Artikel unter 'Deutschland - Mietrecht'

Mietrecht und Mietminderungsansprüche

Rechtsanwalt Prof. Dr. Volker Thieler im Interview zum Themenbereich “Mietrecht und Mietminderungsansprüche”:

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Die Vermietung von Ferienwohnungen

Der BGH hat in einem Urteil vom 03.11.2011, AZ III ZR 15/11, zur Vermietung von Ferienwohnungen Stellung genommen. Im konkreten Fall ging es um das Verhältnis zwischen Eigentümer und Vermieter, da ein Geschäftsbesorger die Vermietung der Ferienwohnung übernommen hatte. Der BGH hat eine starke Stellung des Eigentümers begründet und ihm insbesondere das Recht eingeräumt, vom vermietenden Geschäftsbesorger nach Beendigung des Auftrag Rechnungslegung und Auskunft über die erfolgten Vermietungen zu verlangen.

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Kündigung bei angemieteter Garage und Wohnung

In vielen Fällen achten die Mietvertragsparteien nicht darauf, inwieweit Garage und Mietwohnung einheitlich vermietet werden. Es handelt sich grundsätzlich um zwei selbständige Mietobjekte. Mietvertragliche Fehler können sich insoweit auf eine erforderliche Kündigung ebenso auswirken, wie auf die später durchzuführende Räumung. Der BGH hat mit Urteil vom 12.10.2011, AZ VIII ZR 251/10, entschieden, dass bei einem sog. einheitlichen Mietverhältnis eine Teilkündigung nur bezüglich der Garage nicht zulässig ist. Dies ist nur denkbar, wenn bezüglich Garage und Wohnung zwei eigenständige Verträge existent sind. Dies muss für jeden Einzelfall gesondert geprüft werden.

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kein abstrakter Sicherheitszuschlag bei Betriebskostenvorauszahlungen

Die Höhe und Abrechnungsmöglichkeit von Betriebskosten ist oft ein Streitfall zwischen Vermieter und Mieter. Gerade bei langfristigen Mietverträgen ist auch die Frage erheblich, in welchem Umfang die Betriebskostenvorauszahlungen durch den Vermieter in der Höhe nach neu definiert werden können. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hält es insoweit für zulässig, dass der Vermieter aufgrund von unterjährigen Ereignissen die Vorauszahlungen erhöht. Allerdings hat der BGH mit Urteil vom 28.09.2011, AZ VIII ZR 294/10, entschieden, dass es dagegen unzulässig ist, einen sog. abstrakten Sicherheitszuschlag ohne konkreten Anlass vorzunehmen.

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Vertragliche und stillschweigende Vereinbarungen über die Umlage von Betriebskosten und Heizkosten im deutschen Wohnraummietrecht

von
Axel Wetekamp

1. Grundsatz der vertraglichen Vereinbarung

Die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die Lasten der Mietsache trägt, bedeutet, dass jede Art der Umlage von Betriebskosten oder Heizkosten auf den Mieter vertraglich eindeutig vereinbart werden muss.Solche Vereinbarungen sind zulässig, da § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht zwingend ist. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung oder ist diese unbestimmt oder unzulässig, so enthält die vereinbarte Miete sämtliche Betriebskosten. Wird die Umlage einzelner Betriebskosten vereinbart, so hat der Mieter nur diese zu zahlen. Die Vereinbarung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten oder von nicht abzurechnenden Pauschalzahlungen ist möglich, aber nicht zwingend. Nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB können Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Nachdem weder die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter überhaupt zwingend ist, noch der Umfang einer etwaigen Umlage, können die Parteien alle Arten von Mietzusammensetzungen, Netto-, Brutto- oder Teilinklusivmieten, vertraglich vereinbaren. Zwingend ist allerdings die Regelung, dass bei Wohnraummietverhältnissen nur Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden können. § 556 Abs. 1 BGB, wonach die Parteien vereinbaren können, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne der BetrKV trägt, ist nämlich nach § 556 Abs. 4 BGB zwingend.

Das bedeutet, dass insbesondere nicht umgelegt werden können:

Instandsetzungskosten und Instandhaltungskosten, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV,
Beiträge eines Wohnungseigentümers zur Instandhaltungsrücklage,

die Verwaltervergütung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LG Frankfurt/Main, ZMR 1980, S. 278) und allgemein die Kosten der Verwaltung, § 2 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV.

Diese Begrenzung gilt nicht für gewerbliche Mietverhältnisse, da die Vorschrift des § 556 BGB sich im Untertitel „Mietverhältnisse über Wohnraum“ befindet und § 578 BGB, der die entsprechende Anwendung von Wohnraumvorschriften auf Mietverhältnisse über Grundstücke und Nichtwohnräume beinhaltet, auf diese Vorschrift nicht verweist.
Dies bedeutet, dass auf den gewerblichen Mieter auch Kosten umgelegt werden können, die in der BetrKV nicht enthalten sind.

Hierbei muss danach unterschieden werden, ob die Umlegung durch Formularvereinbarung oder durch Individualvereinbarung geschieht.

 
2. Zulässige Vereinbarungen im Mietvertrag

2.1. Unzulässige pauschale oder unbestimmte Vereinbarungen

Neben Vereinbarungen, die Betriebskostenarten beinhalten, deren Umlage auf den Mieter, da nicht der BetrKV entsprechend, überhaupt nicht zulässig ist, wie „Kosten für Verwaltung und Instandhaltungsrücklagen“ (OLG Koblenz, NJW 1986, 995) oder „Bankkosten und Hausverwaltungskosten“ (OLG Karlsruhe, WuM 1988, 204), finden sich in Mietverträgen auch unbestimmte Vereinbarungen, die nicht zu einer zulässigen Abwälzung bestimmter Betriebskosten auf den Mieter führen. Dies gilt zum Beispiel für die Vereinbarung, wonach „sämtliche“ oder „alle“ Betriebskosten durch den Mieter zu tragen sind (OLG Düsseldorf, DWW 1991, 283). Vereinzelt wird die Auffassung vertreten, dass eine an sich unbestimmte Vereinbarung, wonach der Mieter „alle“ Betriebskosten zu tragen habe, hinsichtlich von Verbrauchskosten wie Strom, Wasser und Abwasser, wirksam ist, wenn die Räume mit entsprechenden Wasser- und Stromerfassungsgeräten ausgestattet sind (z. B. LG Saarbrücken, WuM 1998, 722). Diese Auffassung dürfte allerdings in Hinblick auf § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht zutreffen.

Folge der unbestimmten Vereinbarung ist allerdings nicht, dass der Mieter gar keine Betriebskosten schuldet, sondern lediglich, dass bei Ansatz von Vorauszahlungen diese als nicht abzurechnende Pauschalen behandelt werden. Dies gilt aber nicht, wenn im Vertrag eine Abrechnung vorgesehen ist. Die Absicht einer Abrechnung steht der Annahme einer Pauschale entgegen. Ist allerdings überhaupt nicht erkennbar, welche „Betriebskosten“ abgerechnet werden sollen, geht diese Unklarheit zu Lasten des Vermieters (§ 305 c Abs. 2 BGB), so dass die „Vorauszahlung“ als Pauschale zu behandeln ist.

Werden einzelne Betriebskostenarten aufgeführt und findet sich anschließend die Formulierung „usw.“, so sind nur die ausdrücklich aufgeführten Betriebskosten wirksam vereinbart, es sei denn, es wird auf die BetrKV Bezug genommen und es liegt insoweit nur eine beispielhafte Aufführung der dort enthaltenen Betriebskosten vor. Dasselbe gilt, wenn allgemein von Betriebskosten die Rede ist und dann eine Aufzählung unter dem Begriff „insbesondere“ erfolgt.

2.2. Abwälzung einzelner Betriebskosten – Sonderfall „Sonstige Betriebskosten“

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass neben der Grundmiete einzelne, gesondert aufgeführte Betriebskosten geschuldet werden, für die gegebenenfalls eine Vorauszahlung oder eine Pauschale vereinbart werden kann. Auch diese Betriebskosten müssen jedoch hinreichend bestimmt sein, sie müssen zumindest ihrem wesentlichen Gehalt nach den in der BetrKV aufgeführten Betriebskosten entsprechen (vgl. aber 2.13. zum Fall der „Versicherungen“).

Einen Sonderfall stellen die „Sonstigen Betriebskosten“ nach Nr. 17 der BetrKV dar. Hier können auch Betriebskosten umgelegt werden, die in der Aufstellung nach Nr. 1 bis 16 nicht enthalten sind, diesen Betriebskostenarten aber vergleichbar sind. Es gilt hier die Definition des § 1 Abs. 1 BetrKV, dass es sich um Betriebskosten handeln muss, die durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar reicht grundsätzlich als mietvertragliche Vereinbarung die Bezugnahme auf die BetrKV aus, doch sind sonstige Betriebskosten nur umlegbar, wenn die einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden sind (BGH, Urt. v. 07.04.2004 VIII ZR 167/03, WuM 2004, 290).

Auch in der Abrechnung müssen „Sonstige Betriebskosten“ identifizierbar bezeichnet werden. Wer lediglich den Begriff „Sonstige Betriebskosten“ in eine Abrechnung aufnimmt, läuft Gefahr, dass die Abrechnung als insgesamt nicht fällig angesehen wird.

Sind im übrigen nur einzelne Betriebskostenarten aufgeführt, so kann die Umlage weiterer Betriebskosten auch nicht durch eine Formulierung, dass „neu entstehende Kosten“ auf den Mieter zusätzlich umgelegt werden können, herbeigeführt werden. Dies ist nur dann möglich, wenn eine Vertragsänderung nicht erfolgen muss, weil die Bezugnahme auf die BetrKV sämtliche Betriebskosten, auch solche, die bei Vertragsschluss noch nicht angefallen sind, abgedeckt. Zur Umlage später entstehender Betriebskosten muss dem Vermieter vertraglich zusätzlich das Recht eingeräumt sein, neu entstehende Betriebskosten umzulegen (BGH Urt. v. 27.09.2006, VIII ZR 80/06, GE 2006, 1473).

2.3. Zulässige Bezugnahme auf die BetrKV

Zu unterscheiden von der Frage, welche Betriebskosten auf den Mieter zulässigerweise umgelegt werden können, ist die Frage, in welcher Form Betriebskosten im zulässigen Umfang umgelegt werden dürfen. Nach BayObLG, NJW 1984, 1761 und OLG Hamm, WuM 1997, 542, ist eine mietvertragliche Regelung zulässig, die beinhaltet, dass der Mieter neben der Miete monatlich einen Vorauszahlungsbetrag auf die Betriebskosten gemäß § 27 der II. BV (jetzt § 2 BetrKV) zu zahlen hat, ohne dass es einer zusätzlichen Erläuterung des Betriebskostenkatalogs bei Vertragsschluss oder der Beifügung eines Abdrucks dieser Anlage bedürfe (ebenso für preisgebundenen Wohnraum BGH Urt. v. 13.01.2010, VIII ZR 137/09).

Nach OLG Karlsruhe, ZMR 1986, 51 – nach h.M. zu weit gehend – ist die Verpflichtung des Mieters jedenfalls dann wirksam, wenn im Anschluss an die Verweisung auf § 27 der II. BV die wesentlichen Positionen der in der Anlage 3 zu dieser Vorschrift enthaltenen Aufstellung stichwortartig genannt werden und die Vorauszahlung nur Betriebskosten umfasst, die im Mietvertrag in dieser Weise beispielhaft aufgeführt worden sind. Nicht erforderlich ist es, dass der Mietvertrag die einzelnen Betriebskostenarten genau bezeichnet, für welche die Vorauszahlung gelten soll.

Begründet wird diese Rechtsprechung damit, dass der Begriff der Betriebskosten im Gegensatz zu einer reinen Nennung von Paragraphen auch dem Laien bekannt sei und er eine Vorstellung davon habe, was mit diesem Begriff gemeint sei.
In Hinblick auf die Neuregelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wurde diese Rechtsprechung wegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Transparenzgebot) neuerdings in Frage gestellt (Pfeilschifter, WuM 2002, 73).

3. Ansatz von Vorauszahlungen oder Pauschalen

Nach § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB können die Parteien vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Die Ausweisung als Pauschale bedeutet, dass der Mieter einen nicht abzurechnenden Betrag auf Betriebskosten bezahlt, wobei grundsätzlich an die Ausweisung der in diesem Pauschalbetrag enthaltenen Betriebskosten geringere Anforderungen als bei Vorauszahlungen gestellt werden. Nicht zulässig ist die Vereinbarung einer Pauschale bei Heizkosten.

Mit Ausnahme der in § 11 HeizkV aufgeführten Ausnahmen besteht nach §§ 4 und 5 HeizkV die Pflicht zur Ausstattung zur Verbrauchserfassung und zur Verbrauchserfassung selbst. Nach der Verbrauchserfassung hat der Gebäudeeigentümer nach § 6 HeizkV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Dies schließt die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale aus, da aufgrund der Verbrauchserfassung nach Ablauf der Heizperiode auch abzurechnen ist. Die Vorschriften der HeizkV gehen mit Ausnahme von Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, auch rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Dies bedeutet, dass gegebenenfalls sogar die in einer Pauschalmiete enthaltenen Heizkostenbeträge zu schätzen sind und aufgrund der pflichtgemäßen Verbrauchserfassung nach Ablauf der Heizperiode abzurechnen sind (BayObLG, WuM 1988, 257).

Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden, § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB. Dies gilt entsprechend auch für die Vereinbarung von Pauschalen. Sind diese zu hoch, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam (Schmid, WuM 2001, 424). Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass die Vorauszahlungen so ausgestaltet sind, dass eine Nachzahlung nicht entsteht. Die tatsächlichen Kosten können die Vorauszahlungen auch erheblich überschreiten (BGH Urt. v. 11.02.2004 VIII ZR 195/03, NZM 2004, 251).
Sind die Vorauszahlungen unangemessen hoch, kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform oder Schriftform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen, das heißt, auch der Mieter eine Herabsetzung der Vorauszahlungen vornehmen, § 560 Abs. 4 BGB.

Nicht müssen die Vorauszahlungen so vereinbart werden bzw. angesetzt werden, dass ein Nachzahlungsanspruch nicht entsteht (LG Berlin, ZMR 1999, 637). Sind jedoch bewusst zu niedrige Vorauszahlungen angesetzt worden, um bei Vertragsschluss den Mieter über die tatsächlich hinsichtlich einer Wohnung anfallenden Kosten zu täuschen, ist ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus Verschulden bei Vertragsschluss gerechtfertigt (LG Celle, DWW 1996, 193: In Höhe einer verlangten Nachforderung). An den Tatbestand der Täuschung sind hohe Anforderungen zu stellen, eine gewisse Überzahlung durch den Mieter schadet grundsätzlich nicht, zumal wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass hohe Betriebskosten oder Heizkosten entstehen werden. Pflichtwidrigkeit muss vorliegen (BGH a.a.O.).

 
4. „Stillschweigende“ Vereinbarung von Betriebskosten und Heizkosten

Umstritten ist die Frage, inwieweit länger dauernde Übung hinsichtlich der Betriebskosten zu einer stillschweigenden vertraglichen Vereinbarung oder Vertragsänderung führen kann. Ist die Zahlung von Betriebskosten neben einer pauschalen Mietzahlung vertraglich nicht vereinbart, kann längere vorbehaltlose Zahlung durch den Mieter zu einer konkludenten Vertragsänderung dahin führen, dass die Zahlung der geforderten Betriebskosten als vereinbart gilt (LG Detmold, WuM 1991, 701; LG Koblenz, WuM 1990, 312). Während üblicherweise bei einer einmaligen gesonderten Betriebskostenzahlung von der Abänderung einer vereinbarten Inklusivmiete noch nicht ausgegangen werden kann (LG Detmold, a.a.O.), kann nach Auffassung des LG Saarbrücken bei einer viermaligen Zahlung aufgrund einer nicht vereinbarten Nebenkostenabrechnung im Anschluss an einen Abrechnungszeitraum unter Umständen von einer konkludenten Vertragsergänzung ausgegangen werden (LG Saarbrücken, NZM 1999, 408).

Etwas anderes dürfte aber dann gelten, wenn ein Mieter, der nicht vereinbarte und damit auch nicht geschuldete Nebenkosten über einen gewissen Zeitraum hinweg bezahlt hat, der rechtsirrigen Auffassung ist, diese Kosten zu schulden. Der Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung oder Vertragsänderung steht hier das Fehlen des rechtsgeschäftlichen Willens entgegen (LG Kassel, WuM 1990, 159). Dies gilt grundsätzlich auch bei wiederholten nicht geschuldeten Zahlungen, es sei denn, ein Mieter ist in der Lage, die möglichen rechtlichen Auswirkungen derartiger Zahlungen zu beurteilen (LG Neuss, ZMR 1994, 571).

Der BGH Urt. v. 07.04.2004 VIII ZR 146/03, WuM, 2004, 292 meint, dass durch jahrelange Übung (hier 9 Jahre) davon auszugehen wäre, dass die Parteien sich stillschweigend auf eine Vertragsänderung geeinigt hätten (ablehnende Anmerkung von Kappus, NZM 2004, 411).

Nach BGH Urt. v. 13.02.2008, VIII ZR 14/06, WuM 2008, 225, soll allerdings ein die Umlage der Betriebskosten betreffender stillschweigender Änderungsvertrag nicht allein durch Übersendung einer Abrechnung, auch wenn dies über einen längeren Zeitraum geschieht, zustande kommen, soweit nicht weitere Umstände hinzukommen. In dieser Entscheidung kann wohl eine Abkehr von der Entscheidung vom 07.04.2004 gesehen werden.

Zahlt der Mieter zu Unrecht verlangte Nebenkosten und ist von einer stillschweigenden vertraglichen Vereinbarung nicht auszugehen, können die überzahlten Beträge vom Vermieter grundsätzlich zurückgefordert werden.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass Änderungen der Betriebskostenvereinbarung in der Regel eine Umstellung der Mietvertragsstruktur darstellen. Wenn diese Änderungen in Form eines Angebotes zur Umstellung an den Mieter heran getragen werden, muss dieses Angebot eindeutig und klar sein. Andernfalls kommt in Betracht, dass der Vermieter den Mieter arglistig über die tatsächlichen Umstände und Absichten täuscht (vgl. hierzu AG München, NZM 2004, 422).

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Das Problem mit der Wohnungsgröße

Die Wohnung ist größer als vereinbart -
Die Wohnung ist möbliert

von

Axel Wetekamp

1. Bedeutung der Angabe der Wohnungsgröße im Vertrag

Nach der Rechtsprechung des BGH  handelt es sich bei der Angabe einer Wohnungsgröße im Mietvertrag grundsätzlich um eine Beschaffenheitsvereinbarung, nicht nur um eine Objektbeschreibung (BGH Urt. v. 16.12.2009, VIII ZR 39/09, NZM 2010, 196). Tatsächliche Abweichungen von dieser Vereinbarung lösen dann Rechtsfolgen aus, wenn ein bestimmtes Maß der Abweichung überschritten wird. Dieses Maß hat der BGH bei 10 % Abweichung festgelegt. Dies soll auch dann gelten, wenn die Flächenangabe im Vertrag mit einem Circa-Zusatz versehen ist, da auch dieser Zusatz nur einen Spielraum von 10 % Abweichung rechtfertigt (BGH Urt. v. 24.03.2004 VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268).
Ist die Wohnfläche nicht im Mietvertrag vereinbart, sondern in einer Zeitungsannonce eines Maklers niedergelegt und in einer vor Vertragsabschluss überreichten Wohnflächenberechnung, kann eine stillschweigende Vereinbarung über die Wohnfläche vorliegen (BGH Urt. v. 23.06.2010, VIII ZR 256/09, NZM 2010, 614).

2. Die Wohnung ist kleiner als vereinbart :

Der BGH hat entschieden, dass dann, wenn die Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben ist, ein Mangel gegeben ist, der zur Minderung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz durch den Mieter berechtigt (BGH Urt. v. 24.03.2004 VIII ZR 295/03 , WuM 2004, 336). Der Mieter müsse nicht nachweisen, dass er durch die Abweichung in seinem Mietgebrauch konkret beeinträchtigt sei, es spräche eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit (BGH Urt. v. 28.09.2005, VIII ZR 101/04, NZM 2005, 861). 

3. Die Wohnung ist kleiner als vereinbart, aber möbliert

Folgender Fall liegt vor :

Ein Mieter mietet eine möblierte Wohnung an, bei der sich nach einigen Monaten Mietzeit herausstellt, dass die Wohnfläche mehr als 12 % kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene Fläche. Er macht gegen den Vermieter einen Rückforderungsanspruch hinsichtlich der gezahlten Miete in Höhe der Überzahlung von 12 % geltend. Der Vermieter  ist der Meinung, hier kämen nur 6 % Minderung und damit ein entsprechend reduzierter Rückforderungsanspruch in Betracht, da bei vollständiger Möblierung der Gebrauchswert nicht im selben Maß beeinträchtigt sei wie bei einer leer vermieteten Wohnung.

Der Vermieter hat nicht Recht.
Die Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit ist nicht deshalb geringer, weil die Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden können (BGH Urt. v. 02.03.2011, VIII ZR 209/10, WuM 2011, 213).
Maßgebend für die Minderung ist grundsätzlich die Bruttomiete. Ist die Möblierung kalkulatorisch Teil der Nettomiete, kommt es auf die Vereinbarung eines Möblierungszuschlags nicht an. Falls ein solcher vereinbart ist, dürfte die Minderung sich aus der Gesamtmiete einschließlich Zuschlag errechnen.   
  
4. Die Wohnung ist größer als vereinbart 
 
Ist zwischen den Parteien eine Wohnungsgröße vereinbart, die kleiner als die tatsächliche Größe ist, gilt jedenfalls für den Fall der Mieterhöhung, dass hier die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (BGH Urt. v. 23.05.2007, VIII ZR 138/06, NZM 2007, 594).
Weiter gilt allerdings, dass bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % , wenn also die Wohnung mehr als 10 % größer ist als im Vertrag angegeben, nach Auffassung des BGH der gutgläubige Vermieter nicht auf Dauer an seinem Irrtum über die tatsächliche Größe gebunden bleiben soll (BGH a.a.O.). Geht es um eine Mieterhöhung soll der Vermieter dann berechtigt sein, einem Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen.
Zwar sei die Ermittlung der Wohnfläche grundsätzlich eine Angelegenheit des Vermieters, der insoweit auch das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe zu tragen habe, doch könne der Vermieter nach Aufdeckung seines Irrtums das Mietverhältnis nicht kündigen (BGH a.a.O.). Es müsse ihm daher die Möglichkeit der Vertragsanpassung gegeben werden. 
 
Dies bedeutet, dass dem Vermieter bei Vorliegen einer relevanten Abweichung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Vertraganpassung zustehen dürfte. Dieser könnte gegebenenfalls im Wege der Klage auf Zustimmung zur Vertragsanpassung geltend gemacht werden.
Relevant wäre die Anpassung für die Frage einer Mieterhöhung und für die Betriebskostenabrechung.   
 
5. Berechnung der Wohnfläche
 
Für die Berechnung der Wohnfläche sind die zur Zeit des Vertragsabschlusses geltenden Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum heranzuziehen, d.h. bis 31.12.2003 § 44 II. BV, danach die WohnflVO, falls nicht eine Vereinbarung der Parteien über die anzuwendenden Berechnungsvorschriften gegeben ist (BGH Urt. v. 24.03.2004 VIII ZR 44/03, NZM 2004, 454) oder eine bestimmte Berechnungsmethode ortsüblich ist. Falls keine mietvertraglichen Berechnungsvorgaben vorhanden sind, kommt auch die am Ort üblicherweise verwendete Norm in Betracht (LG München I WuM 2006, 91: Anwendung der DIN 283).
Dies gilt dann nicht, wenn sich die Parteien (stillschweigend) auf eine Berechnung nach den §§ 42 bis 44 II. BV oder nach der Wohnflächenverordnung geeinigt haben (BGH Urt. v. 23.05.2007, VIII ZR 231/06, NZM 2007, 595 und BGH Urt. v. 22.04.2009, VIII ZR 86/08, NZM 2009, 477).

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Die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

von
Axel Wetekamp

1. Die gesetzliche Regelung

Das deutsche Mietrecht unterscheidet zwischen fristlosen und ordentlichen Kündigungen.
Bei der ordentlichen Kündigung sind Kündigungsfristen einzuhalten, die fristlose Kündigung wirkt sofort.  Während fristlose Kündigungen in der Regel die Vertragsverletzung einer Mietvertragspartei oder mindestens die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses voraussetzen,  gilt dies generell nicht für die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung von Menschen, die sich in den Räumen bestimmungsgemäß aufhalten.Die Vorschrift des § 569 Abs. 1 BGB dient in erster Linie im öffentlichen Interesse der Volksgesundheit. Die Vorschrift ist zwingend, abweichende Vereinbarungen sind nichtig. Dies gilt sowohl für Individualvereinbarungen als auch für AGB-Klauseln.
Bei den durch die Gesundheitsgefährdung betroffenen Räumen muss es sich nicht um Wohnräume handeln, es kann sich auch um andere nach ihrer Zweckbestimmung zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume handeln.

Beispiel: Es kann sich um Büroräume, eine Gaststätte oder das Wartezimmer eines Arztes handeln (OLG Koblenz, NJW-RR 1972, 1228).

Die Gesundheitsgefährdung, die mit der Benutzung der Räume verbunden ist, muss erheblich sein. Eine Schädigung muss jedoch noch nicht eingetreten sein (LG Mainz, DWW 1999, 295).

Beispiel:Der Mieter macht geltend, dass infolge der Ausdünstungen eines neu verlegten Teppichbodens mit einer gesundheitlichen Beeinträchtigung zu rechnen sei. Konkret kann er jedoch das Vorliegen einer Gesundheitsbeeinträchtigung nicht geltend machen.

Die Gesundheitsgefährdung muss objektiv vorliegen (AG München WuM 1986, 247). Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Eine besondere subjektive Empfindlichkeit des Mieters genügt nicht (LG Berlin, ZMR 1999, 614).

Beispiel: Der Mieter kündigt das Mietverhältnis wegen Gesundheitsgefährdung durch Wohnungsgifte. Diese lassen sich jedoch objektiv nicht nachweisen. Der Mieter macht geltend, gegen jede Art von verwendeten Lacken und Reinigungsmitteln allergisch zu sein.

Die besondere subjektive Empfindlichkeit des Mieters kann nicht berücksichtigt werden. Es ist jedoch auf eine Entscheidung des LG Oldenburg (ZMR 2000, 100) hinzuweisen, nach der eine Allergie des Mieters gegen Hausstaubmilben die Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB rechtfertigt.

Beispiele für Umstände, die zur Kündigung berechtigen:

• gesundheitsgefährdende Feuchtigkeitsschäden in den angemieteten Räumen,
• Schimmelbildung im Badezimmer, der nicht vom Mieter durch falsches Heizungs- und Lüftungsverhaltens vertreten ist (AG Köln, WuM 1986, 94),
• wiederholter Ausfall der Zentralheizung wegen vom Vermieter zu vertretenden Ölmangels bei strengem Frost (AG Waldbröl, WuM 1986, 337), wobei hier Nachhaltigkeit gegeben in    muss,
• Formaldehyd-Konzentration oberhalb der durch das Bundesgesundheitsamt festgesetzten Grenzwerte (LG München I, NJW-RR 1991, 975), da hier die Gesundheitsgefährdung objektiv feststeht,
• infolge Hochwassers durchfeuchtete und nicht mehr beheizbare Wohnung (AG Regensburg, WuM 1988, 361),
• erhebliches Eindringen von Zugluft infolge mangelnder Isolierung (AG Schöneberg, ZMR 2000, 101),
• Innentemperaturen von mehr als 35 Grad über mehrere Monate hinweg in einem „Normal-Sommer“ (OLG Düsseldorf, NZM 1998, 915).

Beispiele für nicht zur Kündigung berechtigende Umstände:

• keine objektiv vorliegende gefährdende Wohnungsbeschaffenheit, aber gegebenenfalls subjektive Empfindlichkeit des Mieters (LG Berlin, ZMR 1997, 97),
• Heizungsausfall, bei dem der Vermieter zur sofortigen Abhilfe bereit und in der Lage ist (AG Miesbach, WuM 1987, 221), da hier Nachhaltigkeit nicht gegeben ist,
• durch Verhalten des Mieters verursachter Schimmelbefall in Mieträumen (AG Friedberg/Hessen, WuM 1985, 262).

