Vertragstyp des Bauvertrages. In der Praxis findet sich meist die Bezeichnung als „construction contract“, es wird aber tatsächlich zwischen einer Vielzahl möglicher Vertragsarten unterschieden. Die Begrifflichkeiten sind deswegen sehr uneinheitlich.
Inhalt
Der wesentliche Inhalt des Bauvertrages ist die Verpflichtung des Bauunternehmers, ein fest mit dem Erdboden verbundenes Bauwerk zu errichten und dafür gegebenenfalls das erforderliche Material bereitzustellen sowie die Verpflichtung des Bauherren, dafür die vereinbarte Gegenleistung zu entrichten. Im Unterschied zum deutschen Recht schuldet der Bauunternehmer nicht einen bestimmten Erfolg (die Herstellung eines Gebäudes, das dem vereinbarten Zweck und der geschuldeten Qualität entspricht), sondern nur die Erbringung der Dienstleistung. Dabei ist er aber zur erforderlichen Sorgfalt bei Auswahl des Materials und Ausführung der Bauleistung verpflichtet. Bei einer Verletzung dieser Pflichten kann der Bauherr einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen.
Standardverträge
In der Praxis werden die Rechte und Pflichten der Vertragspartner durch die Verwendung von Standardverträgen geregelt. Es gibt eine Vielzahl verschiedener Vertragsmuster, die von verschiedenen Institutionen herausgegeben werden. Besonders bedeutsam sind die Standardverträge des Joint Contracts Tribunals. Dieses gibt z.B. für kleine Vorhaben den Minor Works Building Contract 2005 heraus; für größere und mittlere Unternehmen gelten der JCT  Standard Building Contract with Quantities, Edition 2005 und der Intermediate Building Contract 2005.
Diese Standardverträge müssen grundsätzlich mit dem geltenden Recht übereinstimmen, da sie keinen Gesetzesrang haben. Eine Verdrängung allgemeiner rechtlicher Regelungen durch die speziellen Vertragsbedingungen ist aber möglich, sofern nicht gegen zwingendes Recht verstoßen wird.

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Grundzüge des englischen Mietrechts

Das englische Mietrecht erscheint aus kontinentaleuropäischer Sicht außerordentlich komplex. Dies rührt unter anderem daher, dass je nach Art der Wohnung, Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages und Vermietern unterschiedliche Arten der Miete unterschieden werden. Qualifizierter Rechtsrat ist deswegen bei konkreten Rechtsfragen unumgänglich. Der nachfolgende Beitrag soll dabei einen ersten Überblick über wesentliche Strukturen des englischen Mietrechtes zu verschaffen.

1.) Vertragsabschluss

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Gewöhnlich wird jedoch ein schriftlicher Mietvertrag unterzeichnet. Um einen Mietvertrag ähnlich dem deutschen Recht handelt es sich dabei nur, wenn ein „Tenency Agreement“ abgeschlossen wird. In diesem Fall enthält der Vertrag gewöhnlich Regelungen zu allen wesentlichen Punkten des Mietverhältnisses, z.B. auch also über Vertragslaufzeit oder Kündigungsfristen, Reparaturen und Endrenovierung oder zur Hausordnung. Neben dem „Tenancy Agreement“ kennt das englische Recht auch einen Vertrag in Form eines „Licence“. Dabei wird dem Mieter kein eigenständiges Wohnrecht eingeräumt, sondern der Vermieter gestattet ihm lediglich die Benutzung der Wohnung. Im Kündigungsfalle stehen dem Mieter daher weniger Rechte zu.

2.) Die Person des Vermieters

Um welche Art von Mietvertrag es sich handelt, bestimmt sich unter anderem danach, ob der Vermieter eine Privatperson (Private Landlord), eine Gemeinde (Council) oder ein Wohnungsträger (Housing Agency) ist. Sofern die Immobilie von einem privaten Vermieter angemietet wird, ist weiter entscheidend, ob der Vermieter in derselben Wohnung oder im selben Gebäude lebt. Dies ist vor allem relevant für den Kündigungsschutz, da zugunsten eines Vermieters, der im selben Gebäude oder gar in derselben Wohnung mit dem Mieter lebt,  die gewöhnlichen Vorgaben für Form und Frist der Kündigung nicht gelten. Ein Vermieter, der in einem als Mehrfamilienhaus errichteten Gebäude eine eigene Wohnung bewohnt, gilt dabei allerdings nicht als privilegierter Vermieter.