 

2. Kündigungserklärung und Abhilfefrist

Auch die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung muss nach § 569 Abs. 4 BGB begründet werden. (BGH Urt. v. 22.06.2005, WuM 2005, 584). Sie muss bei Wohnraummietverhältnissen nach § 568 BGB schriftlich erfolgen. Eine Mangelanzeige im Sinne des § 536 c BGB der drohenden Gesundheitsgefährdung ist nicht erforderlich.

Grundsätzlich ist aber auch bei der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung eine Abmahnung oder das Setzen einer angemessenen Abhilfefrist erforderlich (BGH Urt. v. 18.04.2007 VIII ZR 182/06, NZM 2007, 439). Nach § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann gegebenenfalls die Abmahnung oder Abhilfefrist entfallen.

Nicht wird das Kündigungsrecht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter die Beschaffenheit der Mieträume bei Vertragsabschluss gekannt hat oder auf die Geltendmachung des Kündigungsrechts verzichtet hat.

Nachdem die Vorschrift der Volksgesundheit dient, ist fraglich, ob eine Verzögerung des Kündigungsrechtes zur Verwirkung führt.

Beispiel: Das LG Berlin (GE 1997, 553) geht davon aus, dass eine Kündigung, die viereinhalb Monate nach Auftreten einer Geruchsbelästigung erfolgt, wegen Verwirkung nicht mehr möglich ist.

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Die Vorteilsausgleichung bei Beschädigung der Mietsache

von
Axel Wetekamp

1. Begriff und Bedeutung der Vorteilsausgleichung

Hinsichtlich der Höhe eines Schadensersatzanspruchs bei Beschädigung der Mietsache  ist ein wichtiger Gesichtspunkt zu berücksichtigen:Es gilt, dass – unbeschadet des anzusetzenden Abzugs neu für alt – eine fiktive Berechnung betreffend den Wert des beschädigten Teils vorzunehmen ist und sich der Ersatzanspruch des Vermieters entsprechend reduziert.

Bei Gegenständen, denen nach der Verkehrsauffassung begrenzte Lebensdauer zugemessen wird, ist der Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen. Vom Schadensersatzanspruch des Vermieters ist daher ein Abzug „neu für alt“ zu machen, der sich nach dem Alter des Gegenstandes zum Zeitpunkt des Schadensfalles richtet (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 538 BGB, Rn. 373).

Nutzt der Mieter den Gegenstand nach dem Schadenseintritt weiter und dauert das Mietverhältnis an, so ist der Abzug nicht nach dem Zeitablauf bis zum Schadenseintritt, sondern nach der Gesamtnutzungsdauer bis zur Beendigung der Nutzung durch den Mieter und Geltendmachung des Schadens durch den Vermieter zu berechnen (Schmidt – Futterer/Langenberg, a.a.O., § 538 BGB, Rn. 374).

War der Gegenstand bei Beginn des Mietverhältnisses nicht neu, ist die Gesamtnutzungsdauer zugrunde zu legen.

Beispiel:
Ein Wohnungsmietvertrag wird im Jahre 2008 abgeschlossen. Das Haus wurde im Jahre 1995 erbaut. Die Sanitäreinrichtungen stammen aus der Erbauungszeit und sind seither nicht erneuert worden. Es ist bei Beginn des gegenständlichen Mietverhältnisses eine bereits abgelaufene Nutzungsdauer von 13 Jahren zugrunde zu legen.  Bei einer herkömmliche Badewanne (Gesamtnutzungsdauer etwa 30 Jahre) ist ab Mietbeginn eine Restnutzungsdauer von 17 Jahren anzunehmen. Entsprechend würde sich bei erheblicher Beschädigung der Wanne, die eine Erneuerung erfordert, der Schadensersatzanspruch des Vermieters reduzieren.

Was die rechtliche Begründung eines Abzugs neu für alt betrifft, so wird vertreten, dass der Gegenstand nach Ablauf seiner Nutzungszeit „wertlos“ sei, also ein Schaden nicht mehr entstehen könne (LG Münster, WuM 2002, 50), teilweise wird auch argumentiert, dass der Gegenstand „wirtschaftlich abgeschrieben“ sei, wobei allein dies für den Nichtansatz eine Restwerts noch nicht ausreichend sein soll (OLG Düsseldorf, MDR 1989, 353 bei Sternel, Mietrecht aktuell, 4.Aufl. Rdn. XIII 49). Möglich ist auch anzunehmen, dass der Umgang des Mieters mit dem Gegenstand nach Ablauf der Nutzungsdauer nicht mehr kausal für die Notwendigkeit ist, den Gegenstand zu ersetzen (Schmidt-Futterer/Langenberg § 538 BGB, Rn. 373). Der Vermieter müsste den Gegenstand bereits selbst auf eigene Kosten ersetzen.

2. Technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer

Grundsätzlich ist es schwierig, die Nutzungsdauer eines Bestandteils der Mietsache zu bewerten. Zu Recht wird darauf hingewiesen, dass es nicht nur auf das Alter, sondern auch auf die Qualität und den Pflegezustand des Gegenstands ankommt. Andererseits ist gerade, weil hinsichtlich der Qualität und der Pflege eines Bestandteils nach den Erfahrungen der Praxis die Meinungen der Parteien oft erheblich differieren, eine gewisse Pauschalierung unvermeidlich.

Vorsicht ist geboten, soweit der Begriff der „technischen Nutzungsdauer“ verwendet wird.

Unter technischer Nutzungsdauer versteht man einen Zeitraum, nach dessen Ablauf für die Bestandserhaltung mehr aufzuwenden ist, als die Kosten zur Herstellung des Bauteils ausmachen (www.expertebte.de). Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Die technische Nutzungsdauer liegt in aller Regel unter der wirtschaftlichen Nutzungsdauer, die bei der Frage, von welchem Abzug beim Schadensersatzanspruch des Vermieters auszugehen ist, die realistischeren Ergebnisse liefert.

Beispiel:
Das Institut für Fenstertechnik in Rosenheim gibt die technische Nutzungsdauer von Doppelfenstern der 60er Jahre des letzten Jahrhunderts mit 30 bis 35 Jahren an (vgl. unten). Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann durchaus bei 40 oder 45 Jahren liegen. Die Kosten der Bestandserhaltung bei alten Doppelfenstern, die schon lange nicht mehr hergestellt werden, werden nach Ablauf von 30 Jahren die Kosten einer Erneuerung durch moderne Isolierglasfenster übersteigen. Trotzdem können die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, z.B. die Frage, inwieweit Zuschüsse oder günstige Kredite für die Fenstererneuerung zu erlangen sind,  die wirtschaftliche Nutzungsdauer auf etwa 45 Jahre hinausschieben.
Das Problem zeigt sich auch deutlich bei der Berechnung von - die Fenstererneuerung betreffenden - Modernisierungskosten. Hier führt der von der Rechtsprechung verlangte Abzug der (fiktiven)  Instandsetzungskosten dazu, dass bei realistischer Betrachtungsweise kein umlegbarer Modernisierungsaufwand verbleibt (vgl. LG Berlin Grundeigentum 2003, 123).
 

3. Höhe des Abzugs im Einzelfall

  •  Bei Teppichboden wird üblicherweise von einer durchschnittlichen Lebensdauer von zehn Jahren ausgegangen (AG Böblingen WuM 1998, 33). 
    Beispiel: 
    Falls ein total beschädigter fünf Jahre alter Teppichboden ersetzt     werden muss, reduziert sich der Anspruch des Vermieters bei Ersatz durch einen gleichwertigen Teppichboden auf die Hälfte.
  • Bei PVC-Bodenbelägen geht das AG Kassel (WuM 1996, 757) von einer 20-jährigen, üblichen Nutzungsdauer aus. Es werden aber auch kürzere Zeiträume je nach Qualität des PVC-Bodens angenommen, so teilweise nur acht bis zehn Jahre (LG Wiesbaden, WuM 1991, 540) oder 15 Jahre (AG Staufen, WuM 1992, 430).
  • Die Nutzungsdauer einer Fertigparkett-Versiegelung wird ebenfalls unterschiedlich angenommen. Teilweise wird von 15 bis 20 Jahren ausgegangen (LG Wiesbaden, WuM 1991, 540), teilweise von nur zehn Jahren (AG München, Az. 453 C 3076/00, nicht veröffentlicht).
  • Das Abschleifen eines Parkettbodens soll nach LG Wiesbaden (WuM 1991, 540) alle 15 bis 20 Jahre erforderlich sein.
  • Die Nutzungsdauer einer Einbauküche wurde zwischen 14 und 20 Jahren, höchstens jedoch mit 25 Jahren angenommen (LG Berlin, Grundeigentum 2001,1404).
  • Bei der Erneuerung von Wandfliesen hat das LG Köln (WuM 1997, 41) bei einem Alter von 30 Jahren einen Abzug von 50 % vorgenommen, wobei hier einerseits eine erheblich höhere Lebensdauer, andererseits der sich verändernde Geschmack, was Fliesen betrifft, zu berücksichtigen ist.
  • Die technische Nutzungsdauer von Doppelfenstern der 60er Jahre wurde mit 30 bis 35 Jahre angegeben (AG München, Az. 413 C 4208/96, nicht veröffentlicht. Hier lag ein Gutachten des Instituts für Fenstertechnik in Rosenheim zu Grunde). Die wirtschaftliche Nutzungsdauer wird etwa um 5 bis 10 Jahre höher liegen (vgl. oben).
  • Drehkippbeschläge und Türschlösser sollen eine Lebensdauer von 25 Jahren haben, Markisen von 15 Jahren (www.baumarkt.de)
  • Bei Sanitärinstallationen, wie Badewannen und Waschbecken, kann eine 30-jährige Nutzungsdauer angenommen werden, wobei auch hier die Angaben zwischen 18 Jahren für WC-Becken und 27 Jahren für Spülbecken schwanken (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O. § 538 BGB, Rn. 377).
  • Bei herkömmlichen Stahlheizkörpern wurde eine technische Nutzungsdauer von 23 Jahren und eine wirtschatliche Nutzungsdauer von 30 Jahren angegeben, wobei man davon ausgehen muss, dass beide Werte in Hinblick auf die Haltbarkeit der Bauteile an sich zu gering angesetzt sind. Etwas anderes mag für Thermostatschalter gelten, da sie nach den Erfahrungen der Praxis einem stärkeren Verschleiß ausgesetzt sind. Hier wird man eine durchschnittliche Nutzungsdauer von 15 Jahren ansetzen.
  • Bei elektrischen Leitungen werden 25 Jahre, bei Schaltern 15 Jahre durchschnittliche Nutzungsdauer angegeben (www.baumarkt.de)
  • Bei WC-Sitzen hat das LG München I eine nur dreijährige Nutzungsdauer angenommen, da nach dieser Zeit ein Austausch schon aus hygienischen Gründen erfolgen müsse.
    Vor allem, soweit Böden betroffen sind, wird sich die Frage stellen, ob überhaupt die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten sind und Beschädigung vorliegt. Auch bei Beschädigung aber wird der Zweck, zu dem die Räume vermietet worden sind, beim Ansatz der Nutzungsdauer nicht unberücksichtigt bleiben können.

Beispiel:
Der PVC – Boden in einer Küche unterliegt angesichts der intensiven Nutzung durch fließendes Wasser und den Gebrauch von Lebensmitteln sowie dem Verschleiß durch das Aufstellen schwerer Küchengroßgeräte einer kürzeren durchschnittlichen Nutzungsdauer als z.B. der PVC  - Boden in einer Diele.

4. Rechtsfragen

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter dafür darlegungs – und beweispflichtig ist, dass die Voraussetzungen für den Abzug neu für alt nicht vorliegen (OLG Koblenz, WuM 2003, 445).
Es stellt sich weiter die Frage, ob der Mieter das Erfordernis des Abzugs überhaupt behaupten muss oder ob ein Schadensersatzanspruch des Vermieters hier nicht schlüssig geltend gemacht worden ist.

Beispiel:
Der Vermieter macht nach Ablauf eines langjährigen Mietverhältnisses Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Böden und Sanitäreinrichtungen geltend. Einen Abzug bei der Höhe seiner Forderungen nimmt er nicht vor. Ist schriftliches Vorverfahren angeordnet und reagiert der Mieter nicht auf die zugestellte Klage, kann das Gericht auf Antrag nach § 331 Abs. 3 ZPO Versäumnisurteil nur erlassen, wenn die Klage dies rechtfertigt, diese also schlüssig ist. Andernfalls müsste die Klage abgewiesen werden. Vgl hierzu auch BGH Beschl.v.18.10.2006 VIII ZB 111/05, WuM 2006, 696.

Der vorzunehmende Abzug bezieht sich nicht nur auf den Sachwert des beschädigten Bauteils, sondern auch auf die erforderlichen Arbeiten zur Herstellung der Verwendungsfähigkeit der neuen Sache (OLG Koblenz WuM 2003, 445).

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Parteivereinbarungen im Wohnraummietrecht

von

Axel Wetekamp

Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen können in Wohnraummietverträgen nur in begrenztem Umfang getroffen werden. Neben allgemeinen Vereinbarungen über den Mietgebrauch oder Hausordnungsregelungen, die für sich wiederum an den § 307 ff. BGB gemessen werden müssen, soweit es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, können Vereinbarungen über folgende Regelungsgegenstände getroffen werden:a) Vereinbarungen über die Vertragsdauer

Der Mietvertrag kann auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, es kann jedoch auch nach § 542 Abs. 2 BGB ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden. Dies ist allerdings nur in Form des Zeitmietvertrages nach § 575 BGB unter den dort geregelten und nach § 575 Abs. 4 BGB zwingenden Voraussetzungen zulässig.
Formularmäßige beiderseitige Ausschlussvereinbarungen hinsichtlich des Rechts der Vertragsparteien auf ordentliche Kündigung des Mietvertrags sind unwirksam, wenn sie einen längeren Zeitraum als vier Jahre umfassen (so auch BGH Urt. v. 25.01.2006 VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152 und Urt. v. 03.05.2006 VIII ZR 243/05, WuM 2006, 385, wobei hier zusätzlich ausgeführt ist, dass die Kündigungsausschlussfrist mit Vertragsschluss, nicht mit Mietbeginn beginnt). Ebenso jetzt BGH Urt. v. 08.12.2010, VIII ZR 86/10, wobei der Mieter den Vertrag zum Ende des Vierjahreszeitraums tatsächlich beenden können muss, nicht also erst nach Ablauf des Zeitraums die Kündigungsfrist sich anschließt. Eine geltungserhaltende Reduktion soll nicht möglich sein.
Im Falle einer Individualvereinbarung soll ein Kündigungsverzicht auch für längere Zeit als vier Jahre möglich sein (BGH Urt. v. 14.06.2006 VIII ZR 257/04, WuM 2006, 445).

Liegt ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters vor, ist dieser nur dann wirksam, wenn er zusammen mit einer wirksamen Staffelmietvereinbarung vereinbart worden ist  und nicht länger als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung dauert (BGH, WuM 2006, S. 97).
Bei möbliertem Einliegerwohnraum  nach § 549 Abs.2 Nr.2 BGB dürfte ein formularvertraglicher befristeter Kündigungsausschluss immer unwirksam sein (AG Hamburg mit Anm. Blank WuM 2006, 668). 

b) Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter

Der gesetzliche Grundsatz nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die Lasten der Mietsache trägt, ist nicht zwingend. Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung trägt. Dies kann ganz oder teilweise geschehen, es können Pauschalen, die nicht abgerechnet werden, vereinbart werden oder abzurechnende Vorauszahlungen auf einzelne oder alle Betriebskosten.
Soweit die Parteien Vereinbarungen darüber treffen, dass der Mieter Betriebskosten zu tragen hat, sind die weiteren Modalitäten, betreffend den Umfang der zulässigerweise abwälzbaren Betriebskosten und der zu leistenden Vorauszahlungen und die Abrechnung der Vorauszahlungen zwingend.

c) Die Höhe der Miete

Vereinbart werden kann die Miethöhe im Rahmen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, das heißt, die vereinbarte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 % („Wesentlichkeitsgrenze“) nicht übersteigen. Dies gilt allerdings nur, soweit  in dem Ort, in dem die Wohnung sich befindet, eine Mangellage an vergleichbaren Wohnungen besteht. Vereinbart werden kann weiter eine Staffelmiete nach § 557 a BGB oder eine Indexmiete nach § 557 b BGB.
Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, §§ 558 ff. BGB. Insoweit kann er vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren verlangen.

d) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen auf den Mieter

Die gesetzliche Regelung, betreffend die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter die Mieträume während der Mietzeit in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat, ist nicht zwingend. Eine anderweitige Vereinbarung ist zulässig, allerdings beschränkt auf den Begriff der Schönheitsreparaturen. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Hier ist zu ergänzen, dass anstelle des Streichens der Fußböden mittlerweile das Reinigen von Teppichböden und Parkett getreten ist 
Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nur nach bestimmten Fristen, gerechnet nach der Nutzungszeit des Mieters verlangen, der Einwand der geringeren oder intensiveren Nutzung muss möglich sein.

So, wie die Abwälzung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Abweichung von der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB darstellt, handelt es sich auch bei der Vereinbarung einer Kleinreparaturklausel in  Wohnraummietverträgen um eine zulässige Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB.
Bei kleinen Instandhaltungen soll durch eine verschuldensunabhängige Kleinreparaturklausel Streit darüber vermieden werden, ob ein eingetretener Schaden vom Mieter zu vertreten ist.
Die Regelung ist zulässig, wenn die vertragliche Klausel sich nur auf solche Teile der Wohnung bezieht, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, Bagatellschäden bis zu einem Wert von Euro 100,00 betrifft, einen Höchstbetrag für einen bestimmten Zeitraum enthält, falls sich mehrere Kleinreparaturen häufen, und keine Beteiligungsklausel an teureren Reparaturen vorsieht (die im Einzelfall mehr als Euro 100,00 kosten). Auch dürfen teurere Reparaturen nicht in „Teilrechnungen“ in Höhe des Betrages der zulässigen Bagatellschadenshöhe aufgespaltet werden.
Hinsichtlich des Höchstbetrages auf einen bestimmten Zeitraum gerechnet wird üblicherweise eine summenmäßige Begrenzung der Reparaturkosten angenommen, die 8 bis 10 % der Jahresmiete (OLG Stuttgart, WuM 1988, 149) oder 6 % der Jahresbruttokaltmiete (BGH, WuM 1992, 355) ausmacht.

e) Die Leistung einer Mietkaution

Die Leistung einer Sicherheitsleistung (Kaution) ist als gesetzliche Regelung nicht vorgesehen.
§ 551 BGB beinhaltet lediglich Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse über die Begrenzung und Anlage von Mietkautionen, falls eine Kautionsvereinbarung erfolgt ist. Die Leistung einer Kaution bedarf  der ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag.
Die Kaution dient dazu,  dem Vermieter eine einfache Möglichkeit zu verschaffen, sich wegen seiner Forderungen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis aus der Kaution zu befriedigen.

f) Mietminderung, Untervermietung und Modernisierung

Zwingend ist bei Wohnraummietverhältnissen die Vorschrift des § 536 BGB, betreffend die Mietminderung, § 536 Abs. 4 BGB. Mietminderung bedeutet, dass die Miete bei Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Mieträume herabgesetzt ist, bei Aufhebung der Tauglichkeit die Mietzahlung entfällt.
Weiter ist zwingend die Vorschrift des § 553 BGB, betreffend die Gestattung der Untervermietung bei Wohnraummietverhältnissen. Auch die Vorschrift des § 554 BGB über die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter vornimmt und die Vorschrift des § 554 a BGB, betreffend den Sonderfall der zulässigen Mietermodernisierung („Barrierefreiheit“) ist zwingend.

g) Die Beendigung des Mietverhältnisses

Keinerlei Vereinbarungen sind zulässig über die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen. Für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB gilt, dass diese Bestimmung sich zwar auf alle Arten von Mietverhältnissen bezieht und als solche nicht zwingend ist, diese Vorschrift jedoch für Wohnraummietverhältnisse durch § 569 BGB ergänzt wird. § 569 Abs. 5 BGB beinhaltet, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von § 543 BGB abweichen, unwirksam sind. Soweit § 569 BGB weitere Regelungen für Wohnraummietverhältnisse trifft, sind auch diese zwingend.
Auch hinsichtlich der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gilt bei Wohnraummietverhältnissen, dass von der Vorschrift des § 573 BGB, betreffend die ordentliche Kündigung des Vermieters, zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind, § 573 Abs. 4 BGB.
Möglich sind im Rahmen der Vertragsfreiheit auch bei Wohnraummietverträgen Aufhebungsvereinbarungen. Sie bedürfen keiner Schriftform, an die Ernsthaftigkeit des vertraglichen Bindungswillens sind aber strenge Anforderungen zu stellen (Wetekamp, Mietsachen, 4.Aufl. 2007, Kap.8 Rdn. 6). Die Entgegennahme der Wohnungsschlüssel durch den Vermieter bedeutet z.B. grundsätzlich noch keine Vertragsaufhebung.

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Rollstuhlauffahrtsschienen und Verkehrssicherungspflicht

von Axel Wetekamp

Zu dem Eingang eines Mehrparteienhauses führen zwei Stufen hinauf,  die mit einem herkömmlichen Rollstuhl nicht zu überwinden sind. Eine Auffahrtsrampe gibt es nicht. Eine Mieterin des Hauses ist auf den Rollstuhl angewiesen.

Was tun ?

Sie besorgt sich aus dem Baumarkt zwei mobile Schienen aus Aluminium, die lang genug sind, dass sie als Auffahrtsschienen über die Stufen gelegt werden können und die Auffahrt zum Hauseingang ermöglichen.
Das geht so lange gut, wie sich hilfsbereite Nachbarn finden, die die Schienen immer dann,  wenn die Mieterin es benötigt, hinlegen und anschließend entfernen. Als dies nicht mehr funktioniert, was auch damit zu tun haben könnte, dass die Rollstuhlfahrerin öfters spät in der Nacht erst heimkommt, bleiben die Schienen einfach liegen.
Nachdem der Geschäftsführer der WEG zufällig gerade noch einen Sturz eines anderen Mieters über die Schienen verhindern kann, wird die WEG tätig und erwirkt eine einstweilige Verfügung gegen die Mieterin, mit der ihr verboten wird, mobile Schienen auf die Aufgangsstufen zum Hauseingang zu legen. Hierbei macht sie geltend, dass die WEG sich einem Konzept der Mieterin für eine verkehrssichere Auffahrtsrampe nicht verschlossen hätten, die Mieterin  aber nicht kooperativ war. Vermieter und WEG hafteten gegenüber Dritten, falls etwas passiere, aus Verkehrssicherungspflicht.

Nach Erlass der einstweiligen Verfügung gehen die Probleme aber erst richtig los :

Wie soll die Mieterin das Haus verlassen um z.B. einzukaufen oder sonstige Erledigungen zu machen ? Sie legt gegen die einstweilige Verfügung Widerspruch ein und beantragt, sie  aufzuheben.
In der anschließenden Gerichtsverhandlung können sich die Parteien zwar nicht einigen, die Antragstellerpartei signalisiert aber, dass sie eine Gerichtsentscheidung, die dahin ginge, dass der Rollstuhlfahrerin gestattet werde, fachgerecht fest installierte Auffahrtsschienen, die zudem mit einem Mittelteil versehen sind, anzubringen, akzeptieren würde.
So geschieht es. Die mittlerweile über den Fall informierte Presse ist des Lobes voll  über die weise Entscheidung, die auf einfache Weise das Problem der Mieterin löst.

Offen bleiben trotzdem ein paar Fragen :

Worauf stützt sich eigentlich die Gerichtsentscheidung ?
§ 554 a BGB ist nicht einschlägig. Zum einen handelt e sich bei den Auffahrtsrampen im Gegensatz zu einer betonierten Rampe wohl nicht einmal um eine bauliche Maßnahme im Sinne der Vorschrift, zum anderen kann ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters, die er gegebenenfalls einklagen muss, behindertengerechte Einrichtungen nicht durchsetzen.
Bleibt § 535 BGB, denn die Nutzung der Mietsache, auf die nach dieser Vorschrift  der Mieter einen Anspruch hat, umfasst auch die Nutzung der Gemeinschaftsflächen, d.h. auch der Stufen zum Hauseingang. Wie Mütter ihren Kinderwagen und Senioren ihren Rollator abstellen dürfen, kann man annehmen, dass Rollstuhlfahrer die zweckdienliche Nutzung  der Gemeinschaftsflächen in irgendeiner Form ermöglicht werden muss.

Das Gerichtsurteil ist rechtskräftig (AG München, Urt. v. 25.11.2010, Az. 453 C 27330/10).

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Aktuelle BGH – Rechtsprechung Mietmängel und Mietminderung

von

 Axel Wetekamp

1.  Einhaltung der Bauvorschriften - Schallschutz

 Soweit Gebäude zwar zur Zeit ihrer Errichtung den damals geltenden DIN-Vorschriften oder anderen Bauvorschriften entsprochen haben, sind sie auch angesichts heute geltender höherer Anforderungen an Gebäude nicht mangelhaft (LG Berlin, ZMR 2000, 533; LG München I, WuM 1988, 352;  BGH Urt.v.26.07.2004 VIII ZR 281/03, WuM 2004,527).

Der Mieter hat keinen Anspruch auf erhöhten Schallschutz ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung gegenüber der zur Zeit der Errichtung geltenden Schallschutz – Norm nach DIN 4109 (BGH Ut. V. 07.07.2010, VIII ZR 85/09, NZM 2010, 618).

Auch wenn sich Umstände (hier : der Schallschutz) durch den Austausch des Fußbodenbelags verschlechtert haben, liegt dann kein Mangel vor, wenn immer noch die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Normen eingehalten werden (BGH Urt. v. 17.06.2009, VIII ZR 131/08, NZM 2009, 580).

A. A. waren das OLG Celle (WuM 1985, 9) und das LG Flensburg (WuM 1988, 354): Nach dieser Auffassung sollte es nur auf die tatsächlich vorliegenden Gegebenheiten ankommen, also die Untauglichkeit zum vorgegebenen Vertragszweck, nicht auf die zur Bauzeit geltenden anerkannten Regeln der Technik.

Richtigerweise dürfte hier gelten, dass dann, wenn ein Gebäude erhöhtes Heizen aufgrund einer heutigen Vorschriften nicht mehr entsprechenden Wärmedämmung erfordert, ein Mangel nicht vorliegt (LG Konstanz, WuM 1988, 353), ebenso, wenn die heute geltenden Schallschutzvorschriften nicht eingehalten sind (LG Berlin, ZMR 2000, 533). Als Begründung wird angeführt, dass der Mieter keinen Anspruch darauf hat, dass das Gebäude dem jeweils geltenden optimalen Baustandard angeglichen wird (AG Karlsruhe DWW 2005, 71). Eine allgemeine Modernisierungspflicht des Vermieters bestehe nämlich nicht (Sternel, Mietrecht II, Rn. 43; BGH Urt.v.06.10.2004 VIII ZR 355/03, WuM 2004,715).

2.  Flächenabweichung – Dachgeschoss, Einfamilienhaus

 Der BGH hat entschieden, dass dann, wenn die Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, ein Mangel gegeben ist, der zur Minderung berechtigt (BGH Urt. v. 24.3.2004 VIII ZR 295/03 , WuM 2004,336). Dies soll auch dann gelten, wenn die Flächenangabe im Vertrag mit einem Circa-Zusatz versehen ist (BGH Urt.v.24.03.2004 VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268). Es spräche eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit (so auch BGH Urt.v.28.09.2005, VIII ZR 101/04, NZM 2005, 861). Auch bei einer Dachgeschoßwohnung bedeutet die „Ca-Angabe“ der Wohnfläche nicht die Geschoßfläche, sondern die Wohnfläche (LG Landshut WuM 2006, 377). Der Begriff „Mietraumfläche“ bedeutet bei einer Dachgeschoßwohnung mit Schrägen die Wohnfläche, nicht die „Grundfläche“ ohne Abzug für die Schrägen (BGH Urt.v. 21.10.2009, VIII ZR 244/08, NZM 2010, 80).

Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten gilt nichts anderes. Eine Anhebung des Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht (BGH Urt. v. 28.10.2009, VIII ZR 164/08, NZM 2010, 36).

Die im Mietvertrag angegebene Fläche ist auch dann maßgeblich, wenn die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages durch einen Umbau auf Wunsch des Mieters vergrößert, aber nicht neu vermessen wurde. Damit wollten die Parteien im Mietvertrag eine Wohnfläche verbindlich festlegen (BHG Urt.v.28.09.2005, a.a.O.).

Für die Berechnung der Wohnfläche sind die zur Zeit des Vertragsabschlußes geltenden Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum heranzuziehen, d.h. bis 31.12.2003 § 44 II. BV, danach die WohnflVO, falls nicht eine Vereinbarung der Parteien über die anzuwendenden Berechnungsvorschriften gegeben ist (BGH Urt. v. 24.3.2004 VIII ZR 44/03, NZM 2004, 454). Falls keine mietvertraglichen Berechnungsvorgaben vorhanden sind, kommt auch die am Ort üblicherweise verwendete Norm in Betracht (LG München I WuM 2006,91 : Anwendung der DIN 283).  Dies gilt dann nicht, wenn sich die Parteien – stillschweigend – auf eine Berechnung nach §§ 42, 44 II.BV oder nach der Wohnflächenverordnung geeinigt haben (BGH Urt. v. 23.05.2007, VIII ZR 231/06, NZM 2007, 595; Urt. v. 22.04.2009, VIII ZR 86/08, NZM 2009, 477).

Ist die Wohnfläche nicht im Mietvertrag vereinbart, sondern in einer Zeitungsannonce eines Maklers niedergelegt und in einer vor Vertragsabschluss überreichten Wohnflächen - berechnung, kann eine stillschweigende Vereinbarung über die Wohnfläche vorliegen (BGH Urt. v. 23.06.2010, VIII ZR 256/09, NZM 2010, 614).

Hat der Vermieter die Wohnflächenangabe im Mietvertrag mit der Einschränkung versehen, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, liegt eine Beschaffenheits - vereinbarung nicht vor (BGH Urt. v. 10.11.2010, VIII ZR 306/09, WuM 2011, 11). Hier soll zwischen den Parteien eine Vereinbarung dahin getroffen worden sein, dass eine bestimmte Wohnfläche gerade nicht vereinbart ist.

3.    Mängelanzeige und Zurückbehaltungsrecht

Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige nach § 536 c BGB, so ist er nach § 536 c Abs. 2 Satz 2 BGB mit seinem Minderungsrecht ausgeschlossen. Der Erfüllungsanspruch nach § 535 Satz 2 BGB bleibt unberührt. Das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB ist aber solange nicht möglich, wie der Mieter dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hat (BGH Urt. v. 03.11.2010, VIII ZR 330/09, WuM 2011, 12).

3.4.  Urkundenprozess – Fälle der Unstatthaftigkeit

Umstritten war, ob die Klage auf Zahlung rückständiger Mieten im Urkundsprozess nach §§ 592 ff ZPO erhoben werden kann. Vorteil des Urkundsprozesses ist die Erlangung eines vollstreckbaren Titels auf einfache Weise in Form des Vorbehaltsurteils nach § 599 ZPO.

Während teilweise die Auffassung vertreten wurde, dass sich bei Mangelhaftigkeit der Mietsache die Miete automatisch von Gesetzes wegen mindere, so dass sich die Höhe der Miete nicht mehr aus dem Mietvertrag als Urkunde ergäbe und der Vermieter durch Vorlage des Mietvertrags seinen Anspruch nicht begründen könne (LG Augsburg, WuM 1993, 416), hat sich der BGH (ZMR 1999, 380) auf den Standpunkt gestellt, dass § 592 ZPO grundsätzlich für alle Geldforderungen den Urkundsprozess eröffne. Der Vermieter müsse die Mangelfreiheit der Mietsache nicht im Urkundsprozess darlegen und beweisen. Umstände, die den in der Urkunde verbrieften Anspruch einschränken oder beseitigen könnten, seien erst im Nachverfahren zu berücksichtigen. Dieser Auffassung hat sich der BGH (Urt. v. 1.6.2005 VIII ZR 216/04, WuM 2005,526 für den Bereich der Wohnraummiete angeschlossen.

Eine Ausnahme, also Unstatthaftigkeit des Urkundsprozesses, gilt aber insoweit, als Mängel der Mietsache unstreitig sind (so OLG Düsseldorf (GE 2008, 1324) für den Fall unstreitiger anfänglicher Mängel, deren Beseitigung der Vermieter nicht urkundlich beweisen kann).

Etwas anderes gilt dann, wenn der Mieter gegenüber dem Zahlungsanspruch des Vermieters Minderung einwendet, aber die Wohnung als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen, soweit dies unstreitig oder vom Vermieter durch Urkunden beweisbar ist (BGH Urt. v. 08.07.2009, VIII ZR 200/08, NZM 2009, 734).

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Neueste Rechtsprechung zum Thema Kündigung und Vollstreckung

von
Axel Wetekamp

1. Umfang der Begründung

Alle Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen müssen begründet werden. Dies gilt nunmehr auch für die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 4 BGB, für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 3 BGB.

Bei der ordentlichen Kündigung, insbesondere gilt dies für die Kündigung wegen Eigenbedarfs, gilt, dass der Mieter anhand des Kündigungsschreibens die Erfolgsaussichten einer Verteidigung beurteilen können muss. Der Kündigungsgrund muss unabhängig von vorhergehenden mündlichen Erklärungen aus dem Kündigungsschreiben zu entnehmen sein (LG Detmold WuM 1990, 301), dies gilt auch dann, wenn dem Mieter die Kündigungsgründe bekannt gewesen sind (LG Gießen WuM 1990, 301). Zwar hat der BGH entschieden, dass es „im Allgemeinen“ genüge, wenn der Kündigungsgrund so bezeichnet werde, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne (Urt. v. 17.03.2010, VIII ZR 70/09, WuM 2010, 301), doch werden im Einzelfall hinsichtlich der Darlegung der Gründe im Kündigungsschreiben durchaus hohe und spezielle Anforderungen gestellt.

Hat bei der Eigenbedarfskündigung der Vermieter weiteren Grundbesitz, der für ihn zur Nutzung in Betracht kommt, muss er diesen im Kündigungsschreiben offen legen (LG Bielefeld WuM 1993, 539). Bei Eigenbedarf für Verwandte des Vermieters muss die Art der Verwandtschaft, der Name der Bedarfsperson (LG Berlin ZMR 1999, 32) und deren konkrete Wohnverhältnisse dargelegt werden (LG Frankfurt/Main WuM 2000, 606). Beansprucht der Vermieter eine Wohnung als „Altersruhesitz“, muss er selbstverständlich sein Alter im Kündigungsschreiben angeben.

Insbesondere für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug gilt, dass es nicht ausreichend ist, einen Schuldsaldo in der Kündigung anzugeben, aus dem nicht ersichtlich ist, welche unterlassenen Zahlungen diesem zugrunde liegen (LG Hamburg, NZM 2003,799).

Der BGH hat durch Beschluss vom 22.12.2003 VIII ZB 94/03, NZM 2004, 187 entschieden, dass bei „einfachen Fällen“ , bei denen die Kündigung auf aktuelle Rückstände gestützt wird, es genügt, wenn der Gesamtbetrag der geschuldeten Miete beziffert wird und die Kündigung auf Zahlungsverzug gestützt ist (ebenso BGH Beschl. v. 30.06.2004, VIII ZB 31/04, WuM 2004, 489). Für die Begründung bei „schwierigen“ Fällen, bei denen die Kündigung auf frühere Rückstände gestützt wird,  vgl. AG Dortmund, NZM 2004,189 und  BGH Urt. v. 12.05.2010, VIII ZR 96/09, NZM 2010, 548. Hiernach  genügt es hier, wenn die jeweiligen Mietrückstände aufgelistet werden, die Verrechnung muss nicht angegeben werden.

Liegt ein schwieriger Fall vor, z. B. unregelmäßige Zahlungen zu unterschiedlichen Zeiten, kann der Kündigungserklärung im übrigen ein Kontoauszug als Anlage beigefügt werden. Zur Wahrung der Schriftform muss dieser aber entweder fest mit der Erklärung verbunden sein oder es muss in der Erklärung auf die Anlage Bezug genommen werden (LG Mannheim WuM 2004, 204).

Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs.1 BGB muss zur Wirksamkeit der Kündigung  nicht in der Kündigung dargelegt werden (BGH Urt. v. 29.04.2009, VIII ZR 142/08, NZM 2009, 431 für den Fall der Mieterkündigung wegen des Mangels der erheblichen Flächendifferenz).

2.  Unpünktliche Mietzahlung – Verschulden des Sozialamts

Seine finanzielle Leistungsfähigkeit hat der Mieter immer zu vertreten, auch dann, wenn er Sozialhilfe bezieht (AG Schwelm WuM 1983, 263), er kann sich grundsätzlich nicht darauf berufen, dass das Sozialamt die Mietzahlung übernommen hat und die¬ser Verpflichtung nicht nachkommt (LG Karlsruhe ZMR 1989, 421; LG Mönchen¬gladbach ZMR 1993, 571). Die Durchsetzung des Räumungsanspruchs kann gegen Treu und Glauben verstoßen, vor allem dann, wenn der Verzug durch interne Pro¬bleme der Behörde, z. B. Wechsel des zuständigen Sozialamts, verursacht ist: AG Frankfurt/M. NZM 1999, 21).

Ständige unpünktliche Mietzahlung kann ein Grund für die fristlose Kündigung nach  § 543 Abs.1 BGB sein. Erfolgt die unpünktliche Zahlung durch Verschulden des Sozialamts, ist dies dem Mieter nicht zuzurechnen, da das Amt nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters nach § 278 BGB ist, sondern eigene hoheitliche Aufgaben wahrnimmt (BGH Urt. v. 21.10.2009, VIII ZR 64/09, NZM 2010, 37).

Wenn die Leistungsunfähigkeit z. B. auf Krankheit (LG Kiel WuM 1984, 55) oder Arbeitslosigkeit des Mieters beruht, hat dies der Mie¬ter zu vertreten.

3. Privilegierter Personenkreis bei Eigenbedarf

Nach dem Gesetzeswortlaut kann der Vermieter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zunächst für sich selbst geltend machen, das heißt, er will die Räume selbst beziehen. Hierbei kommt es auf die Eigenschaft als Vermieter an. Ist der Eigentümer nicht Vermieter, kommt es nur auf den Eigenbedarf des Vermieters, nicht des Eigentümers an.
Zwar bestimmt das Gesetz, dass der Vermieter die Räume als „Wohnung“ benötigen muss, doch schließt dies nicht aus, dass er Räume beansprucht, die er teilweise als Büro nutzen will.

Handelt es sich um mehrere Vermieter, so genügt es, wenn Eigenbedarf für einen der Vermieter besteht (LG Karlsruhe, WuM 1982, 210). Dies gilt auch, wenn Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist hinsichtlich des Eigenbedarfs eines der Gesellschafter (BGH Urt. v. 27.06.2007, VIII ZR 271/06 NZM 2007, 679).

Nachdem auch ein Untermietvertrag ein Mietvertrag im Sinne von § 573 BGB ist, kann auch der Untervermieter Eigenbedarf haben (LG Lüneburg, DWW 1999, 296).

Keinen Eigenbedarf können juristische Personen geltend machen, dies ergibt sich schon daraus, dass Eigenbedarf nach dem Gesetz bedeutet, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich benötigt. Bei einer Kommanditgesellschaft kommt Eigenbedarf bereits begrifflich nicht in Betracht (BGH Urt. v. 23.05.2007 VIII ZR 122/06 und VIII ZR 113/06 NZM 2007, 639, 681). Möglich ist jedoch hier, dass der so genannte Betriebsbedarf, also ein weiteres berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB geltend gemacht wird, entweder für Arbeitnehmer einer Firma oder zum Beispiel für den Geschäftsführer einer GmbH, also einer juristischen Person (LG Berlin, GE 1999, 506). Das Wohnen dieser Person in dieser Wohnung muss aber nach ihrer betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil sein (BGH a.a.O. für den Geschäftsführer der Komplementärin einer KG).

Als Eigenbedarfspersonen, also Personen, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, zählen nach dem Gesetz neben dem Vermieter selbst die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen. Haushaltsangehörige in diesem Sinne können Hausangestellte oder auch Pflegepersonen sein, die sich im Gegensatz zu den Familienangehörigen zu dem Zeitpunkt, zu dem der Eigenbedarf geltend gemacht wird, bereits im Haushalt des Vermieters befinden müssen.

Der Begriff Familienangehörige ist ausfüllungsbedürftig. Darunter fallen zunächst die Verwandten der auf- und absteigenden Linie, das heißt Kinder des Vermieters und zwar auch nichteheliche Kinder und deren Mutter (LG Berlin, GE 1992,101), Enkel, Eltern und Großeltern des Vermieters. Weiter kommen in Betracht Verwandte in der Seitenlinie, so Geschwister des Vermieters. Dies wurde für einen Bruder des Vermieters durch Rechtsentscheid des BayObLG vom 24.11.1983 ausdrücklich entschieden (WuM 1984, 14).

Als Familienangehörige kommen aber auch weiter entfernte Verwandte oder Verschwägerte des Vermieters in Betracht.

Beispiele: Eigenbedarf kann der Vermieter bei vorliegenden Voraussetzungen geltend machen für seine Schwiegermutter (LG Köln, WuM 1994, 541), sein Stiefkind (LG Hamburg, WuM 1997, 177), eine Cousine des Vermieters (Rechtsentscheid des OLG Braunschweig, WuM 1993, 731), Nichten und Neffen des Vermieters (AG Ludwigsburg, WuM 1990, 391).

Bei weiter entfernten Verwandten oder Verschwägerten muss eine besondere Verantwortung des Vermieters für diese Personen vorliegen (z.B. Cousin des Vermieters : LG Frankfurt/M. WuM 2004, 209).

Der BGH hat aber nunmehr für den Fall des Eigenbedarfs entschieden, dass für Nichten und Neffen des Vermieters, also die Kinder seiner Geschwister, es nicht darauf ankommt, ob eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht (BGH Urt. v. 27.01.2010, VIII ZR 159/09, NZM 2010,271). 

4. Sperrfrist bei Umwandlungsfällen – neue Konstellationen

 In den Fällen des § 577 a BGB kann der Vermieter sich auf ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach einer Wartefrist berufen. Im Falle des § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) gilt die Wartefrist allerdings nur bei Bedarf für eine Person des privilegierten Personenkreises, nicht z.B. bei Bedarf für eine Betreuungsperson (BGH Urt. v. 11.03.2009, VIII ZR 127/08, NZM 2009, 430 für den Fall eines Au-Pair Mädchens).
Die Voraussetzungen der Wartefrist sind:

  •  Überlassung der Wohnung an den Mieter
    Überlassung bedeutet, dass dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, die Wohnung vertragsmäßig zu gebrauchen.
  • Begründung von Wohnungseigentum
    Nach der Überlassung an den Mieter muss das Wohnungseigentum begründet worden sein durch Abgabe der Teilungserklärung, dinglichen Vertrag und Eintragung in das    Grundbuch.
    Zwei Möglichkeiten bestehen:
    Der Eigentümer des Grundstücks teilt dieses, mit jedem entstehenden Miteigentumsanteil ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden, § 8 WEG.
    An dem Grundstück besteht eine Bruchteilsgemeinschaft, durch Vertrag wird jedem Miteigentümer nach Bruchteilen das Sondereigentum an einer bestimm¬ten Wohnung eingeräumt, § 3 WEG.
    Die Vorschrift über die Wartefrist ist also nicht, auch nicht entsprechend anwend¬bar, wenn der Mieter bereits eine Eigentumswohnung, nicht eine Mietwohnung anmietete (LG Berlin GE 1995, 495).
  • Veräußerung des Wohnungseigentums – Umgehungstatbestände
    Der Erwerber tritt in das Mietverhältnis nach § 566 BGB ein. Ein Makler hat den Käufer einer derartigen Wohnung zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen auf die Sperrfrist hinzuweisen (BGH NJW 1981, 2685). Als Veräußerung ist auch der Zuschlag von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung anzuse¬hen. Die Sperrfrist ist in diesem Fall auch dann anzuwenden, wenn das Mietverhält¬nis gemäß § 57 a ZVG unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt wird (BayObLG WuM 1992, 424).
    Wird die Wohnung nicht veräußert, sondern wandelt der Vermieter nur Mietwoh¬nungen seines Hauses in Eigentumswohnungen um und macht selbst an einer Wohnung Eigenbedarf geltend, gilt für ihn die Sperrfrist nicht. Dasselbe gilt, wenn der Eigentumsübergang nicht durch Veräußerung, sondern durch Erbfall eintritt.
    Teilt eine Miteigentümergemeinschaft ein Grundstück nach § 8 WEG auf und überträgt jedem Eigentümer das Eigentum an einer Wohnung, so gilt § 566 BGB, also ein Vermieterwechsel (BayObLG WuM 1982, 46). Räumt eine Eigentümergemeinschaft jedem Miteigentümer das Sondereigentum gem. §§ 3, 8 WEG ein als mit jedem Miteigentumsanteil nach Bruchteilen verbunden, gilt die Wartefrist nicht (KG WuM 1987, 138; bestätigt durch BGH WuM 1994, 452).
    Ebenfalls gilt die Wartefrist nicht, wenn die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück in Gesellschaft erwerben und durch Gesellschaftsvertrag vereinbart haben, dass jedem Gesellschafter an je einer Wohneinheit ein ausschließliches Nutzungsrecht zusteht (OLG Karlsruhe NJW 1990, 3278).
    Wurde aber dem Miteigentümer bei Erwerb des Bruchteilseigentums eine bestimmte Wohnung zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen und diese Nutzungsregelung
    ebenso wie der dauernde Ausschluss des Aufhebungsverlangens nach § 1010 BGB im Grundbuch eingetragen, soll weiter nach dem Kaufvertrag innerhalb von drei Jahren nach § 3 WEG Wohnungseigentum gebildet werden, und hat bei Abschluss des Kaufvertrages die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vorgelegen, so ist die Wartefrist des § 577 a BGB einzuhalten, da ein Umgehungsfall vorliegt (OLG Karlsruhe WuM 1992, 519).
    Nicht wird der Mieter geschützt, dem von einer Personenmehrheit (hier GbR) als Eigentümer wegen Eigenbedarfs für eine der Personen (Gesellschafter) gekündigt wird, auch wenn nach der Kündigung durch die Gesellschafter Wohnungseigentum erworben wird (BGH Urt. v. 16.07.2009, VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613).

 5. Wirtschaftliche Verwertung durch Sanierung  

Soweit sich die wirtschaftliche Verwertung, auf die sich der Vermieter als Kündigungsgrund beruft, so darstellt, dass der Vermieter behauptet, das Mietverhältnis stünde von ihm geplanten umfangreichen Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen entgegen, ist in aller Regel die Kündigung des Mietverhältnisses nicht gerechtfertigt. Dies gilt bereits deshalb, weil üblicherweise Modernisierungsmaßnahmen dem Fortbestand des Mietverhältnisses nicht entgegenstehen. Nehmen Modernisierungsmaßnahmen einen Umfang an, dass die vorübergehende Räumung einer vermieteten Wohnung erforderlich ist, bedeutet dies, dass das Mietverhältnis nicht zu beenden ist, sondern lediglich eine vorübergehende anderweitige Unterbringung des Mieters erforderlich ist (LG Köln, WuM 1989, 255).

Insbesondere, soweit es sich um Erhaltungsmaßnahmen handelt, ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter nach § 535 BGB dazu verpflichtet ist, die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann er nicht einen aufgrund seiner Unterlassungen eingetretenen schlechten Zustand der Räume dazu benutzen, das Mietverhältnis zu kündigen. Dies gilt auch dann, wenn man die durchzuführenden Erhaltungsmaßnahmen durchaus als angemessene wirtschaftliche Verwertung ansehen kann.

Beispiel: Ein Vermieter unterlässt es über Jahre hinweg, die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten an einem Haus durchzuführen. Mit der Zeit ist ein Zustand eingetreten, der eine grundlegende Sanierung des Anwesens erforderlich macht. Diese erforderlichen Sanierungsarbeiten sind so umfangreich, dass das Anwesen auf einen Zeitraum von mindestens drei Monaten unbewohnbar ist. Erforderlich sind die Neueindeckung des schadhaften Daches, die Erneuerung der Regenrinnen und Fallrohre sowie die umfassende Sanierung des Treppenhauses und die Trockenlegung der Kellerräume.

Nachdem der Vermieter den schlechten Zustand des Gebäudes durch sein vertragswidriges Verhalten selbst herbeigeführt hat, kommt die Kündigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht (LG Frankfurt/Main, WuM 1995, 441).

Soweit zwar nicht ein Sanierungsfall gegeben ist, aber eine Luxusmodernisierung geplant ist, dürfte es bereits an der Angemessenheit der wirtschaftlichen Verwertung fehlen.
Im Zweifel wird man bei derartigen Kündigungsfällen davon ausgehen können, dass der Vermieter, der ein sanierungsbedürftiges Anwesen kauft und dies zu modernisieren beabsichtigt, die Mietverhältnisse deshalb kündigen will, um die Wohnungen nach Modernisierung neu und besser zu vermieten oder zu verkaufen (LG Augsburg, WuM 1992, 614). Die Kündigung ist hier nicht gerechtfertigt.

Beschränkt sich die geplante Modernisierung nur auf Maßnahmen, die zwar einzelne Wohnungen betreffen, diese aber in ihrem Bestand nicht antasten, ist ein Kündigungsgrund in der Regel nicht gegeben. Etwas anderes kann dann gelten, wenn ein geplanter Umbau soweit geht, dass eine Wohnung durch die Baumaßnahme wegfällt. Hier kommt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses in Betracht (Rechtsentscheid des BayObLG, NJW 1984, 372).

Beispiel: Ein Altbau weist Wohnungen auf, die weder mit Bad noch mit eigenem WC ausgestattet sind. Es befindet sich lediglich auf jedem Stockwerk ein Bad und ein WC für drei auf diesem Stockwerk befindliche Wohnungen. Der Vermieter plant jede Wohnung mit Bad und eigenem WC zu versehen. Dies ist nur dann möglich, in dem der Umbau in der Form stattfindet, dass eine der drei Wohnungen wegfällt und die Fläche dieser Wohnung den beiden anderen Wohnungen zuwächst, die hierdurch ein eigenes Bad und WC erhalten.

Bei dieser Form der wirtschaftlichen Verwertung wird man davon ausgehen müssen, dass auch die Vermietung der Wohnungen im bisherigen Zustand unrentabel war, da sich Wohnungen ohne Bad und WC in aller Regel nur zu einem sehr niedrigen Mietzins vermieten lassen.

Dasselbe gilt, wenn in einem Anwesen vorhandene große Wohnungen in mehrere kleinere Wohnungen umgebaut werden sollen, wodurch die Großwohnung entfällt.

Beispiel: Ein Altbau weist mehrere Sechs-Zimmerwohnungen mit einer Größe von jeweils 150 qm auf. Der Vermieter plant, die Sechs-Zimmerwoh¬nungen in drei Zwei-Zimmerwohnungen mit einer Größe von je etwa 50 qm umzubauen. Ein Kündigungsgrund kann in diesem Fall dann gegeben sein, wenn der Umbau angemessen ist und der Vermieter bei einer Hinderung erhebliche Nachteile erleiden würde (LG Hamburg, WuM 1989, 393).
 Dies setzt voraus, dass die Vermietung der Sechs-Zimmerwohnungen für den Vermieter Verluste erwirtschaftet und dass diese Verluste nach dem Umbau und der anschließenden Vermietung der kleineren Wohnungen vermieden werden könnten.

Nachdem die Rechtsprechung davon ausgeht, dass die Sozialbindung des Eigentums im Sinne des Art. 14 GG bedeutet, dass der Vermieter, der eine Wohnung vermietet hat, nicht Anspruch darauf hat, aus der Vermietung eine möglichst hohe Rendite zu erwirtschaften, gilt, dass soweit ohne den Umbau eine zumindest noch geringere Rendite erwirtschaftet werden kann, der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses keinen erheblichen Nachteil erleidet (LG Bonn, WuM 1987, 225).

Hieraus ergibt sich, dass bereits im Kündigungsschreiben der Vermieter verpflichtet ist, seine wirtschaftliche Kalkulation offen zu legen. Er muss die Rentabilität der Maßnahme zur Feststellung ihrer Angemessenheit und gegebenenfalls eine vergleichende Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegen (LG Arnsberg, WuM 1992, 21).

Der Abbruch eines Hauses kann die Kündigung eines in dem Haus bestehenden Mietverhältnisses rechtfertigen. Naturgemäß kann das Mietverhältnis bei Abbruch des Hauses nicht weiter bestehen. Gegebenenfalls muss jedoch der Abbruch des Hauses unterbleiben, wenn entweder die formalen Voraussetzungen für den Abbruch oder die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen des Kündigungsgrundes nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht gegeben sind.

Grundsätzlich ist erforderlich eine baupolizeiliche Abbruchgenehmigung, deren Vorliegen Inhalt des Kündigungsschreibens nach § 573 Abs. 3 BGB sein muss (LG Berlin, ZMR 1991, 346). Soweit der Abbruch des Hauses je nach den örtlichen Verhältnissen von einer Zweckentfremdungsgenehmigung abhängig ist, muss diese ebenfalls vorliegen (LG München II, WuM 1997, 115).

Dasselbe würde gelten, falls nicht der Abbruch, sondern z. B. die gewerbliche Nutzung des Anwesens beabsichtigt ist.

Beispiel: Ein Vermieter besitzt ein Mietshaus mit fünf Wohnungen. Er kündigt die Erdgeschoßwohnung mit der Begründung, dass die geringe erzielte Miete seine Unkosten nicht deckt. Er beabsichtigt deshalb, die Räume nach Freimachung als Arztpraxis neu zu vermieten. Neben der Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die in diesem Fall jedenfalls erforderlich wäre, muss, soweit eine Zweckentfremdungsverordnung am Ort existiert, das Vorliegen der Zweckentfremdungsgenehmigung im Kündigungsschreiben dargelegt werden. Die öffentlich-rechtlich nicht erlaubte Verwertung ist nicht angemessen (AG Düsseldorf, WuM 1991, 168).
 Soweit die Kündigung erfolgt um eine anderweitige gewerbliche Nutzung vorzunehmen, ist auch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu beachten, der die Eigenbedarfskündigung nur bei Wohnbedarf vorsieht.

Die Frage, ob eine angemessene wirtschaftliche Verwertung vorliegt, ist an den wirtschaftlichen Gegebenheiten zu messen. Damit soll vermieden werden, dass Wohnraummietverhältnisse lediglich deshalb beendet werden können, weil sich der Vermieter aus einer Neuvermietung nach Sanierung oder nach anderweitiger Nutzung des Grundstücks eine höhere Rendite verspricht.

Zwar muss die Genehmigung für die Errichtung eines Neubaus nach Abriss eines Gebäudes zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht vorliegen (Rechtsentscheid des BayObLG, ZMR 1993, 560), doch ergibt die Erforderlichkeit einer vergleichenden Ertragsrechnung vor Abriss des Gebäudes und nach Neubau, die z. B. vom LG Wiesbaden verlangt wird (WuM 1997, 496), dass die anderweitige Nutzung des Grundstücks nach Abriss des bisherigen Gebäudes sehr genau dargelegt werden muss. Spekulationszwecke sind keine angemessene wirtschaftliche Verwertung.

Beispiel: Der Vermieter besitzt ein älteres Mietshaus. Er kündigt den Mietern der in dem Haus befindlichen Wohnungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit der Begründung, dass der Abbruch des Gebäudes beabsichtigt ist. Im weiteren ist ausgeführt, dass beabsichtigt ist, auf dem Grundstück Eigentumswohnungen zu errichten, die anschließend verkauft werden sollen. Hier handelt es sich um Spekulationszwecke, die die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung nicht rechtfertigen (AG Wiesbaden, WuM 1972, 194). Dasselbe würde gelten, falls beabsichtigt ist, das nach Abriss unbebaute Grundstück gewinnbringend zu verkaufen (AG Bonn, WuM 1979, 150).