3.) Die Assured (Shorthold) Tenancy

Hierbei handelt es sich um die am häufigste Form der Miete in England. Die Assured Tenancy unterscheidet sich von der Assured Shorthold Tenancy dadurch, dass bei einer Assured Shorthold Tenancy nach einer Vertragslaufzeit von 6 Monaten das Vertragsverhältnis grundsätzlich mit einer Kündigungsfrist von 2 Monaten beendet werden kann. Eine Assured Tenancy verleiht dem Mieter prinzipiell das Recht, bis zum gerichtlichen Nachweis eines Kündigungsgrundes in der Wohnung zu bleiben.

Anwendungsbereich:
Diese Vertragsform gilt für Mietverträge zwischen Privatpersonen, bei denen der Vermieter nicht im selben Haus wohnt und bei denen die Miete weder 25000 GBP überschreitet noch 250 GBP unterschreitet. Voraussetzung ist, dass das Mietobjekt als dauerhafter Wohnsitz dienen soll, Mietverträge über Ferienimmobilien unterliegen also anderen Regelungen.

Rechte und Pflichten des Mieters:
Der Mieter übernimmt die Pflicht, den Mietzins zu zahlen, die Vereinbarungen des Mietvertrages einzuhalten und die Mietsache pfleglich zu behandeln. Dafür wird ihm die ausschließliche Kontrolle über die Wohnung eingeräumt. Neben dem Mietzins trägt der Mieter im Regelfall auch verschiedene andere Kosten, insbesondere die örtliche „Council Tax“ sowie die Nebenkosten.

Rechte und Pflichten des Vermieters:
Der Vermieter ist zur Überlassung des Wohnraumes verpflichtet und muss für die Einhaltung verschiedener Sicherheitsbestimmungen sorgen. Dies impliziert z.B. eine Pflicht, die Gasleitungen regelmäßig kontrollieren zu lassen. Er darf die Wohnung betreten, um Reparaturen durchführen zu lassen.

Beendigung des Mietverhältnisses:
Die Miete kann entweder auf unbestimmte Zeit oder für eine bestimmte Vertragslaufzeit vereinbart werden. Nur wenn keine feste Mietdauer vereinbart worden ist, ist eine Kündigung in schriftlicher Form jederzeit möglich. Ein auf feste Zeit abgeschlossener Mietvertrag endet mit Zeitablauf, wenn der Vermieter zwei Monate vor dem Endtermin schriftlich gekündigt hat. Andernfalls wandelt er sich in einen Mietvertrag mit unbestimmter Dauer um.

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Die Hypothek im englischen Recht

Ein Darlehen kann durch die Begründung einer Hypothek an einem Grundstück abgesichert werden.

Begründung
Man unterscheidet zwischen der gesetzlichen Hypothek (legal mortgage) und der equitable mortgage. Der Unterschied beruht im Wesentlichen auf den jeweiligen Formvorschriften, die für die Begründung eingehalten werden müssen. Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich lediglich auf die legal mortgage, da die equitable mortgages kaum noch praktisch bedeutsam sind.
Die Einräumung der Hypothek durch den Grundstücksinhaber erfolgt in der Form eines „deeds“. Wird ein registriertes Grundstück belastet, ist dies im Grundstücksregister einzutragen. Zwar handelt es sich dabei nicht um eine Wirksamkeitsvoraussetzung, eine nicht eingetragene Hypothek kann allerdings nicht gegenüber Dritten (z.B. bei einer Weiterveräußerung des Grundstücks) durchgesetzt werden. Bei unregistrierten Grundstücken tritt an die Stelle des Grundstücksregisters das Grundstücksbelastungsregister. Meist lässt sich in diesem Fall der Hypothekengläubiger aber die title deeds, d.h. die Urkunden, die die Rechtsinhaberschaft des Schuldners beweisen, übergeben. Ohne diese sind Verfügungen durch den Schuldner über das Grundstück weitgehend ausgeschlossen.

Rechtsstellung
Wird der Kredit nicht zurückgezahlt, ist der Hypothekengläubiger zum Verkauf des Grundstücks berechtigt. Werden durch den „deed“ keine abweichenden Vereinbarungen getroffen, findet der Law of Property Act 1925 sec. 103 Anwendung. Unter anderem ist danach grundsätzlich erforderlich, dass einer Mahnung zur Rückzahlung des Darlehens innerhalb von drei Monaten nicht nachgekommen wurde. Grundsätzlich ist der Hypothekengläubiger auch dazu berechtigt, das Grundstück in Besitz zu nehmen, solange aber der Kredit ordnungsgemäß beglichen wird, ist dieses Recht gewöhnlich ausgeschlossen.