Dies bedeutet nicht, dass der Abbruch eines unrentablen Gebäudes in keinem Fall die Kündigung der in dem Gebäude befindlichen Mietverhältnisse rechtfertigen kann. Man muss sehen, dass bei einem Gebäude, das nicht die Mindeststandards für zeitgemäßes Wohnen erfüllt, der erforderliche Sanierungsaufwand in keinem Verhältnis zur erzielbaren Rendite steht. Auch hier ist jedoch zu berücksichtigen, dass es zu Lasten des Vermieters geht, wenn er schon längere Zeit im Besitz des Gebäudes ist und erforderliche Instandsetzungsarbeiten unterlassen hat. Soweit es sich um alte Gebäude handelt, können auch denkmalspflegerische Gesichtspunkte dem Abriss des Gebäudes entgegenstehen.
Ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann darin liegen, dass dann, wenn wegen des Alters und schlechten baulichen Zustandes des Gebäudes eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit anschließendem Neubau geboten wäre, er andernfalls auf eine „Minimalsanierung“ ohne Verlängerung der kurzen Restlebensdauer des Gebäudes verwiesen wird (BGH Urt. v. 28.01.2009, VIII ZR 8/08, NZM 2009, 234).

6. Probleme der Zwangsvollstreckung

6.1. Fortsetzungswiderspruch

Ist die Anwendung des § 545 BGB (stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses) nicht vertraglich ausgeschlossen, muss der Vermieter Fortsetzungswiderspruch erheben, falls der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht. Der Fortsetzungswiderspruch kann  bereits im Kündigungsschreiben enthalten sein, ist eine längere Kündigungsfrist einzuhalten, muss der Widerspruch entgegen der bisherigen Meinung nicht zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses wiederholt werden. Eine etwaige Räumungsklage, die die Widerspruchsfrist einhalten soll, muss innerhalb der Zwei-Wochen-Frist des § 545 S. 1 BGB zugestellt werden. Der Eingang bei Gericht genügt nicht (LG Berlin ZMR 2000, 535)

6.2.    Mehrere Personen in den Mieträumen

Werden die Mieträume von mehreren Personen bewohnt, ist zu differenzieren. Die Räumungsklage muss grundsätzlich von allen Vermietern gegenüber allen Mietern und darüber hinaus gegenüber allen erwachsenen Personen in der Wohnung, auch wenn diese nicht selbst Mieter sind, erhoben werden (OLG Schleswig WuM 1992, 674). Gegenüber minderjährigen Kindern des Mieters besteht für die Erhebung der Räumungsklage kein Rechtsschutzbedürfnis (LG Lüneburg NZM 1998, 232). Allerdings gilt nach BGH (Beschl. v. 19.03.2008, I ZB 56/07, NZM 2008,400), dass ein Räumungstitel gegen alle erwachsenen Personen, die eine Wohnung bewohnen, bestehen muss. Gegen erwachsene Kinder, die die Wohnung bereits als Minderjährige bewohnt haben, ist kein Titel erforderlich.
Befindet sich ein Dritter im Besitz der Mieträume, gegen den kein Titel vorliegt, ist gegen diesen die Zwangsräumung nicht zulässig. Dies gilt auch dann, wenn der Verdacht besteht, dass dem Dritten der Besitz eingeräumt wurde, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH Beschl. v. 14.08.2008, I ZB 39/08, NZM 2008, 805).

6.3.    Räumungsfrist und Räumungsschutz

Im Falle der erfolgreichen Räumungsklage kann das Gericht nach § 721 ZPO dem Wohnraummieter auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist gewähren und diese gegebenenfalls verlängern. Die Räumungsfrist darf auch bei Verlängerung ein Jahr ab Rechtskraft des Urteils oder ab dem Tag einer künftigen Räumung nicht übersteigen. Eine Räumungsfrist kommt bei Mietverhältnissen nach § 549 Abs. 2, Nr. 3 BGB sowie bei Zeitmietverträgen nach § 575 BGB nicht in Betracht. Endet ein Zeitmietvertrag durch außerordentliche Kündigung, kann jedoch eine Räumungsfrist bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden, § 721 Abs. 7 Satz 2 ZPO.

Bei der Prüfung der Gewährung von Räumungsfrist sind die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen. Beim Mieter kommt es u.a. auf das Bereitstehen von Ersatzwohnraum an (Unzumutbarkeit eines Zwischenumzugs). Dem Vermieter ist die Gewährung von Räumungsfrist nicht zumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Mieten für die Dauer einer beantragten Räumungsfrist nicht gesichert ist (OLG Stuttgart NZM 2006, 880).

Für den Mieter ist wichtig, dass er dann, wenn er vor Schluss der mündlichen Verhandlung keinen Antrag auf Räumungsfrist gestellt hat und im Urteil nicht von Amts wegen eine Räumungsfrist gewährt worden ist, nachträglich Räumungsfrist nicht mehr beantragen kann, da ein Fall des § 721 Abs. 2 ZPO in der Regel nicht gegeben ist. Möglich ist lediglich die sofortige Beschwerde gegen die Versagung von Räumungsfrist im Urteil, die jedoch zeitgerecht innerhalb von 2 Wochen ab Zustellung des Urteils eingelegt werden muss oder ein Räumungsschutzantrag im Vollstreckungsverfahren nach § 765 a ZPO, für den das Vollstreckungsgericht zuständig ist.

Bei einem Räumungsvergleich gilt § 794 a ZPO. Die Räumungsfrist kann gemäß § 721 Abs. 3 ZPO auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Liegt ein Räumungsvergleich zugrunde, kann die Räumungsfrist nur aufgrund von nach Vergleichsabschluss entstandenen neuen Gründen verlängert werden.

6.4. Räumungsvollstreckung

Die Vollstreckung eines Räumungsurteils findet dadurch statt, dass der Vermieter den zuständigen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des rechtskräftigen oder vorläufig vollstreckbaren Räumungsurteils beauftragt. Grundsätzlich vollstreckt der Gerichtsvollzieher das Räumungsurteil im Wege der Zwangsvollstreckung durch Räumung der Wohnung, Einweisung des Vermieters in die Räume, Herausschaffung und gegebenenfalls Einlagerung der Möbel und sonstigen beweglichen Gegenstände des Mieters.

Angesichts der erheblichen Kosten einer Zwangsräumung mit einem Kostenvorschuss von gegebenenfalls mehreren tausend Euro gibt es auch die Möglichkeit, den Vermieter, der an den beweglichen Gegenständen des Mieters ein Vermieterpfandrecht geltend macht, lediglich in den Besitz der Räume einzuweisen. Die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO beschränkt sich dann nur auf die Herausgabe der Wohnung ( BGH Beschl. v. 17.11.2005, GE 2006, 110 und Beschl. v. 10.08.2006 NZM 2006, 817; LG Berlin GE 2006, 191 „Berliner Räumung“).Dies hat allerdings zur Folge, dass die weitere Behandlung der Möbel und anderen Gegenstände des Mieters Sache des Vermieters selbst ist, der auch berücksichtigen muss, inwieweit es sich um unpfändbare Gegenstände handelt. Diesbezüglich kann natürlich auch der Mieter seine Rechte geltend machen. Sache des Gerichtsvollziehers selbst ist es nicht, über die Pfändbarkeit oder Unpfändbarkeit der Gegenstände des Mieters eine Entscheidung zu treffen.

In Betracht kommen auch andere Modelle der Räumungsvollstreckung, so die „Frankfurter Räumung“ mit Vollstreckung durch Personal des Gläubigers, Haftungsfreistellung des Gerichtsvollziehers, vom Gläubiger gestellte Verwahrungsräume mit Zugangsmöglichkeit für den Gerichtsvollzieher und die „Hamburger Räumung“ mit Besitzeinweisung und Herausschaffung und Einlagerung des beweglichen Guts in zwei Schritten (vgl. Riecke GE 2006, 623 und NZM 2006, 919).

Nimmt der Vermieter die Wohnung ohne gerichtlichen Titel eigenmächtig in Besitz und räumt sie aus, haftet er verschuldensunabhängig nach § 231 BGB auf Schadensersatz (BGH Urt. v. 14.07.2010, VIII ZR 45/09, NZM 2010, 701):

Im Vollstreckungsverfahren hat der Mieter die Möglichkeit, beim Vollstreckungsgericht nach § 765 a ZPO die Aufhebung der Vollstreckungsmaßnahme oder die Einstellung der Zwangsvollstreckung zu beantragen, falls die Maßnahme wegen besonderer Umstände für ihn eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. In Betracht kommt hier zum Beispiel eine akute Erkrankung oder Suizidgefahr. Die Interessen des Vermieters als Gläubiger sind zu berücksichtigen.

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Neueste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Thema Betriebskosten

von

Axel Wetekamp

1.   Stillschweigende Vereinbarung

Umstritten ist die Frage, inwieweit länger dauernde Übung hinsichtlich der Betriebskosten zu einer stillschweigenden vertraglichen Vereinbarung oder Vertragsänderung führen kann. Ist die Zahlung von Betriebskosten neben einer pauschalen Mietzahlung vertraglich nicht vereinbart, kann längere vorbehaltlose Zahlung durch den Mieter zu einer konkludenten Vertragsänderung dahin führen, dass die Zahlung der geforderten Betriebskosten als vereinbart gilt (LG Detmold, WuM 1991, 701; LG Koblenz, WuM 1990, 312). Während üblicherweise bei einer einmaligen gesonderten Betriebskostenzahlung von der Abänderung einer vereinbarten Inklusivmiete noch nicht ausgegangen werden kann (LG Detmold, a.a.O.), kann nach Auffassung des LG Saarbrücken bei einer viermaligen Zahlung aufgrund einer nicht vereinbarten Nebenkostenabrechnung im Anschluss an einen Abrechnungszeitraum unter Umständen von einer konkludenten Vertragsergänzung ausgegangen werden (LG Saarbrücken, NZM 1999, 408).
Etwas anderes dürfte aber dann gelten, wenn ein Mieter, der nicht vereinbarte und damit auch nicht geschuldete Nebenkosten über einen gewissen Zeitraum hinweg bezahlt hat, der rechtsirrigen Auffassung ist, diese Kosten zu schulden. Der Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung oder Vertragsänderung steht hier das Fehlen des rechtsgeschäftlichen Willens entgegen (LG Kassel, WuM 1990, 159). Dies gilt grundsätzlich auch bei wiederholten nicht geschuldeten Zahlungen, es sei denn, ein Mieter ist in der Lage, die möglichen rechtlichen Auswirkungen derartiger Zahlungen zu beurteilen (LG Neuss, ZMR 1994, 571).
Der BGH Urt. v. 07.04.2004 VIII ZR 146/03, WuM, 2004, 292 meint, dass durch jahrelange Übung (hier 9 Jahre) davon auszugehen wäre, dass die Parteien sich stillschweigend auf eine Vertragsänderung geeinigt hätten (ablehnende Anmerkung von Kappus, NZM 2004, 411). Nach BGH Urt. v. 13.02.2008, VIII ZR 14/06, WuM 2008, 225, soll allerdings ein die Umlage der Betriebskosten betreffender stillschweigender Änderungsvertrag nicht allein durch Übersendung einer Abrechnung, auch wenn dies über einen längeren Zeitraum geschieht, zustande kommen, soweit nicht weitere Umstände hinzukommen. In dieser Entscheidung kann wohl eine Abkehr von der Entscheidung vom 07.04.2004 gesehen werden.
Zahlt der Mieter zu Unrecht verlangte Nebenkosten und ist von einer stillschweigenden vertraglichen Vereinbarung nicht auszugehen, können die überzahlten Beträge vom Vermieter grundsätzlich zurückgefordert werden.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass Änderungen der Betriebskostenvereinbarung in der Regel eine Umstellung der Mietvertragsstruktur darstellen. Wenn diese Änderungen in Form eines Angebotes zur Umstellung an den Mieter heran getragen werden, muss dieses Angebot eindeutig und klar sein. Andernfalls kommt in Betracht, dass der Vermieter den Mieter arglistig über die tatsächlichen Umstände und Absichten täuscht (vgl. hierzu AG München, NZM 2004, 422).

2.  Wasserversorgung, Tankreinigung, Versicherungen

Wichtig ist, dass der Vermieter nicht gehalten ist, die Wasserkosten in Kosten der Be- und Entwässerung aufzuteilen (LG Berlin, GE 2003, 121; GE 2005, 737). Er darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (BGH Urt. v. 15.07.2009, VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698).
Die Kosten der Öltankreinigung sind auch dann umlegbar, wenn sie nicht jährlich erforderlich ist (AG Karlsruhe DWW 2006,119). Es handelt sich nicht um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten (BGH Urt. v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08, NZM 2010, 79).
Der Vermieter darf die Kosten der Sach – und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ abrechnen (BGH Urt. v. 16.09.2009, VIII ZR 346/08, NZM 2009, 906).

3.   Wirtschaftlichkeitsgebot

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbsatz BGB ist bei der Abrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dies soll nach der Begründung, die der Rechtsausschuss dieser Einfügung ins Gesetz gegeben hat, lediglich der Klarstellung dienen. Es soll darauf hingewiesen werden, dass der Umweltschutz einen sparsamen Umgang mit Energieressourcen gebietet und der Vermieter innerhalb eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, das heißt, unter Beachtung eines Kosten-Nutzen-Verhältnisses vorzugehen hat. Hierzu gehören zum Beispiel ein Versicherungsvergleich und der möglichst kostengünstige Einkauf von Heizmaterial. Dem Vermieter ist hier aber ein Spielraum zuzubilligen. Wird der Spielraum überschritten, sind die insoweit entstandenen Kosten nicht umlegbar (Kinne GE 2003, 711).
Wichtig ist, dass den Vermieter keine grundsätzliche Modernisierungspflicht trifft, die die Wirtschaftlichkeit verbessern könnte (BGH Urt. v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06, NZM 2008, 35 für den Fall der Modernisierung einer alten, aber funktionstüchtigen Heizung).
Auch bei der Umstellung auf Energiecontracting muss der Vermieter keine Wirtschaftlichkeitsanalyse vornehmen (LG Berlin GE 2008, 1561).
Soweit Gerichte teilweise die Grenze der Wirtschaftlichkeit an Durchschnittswerten (z. B. aus Mietspiegeln oder Betriebskostenspiegeln) festmachen, dürfte dem nicht zu folgen sein. Der Mieter kann sich nicht dadurch, dass er auf Grund der Abweichung von Durchschnittswerten die Abrechnung für nicht fällig hält, die Belegeinsicht „ersparen“ (anders AG Demin WuM 2008, 337). .
Auch aus dem nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu erstellenden Energiepass dürften sich in Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit von Betriebskosten keine Ansprüche gegen den Vermieter ableiten lassen, soweit der Pass nicht zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht worden ist und die in ihm enthaltenen Angaben zugesichert sind (so Brückner GE 2007, 153).
Andererseits gilt der Grundsatz, dass der Vermieter dann, wenn sich in Verbindung mit der Belegeinsicht bei einzelnen Positionen Abweichungen gegenüber dem Vorjahr nach oben von mehr als 10 % ergeben, hierfür nachvollziehbare Gründe darlegen muss. Kommt er dem nicht nach, schuldet der Mieter nach Auffassung des Kammergerichts (GE 2006, 382) wegen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nur die Kosten des Vorjahrs.
Darlegungs- und beweispflichtig für einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot ist der Mieter (BGH Urt. v. 13.06.2007, VIII ZR 78/06, NZM 2007, 563) für den Fall der Wirtschaftlichkeit des Wärmecontracting, auf das die Wohnung umgestellt worden ist.

4.  Verschulden der Post bei Versendung der Abrechnung

Der Vermieter ist für den Zugang der Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist beweispflichtig (LG Düsseldorf NZM 2007, 328).
Grundsätzlich gilt, dass die Abrechnung allen vertraglichen Mietern zugehen muss (LG Berlin GE 2006, 1235) und auch an alle Mieter adressiert werden muss (LG Frankfurt/M. NZM 2009, 481). Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH (Urt. v. 28.04.2010, VIII ZR 263/09, NZM 2010, 577) kann der Vermieter die Abrechnung aber auch nur einem von mehreren Mietern zugehen lassen und von diesem eine sich etwa ergebende Nachzahlung verlangen.  Ob der oder die Mieter tatsächlich innerhalb der Jahresfrist von der Abrechnung Kenntnis genommen hat, ist nicht erheblich. Nach AG Oldenburg (ZMR 2005, 205) muss der Vermieter zur Wahrung der Abrechnungsfrist die Abrechnung nur rechtzeitig postalisch versenden. Verzögerungen des Postlaufs gingen nicht zu seinen Lasten (ebenso LG Berlin GE 29006, 1407). Anders aber BGH Urt.v.21.01.2009, VIII ZR 107/08, WuM 2009, 236 : Der Vermieter hat ein Verschulden der Post nach § 278 BGB zu vertreten.
Nach Auffassung des AG Köln (Urt. v. 10.11.2004 220 C 206/04) soll sich aus den Treuepflichten des Mietverhältnisses die Verpflichtung des Mieters ergeben, nach Erhalt einer Mahnung mitzuteilen, dass ihm bisher die Abrechnung nicht zugegangen ist. Voraussetzung ist allerdings, dass zumindest der Zugang der Mahnung feststeht.

 5. Übersendung von Belegkopien

Für die Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung ist die Beifügung von Belegen und Rechnungen nicht erforderlich (KG, WuM 1998, 474; OLG Brandenburg, WuM 1999, 107). Auch die Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung wird nicht davon berührt, dass der Mieter trotz Verlangens Belegeinsicht nicht erhalten hat.
Folge einer vom Vermieter verweigerten Belegeinsicht ist jedoch, dass der Mieter die der Abrechnung zugrunde liegenden Tatsachen mit Nichtwissen bestreiten und einen sich ergebenden Nachforderungsbetrag zurückbehalten kann, bis er die Belegeinsicht erhält (LG Frankfurt/Main, WuM 1997, 52). Die Nachzahlung ist dann nicht fällig (AG Köln, WuM 1996, 629). Der Vermieter kann sich auch nicht hinsichtlich einzelner Belege (z. B. Hausmeisterdienstvertrag, Lohnabrechnungen) auf Datenschutz berufen (LG Berlin GE 2006, 849).
Hinsichtlich des Ortes der Belegeinsicht ist davon auszugehen, dass diese am Sitz des Vermieters bzw. einer beauftragten Hausverwaltung vorzunehmen ist. Hier kann der Mieter das ihm grundsätzlich nur zustehende Recht, die Originalbelege einzusehen, wahrnehmen (LG Berlin GE 2003, 121; LG Leipzig NZM 2005, 944).
Nach BGH Urt. v. 08.03.2006, VIII ZR 78/05, WuM 2006, 200 kann der Mieter die
Überlassung von Fotokopien der Belege gegen Erstattung der Kosten verlangen, wenn der Mieter nicht am Ort des Sitzes der Hausverwaltung bzw. des Vermieters wohnt und insoweit ihm unzumutbar ist, die Originalbelege einzusehen (ebenso AG Köln, WuM 1999, 550). Auf eine Belegeinsicht durch einen beauftragten Rechtsanwalt oder einen Mieterverein muss sich der Mieter nicht verweisen lassen (BGH Beschl. v. 13.04.2010, VIII ZR 80/09, NZM 2010, 576).
Nach Auffassung des OLG Düsseldorf (GE 2006, 1231) kann Unzumutbarkeit auch darin bestehen, dass Vermieter und Mieter heillos zerstritten sind. Darüber hinaus besteht ein Anspruch auf die Überlassung von Fotokopien nicht (OLG Düsseldorf, WuM 1993, 411; LG Berlin, GE 2003, 121), da die Einsicht in die Originalbelege dem Mieter zumutbar ist (AG Frankfurt/Main, DWW 1999, 158).

6. Erhöhung der Vorauszahlungen

§ 560 Abs. 4 BGB sieht vor, dass jede Partei nach einer Abrechnung (auch in einer Abrechnung) eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auch ohne vertragliche Vereinbarung auf eine angemessene Höhe durch Erklärung in Textform vornehmen kann. Wie lange nach einer Abrechnung diese Anpassung noch vorgenommen werden kann, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen.
Falls sich der Vermieter weigert, eine einseitige Herabsetzung von Vorauszahlungen durch den Mieter hinzunehmen oder der Mieter eine einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter nicht hinnehmen will, muss jeweils der Klageweg beschritten werden.
Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt, so dass keine Nachforderung möglich ist, sollte nach Auffassung des LG Berlin (NZM 2004, 339) er eine Erhöhung der Vorauszahlungen nicht durchsetzen (ablehnende Anmerkung von Derckx, NZM 2004, 325). Der BGH (Urt. v. 16.06.2010, VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736) hat nunmehr entschieden, dass die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist einer Erhöhung der Vorauszahlungen nicht entgegensteht. Einzige Sanktion gegen den Vermieter sei nämlich bei Überschreitung der Abrechnungsfrist nach dem Gesetz der Ausfall der Nachzahlung.

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Der Verlust der Wohnung? Das Gewaltschutzgesetz Teil 6

D. Zusammenfassung

Wenn Sie Opfer häuslicher Gewalt geworden sind, können Sie wie folgt Hilfe erlangen:

 Polizeinotruf über 110,

 einen qualifizierten Rechtsanwalt,

 die Rechtsantragsteller der Gerichte,

 kommunale Frauen- oder Gleichstellungsbeauftrage der Gemeinde,

 örtliches Frauenhaus,

 örtlicher Frauennotruf,

 örtliche Beratungsstellen,

 die jeweils entsprechenden Männerbüros oder Männerberatungsstellen.

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Der Verlust der Wohnung? Das Gewaltschutzgesetz Teil 5

IX. Rechtsfolgen bei Verstößen gegen gerichtliche Anordnungen

Wichtig ist die Regelung, dass eine gerichtliche Eilentscheidung, die auf Wohnungsüberlassung gerichtet ist, mehrfach vollzogen werden kann. Es ist also eine sog. wiederholte Räumung möglich, wenn der Täter sich Zutritt zu der Wohnung verschafft.

Bei jeder Zuwiderhandlung gegen eine Schutzanordnung kann das Opfer auch direkt den Gerichtsvollzieher hinzuziehen, der bei Widerstand des Täters selbst unmittelbaren Zwang mit Hilfe der Polizei anwenden kann. Es ist nicht mehr erforderlich, dass die betroffene Person jedes Mal vor Gericht ziehen muss.

Das Opfer hat auch immer die Möglichkeit, bei Verstößen das Verhängen eines Ordnungsgeldes oder einer Ordnungshaft zu beantragen.

Verstößt der Täter gegen die gerichtlichen Schutzanordnungen, macht er sich außerdem strafbar: es drohende Geld- oder Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr. Die Polizei kann gerufen werden, damit die Straftat verfolgt werden kann.

 
X. Was ist, wenn Kinder betroffen sind?

Von häuslicher Gewalt sind immer öfter auch Kinder betroffen. Sie werden Opfer von Misshandlungen oder erleben beispielsweise die Misshandlung ihrer Mutter. Beide Gewalterfahrungen sind sehr negativ für ein Kind. In diesen Situation hilft einem Kind zwar nicht das Gewaltschutzgesetz. Aber es gelten die Schutzvorschriften des Kind-schaftsrechts. Eheliche und nichteheliche Kinder werden durch das zuständige Fami-liengericht von Amts wegen geschützt, wenn sie durch Sorgerechtsmissbrauch oder Vernachlässigung, unverschuldetes Versagen der Eltern oder durch Dritte gefährdet sind. Das gilt vor allem dann, wenn die Eltern selbst zur Abwendung dieser Gefahr nicht ausreichend bereit oder fähig sind. Das regelt § 1666 BGB.

In dringenden Fällen ist es auch hier möglich, eine vorläufige Anordnung zu erhalten. Diese kann bei großer Gefahr ohne Anhörung der Beteiligten ausgesprochen werden. Auch Personen, Gruppen und Mitarbeiter von Einrichtungen, die von der Gefährdung eines Kindes Kenntnis haben, können ein solches gerichtliches Verfahren anregen, ebenso wie das betroffene Kind selbst, gegebenenfalls mit der Hilfe einer dritten Per-son. Kinder und Jugendliche haben in Konflikt- und Notlagen einen Anspruch auf Beratung durch die Jugendhilfe, ohne dass die Eltern davon Kenntnis erlangen.

In einem gerichtlichen Verfahren muss das Familiengericht die zur Abwendung der Kindeswohlgefährdung erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen. Diese sind beispielsweise:

 Ermahnungen,

 Ge- und Verbote (Kontaktverbot),

 Entziehung des Aufenthaltsbestimmungsrechts,

 Entziehung der elterlichen Sorge.

Ein gewalttätiger Elternteil oder eine dritte Person können aus der Wohnung verwiesen werden, wenn der Gefahr für das Kind nicht auf andere Weise begegnet werden kann. Das regelt § 1666a Abs.1 BGB. Im Zusammenhang mit dem Gewaltschutzgesetz ist ebenfalls geregelt, dass das zuständige Jugendamt anzuhören ist, wenn ein Antrag auf Wohnungszuweisung von Seiten des Gerichts abgelehnt werden soll oder Kinder betroffen sind. Damit ist sichergestellt, dass das Jugendamt die Interessen des Kindes wahren kann. Das Jugendamt hat zugleich ein Informationsrecht in Ver-fahren, die ein in der maßgeblichen Wohnung lebendes Kind betreffen.

XI. Auswirkungen auf das Sorge- und Umgangsrecht

Die Anordnungen nach dem Gewaltschutzgesetz wirken sich sicherlich auf das Sorge- und Umgangsrecht aus. Deshalb kann ein verbleibender Elternteil immer überlegen, ob er nicht das alleinige Sorgerecht oder zumindest das Aufenthaltsbestimmungsrecht beantragen kann, um dem Kind weitere Gewalterfahrungen zu ersparen.

Sind Maßnahmen nach dem Gewaltschutzgesetz gegenüber einem Elternteil ergangen, dann geht es häufig um die Frage, ob diese Person noch Kontakt zu dem Kind haben darf. Denn auch ein nicht sorgeberechtigtes Elternteil hat grundsätzlich ein Recht auf Umgang mit dem Kind. Es spielt dabei keine Rolle, ob es sich um ein eheliches oder nichteheliches Kind handelt.

Beim Umgangsrecht ist allerdings immer das Kinderwohl zu beachten. Außerdem muss sichergestellt sein, dass bei der Ausübung des Umgangs weitere Nachteile für das Kind ausgeschlossen sind. Das kann einerseits durch eine einvernehmliche Regelungen der Eltern untereinander sichergestellt werden. Häufig ist aber eine Entscheidung des Familiengerichts über den Umgang und die Ausübung des Umgangsrechts erforderlich. Das Gericht kann beispielsweise bestimmen, dass der Umgang zwischen Elternteil und Kind nur im Beisein einer dritten Person erfolgt, beispielsweise einem Mitarbeiter der Jugendhilfe. Das wird als beschützter oder betreuter Umgang bezeichnet. Die Besuche können auch an einem neutralen Ort stattfinden.
XII. Was ist, wenn ein Ausländer betroffen ist?

In einem solchen Fall sind die Regelungen des Ausländerrechts mit zu berücksichtigen. Ausländische Ehepartner erhalten erst dann ein eigenständiges Aufenthaltsrecht in Deutschland, wenn sie in ehelicher Lebensgemeinschaft eine bestimmte Zeit im Bundesgebiet gelebt haben. Möchte sich der ausländische Ehepartner wegen häuslicher Gewalt vorher trennen, so kann das zur Vermeidung einer besonderen Härte erforderlich und zulässig sein.

Eine solche besondere Härte liegt beispielsweise dann vor, wenn dem ausländischen Ehepartner das weitere Festhalten an der ehelichen Lebensgemeinschaft unzumutbar ist, weil er oder ein Kind Gewalt durch den Ehegatten erleidet. Eine Trennung vom gewalttätigen Ehepartner, verbunden mit Schutzanordnungen oder der Wohnungs-zuweisung nach dem Gewaltschutzgesetz, führt deshalb nicht zu ausländerrechtlichen Nachteilen. Es kommt zu keinem Verlust des Aufenthaltsrechts. Allerdings sollte die Entscheidung des Familiengerichts auf jeden Fall der Ausländerbehörde vorgelegt werden. Denn diese kann dann das Vorliegen eines Härtefalls prüfen.