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Immobilienerwerb in England

Formal besteht in England kein Privateigentum an Grundstücken, vielmehr stehen diese stets im Eigentum der Krone. Man spricht stattdessen von einem „legal estate“, der aber dem Berechtigten im Wesentlichen dieselben Rechte verleiht wie das Eigentum in kontinentalen Rechtsordnungen. Dies gilt zumindest für das zeitlich unbegrenzte Eigentum (estate in fee simple absolute in possession).

Vor Vertragsschluss
Dem eigentlichen Grundstückskaufvertrag geht meist ein schriftliches, unverbindliches Angebot des Käufers voraus. Anschließend wird ein Vertragsentwurf erstellt, dazu muss der Verkäufer dem Käufer sein Eigentumsrecht nachweisen. Dies geschieht bei  nicht registrierten Grundstücken durch eine lückenlose Kette von Eigentumsurkunden, die 15 Jahre zurückreicht und beweist, dass der Verkäufer bzw. seine Vorbesitzer das Grundstück in diesem Zeitraum unangefochten besessen haben. Bei registrierten Grundstücken dagegen kann die Eigentümerstellung durch einen amtlichen Auszug aus dem Grundstücksregister nachgewiesen werden. Den Käufer trifft die Pflicht, die Urkundenkette sowie sonstige zur Verfügung gestellte Urkunden zu prüfen und sich über die Beschaffenheit der Immobilie zu informieren. Er muss auch selbst Nachforschungen über öffentlich-rechtliche Lasten, Beschränkungen und Planungen sowie z.B. die Anbindung an die Kanalisation betreiben. Der Verkäufer haftet für Baumängel oder ähnliche Beschaffenheitsmängel im Regelfall nur, wenn er falsche Auskünfte über den Zustand der Immobilie gegeben hat, weswegen der Käufer häufig vor Vertragsschluss durch Bausachverständige eine Untersuchung durchführen lassen wird.

Vertragsschluss
Der eigentliche Vertragsschluss kommt meist mit dem Austausch der jeweils unterschriebenen Vertragsausfertigungen zustande. Der Grundstückskaufvertrag muss schriftlich abgefasst und durch alle Beteiligten unterschrieben werden. In vielen Fällen ist zur Abwicklung des Grundstücksgeschäfts außerdem die Beiziehung eines Rechtsanwalts notwendig, namentlich dann, wenn der Kaufpreis durch Kredit finanziert wird oder wenn an dem Grundstück eine Hypothek besteht.
Durch den Vertragsschluss erwirbt der Käufer ein Recht auf Erfüllung des Vertrags, da er die Stellung eines Trust-Berechtigten erhält. Üblicherweise leistet der Käufer in diesem Zeitpunkt eine Anzahlung.  Der Verkäufer behält aber neben seiner (treuhänderischen) Eigentümerstellung meist z.B. auch noch den Besitz.

Erfüllung
Die Erfüllung des Kaufvertrags erfordert eine Übereignungsurkunde in Form eines deeds. Der Verkäufer muss in Gegenwart eines Zeugen, der gleichfalls die Urkunde unterschreiben muss, seine Unterschrift auf der Urkunde leisten. Die Unterschrift des Käufers ist nur in bestimmten Fällen erforderlich, z.B. wenn dieser eine bestimmte Dienstbarkeit übernimmt oder wenn mehrere Käufer das Grundstück gemeinsam erwerben. Die Urkunde muss als deed bezeichnet und als solches ausgehändigt werden. Verweist die Urkunde auf einen beigefügten Plan, ist auch dieser zu unterschreiben. Dies ist bei registrierten Grundstücken zwingend, bei nicht registrierten Grundstücken empfehlenswert. Durch die Aushändigung des purchase deeds bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragspartner wird der Vertrag erfüllt. Wird dagegen ein Rechtsanwalt mit der Vertragsdurchführung beauftragt, erfolgt die Erfüllung meist, indem dieser die Urkunde beurkundet, dem Käufer übersendet und die Schlüsselübergabe vornimmt.

Eigentumserwerb
Der Käufer erwirbt die volle Rechtsstellung bei nicht registrierten Grundstücken mit der Erfüllung im oben beschriebenen Sinn. Bei registrierten Grundstücken ist dagegen noch die Eintragung seiner Rechtsposition in das Grundstücksregister notwendig.

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