Probleme können immer dann auftreten, wenn ausländisches Zivilrecht des Heimat-landes gilt und dort keine vergleichbaren Regelungen bestehen. Für die maßgeblichen Regelungen hat der deutsche Gesetzgeber aber festgelegt, dass das Gewaltschutzgesetz umfassend gilt.

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Der Verlust der Wohnung? Das Gewaltschutzgesetz Teil 4

V. Schutzanordnungen

Sog. Schutzanordnungen sind ergänzende Maßnahmen gegen Täter. Folgende Anordnungen kommen in Betracht und zwar vor allem in Gestalt von Verboten:

 des Betretens der Wohnung der betroffenen Person,

 sich der Wohnung des Opfers bis auf einen vom Gericht festgesetzten Umkreis zu näheren,

 sich an Orten aufzuhalten, an denen sich das Opfer regelmäßig aufhält (insbesondere Arbeitsplatz, Kindergarten, Schule des Kindes, bestimmte Freizeiteinrichtungen),

 Kontakt zur betroffenen Person aufzunehmen (Telefon, Telefax, Briefe, Email),

 ein Zusammentreffen mit dem Opfer herbeizuführen (in diesem Fall kann dem Täter vorgeschrieben werden, dass er sich bei einem zufälligen Zusammen-treffen sofort entfernen muss).

Diese Maßnahmen sind nicht abschließen, da die Schutzanordnungen auf den konkreten Einzelfall angepasst werden können. Sie sollen so umfassend ausgestaltet werden, dass keine Gefährdungs- bzw. Bedrohungssituation entstehen kann. Das gilt insbesondere für die weite Berücksichtigung von Orten, bei denen ein Kontakt herbeigeführt werden könnte (auch bei öffentlichen Verkehrsmitteln, die das Opfer auf dem Weg zur Arbeit typischerweise benutzt). Die Anordnungen sind in aller Regel zeitlich befristet, können aber ggf. verlängert werden.

Erforderlich für eine Schutzanordnung ist nicht, dass tatsächlich eine Gewalthandlung stattgefunden hat. Es genügt vielmehr eine ernsthafte Drohung mit einer Gewalttat. Der Bedrohende kann sich dabei nicht darauf berufen, dass er betrunken war oder  unter Drogen stand. Denn der Täter ist für sich selbst verantwortlich. Solche Schutz-anordnungen können auch in bestimmten Fällen von unzumutbaren Belästigungen (sog. Stalking) verhängt werden, um wiederholte Nachstellungen zu verhindern.

Stalking kann folgende Situation betreffen:

 wiederholte Überwachung und Beobachtung einer Person,

 die ständige demonstrative Anwesenheit des Täters in der Nähe,

 die „körperliche“ Verfolgung,

 Annäherung,

 Kontaktversuche,

 Telefonterror,

 Ständige Mitteilungen über Telefax, Internet, Mobiltelefon.

VI. Beweismittel

Unabhängig davon, ob ein normaler Zivilprozess oder ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit vorliegt, gibt es die herkömmlichen Beweismittel. Diese sind:

 Zeugen,

 Urkunden (beispielsweise ein ärztliches Attest oder ein Polizeibericht),

 Sachverständigengutachten,

 Augenschein,

 Parteivernehmung.

Das Problem ist häufig, dass es im häuslichen Bereich oft keine weiteren Tatzeugen gibt. Bei Misshandlungen sind Verletzungen auch nicht immer sichtbar. Ein Beweis ist deshalb vor allem bei einer Bedrohung, Verfolgung und Belästigung schwer zu führen. Wenn das Gericht die betroffene Person anhört, so ist demnach nicht ausgeschlossen, dass deren Aussage nicht ausreicht. Ausgeschlossen ist aber nicht, dass die glaubhafte Aussage des Opfers für das Gericht die maßgebliche Entscheidungsgrundlage darstellt. Das gilt vor allem dann, wenn weitere Anhaltspunkte für die be-hauptete Tat vorliegen. Vor den Familiengerichten und im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist das Gericht bei der Erforschung des Sachverhalts freier und kann beispielsweise auch telefonische Auskünfte einholen.

Grundsätzlich gilt aber eine Beweiserleichterung für den Fall, dass es darauf an-kommt, dass weitere Gewalttaten zu befürchten sind. Ist es einmal zu einer Gewalt-tat gekommen, so wird das vermutet. Es ist dann Aufgabe des Täters diese Vermu-tung zu widerlegen. Dabei gelten hohe Anforderungen. Sein bloßes Versprechen genügt hierfür nicht.

VII. Eilschutzanordnungen

Bei häuslicher Gewalt ist es häufig erforderlich, dass eine schnelle Entscheidung getroffen wird. Denn die fortdauernde Gefährdung und erhebliche Bedrohung des Op-fers bestehen in der Regel fort und verschärfen sich noch, wenn sich die betroffene Person trennen will oder von dem Täter trennt. Das normale gerichtliche Verfahren dauert zu lange, um dieser Situation gerecht zu werden. Deshalb gibt es Schutzanordnungen in einem sog. Eilverfahren. Das nennt man einstweilige Anordnung. Die Sache wird damit vorläufig geregelt, schnell und einfach entschieden.

Im Vergleich zum Hauptsachverfahren sind folgende Besonderheiten zu beachten:

 der Täter muss nicht zwingend angehört werden,

 bei der Antragstellung muss die Sachlage und Gefährdung gleich zu Anfang besonders gut dargelegt werden.

Ausgangspunkt für eine solche Eilentscheidung ist immer die Tatsache, dass drohende (weitere) Gewalt oder wesentliche Nachteile für die betroffene Person abgewen-det werden sollen. Hierfür ist im Eilverfahren kein Beweis notwendig. Der Sachverhalt muss nur glaubhaft gemacht werden. Glaubhaftmachung bedeutet, dass das Gericht zu überzeugen ist, dass eine Misshandlung, Bedrohung, Belästigung, Verfolgung mit erheblicher Wahrscheinlichkeit stattgefunden hat. Im Regelfall wird eine detaillierte, zusammenhängende, mit möglichst genauen Zeit- und Ortsangaben versehene Darstellung in Form einer eidesstattlichen Erklärung genügen. Aber auch ärztliche Attes-te und Polizeiberichte sind beizufügen. Wichtig ist besonders hier das Hinzuziehen eines Rechtsanwalts, dieser den Antrag am besten formulieren kann.

Bei einer Eilentscheidung ist eine mündlichen Verhandlung auch nicht immer erforderlich. Der Täter kann allerdings auf einer solchen mündlichen Verhandlung bestehen. Es kommt dann zu einer weiteren Gerichtsentscheidung. Auch bei einer Eilentscheidung mit mündlicher Verhandlung steht dem Täter ein Rechtsbehelf zu (die sog. sofortige Beschwerde). Allerdings ist das Opfer zuerst durch die Eilanordnung abgesichert.

VIII. Durchsetzung der gerichtlichen Entscheidung

Ganz wichtig ist, dass Anordnungen wie eine Wohnungsüberlassung oder eine Schutzanordnung auch zwangsweise durchgesetzt werden können. Im Rahmen des Gewaltschutzgesetzes ist das Vollstreckungsrecht so geregelt, dass die betroffene Person schneller und einfacher als bisher zu ihrem Recht kommt. Damit werden deren Bedürfnisse besser berücksichtigt.

In dringenden Fällen kann die Vollziehung einer einstweiligen Anordnung bereits vor ihrer Zustellung an den Antragsgegner für zulässig erklärt werden. In diesem Fall wird eine Entscheidung bereits mit der Übergabe an die Geschäftsstelle des Gerichts wirksam. Sobald die gerichtliche Entscheidung bekannt gegeben wird, besteht damit ein Schutz vor neuen Gewalttaten.

Zuständig für die Durchsetzung einer Schutzanordnung ist der Gerichtsvollzieher. Bei unmittelbaren Zwangsmaßnahmen hat er die Unterstützung der Polizei. Auch ist gesetzlich geregelt, dass die Verpflichtung zur Überlassung der Wohnung nach den Regeln der sog. Räumungsvollstreckung durchgesetzt werden kann. Die Vollstreckung ist nicht auf Zwangsgeld und Zwangshaft beschränkt, denn bei der Räumungsvollstreckung darf unmittelbarer Zwang eingesetzt werden. Damit wird die Räumung direkt und schnell, notfalls mit Gewaltanwendung durch die Polizei, durchgesetzt.

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Der Verlust der Wohnung? Das Gewaltschutzgesetz Teil 3

C. Die Regelungen des Gewaltschutzgesetzes

I. Überblick

Entscheidender Punkt des Gewaltschutzgesetzes ist, dass die Opfer die Möglichkeit erhalten, die eigene Wohnung ohne Angst nutzen zu können. Der Täter wird ausgesperrt. Das kann das Zivilgericht auf Antrag der betroffenen Person aussprechen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Gewalt zwischen zwei Eheleute handelt oder zwischen Familienangehörigen.

Allerdings gilt das Gewaltschutzgesetz nicht für den Fall, dass Kinder von ihren Eltern misshandelt werden. Denn dann ist das Kindschafts- und Vormundschaftsrecht vorrangig. Das Jugendamt und das Familiengericht entscheiden in solchen Fällen.

II. Der Gewaltbegriff

Unter Gewalt im Sinne des Gewaltschutzgesetzes fallen alle vorsätzlichen und wider-rechtlichen Verletzungen des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit einer anderen Person, gleichgültig, ob die Taten im Rahmen einer häuslichen Gemeinschaft erfolgen oder außerhalb. Auch die psychische Gewalt ist durch das Gewaltschutzgesetz mit geregelt. Dort heißt es ausdrücklich, dass auch Gewalt in Form von Drohungen oder unzumutbaren Belästigungen erfasst wird.

III. Gerichtliche Zuständigkeit

Das Gewaltschutzgesetz regelt, dass das Amtsgericht vor Ort zuständig ist, denn dort sind die Familiengerichte, die sowohl die Wohnungsüberlassung, als auch etwaige Schutzanordnungen regeln. Entscheidend ist immer, dass Opfer und Täter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen oder innerhalb von sechs Monaten vor der Antragstellung geführt haben. Das gilt unabhängig davon, ob sie verheiratet sind oder nicht. Gibt es keinen gemeinsamen Haushalt bzw. wurde dieser vor über sechs Monaten aufgelöst, so sind die Zivilgerichte der örtlichen Amtsgerichte oder der Landgerichte zuständig.

Bei einer Zuständigkeit des Familiengerichts gilt das Verfahrensrecht der sog. freiwil-ligen Gerichtsbarkeit (FGG). Dieses Verfahren ist im Vergleich zu dem normalen Zivilprozessrecht deshalb für Betroffene vorteilhaft, weil Tatsachen von Amts wegen durch das Gericht zu ermitteln sind und der Richter entsprechende Anordnungen freier gestalten kann. Die Gestaltungsmöglichkeiten des Gerichts sind also größer. Auch wenn in diesem Fall kein Anwaltszwang besteht, sollte allerdings ein auf diesem Gebiet spezialisierter Rechtsanwalt hinzugezogen werden. Ein Gerichtsverfahren be-ginnt regelmäßig mit der Antragstellung durch das Opfer bzw. seinem Rechtsanwalt.

IV. Die Wohnungsüberlassung

Wichtigster Bestandteil des Gewaltschutzgesetzes ist die sog. Wohnungsüberlassung. Bei gemeinsamer Haushaltsführung kann der Täter dazu gebracht werden, dass das Opfer für eine gewisse Zeit die Wohnung alleine nutzen kann und zwar unabhängig davon, ob die betroffene Person Eigentümer oder Mieter ist. Bei schweren Gewaltta-ten gilt das uneingeschränkt. Bei bloßen Drohungen muss das Gericht die Erforder-lichkeit einer solchen Wohnungsüberlassung im Rahmen einer Abwägung prüfen. Denn es darf keine unbillige Härte entstehen.
Wenn das Opfer alleinberechtigt an der Wohnung ist, dann kann die Wohnungsüberlassung eine dauerhafte Lösung darstellen. Ansonsten gibt es bestimmte Fristen für die Wohnungszuweisung. Bei Alleinberechtigung des Täters kann dieser nur für maximal sechs Monate ausgesperrt werden. Wenn das Opfer das Problem hat, keine Ersatzwohnung zu finden, kann sich die Frist um höchstens weitere sechs Monate verlängern.

Allerdings gilt, dass das Opfer bei fehlender Berechtigung eine Nutzungsentschädigung, vergleichbar einer Miete, an den Berechtigten zahlen muss. Der Täter darf die betroffene Person in der Wohnungsnutzung allerdings auch nicht beeinträchtigen. Er selbst muss sich um die eigene Unterkunft bemühen, wobei hier ggf. auch die Kommunen unterstützend tätig sind.

Voraussetzung für die Anordnung auf Wohnungsüberlassung ist allerdings, dass die verletze Person innerhalb von drei Monaten nach der Tat eine solche Überlassung schriftlich von dem Täter verlangt. Diese Frist soll dem Opfer Bedenkzeit für seine Entscheidung geben, insbesondere darüber, ob sie in der Wohnung weiter leben will. So ist vor allem der Fall denkbar, dass eine geschlagene Frau zuerst in ein Frauen-haus flüchtet, dann aber in die Wohnung zurückkehren möchte.

Wenn Täter und Opfer miteinander verheiratet sind, dann kann die Überlassung der ehelichen Wohnung für die Zeit des Getrenntlebens bis zur Scheidung erreicht werden. Das regelt § 1361b BGB für den Fall, dass das Verbleiben des Täters in der Wohnung für die betroffene Person eine unbillige Härte darstellen würde. Das gilt insbesondere dann, wenn durch sein Aufenthalt in der Wohnung das Wohl eines Kin-des gefährdet ist. Bei häuslicher Gewalt soll darüber hinaus in der Regel immer die gesamte Wohnung zur Alleinnutzung überlassen werden. Eine Teilzuweisung als mil-dere Lösung kommt meist nicht in Betracht.

Für gleichgeschlechtliche Paare gibt es im Lebenspartnerschaftsgesetz entsprechende Regelungen.

Unabhängig von der Wohnungszuweisung ist immer zu fragen, ob daneben noch Schutzanordnungen wie Kontakt- oder Näherungsverbote zusätzlich geregelt werden müssen, um die betroffene Person zu schützen. Meist wird zumindest ein sog. Betretungsverbot ausgesprochen werden.

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Der Verlust der Wohnung? Das Gewaltschutzgesetz - Teil 2

B. Rechtsschutzmöglichkeiten für Opfer häuslicher Gewalt

Wichtig ist, dass sich Betroffene so schnell wie möglich über ihre rechtlichen Möglichkeiten informieren, denn nur so kann effektiv Rechtsschutz erzielt werden. Es gibt hierfür viele Beratungsstellen und Frauenhäuser. In akuten Notsituationen ist die Polizei der richtige Ansprechpartner, weil sie bei einem Notruf gesetzlich verpflichtet ist, zu helfen. In diesem Fall wird sie die Gewalttat dokumentieren, was für einen späteren Weg zu Gericht sehr hilfreich sein kann. Deshalb sollte sich niemand scheuen, zur Polizei zu gehen. Ganz entscheidend ist aber auch, dass ein Rechtsanwalt aufgesucht wird, der das Opfer oder mittelbar Betroffene als Fachmann über die jeweiligen Mög-lichkeiten berät. Denn diese sind immer vom konkreten Einzelfall abhängig.

Für den Fall, dass eine strafbare Handlung vorliegt, sollte auf jeden Fall die Polizei eingeschaltet werden, damit eine Strafanzeige erstattet werden kann. Beispiele für strafbares Verhalten sind:

 Körperverletzung

 Nötigung

 Vergewaltigung

 Freiheitsentziehung

 Beleidigung.

Wenn die Polizei zum Tatort gerufen wird, kann sie zu diesen Straftaten entsprechende Ermittlungen aufnehmen. Denkbar ist auch, dass die Opfer zur Polizeiwache gehen und dort Strafanzeige erstatten. Auf diese Strafanzeige wird dann in der Regel bei ausreichendem Tatverdacht ein Strafverfahren durch die Staatsanwaltschaft ein-geleitet. Gerade in diesem Stadium kann schon eine rechtsanwaltliche Vertretung sinnvoll sein, da der Rechtsanwalt als Fachmann die Strafanzeige und das weitere Verfahren betreuen kann.
Eine besondere Möglichkeit der Polizei ist die sog. Wohnungsverweisung.

Eine solche Maßnahme ist denkbar, wenn sich eine Person als Gefahr für andere Menschen darstellt. Dann kann diese Person aus der Wohnung der unmittelbaren Umgebung der gefährdeten Person verwiesen werden. Die Polizei legt in solchen Fällen einen räumlichen Schutzbereich fest, den der Täter nicht verletzen darf. In diesem Bereich besteht ein Aufenthaltsverbot. Um die Wohnungsverweisung effektiver zu machen, kann die Polizei den Täter vorübergehend in Gewahrsam nehmen, beispielsweise wenn dieser stark angetrunken ist.

Die Wohnungsverweisung ist also eine Maßnahme der Gefahrenabwehr zur Verhinderung von Straftaten. Wird die Polizei dagegen nach einer Gewalttat gerufen, so han-delt sie, um eine Straftat zu verfolgen.

Eine Wohnungsverweisung durch die Polizei kommt vor allem dann in Betracht, wenn sie annehmen muss, dass Gewalttaten wahrscheinlich sind. Das ist der Fall, wenn es schon in der Vergangenheit zu Misshandlungen gekommen ist. In diesem Fall, wird der jeweiligen Person der Schlüssel zur Wohnung abgenommen. Sie kann noch kurz ihre persönlichen Gegenstände des täglichen Bedarfs einpacken und sich überlegen, ob sie bei Familienangehörigen oder Freunden für den Zeitraum der Wohnungsverweisung wohnen kann. Die Adresse muss der Polizei angegeben werden. Wenn der Täter nicht freiwillig den häuslichen Bereich verlässt, dann kann ihn die Polizei mit Gewalt entfernen.

Einige Bundesländer haben die Polizei sogar dazu ermächtigt, sog. Platzverweise auszusprechen, damit ein Opfer sich zu Beratungsstellen oder zum Rechtsanwalt begeben kann, sowie gerichtliche Schritte einzuleiten in der Lage ist. Es kommen auch Schutzanordnungen des Familiengerichts in Betracht. Zivilrechtlich bestehen folgende Schutzmöglichkeiten:

 Schutzanordnungen,

 die Zuweisung der Wohnung,

 Schadenersatz und Schmerzensgeld,

 das alleinige Sorgerecht über die Kinder,

 die Aussetzung oder Beschränkung des Umgangsrechts.

Schutzanordnungen und die Zuweisung der Wohnung sind dabei als vorbeugender Schutz vor weiteren Gewalttaten gedacht und Mittel die im Gewaltschutzgesetz niedergelegt sind. Mit diesen Regelungen wird der Kontakt zwischen Opfer und Täter verhindert. Damit wird die akute Gefahr unterbunden. In Ruhe und langfristiger Sicherheit sollen die Betroffenen die weiteren (rechtlichen) Schritte einleiten können. Der Staat tritt dem Täter entgegen.

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Der Verlust der Wohnung? - Das Gewaltschutzgesetz Teil 1

A. Einleitung

Gewalt, sei es körperlich oder seelisch, wird oft im familiären bzw. engen sozialem Rahmen ausgeübt. Gewalt im eigenen Haus ist deshalb der Alltag vieler Opfer und zwar unabhängig von der sozialen Stellung der Betroffenen. Die Dunkelziffer ist hoch und Polizeistatistiken belegen, dass es sich um ein gravierendes gesellschaftliches Problem handelt. Auffallend ist der hohe Anteil gewalttätiger Männer.

Die Betroffenen sind dagegen häufig Frauen und Kinder. Diese können sich am wenigsten schützen. Erst recht im häuslichen Bereich, zumal diese Form der Gewalt in der Gesellschaft immer wieder heruntergespielt und nicht Ernst genommen wurde. Auch heute noch wird zu schnell nach einer Entschuldigung für häusliche Gewalt ge-sucht, diese verharmlost. Dazu kommt, dass die Opfer häufig aus Angst und Scham keine Hilfe suchen. Das hängt auch damit zusammen, dass das Vertrauen in staatliche Hilfe fehlt. Diese können Schutz nach Vorstellung der Betroffenen nicht sinnvoll gewährleisten, weil die Quelle der Gewalt ja zuhause und beispielsweise die Polizei nur kurzzeitig anwesend ist.

Deshalb kommt es vor, dass die Opfer oft über viele Jahre hinweg leiden und sich nicht von häuslicher Gewalt befreien können. Am Ende steht dann in manchen Fällen ein abschließendes Szenario, in dem sich die Betroffenen selbst mit Gewalt befreien wollen. Solche Fälle stellen einen rechtlich kaum mehr zu fassenden Endpunkt dar. Aus diesem Grund ist die Erweiterung von Ansprechpartnern, beispielsweise Frauenberatungsstellen und Frauenhäusern, immer wichtiger geworden.

Aber das alleine genügt meist nicht. Leidtragende sind immer die im Haushalt leben-den Kinder. Dabei spielt es keine Rolle, wenn nicht sie, sondern ein Elternteil das unmittelbare Opfer ist. Denn Gewalt zwischen Eltern mitzuerleben, prägt die weitere Entwicklung der Kinder. Kinder- und Jugendschutz setzt also schon zuhause an.

Betreibt man Ursachenforschung, so findet man für häusliche Gewalt keine eindeuti-ge Erklärung. Es spielen individuelle und soziale Gründe eine Rolle.

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Das deutsche Wohnraummietrecht

von
Axel Wetekamp

 1. Gesetzliche Grundlagen

Die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen des deutschen Wohnraummietrechts sind die §§ 535 bis 580 BGB, die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung.
Die Neuordnung der mietrechtlichen Vorschriften des BGB durch das Mietrechtsreformgesetz, das am 01.09.2001 in Kraft getreten ist, hat den Schutz des Wohnraummieters noch mehr als bisher in den Vordergrund gestellt. Die §§ 549 bis 577 a BGB enthalten ausschließlich Vorschriften, die für Wohnraummietverhältnisse Geltung haben. Diese Bestimmungen sind zum Schutz des Wohnraummieters weitgehend zwingend. Der Grund ist, dass dem Wohnraummieter die Wohnung als Lebensmittelpunkt erhalten werden soll, andererseits, soweit die Rechte Dritter nicht betroffen sind, eine möglichst ungehinderte Nutzung der Wohnung ermöglicht werden soll. Zum Dritten sollen sich breite Bevölkerungsschichten, auch soweit sie nicht finanzkräftig sind, erschwingliche Wohnungen leisten können.

 
2. Abschluss des Wohnraummietvertrages

Vertragliche Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen, sind nur in begrenztem Umfang zulässig sind. Darüber hinaus sind Wohnraummietverträge, die als Formularvertrag geschlossen werden, der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterworfen. Formularverträge sind  Allgemeine Geschäftsbedingungen.  Das sind nach § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss des Vertrages stellt. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht vor, soweit diese zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt worden sind. Im Zweifel ist der Vermieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass eine Vereinbarung zwischen den Parteien ausgehandelt worden ist, also zur Disposition des Mieters gestellt wurde und echte Verhandlungsbereitschaft des Vermieters gegeben war (LG München I, AZ: 14 S 21835/95, nicht veröffentlicht).

Für Verbraucherverträge gilt abweichend hiervon nach § 310 Abs. 3 Nr.1 BGB, dass Geschäftbedingungen als vom Unternehmer gestellt gelten, soweit sie nicht der Verbraucher in den Vertrag eingeführt hat. Ein Wohnungsvermieter ist als Unternehmer anzusehen, wenn er geschäftsmäßig mehrere Wohnungen vermietet. Eine Individualvereinbarung kann somit nur noch vorliegen, wenn die Vereinbarung nur für einen Fall formuliert ist. Auch in diesem Fall finden jedoch nach § 310 Abs.3 Nr. 2 BGB die wesentlichen Grundsätze der vertraglichen Inhaltskontrolle vor allem nach § 307 BGB  Anwendung.
Die Tatsache, dass ein Text handschriftlich oder maschinenschriftlich abgefasst ist und nicht in einem Vordruck enthalten ist, kann lediglich ein Indiz sein, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt, der Beweis hierfür wird aber durch die Form nicht geführt. Dies ergibt sich aus § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB. Im Zweifel ist der Vermieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass eine Vereinbarung ausgehandelt worden ist, also zur Disposition des Mieters gestellt worden ist.

Weder das hand- oder maschinenschriftliche Abschreiben eines vorformulierten Druckformulars noch eine in Form einer gesonderten Vereinbarung erfolgte Hinweis, dass die Bestimmungen „mit dem Mieter besprochen und von ihm ausdrücklich anerkannt worden sind“, macht die Vereinbarung zu einer Individualvereinbarung (OLG Hamm NJW 1981, 1049).

Der gesamte Inhalt eines Vertrages einschließlich seiner Individualteile ist unter dem Gesichtspunkt der Benachteiligung des Gegners des Verwenders zu würdigen. Unbedenkliche Einzelklauseln können insoweit einen Summierungseffekt haben. Dies gilt insbesondere beim Zusammentreffen von Klauseln, die die laufenden Schönheitsreparaturen und die Endrenovierung betreffen (BGH, WuM 1993, 175; NZM 2003, 755). Unwirksamkeit der Gesamtregelung liegt auch vor, wenn eine der beiden Klauseln für sich betrachtet unwirksam ist (BGH NZM 2003, S. 594).  Liegen widersprüchliche Vertragsbestimmungen vor, so geht die  Widersprüchlichkeit zu Lasten des Verwenders (Unklarheitsregel des § 305 c Abs. 2 BGB).
Enthält eine Vertragsklausel teils wirksame und teils unwirksame Bestandteile, gilt die gesetzliche Regelung des § 139 BGB, im Zweifel ist also die gesamte Klausel unwirksam.

Soweit Individualvereinbarungen eine erhebliche Einschränkung des dispositiven Rechtes enthalten, können sie im Übrigen auch wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB oder Unbilligkeit nach § 242 BGB unwirksam sein.
Nachdem schon in der Vergangenheit zahlreiche Gerichtsentscheidungen die Zulässigkeit von vertraglichen Klauseln unter dem Gesichtspunkt des Schutzes des Wohnraummieters eingeschränkt haben, hat sich diese Tendenz durch die aktuelle Revisionsrechtsprechung des Bundsgerichtshofs fortgesetzt.

Hinsichtlich des Abschlusses von Wohnraummietverträgen gilt, dass sie nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden müssen. Die Folge der Nichteinhaltung der Schriftform bei einem Mietvertragsabschluss für längere Zeit als ein Jahr ist, dass er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung des Wohnraums zulässig ist, § 550 BGB. Schriftform bedeutet die eigenhändige Namensunterschrift nach § 126 Abs. 1 BGB, die durch notariell beglaubigtes Handzeichen ersetzt werden kann. Die Unterzeichnung durch die Parteien muss auf derselben Urkunde erfolgen, wobei es bei mehreren gleichlautenden Urkunden genügt, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Das bedeutet, dass der Mieter das für den Vermieter bestimmte Exemplar unterschreibt und umgekehrt.
Wird der Vertrag nicht bei Anwesenheit beider Vertragsteile von beiden Beteiligten unterzeichnet, gilt für die Annahme des Vertragsangebots unter Abwesenden § 147 Abs. 2 BGB. Das heißt, das Angebot kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Der Vertrag kommt dabei erst mit Zugang des von dem einen Vertragsteil unterschriebenen Vertrages beim anderen Vertragsteil zustande, nicht schon mit der Unterschrift (OLG Dresden, ZMR 1999, S. 104), es sei denn, es ist stillschweigend auf eine Annahmeerklärung verzichtet worden. Der Zugang kann nicht durch Übermittlung per Telefax ersetzt werden, da Telefax die Schriftform nicht ersetzen kann. Nimmt eine Vertragspartei den von der anderen Partei unterschriebenen Vertrag mit und unterschreibt ihn später, muss sie den unterschriebenen Vertrag nicht nochmals der anderen Partei zuleiten (BGH NZM 2004, S.  738).

Grundsätzlich gilt, dass die Schriftform des Mietvertrages erfordert, dass die einzelnen Teile des Vertrags fest miteinander verbunden sind, was zum Beispiel Heften mittels einer Heftmaschine oder Verbindung durch Leimen oder durch Ösen geschehen kann (OLG Brandenburg, ZMR 1997, S. 410: Trennung möglich nur durch teilweise Substanzzerstörung oder durch Gewaltanwendung). Nach der Rechtsprechung des BGH (NZM 1998, S. 25) ist die feste Verbindung dann nicht erforderlich, wenn ein Vertrag fortlaufenden Text, Seitennummerierung und Paragraphenzählung oder inhaltliche Verknüpfung durch wechselseitige Bezugnahme oder ein einheitliches Erscheinungsbild aufweist.

Auch Anlagen zum Vertrag, die nicht unwesentliche Abreden enthalten, müssen mit dem Vertrag grundsätzlich fest verbunden sein (BGH, GE 1999, S. 980). Eine Ausnahme gilt dann, wenn eine Anlage, die Nachträge enthält, auf die Haupturkunde Bezug nimmt und gesondert unterschrieben ist (BGH, WM 1999, S. 286). 

Die mangelnde Schriftform des Hauptvertrages kann durch Hinzuheften von Nachtragsvereinbarungen geheilt werden, da hierdurch eine einheitliche Urkunde entsteht (LG Berlin, GE 1997, S. 963).

Verschiedene Erklärungen im Rahmen eines Mietverhältnisses können in Textform gemäß § 126 b BGB erfolgen. Dies gilt für folgende Erklärungen:

• Ankündigung einer Modernisierung nach § 554 Abs. 3 BGB
• Aufrechnungserklärung und Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nach § 556 b Abs. 2 BGB
• Änderung des Umlagemaßstabs für Betriebskosten nach § 556 a Abs. 2 BGB
• Änderungserklärung bei einer vereinbarten Indexmiete nach § 557 b Abs. 3 BGB
• Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a Abs. 1 BGB
• Erklärung der Modernisierungsumlage nach § 559 b Abs. 1 BGB
• Umlage erhöhter Betriebskosten bei einer Betriebskostenpauschale nach § 560 Abs. 1 BGB
• Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB.

§ 126 b BGB erfordert, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben wird, die Person des Erklärenden benannt wird und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird. Textform dürfte hiernach jedenfalls die nach § 8 MHG a. F. zulässige Form (automatisch gefertigte Vermietererklärung) bedeuten, weiter Telefax, Telex, Fotokopie oder E-Mail. Die Nachbildung der Namensunterschrift könnte durch Faksimile-Stempel erfolgen oder der Abschluss der Erklärung durch die Formulierung erfolgen: „Dieses Schreiben trägt keine Unterschrift“.

Zu beachten ist, dass Textform immer auch die herkömmliche Schriftform beinhaltet, dass also eine Erklärung, für die Textform vorgeschrieben ist, auch wie bisher in Schriftform abgegeben werden kann (Nies, NZM 2001, S. 1071).
3. Vereinbarungen der Parteien im Wohnraummietrecht

Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen können in Wohnraummietverträgen nur in begrenztem Umfang getroffen werden. Neben allgemeinen Vereinbarungen über den Mietgebrauch oder Hausordnungsregelungen, die für sich wiederum an den § 307 ff. BGB gemessen werden müssen, soweit es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, können Vereinbarungen über folgende Regelungsgegenstände getroffen werden:

a) Vereinbarungen über die Vertragsdauer

Der Mietvertrag kann auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, es kann jedoch auch nach § 542 Abs. 2 BGB ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden. Dies ist allerdings nur in Form des Zeitmietvertrages nach § 575 BGB unter den dort geregelten und nach § 575 Abs. 4 BGB zwingenden Voraussetzungen zulässig.
Ausschlussvereinbarungen hinsichtlich des Rechts der Vertragsparteien auf ordentliche Kündigung des Mietvertrags sind nach  BGH  WuM 2005, S. 346 auf bis zu vier Jahren zulässig. 
Im Falle einer Individualvereinbarung soll ein Kündigungsverzicht auch für längere Zeit als vier Jahre möglich sein (BGH WuM 2006, S. 445).
Liegt ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters vor, ist dieser nur dann wirksam, wenn er zusammen mit einer wirksamen Staffelmietvereinbarung vereinbart worden ist  und nicht länger als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung dauert (BGH, WuM 2006, S. 97).
Bei möbliertem Einliegerwohnraum  nach § 549 Abs.2 Nr.2 BGB dürfte ein formularvertraglicher befristeter Kündigungsausschluss immer unwirksam sein (AG Hamburg mit Anm. Blank WuM 2006, 668). 

b) Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter

Der gesetzliche Grundsatz nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die Lasten der Mietsache trägt, ist nicht zwingend. Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung trägt. Dies kann ganz oder teilweise geschehen, es können Pauschalen, die nicht abgerechnet werden, vereinbart werden oder abzurechnende Vorauszahlungen auf einzelne oder alle Betriebskosten.
Soweit die Parteien Vereinbarungen darüber treffen, dass der Mieter Betriebskosten zu tragen hat, sind die weiteren Modalitäten, betreffend den Umfang der zulässigerweise abwälzbaren Betriebskosten und der zu leistenden Vorauszahlungen und die Abrechnung der Vorauszahlungen zwingend.

c) Die Höhe der Miete

Vereinbart werden kann die Miethöhe im Rahmen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, das heißt, die vereinbarte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 % („Wesentlichkeitsgrenze“) nicht übersteigen. Dies gilt allerdings nur, soweit  in dem Ort, in dem die Wohnung sich befindet, eine Mangellage an vergleichbaren Wohnungen besteht. Vereinbart werden kann weiter eine Staffelmiete nach § 557 a BGB oder eine Indexmiete nach § 557 b BGB.
Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, §§ 558 ff. BGB. Insoweit kann er vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren verlangen.

d) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen auf den Mieter

Die gesetzliche Regelung, betreffend die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter die Mieträume während der Mietzeit in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat, ist nicht zwingend. Eine anderweitige Vereinbarung ist zulässig, allerdings beschränkt auf den Begriff der Schönheitsreparaturen. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Hier ist zu ergänzen, dass anstelle des Streichens der Fußböden mittlerweile das Reinigen von Teppichböden und Parkett getreten ist 
Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nur nach bestimmten Fristen, gerechnet nach der Nutzungszeit des Mieters verlangen, der Einwand der geringeren oder intensiveren Nutzung muss möglich sein.

So, wie die Abwälzung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Abweichung von der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB darstellt, handelt es sich auch bei der Vereinbarung einer Kleinreparaturklausel in  Wohnraummietverträgen um eine zulässige Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB.
Bei kleinen Instandhaltungen soll durch eine verschuldensunabhängige Kleinreparaturklausel Streit darüber vermieden werden, ob ein eingetretener Schaden vom Mieter zu vertreten ist.
Die Regelung ist zulässig, wenn die vertragliche Klausel sich nur auf solche Teile der Wohnung bezieht, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, Bagatellschäden bis zu einem Wert von Euro 100,00 betrifft, einen Höchstbetrag für einen bestimmten Zeitraum enthält, falls sich mehrere Kleinreparaturen häufen, und keine Beteiligungsklausel an teureren Reparaturen vorsieht (die im Einzelfall mehr als Euro 100,00 kosten). Auch dürfen teurere Reparaturen nicht in „Teilrechnungen“ in Höhe des Betrages der zulässigen Bagatellschadenshöhe aufgespaltet werden.
Hinsichtlich des Höchstbetrages auf einen bestimmten Zeitraum gerechnet wird üblicherweise eine summenmäßige Begrenzung der Reparaturkosten angenommen, die 8 bis 10 % der Jahresmiete (OLG Stuttgart, WuM 1988, 149) oder 6 % der Jahresbruttokaltmiete (BGH, WuM 1992, 355) ausmacht.

e) Die Leistung einer Mietkaution

Die Zahlung einer Sicherheitsleistung (Kaution) ist im Gesetz nicht vorgesehen.
§ 551 BGB beinhaltet lediglich Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse über die Begrenzung und Anlage von Mietkautionen, falls eine Kautionsvereinbarung erfolgt ist. Die Leistung einer Kaution bedarf  der ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag.
Die Kaution dient dazu,  dem Vermieter eine einfache Möglichkeit zu verschaffen, sich wegen seiner Forderungen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis aus der Kaution zu befriedigen.

f) Die Beendigung des Mietverhältnisses

Keinerlei Vereinbarungen sind zulässig über die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen. Für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB gilt, dass diese Bestimmung sich zwar auf alle Arten von Mietverhältnissen bezieht und als solche nicht zwingend ist, diese Vorschrift jedoch für Wohnraummietverhältnisse durch § 569 BGB ergänzt wird. § 569 Abs. 5 BGB beinhaltet, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von § 543 BGB abweichen, unwirksam sind. Soweit § 569 BGB weitere Regelungen für Wohnraummietverhältnisse trifft, sind auch diese zwingend.
Auch hinsichtlich der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gilt bei Wohnraummietverhältnissen, dass von der Vorschrift des § 573 BGB, betreffend die ordentliche Kündigung des Vermieters, zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind, § 573 Abs. 4 BGB.
Möglich sind im Rahmen der Vertragsfreiheit auch bei Wohnraummietverträgen Aufhebungsvereinbarungen. Sie bedürfen keiner Schriftform, an die Ernsthaftigkeit des vertraglichen Bindungswillens sind aber strenge Anforderungen zu stellen (Wetekamp, Mietsachen, 4.Aufl. 2007, Kap.8 Rdn. 6). Die Entgegennahme der Wohnungsschlüssel durch den Vermieter bedeutet z.B. noch keine Vertragsaufhebung. 

g) Mietminderung, Untervermietung und Modernisierung

Zwingend ist bei Wohnraummietverhältnissen die Vorschrift des § 536 BGB, betreffend die Mietminderung, § 536 Abs. 4 BGB. Mietminderung bedeutet, dass die Miete bei Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Mieträume herabgesetzt ist, bei Aufhebung der Tauglichkeit die Mietzahlung entfällt.
Weiter ist zwingend die Vorschrift des § 553 BGB, betreffend die Gestattung der Untervermietung bei Wohnraummietverhältnissen. Auch die Vorschrift des § 554 BGB über die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter vornimmt und die Vorschrift des § 554 a BGB, betreffend den Sonderfall der zulässigen Mietermodernisierung („Barrierefreiheit“) ist zwingend.

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Die Abrechnung von Nebenkosten: Fehlerquellen

Eine zentrale Fehlerquelle bei Nebenkostenabrechnungen ist der Ansatz von nicht umlagefähigen Nebenkosten oder (aus Sicht des Vermieters) der Nichtansatz von umlagefähigen Nebenkosten.

 

Weitere Fehlerquellen sind beispielsweise die Vereinbarung einer zu hohen Vorauszahlung oder die Einschränkung der Prüffrist des Mieters.

 

Fehler bei Nebenkostenabrechnungen beziehen sich zusammengefasst also vor allem auf folgende Bereiche:

 

  • Der (Nicht)Ansatz von Nebenkosten ist unzutreffend.

 

  • Die Rechte der einen Vertragspartei werden unzulässig beschränkt.

 

Was dem Grundsatz nach Nebenkosten im Wohnraummietrecht sein können, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung, deren wesentliche Regelungen als Anlage dieser Dokumentation beigefügt sind. Auf die dortige Aufzählung wird hier hingewiesen und diese wie folgt zusammengefasst. Nebenkosten sind also:

 

  • Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (zum Beispiel Grundsteuer)

 

  • Kosten der Wasserversorgung (zum Beispiel die Grundgebühren)

 

  • Kosten der Entwässerung (zum Beispiel Entwässerungspumpe)

 

  • Kosten der Heizung (zum Beispiel Kosten für Pflege der Heizungsanlage)

 

  • Kosten für Warmwasseranlage (zum Beispiel Wartungskosten)

 

  • Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

 

  • Kosten für Personen- bzw. Lastenaufzug (zum Beispiel Betriebsstrom)

 

  • Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung

 

  • Kosten für Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung

 

  • Kosten der Gartenpflege (zum Beispiel Erneuerung von Pflanzen)

 

  • Kosten der Beleuchtung (zum Beispiel Außenbeleuchtung)

 

  • Kosten der Schornsteinreinigung

 

  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

 

  • Kosten für den Hauswart (zum Beispiel Sozialversicherungsbeiträge)

 

  • Kosten für Fernsehanschluss (Antenne bzw. Breitbandkabel)

 

  • Kosten für eine Einrichtung zur Wäschepflege

 

  • Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1 Betriebskostenverordnung

 

Freilich wird bezüglich jedes einzelnen Punktes in der Praxis immer ein Problem auftreten können, wenn streitig ist, ob eine bestimmte Kostenposition hiervon erfasst wird oder nicht. Dieses Dilemma setzt sich deshalb fort, weil der Hinweis auf § 1 Betriebskostenverordnung es zulässt, dass auch nicht explizit aufgezählte Nebenkosten umlagefähig sind, wenn sie im Einzelfall den Tatbestand dieser Vorschrift erfüllen. Dies setzt insbesondere voraus, dass sie dem dinglich Berechtigten

 

„durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

 

Zusammengefasst heißt das für alle Nebenkosten:

 

  • Sie müssen tatsächlich entstehen und

 

  • einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen und

 

  • dürfen keine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen darstellen.

 

Für eine Abrechnung von Nebenkosten gegenüber dem Mieter ist erforderlich, dass hierüber eine Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien getroffen wird. Denn das Gesetz sieht als zwingend vor, dass immer eine Einigung notwendig ist. Ansonsten muss der Vermieter die Nebenkosten tragen. Diese kann schriftlich, auch in einem Formularmietvertrag, oder durch schlüssiges Verhalten (rügeloses Zahlen der Nebenkosten) erfolgen. Wichtig ist immer die Frage, ob überhaupt eine Abwälzung von Nebenkosten wirksam vereinbart ist. So kann es beispielsweise problematisch sein, wenn im Mietvertrag einfach nur steht, dass der Mieter „alle Nebenkosten“ tragen muss. Eine bestimmte Umlageform (zum Beispiel nach Fläche oder Personenzahl) ist grundsätzlich nicht vorgeschrieben. Hier gibt es aber zwei Ausnahmefälle:

 

§  §§ 20 ff. NMV

 

§  Heizkostenverordnung

 

Hieraus ergeben sich zwei weitere Fehlerquellen bei Nebenkostenabrechnungen und zwar einmal die unzureichende Vereinbarung einer solchen Abrechnung und andererseits die Nichtbeachtung besonderer Umlagevorschriften.

 

Nebenkosten können unter Beachtung der obigen Anforderungen grundsätzlich als sog. Pauschale oder über Vorauszahlungen abgerechnet werden. Die Pauschale ist ein einmaliger Betrag, der unabhängig von einer Abrechnung gezahlt wird, also sich nachträglich auch nicht mehr abändert. Das kann sowohl für den Vermieter, als auch den Mieter von Vor- bzw. Nachteil sein. Vorauszahlungen werden dagegen mit Blick auf die nötige, abschließende Abrechnung nochmals nachgeprüft. Vorauszahlungen bilden mit Blick auf die im Anschluss erfolgende abschließende Abrechnung also in vielen Fällen eine Fehlerquelle. Denn eine solche Abrechnung ist eine schriftliche Darstellung als Leistungsabrechnung und muss rechnerisch korrekt und nachvollziehbar sein. Ein zentrales Problem der Nebenkostenabrechnung ist daher die Abgrenzung von formellen und materiellen Fehlern. Formell zutreffend ist eine Nebenkostenabrechnung, wenn sie sich ihrem Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientiert. Sie muss enthalten:

 

  • eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten

 

  • die Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel

 

  • die Berechnung des Mieteranteils

 

  • Abzug der Vorauszahlungen

 

  • mit Blick auf Einzelangaben klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich

 

  • Nachprüfbarkeit des Saldos

 

Wichtig ist, dass der Abrechnungszeitraum eingehalten wird. Abgerechnet wird grundsätzlich immer ein Zeitraum von 12 Monaten. Dabei gilt, dass der Zeitraum durch die Beendigung eines Mietverhältnisses nicht abgekürzt wird. Bei der Abrechnung sind also folgende Grundüberlegungen zu berücksichtigen:

 

  • Der jährliche Abrechnungszeitraum muss eingehalten werden.

 

  • 12 Monate nach Ende des vergangenen Abrechnungszeitraums muss die neue Abrechnung erfolgen.

 

  • Diese Abrechnung muss wirksam, also formell ordnungsgemäß sein.

 

  • Wird diese Ausschlussfrist nicht eingehalten (es kommt auf den Zugang an), so kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, der Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht für die künftige monatliche Abschlagszahlungen, aber kein Rückforderungsrecht bezüglich der bereits geleisteten Zahlungen (ggf. ausnahmsweise jedoch nach Beendigung des Mietverhältnisses).

 

Eine weitere Fehlerquelle ist der Ansatz eines nicht zutreffenden Abrechnungsmaßstabs im Sinne des § 556a BGB. Diese Vorschrift unterscheidet eine Abrechnungsmöglichkeit nach Wohnfläche bzw. eine am Verbrauch oder der Verursachung orientierte Umlage.

 

Mögliche Fehlerquellen lassen sich demnach bei einer Nebenkostenabrechnung wie folgt einteilen:

 

Fehlerquelle 1: Nebenkosteneinforderung ohne wirksame Vereinbarung

 

Fehlerquelle 2: Nichtumlagefähige Nebenkosten werden zu Unrecht angesetzt

 

Fehlerquelle 3: Umlagefähige Nebenkosten werden zu Unrecht nicht angesetzt

 

Fehlerquelle 4: Vereinbarung einer unangemessen hohen Vorauszahlung

 

Fehlerquelle 5: unzulässige Beschränkung von Vermieter- oder Mieterrechten

 

Fehlerquelle 6: insgesamt unzureichende Einigung über Nebenkostenabrechnung

 

Fehlerquelle 7: Nichtbeachtung besonderer Umlagevorschriften

 

Fehlerquelle 8: formell unrichtige Abrechnung mit Blick auf die Darstellung

 

Fehlerquelle 9: materiell unrichtige Abrechnung mit Blick auf den Inhalt

 

Fehlerquelle 10: Rechenfehler innerhalb der Nebenkostenabrechnung

 

Fehlerquelle 11: Nichtbeachtung des Abrechnungszeitraums

 

Fehlerquelle 12: unrichtige Verteilerschlüsselauswahl nach § 556a BGB

 

Fehlerquelle 13: Nichtbeachtung der Anpassungsnotwendigkeit nach § 560 BGB

 

Fehlerquelle 14: Fristversäumnis bei Zugang der Nebenkostenabrechnung

 

Fehlerquelle 15: Verstoß gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wenn die Klausel unklar oder benachteiligend ist

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Die Abrechnung von Nebenkosten: Rechtsquellen

Die Abrechnung von Betriebskosten (im Weiteren allgemein bezeichnet als Nebenkosten) ist gesetzlich vor allem in den §§ 556, 556a, 560 BGB geregelt. Es gibt zugleich Sondervorschriften für preisgebundenen Wohnraum. Es ist immer eine Unterscheidung in Wohnraum- und Gewerberaummietrecht notwendig, da die Umlage von Nebenkosten im Wohnraummietrecht stärker eingeschränkt ist, als im Gewerberaummietrecht. Folgende Regelungen sind besonders wichtig.

 

§ 556 BGB:

 

  • Kostentragungspflicht

 

  • Nebenkostendefinition

 

  • Verweis auf Betriebskostenverordnung

 

  • Ausweis der Nebenkosten durch Pauschale oder Vorauszahlung

 

  • Abrechnungsmodalitäten bei Vorauszahlung

 

§ 556a BGB:

 

  • Abrechnungsmaßstab nach Wohnfläche

 

  • Abrechnungsmaßstab Verbrauchs- und Nutzungsorientiert

 

§ 560 BGB:

 

  • Erhöhung bzw. Ermäßigung der Nebenkosten bei Pauschale

 

  • Anpassungsverlangen bei Vorauszahlungen

Fehler können sich mit Blick auf die Gesetzeslage und die Rechtsprechung in vielen Bereichen ergeben und führen in der Praxis zu erheblichem Streitpotential. 

 

Grundsätzlich steht es den Mietvertragsparteien frei, Art und Zusammensetzung der Miete zu bestimmen. Wenn allerdings Nebenkosten als Zahlungsbestandteil vereinbart werden, was nicht zwingend ist, so legt der Gesetzgeber hierbei einige Erfordernisse an. Denn grundsätzlich sind Nebenkosten durch den Mieter nicht geschuldet, da diese Kosten gesetzlich durch den Vermieter zu tragen sind. Im Wohnraummietrecht kann eine Umlage nur im Bereich der Betriebskostenverordnung erfolgen, wenn dies ausreichend vereinbart ist. Im Gewerberaummietrecht ist eine etwas weitergehende Umlage möglich. Das heißt, dass bei der Prüfung einer Umlagefähigkeit von Nebenkosten immer zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietrecht unterschieden werden muss. Durch die eingegrenzte Abwälzungsmöglichkeit von Nebenkosten auf den Mieter wird die Vertragsfreiheit in diesem Bereich beschränkt. Dabei kommt es im Wohnraummietrecht vor allem auf die sog. Umlagefähigkeit der Kostenpositionen an, also auf die Frage, welche Nebenkosten unter die Betriebskostenverordnung fallen. Nicht umlagefähige Positionen dürfen nicht gesondert abgerechnet werden, sondern stellen nur eine Kalkulationsgrundlage für die Höhe des Mietzinses aus Vermietersicht dar.

 

 

 

 

 

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Minderungsverwirkung bei nachträglichen Mängeln

von
Axel Wetekamp
Richter am Amtsgericht München

I. Einleitung

Die Mietrechtsreform hat manche Vorschriften des BGB verändert und einige neu geschaffen. In einem wichtigen Fall ist die entsprechende Bestimmung fast unverändert geblieben, trotzdem haben sich nach der Mietrechtsreform erhebliche Veränderungen in der Rechtsprechung der Gerichte ergeben. Es handelt sich um den Fall des Ausschlusses der Minderung durch vorbehaltlose Weiterzahlung der Miete über einen gewissen Zeitraum hinweg trotz Kenntnis eines nach Vertragsabschluss aufgetretenen Mangels der Mieträume.

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Eine wichtige Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Thema Schönheitsreparaturen

von
Axel Wetekamp

Der Leitsatz der BGH - Entscheidung

Eine in Formularverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen”, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann.

BGH Urteil vom 9.6.2010, Aktenzeichen VIII ZR 294/09

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Die Abgrenzung von Schönheitsreparaturen vom vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume nach deutschem Mietrecht

von Axel Wetekamp

Grundsatz

Dass der Mieter zum Ersatz von schuldhaft verursachten Beschädigungen der Mieträume verpflichtet ist, bedarf keiner Regelung im Mietvertrag. Es handelt sich nämlich hier um vertragswidrigen Gebrauch im Sinne einer Pflichtverletzung (§ 280 BGB), der über den durch den Vermieter nach § 535 BGB zu gewährenden vertragsmäßigen Gebrauch hinausgeht und andererseits vom Begriff der Schönheitsreparaturen nicht erfasst wird.

Beispiele:  Es handelt sich um Substanzschäden, wie das übermäßige Anbringen von Dübellöchern in Fliesen, die Beschädigung von Teppichböden durch Brandlöcher oder Tierverunreinigungen, die Beschädigung von Parkettböden durch erhebliche Löcher oder Kratzer oder durch Wasserschäden, die Beschädigung von Türen und Fenstern sowie von Sanitäreinrichtungen, soweit nicht Unerheblichkeit vorliegt. In Betracht kommt auch, dass der Mieter, ohne dazu verpflichtet zu sein, renoviert hat und dabei hinsichtlich der Farbgebung die Grenzen des normalen Geschmacks überschritten hat (Kammergericht Berlin  NZM 2005,663).

Im Einzelfall kann die Abgrenzung zwischen Verschlechterungen de Mieträume, die durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können und solchen, die Beschädigungen durch vertragswidrigen Gebrauch darstellen, schwierig sein.

Beispiel:   Der Mieter hat die Wände vor dem Auszug pastellfarbig gestrichen. Je nach Intensität der Farbgebung kann entweder von der Ausführung von ordnungsgemäßen Schönheitsreparaturen oder von Beschädigung der Wände gesprochen werden.

Anspruchsgrundlage, Verschulden, Beweislast

Anspruchsgrundlage ist Schadensersatz wegen Pflichtverletzung als vertraglicher Anspruch nach § 280 BGB oder unerlaubte Handlung nach §§ 823 ff BGB als gesetzlicher Anspruch. Für die Frage des Verschuldens gelten die §§ 276, 278 BGB, für den Umfang des Schadensersatzes die §§ 249 bis 251 BGB. Hinsichtlich der Beweislast ist beim Verschulden die Beweislastverteilung nach Risikosphären gemäß OLG Karlsruhe WuM 1984, 267) sowie BGH (WuM 1994, 466) zu berücksichtigen, wobei dann, wenn eine Herkunft der Schadensursache nur aus dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut unterliegenden Bereich des Mieters in Betracht kommt, der Mieter beweisen muss, dass der Fehler oder Schaden nicht von ihm verursacht und verschuldet worden ist.

Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nimmt der BGH Beschluss v. 02.10.1996 (WuM 1997, 217) an, dass die Beschädigung der Mieträume die Verletzung einer Hauptpflicht aus dem Mietverhältnis darstellt, nämlich die Verletzung der Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB. Dies hat zur Folge, dass ebenso wie bei dem vertragsmäßig übertragenen Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen auch beim Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung die Voraussetzungen der §§ 323, 325, 281 BGB, also Setzung einer Nachfrist, eingehalten werden müssen, was zumindest dann gelten soll, wenn zur Wiederherstellung des früheren Zustandes, also zur Beseitigung der Schäden, erhebliche Kosten aufgewendet müssen (vgl. auch Lützenkirchen, NZM 1998, 558).

Nachdem der bezeichnete BGH-Beschluss in einem Rechtsstreit, der ein gewerbliches Mietverhältnis betraf, ergangen ist, stellt sich – wie immer – die Frage, ob die Entscheidung auf Wohnraummietverhältnisse ohne weiteres übertragbar ist. Davon geht aber in diesem Fall die Rechtsprechung überwiegend aus.

Verschiedene Umstände sind zu berücksichtigen, die einen an sich gegebenen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache einschränken können.

Ersatz gleicher Art und Güte, Wertminderung

  • Zunächst muss der Gegenstand, der ersetzt wird, dem ursprünglichen nach Art und Güte entsprechen. Der Umfang des Ersatzanspruchs richtet sich nach den Kosten der Wiederbeschaffung einer wirtschaftlich gleichwertigen Ersatzsache (BGH, BGHZ 115, 364).
    Beispiel:  Ein total beschädigter geringwertiger Teppichboden darf nicht gegen einen höherwertigen ausgetauscht werden, einfache Badarmaturen, die beschädigt sind, dürfen nicht gegen hochwertige ausgetauscht werden.
  • Insbesondere bei geringfügigen Beschädigungen, die einen unverhältnismäßig großen Reparaturaufwand erfordern würden, so zum Beispiel der Austausch einer Badewanne bei geringfügigen Lackabsplitterungen oder bei Beschädigungen, bei denen eine Wiederherstellung durch Reparatur nicht oder nur unvollständig möglich ist, behilft sich die Rechtsprechung mit dem Ansatz einer Wertminderung anstelle des Ersatzes des Schadens. Hierbei handelt es sich um den merkantilen Minderwert, der einen zu ersetzenden Vermögensschaden darstellt (Palandt/Heinrichs, § 251 BGB, Rn. 21). Der merkantile Minderwert kann auch angesetzt werden, wenn der Geschädigte den beschädigten Gegenstand behält und weiterbenutzt. Zwar könnte grundsätzlich der merkantile Minderwert zusätzlich zu den Reparaturkosten angesetzt werden. Die Rechtsprechung beschränkt sich in der Regel in diesen Fällen nur auf den Ansatz einer Wertminderung, zumal in vielen derartigen Fällen in Betracht käme, dass andernfalls vom Vorliegen vertragsmäßigen Gebrauchs ausgegangen werden könnte. Dies aber würde einen Ersatzanspruch des Vermieters vollständig ausschließen.

Vorteilsausgleichung

Bei Gegenständen, denen nach der Verkehrsauffassung begrenzte Lebensdauer zugemessen wird, ist der Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen. Vom Schadensersatzanspruch des Vermieters ist daher ein Abzug „neu für alt“ zu machen, der sich nach dem Alter des Gegenstandes zum Zeitpunkt des Schadensfalles richtet (vgl. Schmidt-Futterer / Langenberg, § 538, Rn. 373). Hieraus ergibt sich, dass es entscheidend darauf ankommt, welche Lebensdauer einzelnen Einrichtungen beigemessen werden kann. Wird ein erforderlicher Abzug durch den Vermieter nicht vorgenommen, ist der Anspruch nach der hier vertretenen Auffassung insgesamt nicht schlüssig geltend gemacht (a.A. BGH Beschl.v.18.10.2006 VIII ZB 111/05, WuM 2006, 696: nur zeitanteilige Kürzung).

Bei Teppichboden wird üblicherweise von einer Lebensdauer von zehn Jahren ausgegangen.

Beispiel:  Falls ein total beschädigter fünf Jahre alter Teppichboden ersetzt werden muss, reduziert sich der Anspruch des Vermieters bei Ersatz durch einen gleichwertigen Teppichboden auf die Hälfte.

Bei PVC-Bodenbelägen geht das AG Kassel (WuM 1996, 757) von einer 20-jährigen üblichen Nutzungsdauer aus. Es werden aber auch andere Zeiten je nach Qualität des PVC-Bodens angenommen, so teilweise nur acht bis zehn Jahre (LG Wiesbaden, WuM 1991, 540) oder 15 Jahre (AG Staufen, WuM 1992, 430).

Die Nutzungsdauer einer Fertigparkett-Versiegelung wird ebenfalls unterschiedlich angenommen. Teilweise wird von 15 bis 20 Jahren ausgegangen (LG Wiesbaden, WuM 1991, 540), teilweise von nur zehn Jahren (AG München, Az. 453 C 3076/00, nicht veröffentlicht).

Das Abschleifen eines Parkettfußbodens soll nach LG Wiesbaden (WuM 1991, 540) alle 15 bis 20 Jahre erforderlich sein.

Die Nutzungsdauer einer Einbauküche wurde zwischen 14 und 20 Jahren, höchstens jedoch mit 25 Jahren angenommen (LG Berlin, GE 2001,1404).

Bei der Erneuerung von Wandfliesen hat das LG Köln (WuM 1997, 41) bei einem Alter von 30 Jahren einen Abzug von 50 % vorgenommen, wobei hier einerseits eine erheblich höhere Lebensdauer, andererseits der sich verändernde Geschmack, was Fliesen betrifft, zu berücksichtigen ist.

Die technische Nutzungsdauer von Doppelfenstern der 60er Jahre wurde mit 30 bis 35 Jahre angegeben (AG München, Az. 413 C 4208/96, nicht veröffentlicht: hier lag ein Gutachten des Instituts für Fenstertechnik in Rosenheim zu Grunde).

Drehkippbeschläge und Türschlösser sollen eine Lebensdauer von 25 Jahren haben, Markisen von 15 Jahren (www.baumarkt.de)

Bei Sanitärinstallationen, wie Badewannen und Waschbecken, kann eine 30-jährige Nutzungsdauer angenommen werden, wobei auch hier die Angaben zwischen 18 Jahren für WC-Becken und 27 Jahren für Spülbecken schwanken (vgl. Schmidt-Futterer / Langenberg, § 538 BGB, Rn. 377).

Bei Stahlheizkörpern wurde eine technische Nutzungsdauer von 23 Jahren und eine übliche Nutzungsdauer von 30 Jahren angegeben, wobei man hier davon ausgehen muss, dass beide Werte an sich zu gering angesetzt sind.

Bei elektrischen Leitungen werden 25 Jahre, bei Schaltern 15 Jahre durchschnittliche Nutzungsdauer angegeben (www.baumarkt.de)

Bei WC-Sitzen hat das LG München I eine nur dreijährige Nutzungsdauer angenommen, da nach dieser Zeit ein Austausch schon aus hygienischen Gründen erfolgen müsse.

Ist die Lebensdauer, die bei einzelnen Einrichtungen anzusetzen ist, abgelaufen, so ist eine Beschädigung durch den Mieter nicht mehr kausal für die Notwendigkeit der Erneuerung (AG Brühl, WuM 1998, 689). Bei einzelnen Einrichtungen kann man davon ausgehen, dass eine beschränkte Lebensdauer überhaupt nicht angesetzt werden kann, so zum Beispiel Glasfenster.

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Die Abgrenzung von Schönheitsreparaturen vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume nach deutschem Mietrecht

von Axel Wetekamp

Der Begriff Schönheitsreparaturen

Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ ist fest bestimmt. Dies ist deshalb wesentlich, weil Verschlechterungen des Zustands von Mieträumen während der Mietzeit, die nicht unter den Begriff „Schönheitsreparatur“ fallen, nicht Gegenstand von Ansprüchen des Vermieters aus einer vertraglichen Schönheitsreparaturklausel sein können.  Solche Verschlechterungen unterfallen der Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, nach der der Vermieter die Mieträume während der Mietzeit in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat und sie stellen, was den Mieter betrifft, einen vertragsmäßigen Gebrauch der Mieträume dar, den der Vermieter dem Mieter bereits nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB gewähren muss. Die Verschlechterungen können aber auch einen vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume darstellen, der als Beschädigung der Mieträume eine Pflichtverletzung nach § 280 BGB darstellt. Ist dies nicht der Fall, gilt § 538 BGB.

Es existiert eine allgemeine Definition des Begriffs Schönheitsreparaturen, die besagt, dass „Schönheitsreparaturen“ Instandsetzungsarbeiten sind, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind, soweit die Veränderung durch einen normalen vertragsmäßigen Gebrauch eingetreten ist. Diese Definition ist dahin zu ergänzen, dass die besagten Instandsetzungsarbeiten unter dem Begriff „Schönheitsreparatur“ fallen müssen.

Der Begriff „Schönheitsreparatur“ wird ausgefüllt durch eine Begriffsbestimmung, die bereits in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV enthalten ist. Sie lautet folgendermaßen:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Hier ist zu ergänzen, dass anstelle des Streichens der Fußböden mittlerweile das Reinigen der Teppichböden getreten ist (Schmidt-Futterer / Langenberg, § 538 BGB, Rn. 71).

Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich also im Wesentlichen um Malerarbeiten, die der Instandhaltung dienen. Instandsetzungsarbeiten, also Reparaturen fallen nicht unter den Begriff „Schönheitsreparatur“. Sie sind Aufgabe des Vermieters. Etwas anderes gilt für die Beseitigung kleiner Schäden, zum Beispiel Putzlöcher durch angebrachte Dübel oder kleine Holzschäden, die vor Durchführung der Maler- bzw. Lackierarbeiten üblicherweise beseitigt werden.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört das Lackieren von Außenfenstern, Außentüren oder einer Loggia (BGH Urt. v. 18.02.2009, VIII ZR 210/08) oder die Wiederherstellung einer Parkettversiegelung (BGH Urt. v. 13.01.2010, VIII ZR 48/09).  Dasselbe gilt für das Abschleifen eines Parketts sowie das Auswechseln von Teppichböden (vgl. LG Berlin, GE 1999, 983). Eine entsprechende vertragliche Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam.  Ebenfalls kann der Mieter nicht im Rahmen einer Schönheitsreparaturklausel verpflichtet werden, beim Auszug generell alle von ihm angebrachten Tapeten zu beseitigen (BGH Urt. v. 05.04.2006 VIII ZR 109/05, NZM 2006, 622). Zweifelsfragen sind z.B. zu lackierende Einbauschränke oder das Lackieren der Zwischenräume von alten Kastenfenstern.

Vertragsgemäßer Gebrauch

Verschlechterungen der Mieträume, die unter dem Begriff „vertragsgemäßer Gebrauch“ fallen, lösen keine Ansprüche des Vermieters aus, sie stellen weder Verschlechterungen dar, die unter den Begriff „Schönheitsreparatur“ fallen, noch stellen sie eine Beschädigung der Mieträume als Pflichtverletzung (§ 280 BGB) dar. Unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume fällt:

  • Die normale Abnutzung eines Teppichbodens (vgl. OLG Hamm, WuM 1992, 248). Sowohl Laufstraßen, die durch die vertragsmäßige Nutzung entstehen, als auch Druckstellen von Möbelstücken sind in der Regel unausweichlich (vgl. Langenberg, NZM 2000, 1129).
  • Die normale Abnutzung eines Parketts oder eines Kunststoffbodens, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch entsteht. Dies gilt insbesondere auch für geringfügige Kratzer im Parkett (LG Berlin, GE 1996, 925), auch Eindrücke durch Pfennigabsätze (LG Berlin GE 1996, 925) und geringfügige Eindrücke und Flecken eines Kunststoffbodens. Nicht als vertragsgemäßer Gebrauch sind Nutzungserscheinungen anzusehen, die das Abschleifen und Versiegeln eines Parketts erfordern. Derartiges kann auch nicht als Schönheitsreparatur vereinbart werden (LG Köln, WuM 1994, 200).
  • Das Anbringen von Dübellöchern in Fliesenwänden oder Boden von Bad, WC oder Küche, soweit es zur Befestigung üblicher Einrichtungen in diesen Räumlichkeiten dient. Unter üblichen Einrichtungen versteht man zum Beispiel Handtuch- oder Badetuchhalter sowie Seifenschalen und Spiegel. Die Anzahl der von einem Mieter angebrachten Dübellöcher in Fliesen muss sich in üblichem und erforderlichem Umfang bewegen, wobei der Vermieter darauf zu achten haben wird, dass er einem Mieter nicht die diesbezüglichen Handlungen früherer Mieter derselben Räume zurechnet.
  • Leichte Beschädigungen von Sanitärinstallationen, wie Waschbecken und   Badewannen, also geringfügige oberflächliche Absplitterungen. Was darüber hinausgeht, muss in der Regel bereits als zum Schadensersatz verpflichtende Beschädigung angesehen werden. Gegebenenfalls können auch verfärbte Badewannen- oder Waschbeckenfugen zum vertragsmäßigen Gebrauch gezählt werden (so jedenfalls AG Köln, WuM 1995, 312), dasselbe mag für Duschköpfe und Duschschläuche gelten, wobei hier natürlich die Wasserkonsistenz in der jeweiligen Gemeinde von Belang ist.
  • Nach Auffassung des LG Berlin (GE 2005, 867) ist auch das Anbringen von Mustertapeten vertragsgemäß. Nachdem das LG Berlin (NZM 2007, 801) auch die Auffassung vertritt, dass bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen statt weiß oder nahezu weiß gestrichenen Tapeten auch „farblich unaufdringliche“ Tapeten mit floralem Muster zulässig sind, muss man annehmen, dass hier die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten ist, also ohne Schönheitsreparaturverpflichtung auch kein Schadensersatz wegen Beschädigung verlangt werden kann, anders bei einer „kunterbunt“ renovierten Wohnung (KG NZM 2005, 663) oder einem roten „Volltonanstrich“ im Schlafzimmer (LG Frankfurt/Main NZM 2007, 922).
  • Ob Nikotinablagerungen an Tapeten, Teppichböden oder anderen Einrichtungsgegenständen sowie starke durch Nikotingebrauch verursachte Ausdünstungen eine übervertragliche Abnutzung darstellen, war immer umstritten. Das LG Köln (NZM 1999, Heft 8 V) ging davon aus, dass hier eine übervertragliche Nutzung in der Regel nicht vorliegt (ebenso LG Berlin GE 2004, 1096 für verschmutzte Gurtbänder), anders AG Tuttlingen (NZM 1999, 1141) und AG Magdeburg (ZMR 2000, 541), wonach eine Beschädigung dann vorliegt, wenn ein Teppichboden bereits nach zweijähriger Nutzung wegen Nikotinflecken ausgetauscht werden muss. Der BGH Urt.v.28.06.2006 VIII ZR 124/05 WuM 2006, 513 meint, dass das „normale“, nicht exzessive Rauchen vertragsgemäß ist. „Exzessives“ Rauchen soll hiernach vorliegen, wenn bereits nach kurzer Mietzeit ein erheblicher Renovierungsbedarf zu erwarten ist. Dies könnte zunächst bedeuten, dass Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigung dann gegeben sind, wenn spezielle Maßnahmen erforderlich sind, z. B. ein Neuanstrich mit vorherigem Isolieranstrich („Nikotinsperre“), LG Baden-Baden WuM 2001, 603. Der BGH (Urt. v. 05.03.2008, VIII ZR 37/07, NZM 2008, 318)  nimmt an, dass - allgemein - ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung dann gegeben ist, wenn sich die Verschlechterungen nicht (mehr) durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen. Dies bedeutet weiter, dass dann, wenn Schönheitsreparaturen gar nicht betroffen sind (z.B. nicht mehr zu reinigende Gurtbänder von Fensterrollläden) immer Beschädigungen anzunehmen wären, falls nicht nur eine geringfügige Beeinträchtigung vorliegt. Üblicherweise wird man annehmen können, dass Nikotinbeeinträchtigungen, die unter den Begriff „Schönheitsreparatur“ fallen, im Rahmen der Schönheitsreparaturen beseitigt werden, wobei sich aufgrund der starken Abnutzung die üblichen Fristen von Fristenplänen entsprechend verkürzen können. Sind Teile der Mieträume durch Nikotinverfärbung verfärbt, muss der Mieter diese Teile gegebenenfalls mit einem speziellen Mittel reinigen und, falls die Verfärbungen durch Reinigung nicht zu beseitigen sind, die Kosten für den Ersatz der Teile tragen (LG Koblenz ZMR 2006, 288). Fraglich ist, ob ein vertraglich vereinbartes Rauchverbot in den Mieträumen wirksam ist. Nachdem der BGH in seinem Urteil vom 28.06.2006 (oben) das „Rauchen einschränkende Vereinbarungen“ für möglich hält,  könnte auch ein solches Verbot wirksam sein. Folge könnte, nach vorausgegangener Abmahnung, jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses sein (AG Rastatt DWW 2005, 331).

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Die 9 wichtigsten Tipps zum Thema Nebenkosten

  1. Nebenkosten müssen Sie als Mieter nur dann bezahlen oder dürfen Sie als Vermieter nur verlangen, wenn im Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung enthalten ist, dass der Mieter die Nebenkosten zu zahlen hat. Nach dem Gesetz muss der Mieter die Nebenkosten nicht tragen, sondern der Vermieter. Nur wenn es richtig im Mietvertrag vereinbart worden ist und zwar eindeutig und klar beispielsweise durch einen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung, dann hat der Mieter die Nebenkosten zu tragen.
  2. Sie haben als Mieter das Recht, die Nebenkostenbelege einzusehen. Der Vermieter muss Ihnen die Möglichkeit geben, die Nebenkostenabrechnungen zu prüfen. Sie dürfen sich Kopien machen und nach neuester Rechtssprechung dürfen Sie die Nebenkostenabrechnungen sogar fotografieren. Kontrollieren Sie, dass bei den Nebenkostenabrechnungen immer der Vermieter als Rechnungsempfänger enthalten ist.
  3. Die Nebenkostenabrechnungen müssen auch unbedingt Ihr Objekt betreffen. Hier sind oftmals viele Fehler enthalten, wie beispielsweise die Situation, dass mehrere Objekte zusammen gefasst werden, obwohl dies nach dem Mietvertrag gar nicht möglich ist.
  4. Manche Vermieter schicken einfach bei Eigentumswohnungen die Wohngeldabrechnungen an die Mieter. Hier gibt es bei den neueren Abrechnungen schon eine Trennung zwischen umlegbaren und nichtumlegbaren Nebenkosten. Der Mieter muss natürlich die nichtumlegbaren Nebenkosten nicht bezahlen.
  5. Bei den Wasserkosten fällt oftmals auf, dass die Summe der Einzelwasserkosten der Mieter niedriger ist, als der Gesamtwasserverbrauch. Es handelt sich hierbei um das so genannte Tröpfchenwasser. Dies ist das Wasser, dass durch die Leitung fließt bevor die Wasseruhren überhaupt anfangen zu laufen. Der Vermieter darf nach der Rechtssprechung auch diese Kosten umlegen.
  6. Der größte Streit besteht oftmals bei den Hausmeisterkosten. In der Praxis sagen wir, dass je weiter der Vermieter von dem Mietobjekt entfernt wohnt, desto größer ist die Fehlergefahr, dass der Hausmeister auch Verwaltungskosten übernimmt. Führt der Hausmeister auch Reparaturen im Haus durch, dann sind dies Hausmeisterkosten, die nicht umlagefähig sind. Hat der Vermieter diese Kosten nicht von den Hausmeisterkosten getrennt, dürfte die Nebenkostenabrechnung schon aus diesem Grund unwirksam sein.
  7. Achtung bei den so genannten Wartungskosten. Oftmals enthalten die Wartungskosten Kosten für Reparaturteile, die selbstverständlich nicht umgelegt werden können. Hier sollten die Abrechnungen vom Mieter wie vom Vermieter genau betrachtet werden.
  8. Bedenken bestehen auch bei Heizkostenabrechnungen, bei denen der Mieter nachweisen kann, dass durch den Keller Heizrohre laufen, die nicht isoliert wurden. Hier sind Heizungsverluste gegeben, die an sich in die Heizkostenabrechnung Eingang finden müssen und zu einer Reduzierung der Heizkostenrechnung Anlass geben.
  9. Beachten Sie bitte, dass ein Streit über Nebenkosten bei Gericht teuer sein kann. Empfehlenswert sind die einschlägigen Rechtsschutzversicherung, die das Risiko für Mieter und Vermieter reduzieren. Nach Ansicht der Verfasser ist es günstiger, eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, weil oftmals auch bei Nebenkostenstreitigkeiten teure Gutachten eingeholt werden und letztendlich die Kosten dann oftmals bei weitem die Abrechnung übersteigt.

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Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter im Wohnraummietverhältnis nach deutschem Mietrecht

von Axel Wetekamp

Rechte und Pflichten des Vermieters

Allgemeines

Der Vermieter hat das Recht auf Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB, dem die Mietzahlungspflicht des Mieters entspricht. Er muss die Mieträume dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB überlassen. Dazu gehört die Übergabe der Schlüssel und bezugsfertige Herstellung der Mieträume (BGH NJW 1976, 105).

Instandsetzungspflicht

Ist der vertragsgemäße Zustand beeinträchtigt, hat der Vermieter, soweit die Beeinträchtigung nicht auf Verschulden des Mieters zurückzuführen ist, eine Instandsetzungspflicht nach § 535 Satz 2 BGB. Diese gilt auch bei Mängeln, deren Ursache der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, die der Mieter aber nicht zu vertreten hat, da der vertragsgemäße Gebrauch nicht überschritten ist (BGH Urt. v. 28.05.2008, VIII ZR 271/07 für „Fogging“).  Die Instandsetzungspflicht findet ihre Grenze in der völligen Zerstörung der Mieträume und auch im übrigen dann, wenn die Aufwendungen für die Instandsetzung unverhältnismäßig hoch sind, also die Opfergrenze überschritten ist. Dies ist dann der Fall, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und Mieteinnahmen und Wert des Mietobjekts andererseits besteht (BGH Urt. v. 20.07.2005, VIII ZR 342/03).

Verkehrssicherungspflicht

Als Nebenpflicht des Vermieters ist zu nennen die Verkehrssicherungspflicht (z. B. Streuen im Winter), soweit sie nicht zulässigerweise auf Mieter übertragen ist. Die Beauftragung eines Pförtner- oder Wachdienstes erscheint nicht ausgeschlossen, hier hat sich die Rechtsprechung nur mit der Frage beschäftigt, inwieweit derartige Kosten als Betriebskosten auf Mieter umlegbar sind.  Es verletzt jedoch die Überwachung durch eine Videokamera im Aufzug das Persönlichkeitsrecht der Mieter. Dies dürfte auch dann gelten, wenn es sich bei der Kamera nur um eine Attrappe handelt. Die Abwälzung der Verkehrssicherungspflicht auf Mieter ist grundsätzlich zulässig (OLG Frankfurt/Main, WuM 1988, 399 in Bezug auf den Winterdienst).

Benutzungsregelungen in Mietverträgen oder als Sondervereinbarung sind eine Ausprägung der allgemeinen Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme und der Obhutspflicht, die sich aus allgemeinen Grundsätzen bei einem Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis ergibt. Auf ihre Verletzung kann gegebenenfalls bei entsprechendem Gewicht und nach vorausgehender Abmahnung die fristlose Kündigung nach § 543 BGB oder die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 BGB gestützt werden.

Prüfungspflicht

Eine Prüfungspflicht besteht z. B. bei Gasleitungen, Abflussrohren und Aufzügen. Die Anforderungen an die Prüfungspflicht dürfen nicht überspannt werden. So geht z. B. das LG Berlin  davon aus, dass eine Prüfung von Abflussrohren nur dann erforderlich ist, wenn es schon häufiger Verstopfungen gegeben hat. Ebenso meint das AG Menden (ZMR 1999, 34), dass Wasser- und Abwasserrohre dann nicht regelmäßig kontrolliert werden müssen, wenn sich an ihnen keine Unregelmäßigkeiten zeigen. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Inspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Mietwohnung im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht (BGH Urt. v. 15.10.2008, VIII ZR 321/07).

Beheizungspflicht

Die Pflicht zur Beheizung der Mieträume gehört zur Verfügungstellung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Dies bedeutet, dass auch dann, wenn der Vermieter vom Wärmecontracting Gebrauch macht, also eine eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser im Sinne von §§ 2 Nr. 4 c, 5 b der Betriebskostenverordnung durch eine Drittfirma stattfindet, er nicht von seiner Verpflichtung, die Beheizung der Mieträume sicherzustellen, frei wird, falls die Drittfirma ausfällt.

Auch außerhalb der Heizperiode, die üblicherweise für die Zeit vom 1.10. bis 30.04 des Folgejahres oder vom 15.9. bis 15.5. des Folgejahres angenommen wird, muss die Beheizung sichergestellt werden, wenn an drei aufeinander folgenden Tagen die Außentemperatur um 21 Uhr auf unter 12 Grad absinkt. Für die zu erreichenden Temperaturen kann die DIN 4701 herangezogen werden, die für zum Aufenthalt von Personen bestimmte Räume 20 Grad, Bäder und Duschräume 22 Grad festsetzt. Dies gilt für die Zeit von 7 Uhr bis 23 Uhr. Nachts kann die Temperatur bis auf 17 Grad abgesenkt werden (vgl. im Übrigen zu Temperaturen in Mietwohnungen Pfeiffer GE 2003, 1310). Die Pflicht des Vermieters zur Beheizung der Wohnung kann grundsätzlich auch nicht für die Zeit außerhalb der Heizperiode ganz ausgeschlossen werden.

Herstellung eines Mindeststandards

Die Verstärkung der Elektroleitungen gehört zu den Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 BGB, auf die grundsätzlich kein Anspruch des Mieters besteht (BGH Urt. v. 06.10.2004, VIII ZR 355/03). Andererseits kann auch der Mieter einer Altbauwohnung hinsichtlich der Elektroausstattung einen Mindeststandard erwarten (BGH WuM 2004, 527). Dies bedeutet, dass der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit haben muss, neben einem elektrischen Großgerät zumindest noch ein weiteres haushaltsübliches Elektrogerät zu betreiben. Vgl. auch BGH Urt.v. 10.02.2010, VIII ZR 343/08. Parallelen zu anderen Modernisierungsmaßnahmen oder Ausstattungsverbesserungen zu ziehen, ist nicht möglich. Der Mieter kann also z. B. nicht verlangen, dass der Schallschutz eines Altbaus, der den zur Zeit der Erbauung des Gebäudes geltenden Vorschriften entsprochen Hat, verbessert wird. Dies gilt auch dann, wenn z. B. durch Einbringung eines Laminat- oder Parkettbodens die Schallübertragung verändert wird.

Rechte und Pflichten des Mieters

Allgemeine Nutzung der Mieträume

Der Mieter hat das Recht zur umfassenden Nutzung der Mieträume und insbesondere als Besitzer das Recht, jeden Dritten vom Besitz auszuschließen, auch den Vermieter. Dem steht die Pflicht des Mieters, in regelmäßigen Abständen oder bei besonderem Anlass dem Vermieter die Besichtigung der Mieträume zu gestatten, nicht entgegen (vgl. unten). Weiter hat der Mieter das Recht, Besucher zu empfangen, ein Recht auf Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung auf Dauer besteht jedoch nur im Rahmen des § 553 BGB, soweit es sich nicht um zulässige Mitnutzung durch Verwandte oder Ehepartner handelt. Eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnräume muss der Vermieter dulden und die Erlaubnis hierzu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Hierfür trägt der Mieter die Darlegungs – und Beweislast (BGH Urt. v. 14.07.2009, VIII ZR 165/08,  für den Fall einer teilgewerblichen Nutzung als selbstständiger Immobilienmakler).

Einbeziehung von Hausordnungen in den Mietvertrag

Liegt eine Hausordnung vor, muss sie wirksam in den Mietvertrag einbezogen sein, was durch eine Vertragsklausel, die etwa lautet: „Die anliegende Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages“ nicht der Fall ist . Hier handelt es sich um eine Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters nach § 309 Nr. 12 BGB. Will sich der Mieter nämlich auf die nicht erfolgte Vereinbarung einzelner Regeklungen der Hausordnung berufen, da er diese nicht erhalten hat, ist er angesichts der vertraglichen Klausel beweispflichtig. Unwirksam sind auch Vereinbarungen in einem Mietvertrag, die lauten:„Die bestehende Hausordnung ist Gegenstand des Mietvertrages“, jedenfalls falls insoweit auf eine Hausordnung Bezug genomen wird, die mit wechselndem Inhalt durch Aushang bekannt gegeben wird (LG München I NZM 1998, 32: Verstoß gegen das Transparenzgebot und unklarer Regelungsgehalt).

Tonwiedergabe und Musikausübung

Regelungen, die das Musik Ausüben oder den Betrieb von Tonwiedergabegeräten in Zimmerlautstärke vorschreiben, finden sich in der Regel in Hausordnungen. Derartige Vereinbarungen können aber auch im Mietvertrag selbst oder als Sondervereinbarung getroffen werden. Es ist zu beachten, dass die Beschränkung des Musizierens auf Zimmerlautstärke, also so, dass es in anderen Wohnungen nicht zu hören ist, einem völligen Ausschluss des Musizierens gleich kommen kann. Dies ist z. B. bei Klavierspielen nicht möglich. Dies bedeutet, dass, soweit sich das Musizieren in engem zeitlichem Rahmen und außerhalb der Nachtruhezeiten bewegt, es auch über den nach der Vereinbarung zulässigen Bereich der Zimmerlautstärke hinaus als hinnehmbar angesehen werden muss. Man wird davon ausgehen müssen, dass eine solche Vereinbarung, was das Musizieren betrifft, jedenfalls Appellcharakter für den Mieter hat. Immerhin nimmt das LG Frankfurt a.M. (WuM 2006, 142) an, dass ein Mieter nicht nur ein Klavier in eine dafür statisch geeignete Wohnung verbringen darf, sondern auch Klavierunterricht geben darf. Hinsichtlich des Betriebs von Tonwiedergabegeräten hingegen erscheint eine Beschränkung auf Zimmerlautstärke durchaus auch während der Zeiten, zu denen die Nachtruhe nicht gilt, zumutbar.

Im Übrigen gilt, dass lautstarke Tätigkeiten, die üblicherweise auch zur Nachtzeit ausgeübt werden, wie z. B. Duschen nach 22 Uhr, nicht verboten werden können (LG Köln WuM 1997, 323).

Nutzung von Gemeinschaftsflächen

Abstellen von Kinderwagen

Soweit eine Vereinbarung generell das Abstellen von Kinderwagen im Hausflur oder auf sonstigen Gemeinschaftsflächen verbietet, ist diese unwirksam (LG Hamburg, WuM 1992, 188). Dies beruht darauf, dass Kinder und die für sie erforderlichen Einrichtungen generell von der Rechtsprechung gegenüber anderen Regelungsgegenständen privilegiert werden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es generell als unzumutbar angesehen werden kann, Kinderwagen im Falle, dass ein Aufzug nicht vorhanden ist, in eine Etagenwohnung zu transportieren, ebenso, sie unter freiem Himmel abzustellen. Kinderwagen Hausfremder sollen durch die entsprechenden Entscheidungen nicht privilegiert werden, weswegen das LG Hamburg (a.a.O.) Kinderwagen fremder Kinder, die eine Mieterin als Tagesmutter betreut, ausnimmt.

Abstellen von Fahrzeugen

Dies gilt jedoch nicht z. B. für Motorräder, Mopeds oder Fahrräder, hier erscheint ein Abstellen im Freien und mit entsprechender Sicherung gegen Diebstahl zumutbar. Andererseits sind z. B. feuerpolizeiliche Vorschriften zu berücksichtigen, die die Freihaltung von Durchgangswegen beinhalten.

Abstellen von Gehhilfen

Handelt es sich statt eines Kinderwagens um einen sog. Rollator, also eine Gehhilfe für ältere und gehbehinderte Mieter, so kann das Abstellen im Treppenhaus nicht verboten werden (LG Hannover WuM 2006, 189 und NZM 2007, 245). Das Gericht geht hierbei allerdings davon aus, dass im Unterschied zu einem vollwertigen Kinderwagen ein Rollator zusammengelegt werden kann (vgl. hierzu auch Derleder in NZM 2006, 893).

Nutzung von Haushaltsgeräten

Die Benutzung moderner Haushaltsgeräte gehört üblicherweise zur Gebrauchsüberlassung. Das gilt z. B. für Waschmaschinen (AG Böblingen, WuM 1974, 239) ebenso wie für Geschirrspülmaschinen (AG Hildesheim, NJW 1973, 519) und Wäschetrockner. Für den Gebrauch der eigenen Waschmaschine des Mieters gilt dies auch dann, wenn die Pflicht zur Benutzung einer Gemeinschaftswaschmaschine mietvertraglich festgelegt ist (AG Hamburg, WuM 1994, 426). Sinnvoll ist jedoch, in die Vereinbarung aufzunehmen, dass derartige Geräte fachgerecht und standortgerecht angeschlossen werden müssen. Darüber hinaus kommt in Betracht, einen Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung vorzuschreiben, wenn auch bei Nichtabschluss Rechtsfolgen für den Vermieter nicht ableitbar sind. Fraglich ist, ob es zulässig ist, die Aufstellung von erheblich Strom verbrauchenden Geräten davon abhängig zu machen, dass die elektrischen Hausleitungen nicht überlastet werden. Die Verstärkung der Elektroleitungen gehört zu den Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 BGB, auf die grundsätzlich kein Anspruch des Mieters besteht (BGH Urt. v. 06.10.2004, VIII ZR 355/03). Andererseits kann auch der Mieter einer Altbauwohnung hinsichtlich der Elektroausstattung einen Mindeststandard erwarten (BGH WuM 2004, 527).

Parabolantennen

Mietverträge enthalten gelegentlich Regelungen über das Anbringen von Parabolantennen. Ist im Vertrag ein generelles formularmäßiges Parabolantennenverbot (mit Erlaubnisvorbehalt) enthalten, so ist dies unwirksam (BGH Urt. v. 16.05.2007, VIII ZR 207/04). Bei einem möglichen Anspruch eines Mieters auf Anbringung einer Parabolantenne sind verschiedene Grundgesetzartikel relevant:

  • Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG ist auf Seiten des Mieters zu berücksichtigen, wonach jeder das Recht hat, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten. Unter den Schutz dieses Grundrechts fallen auch Hörfunk- und Fernsehsendungen. Es darf nicht auf bestimmte Arten von Informationen verwiesen werden, da jeder das Recht hat zu entscheiden, aus welchen allgemein zugänglichen Quellen er sich unterrichten möchte (BVerfG, NJW 1994, 1147).
  • Das Grundrecht des Mieters nach Art.5 GG und des Vermieters nach Art.14 GG gleichrangig (BGH Urt. v. 16.11.2005, VIII ZR 5/05). Das Interesse des Vermieters nach Art. 14 GG betrifft die Unversehrtheit des Gebäudes. Zudem wird gelegentlich vertreten, dass mit der optischen Erscheinung zahlreicher Parabolantennen mindere Wohnqualität verbunden würde. Ist z. B. eine Parabolantenne im hinteren sichtgeschützten Bereich eines Balkons mobil aufgestellt, so sind die Vermieterinteressen überhaupt nicht berührt (BGH Urt. v. 16.05.2007, VIII ZR 207/04).
  • Beim Mieter kommt auch das Grundrecht der Glaubens – und Religionsfreiheit nach Art. 4 GG in Betracht, soweit über die Antenne spezielle Sender der Glaubensrichtung des Mieters zu empfangen sind (BGH Urt. v. 10.10.2007 VIII ZR 260/06).
  • Zuletzt kann noch der Grundsatz der Gleichbehandlung nach Art. 3 GG betroffen sein, soweit mehrere Mieter eines Hauses vergleichbare Antennen sichtbar aufgestellt haben. Hier muss der Vermieter darlegen, dass er auch von diesen Mietern die Beseitigung verlangt, soweit ein Anspruch auf Beseitigung bestünde (BVerfG Beschl. v. 27.10.2006, 1 BvR 1320/04, NZM 2007, 125 und BGH Urt. V. 17.04.2007, VIII ZR 63/04 sowie KG NZM 2008, 39 für den Fall, dass der Vermieter einem kurdischen Mieter die Antenne auf dem Balkon nicht gestattet, während er sie dem darunter wohnenden vietnamesischen Mieter gestattet hat.).

Ist das Vermieterinteresse überhaupt tangiert, ist zwischen einem Anbringungsrecht des „deutschsprachigen“ Mieters und des „fremdsprachigen“ Mieters zu unterscheiden. Bei einem möglichen Anspruch eines Mieters auf Anbringung einer Parabolantenne ist Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG zu berücksichtigen, wonach jeder das Recht hat, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten. Unter den Schutz dieses Grundrechts fallen auch Hörfunk- und Fernsehsendungen. Es darf nicht auf bestimmte Arten von Informationen verwiesen werden, da jeder das Recht hat zu entscheiden, aus welchen allgemein zugänglichen Quellen er sich unterrichten möchte (BVerfG, NJW 1994, 1147). Andererseits sind das Grundrecht des Mieters nach Art.5 GG und des Vermieters nach Art.14 GG gleichrangig (BGH Urt. v. 16.11.2005, VIII ZR 5/05). Was Parabolantennen anbelangt, so ist zwischen einem Anbringungsrecht des „deutschsprachigen“ Mieters und des „fremdsprachigen“ Mieters zu unterscheiden.

Beim deutschsprachigen Mieter deckt ein vorhandener Breitbandkabelanschluss das verfassungsrechtlich garantierte Informationsbedürfnis in der Regel ab. Der deutschsprachige Mieter kann nämlich nach dem gegenwärtigen technischen Stand durch den Kabelanschluss über eine Vielzahl deutschsprachiger Programme unterschiedlicher Ausrichtung verfügen. Dasselbe gilt bei Vorhandensein einer Gemeinschaftsparabolantenne. Fremdsprachige Programme werden in das Kabel nur wenige eingespeist. Bei Nichtvorhandensein einer Gemeinschaftsparabolantenne oder eines Breitbandkabelanschlusses kann auch dem deutschsprachigen Mieter die Anbringung einer Parabolantenne grundsätzlich nicht verweigert werden (OLG Frankfurt/Main, NJW 1992, 2490). Auch hier kann jedoch die Interessenabwägung ergeben, dass trotz Vorhandensein des Kabelanschlusses ein zu berücksichtigendes Bedürfnis für eine Parabolantenne gegeben ist. Es kann zum Beispiel bei einer beruflichen Tätigkeit des deutschsprachigen Mieters als Dolmetscher in Betracht kommen, ebenso, wenn der deutschsprachige Mieter mit einer fremdsprachigen Ehefrau oder Lebensgefährtin zusammenlebt (LG Wuppertal, WuM 1997, 324).

Beim „fremdsprachigen“ Mieter ist zu unterscheiden:

  • Wenn über Kabel Programme in der Heimatsprache des Mieters überhaupt nicht angeboten werden, hat der fremdsprachige Mieter grundsätzlich Anspruch auf Anbringung einer Parabolantenne (OLG Karlsruhe, NJW 1993, 2815). Das Bundesverfassungsgericht hat bestätigt, dass in diesem Fall eine zusätzliche Interessenabwägung in Bezug auf die Interessen des Eigentümers nicht erforderlich ist (BVerfG, NJW 1994, 1147). Andererseits kann sich etwas anderes aufgrund von modernen technischen Entwicklungen ergeben (z.B. Decoder).
  • Ist über ein vorhandenes Kabel ein fremdsprachiges Programm in der Heimatsprache des Mieters zu empfangen, geht das Bundesverfassungsgericht davon aus, dass der Mieter ein Recht auf Auswahl zwischen verschiedenen Heimatprogrammen haben muss. Dieses Interesse sei zu berücksichtigen (BVerfG, WuM 1995, 693).
  • Wenn über den Kabelanschluss für den ausländischen Mieter ein ausreichender Zugang zu Programmen in seiner Heimatsprache besteht, hat er keinen Anspruch auf Installation einer Parabolantenne, auch wenn über diese Antenne eine größere Anzahl von Programmen als über das Kabel zu empfangen ist. Aus europäischem Gemeinschaftsrecht (Mitteilung der Kommission der Europäischen Gemeinschaften vom 27.01.2001) ergibt sich nichts anderes (BGH Urt. v. 16.11.2005, VIII ZR 5/05).

Das OLG Frankfurt/Main hat in seinem Rechtsentscheid vom 22.07.1992 (NJW 1992, 2490) verschiedene sachbezogene Voraussetzungen angeführt, bei deren Erfüllung der Vermieter die Installation einer Parabolantenne grundsätzlich nicht verweigern könne. Diese sachlichen Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen, sie können zum Gegenstand einer Vereinbarung gemacht werden. Hierzu zählt, dass

  • die Anbringung der Parabolantenne baurechtlich zulässig sein muss
  • sie von einem Fachmann installiert werden muss
  • die Antenne selbst technisch geeignet sein muss
  • mit der Anbringung kein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz verbunden sein darf (OLG Karlsruhe, NJW 1993, 2815)
  • die Antenne an einem vom Vermieter bestimmten, möglichst unauffälligen Ort aufgestellt werden muss
  • der Mieter den Vermieter von allen entstehenden Kosten und Gebühren freistellen muss
  • auf Verlangen des Vermieters der Mieter Sicherheit für die Beschädigungs- und Entfernungskosten verlangen kann

Alle diese Anforderungen können grundsätzlich nur durch einen Fachmann erfüllt werden. Andererseits soll nach verschiedenen Gerichtsurteilen es dem Mieter erlaubt sein, eine nicht fest installierte bewegliche Antenne auf dem Balkon der Wohnung aufzustellen, wenn diese von außen nicht sichtbar ist (vgl. z. B. AG Neukölln, GE 2004, 1097). Auch nach den Anforderungen des OLG Frankfurt/Main muss die Antenne selbst möglichst unauffällig sein und nach den Anforderungen des OLG Karlsruhe darf mit der Anbringung kein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz verbunden sein.

Das OLG Frankfurt/Main hat die Anforderung für die Installation einer Parabolantenne aufgestellt, dass unter anderem der Vermieter vom Mieter von allen bei der Installation der Antenne anfallenden Kosten und Gebühren freigestellt werden muss. Dies ist in der Vereinbarung festzuhalten. Die Anforderung, dass der Mieter das Haftungsrisiko des Vermieters abzudecken hat, hat das OLG Karlsruhe in seinem Rechtsentscheid vom 24.08.1993 aufgestellt. Aus den Gründen der Entscheidung ergibt sich, dass auf Verlangen des Vermieters dieses Risiko durch Abschluss einer Haftpflichtversicherung durch den Mieter abzudecken ist (vgl. auch LG Düsseldorf, ZMR 1997, 423).

Das OLG Karlsruhe sieht für den Vermieter zusätzlich die Möglichkeit, neben dem Abschluss einer Haftpflichtversicherung zu verlangen, dass der Mieter eine Sicherheit für die voraussichtlichen Kosten der Wiederentfernung der Anlage leistet. Hierbei handelt es sich um eine Sonderkaution zur Abdeckung eines Sonderrisikos, wobei davon auszugehen ist, dass neben der allgemeinen Kaution nach § 551 BGB Sonderkautionen bis auf den gegenständlichen Fall und die Sonderkaution im Rahmen der Barrierefreiheit nach § 554 a BGB nicht zulässig sind. Das LG Hanau (NZM 1999, 367) hat eine Sicherheitsleistung von bis zu DM 1.000,00 als angemessen angesehen. Wegen der Zweckbindung der Sonderkaution ist eine Aufrechnung mit anderen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht zulässig (AG Köln NZM 2009, 433).

BGH (NZM 2005, 335) und BVerfG (NZM 2005, 252) haben sich jeweils mit der Frage beschäftigt, inwieweit der Mieter statt einer Parabolantenne auf den Kabelanschluss in Verbindung mit einem zusätzlich zu installierenden Decoder verwiesen werden kann, mit dem er im Falle des BGH fünf russische Fernsehprogramme und im Falle des BVerfG „zahlreiche“ türkische Programme empfangen kann. Auf die nicht unbeträchtlichen Anschaffungskosten des Zusatzpakets mit ca. € 300,– und die laufenden Kosten mit € 6,– monatlich komme es nicht an. Das LG Krefeld (WuM 2006, 676) sieht im Falle eines polnischen Mieters ein mittels Zusatzdecoder zu empfangendes heimatsprachliches Vollprogramm als ausreichend an. Der Streitwert des Verfahrens betreffend die Entfernung einer Parabolantenne beträgt, soweit es um eine optische Beeinträchtigung geht, € 300,– (BGH Beschl. v. 17.05.2006 VIII ZB 31/05, GE 2006,902). Ein höherer Streitwert käme bei höheren Entfernungskosten und Substanzschäden in Betracht.

Tierhaltung

Tierhaltungsvereinbarungen haben erhebliche Bedeutung. Für das Jahr 2006 sollen in Deutschland 6,2 Millionen Katzen, 5,1 Millionen Ziervögel, 5,1 Millionen Hunde sowie 4 Millionen Kleintiere gehalten worden sein (Auskunft des Zentralverbands Zoologischer Fachbetriebe). Zwar soll auch nach der Rechtsprechung des BGH ein formularvertraglicher Ausschluss der Tierhaltung zulässig sein und nicht gegen § 307 BGB verstoßen, soweit Kleintiere von der Verbotsklausel ausgenommen werden (BGH, NJW 1993, 1061), doch kommt in erster Linie eine Vereinbarung in Betracht, die die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht. Die Zustimmungsvereinbarung darf für die Zustimmung des Vermieters nicht Schriftform verlangen. Ist dies der Fall, ist die Vereinbarung als Vertragsklausel unwirksam (LG Freiburg, WuM 1997, 175). Weiter muss die Vereinbarung Ziervögel, Zierfische und andere Kleintiere  ausnehmen, deren Haltung grundsätzlich nicht zustimmungsbedürftig ist.

Nach OLG Hamm (WuM 1981, 53) soll die Entscheidung des Vermieters, ob er die Zustimmung zur Haltung eines Haustieres erteilen will, im freien Ermessen des Vermieters liegen. Grenze des Ermessens soll lediglich der Einwand des Rechtsmissbrauchs sein. Man wird davon ausgehen müssen, dass die Grenzziehung bereits vor dem Einwand des Rechtsmissbrauchs anzusetzen ist, der z. B. dann gegeben wäre, wenn einem Blinden ohne triftigen Grund ein Blindenhund verweigert wird oder für den Mieter die Haltung eines Haustieres aus psychischen oder physischen Gründen unbedingt erforderlich ist. Mit Blank (NZM 1998, 9) wird man davon ausgehen müssen, dass im Falle des Zustimmungserfordernisses wie auch bei Fehlen einer wirksamen Tierhaltungsvereinbarung (BGH Urt. v. 14.11.2007, VIII ZR 340/06) eine Interessenabwägung zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter stattzufinden hat (so auch Wetekamp, Mietsachen, 4. Aufl. 2007, Kap. 1, Rn. 114). Bei dieser Interessenabwägung dürften folgende Umstände zu berücksichtigen sein:

  • Art des zu haltenden Tieres
  • Zahl der Tiere, die gehalten werden sollen
  • Größe der Mietwohnung
  • Art und Größe des Hauses bzw. der Wohnanlage
  • Anzahl und Art der bisher im Haus gehaltenen Tiere
  • Altersstruktur der Hausbewohner (ältere Menschen, Familien mit Kindern)
  • besondere Bedürfnislage beim Mieter (z. B. Blindenhund, Schutzhund, Hund als Gefährte alter Menschen)
  • Verhalten des Vermieters in anderen Fällen (Wetekamp, Mietsachen, 4. Aufl. 2007 Kap. 1, Rn. 114)

Kleintiere müssen in jedem Fall von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen werden. Hierbei handelt es sich um übliche Kleintiere, wie Ziervögel, Zierfische, Goldhamster u. ä., wobei z. B. Ratten, obwohl sie auch „klein“ sind, nicht zu den üblichen Haustieren zählen und daher auch nicht unter die Ausnahme fallen, die für Kleintiere gilt (LG Essen, WuM 1991, 340). Dasselbe gilt, soweit es sich um die Haltung gefährlicher Tiere handelt, die immer vertragswidrig ist. Bestimmte Tiere wildlebender Art gelten hierbei generell als gefährlich (Blank, NZM 1998, 6). Hierzu gehören, soweit Kleintiere betroffen sind, z. B. giftige Spinnen und Skorpione. Hinzu kommt, dass sich die Haltung auch der Kleintiere auf einen zuträglichen Umfang beschränken muss, andernfalls vertragswidriger Gebrauch vorliegen kann.

Nimmt eine Vertragsklausel nur Ziervögel und Zierfische vom Zustimmungserfordernis aus, ist die vertragliche Vereinbarung unwirksam (BGH Urt. v. 14.11.2007, VIII ZR 340/06, NZM 2008, 78).

Es ist davon auszugehen, dass die erteilte Erlaubnis unter dem stillschweigenden Vorbehalt gleich bleibender Verhältnisse steht. Dies bedeutet, dass der Widerruf der Tierhaltungserlaubnis aus wichtigem Grund möglich sein muss. Sinnvoll ist, dies bereits bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn von einem Haustier, das vertragsgemäß angeschafft wurde, konkrete Gefährdungen, unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen (LG München I, WuM 1993, 669; LG Berlin, GE 1993, 97).

Der völlige formularvertragliche Ausschluss der Tierhaltung soll zulässig sein und nicht gegen § 307 BGB verstoßen, soweit Kleintiere im üblichen Umfang von der Verbotsklausel ausgenommen werden (BGH, NJW 1993, 1061; BVerfG, WuM 1981, 77). Es wird angenommen, dass durch Individualvereinbarung sogar ein vollständiger Ausschluss der Tierhaltung zulässig sein soll (vgl. Steinig, ZMR 1991, 285). Mit Recht weist Blank (NZM 1998, 8) darauf hin, dass bei jeder Formularvereinbarung nach § 307 BGB die wechselseitigen Interessen berücksichtigt werden müssen. Eine Durchbrechung des sich aus der Vereinbarung ergebenden vollständigen Ausschlusses der Haustierhaltung müsste daher zumindest in Fällen gelten, bei denen sich der Sachverhalt gegenüber der Sachlage bei Vertragsschluss verändert hat (Beispiel bei Blank, NZM 1998, 8: Ein Mieter benötigt infolge zunehmender Sehschwäche einen Blindenhund).

Rechtsfolge der vertraglich nicht gedeckten und nicht genehmigten Tierhaltung kann ein Anspruch auf Unterlassung der Haltung eines bestimmten Tiers, gegebenenfalls sogar die Kündigung des Mietverhältnisses als fristlose Kündigung bei erheblichen Verstößen oder die ordentliche Kündigung sein, wenn die Tierhaltung trotz Abmahnung oder Gerichtsurteil fortgesetzt wird (LG Hildesheim WuM 2006, 525).

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Die Auswirkung von Mängeln des vermieteten Gebäudes auf die Miete nach deutschem Mietrecht

von Axel Wetekamp

Arten von Gebäudemängeln

Baumängel können vorliegen bei:

  • unzureichender Wärmedämmung der Außenwände, so dass der Mieter Feuchtigkeitsschäden nur durch extremes, für ihn nicht zumutbares Lüften und Heizen vermeiden kann
  • Eindringen von Feuchtigkeit infolge eines schadhaften Daches
  • erheblichen Rissen im Außenputz des Hauses, was ebenfalls zu Feuchtigkeitsschäden führt
  • Eindringen von Zugluft und Feuchtigkeit durch undichte Fenster
  • Wasseraustritt in einer Wohnung durch undichte Rohre
  • schadhaften Fußböden in einer Mietwohnung
  • uneben verputzten Wänden in Mieträumen (Urteil des Landgerichts Hamburg vom 17.12.1976, nicht veröffentlicht)
  • unzureichendem Schallschutz eines Gebäudes

Baumängel können sich auch in einer optischen Beeinträchtigung der Mieträume auswirken. Die Mängel können auch in Bereichen bestehen, die nicht unmittelbar vermietet sind, zum Beispiel schlechte Zugangswege, schadhafte Treppen, schlechter Zugang von Durchgangsfluren oder Kellerräumen (z.B.  Unbefahrbarkeit einer Garageneinfahrt). Soweit es sich um anfängliche Mängel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt, liegt dann ein Mangel vor, wenn die Bauvorschriften, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes gegolten haben, nicht eingehalten worden sind.

Einhaltung der Bauvorschriften

Soweit Gebäude zwar zur Zeit ihrer Errichtung den damals geltenden DIN-Vorschriften oder anderen Bauvorschriften entsprochen haben, sind sie auch angesichts heute geltender höherer Anforderungen an Gebäude nicht mangelhaft (BGH Urt.v.26.07.2004 VIII ZR 281/03). Auch wenn sich Umstände (hier: der Schallschutz) durch den Austausch des Fußbodenbelags verschlechtert haben, liegt dann kein Mangel vor, wenn immer noch die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Normen eingehalten werden (BGH Urt. v. 17.06.2009, VIII ZR 131/08).

Richtigerweise dürfte hier gelten, dass dann, wenn ein Gebäude erhöhtes Heizen aufgrund einer heutigen Vorschrift nicht mehr entsprechenden Wärmedämmung erfordert, ein Mangel nicht vorliegt, ebenso, wenn die heute geltenden Schallschutzvorschriften nicht eingehalten sind. Als Begründung wird angeführt, dass der Mieter keinen Anspruch darauf hat, dass das Gebäude dem jeweils geltenden optimalen Baustandard angeglichen wird. Eine allgemeine Modernisierungspflicht des Vermieters besteht nämlich nicht (Sternel, Mietrecht II, Rn. 43; BGH Urt.v.06.10.2004 VIII ZR 355/03).

Auch dann, wenn der Schallschutz des alten Gebäudes durch Austausch des Fußbodenbelages verschlechtert wird, liegt kein Mangel vor, wenn immer noch die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Normen eingehalten werden (BGH Urt. v. 17.06.2009, VIII ZR 131/08).

Gesundheitsgefährdende Belastungen als Mangel

Durchbrochen wird der Grundsatz, dass es genügt, wenn die Bauvorschriften zur Zeit der Gebäudeerrichtung eingehalten sind, in Fällen gesundheitsgefährdender Schadstoffbelastung der Räume. Hier gilt, dass die Mangelhaftigkeit objektiv bereits gegebenenfalls zum Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes vorgelegen hat, lediglich oft als solche nicht erkannt worden ist.

Beispiel: Belastung der Räume durch Asbest, Gesundheitsbeeinträchtigung durch Wasserleitungen aus Blei, Belastung durch Holzschutzmittel.

Gebrauchsmindernde Umstände müssen in derartigen Fällen jedenfalls ab dem Zeitpunkt, ab dem die Gefährlichkeit zum Beispiel eines verwendeten Baustoffes in Form eines Richtwertes festgelegt worden ist, berücksichtigt werden. Dies erscheint jedoch nicht konsequent, soweit in solchen Fällen die Mangelhaftigkeit auch für Zeiträume anerkannt wird, zu denen der Mangel mangels entsprechender wissenschaftlicher Erkenntnis noch nicht erkannt war, aber tatsächlich vorhanden war (so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536 BGB, Rn. 22).

Verletzung der Aufklärungspflicht des Vermieters

Feuchtigkeitsschäden, insbesondere Schimmelbildung treten oft dann auf, wenn Gebäude nachträglich mit modernen, luftdichten Fenstern versehen werden. Soweit aufgrund dieser neuen Ausstattung ein gesteigertes Lüftungsverhalten der Mieter erforderlich ist, soll den Vermieter darüber eine Aufklärungspflicht treffen. Unterlässt er diese Aufklärung, wird vertreten, dass ihn zumindest ein Mitverschulden an auftretender Feuchtigkeitsbildung in den Mieträumen trifft. Diese würde gegebenenfalls auch dann, wenn das Gebäude mangelfrei ist, und somit grundsätzlich der Mieter auftretende Feuchtigkeitsschäden zu vertreten hat, dazu führen, dass ein Minderungsansatz aufgrund der mangelhaften Aufklärung erfolgt.

Grundsätzlich muss der Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten der Wohnung in zumutbarem Umfang anpassen. Der Mieter ist aber nicht verpflichtet selbständige Überlegungen zu einem geänderten Lüftungsverhalten anzustellen.

Minderung der Miete

Liegt ein relevanter Mangel vor, kann der Mieter einen Einbehalt von der Miete vornehmen. Hinsichtlich der Minderungshöhe gilt § 536 Abs. 1 BGB, das heißt, dass dann, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume völlig aufgehoben ist, der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit ist und er für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten hat. Was „angemessen“ ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles, wobei vereinzelt dem Begriff „angemessen“ eine gewisse „Subjektivierung“ beigemessen wird (vgl. Derleder, NZM 2002, 678).

Die Praxis behilft sich bei der Berechnung der Minderungshöhe auf Schätzungen unter Heranziehung von entsprechenden Gerichtsentscheidungen.

Irrtum des Mieters über die Minderungshöhe

Den zur Minderung berechtigten Mieter trifft kein Verschulden, wenn er sich über den Umfang der Minderung in einem entschuldbaren Rechtsirrtum befindet und deshalb zu viel mindert. Dies bedeutet, dass der Vermieter in diesem Fall auch nicht wegen der Mietrückstände, die über die letztlich festgestellte zulässige Minderungshöhe hinaus gehen, das Mietverhältnis fristlos nach § 543 BGB oder ordentlich nach § 573 BGB kündigen kann.

Der Mieter muss jedoch mit der üblicherweise erforderlichen Sorgfalt prüfen, wie hoch die zulässige Minderung ist. Gegebenenfalls muss er fachkundigen Rat einholen bzw. selbst einen Sachverständigen hinsichtlich der Minderungshöhe tätig werden lassen. Orientiert sich der Mieter nicht an einem bereits eingeholten Gutachten, das bereits Minderungsprozentsätze in Bezug auf den in Frage stehenden Mangel ausweist, ist der eintretende Zahlungsverzug verschuldet.

Der Verzug mit durch Minderung eintretenden Zahlungsrückständen ist dann ganz oder teilweise verschuldet, wenn der Mieter mit offenkundig abwegigen Gründen mindert, um sich dadurch seiner Zahlungspflicht zu entziehen  oder einen offenkundig nicht existierenden Minderungsgrund konstruiert.

Ist der Mieter in einem Prozess, in dem Zahlungsrückstände wegen Minderung eingeklagt wurden, rechtskräftig zur Zahlung der einbehaltenen Miete verurteilt worden und mindert er anschließend wegen desselben Sachverhalts erneut, ist der Zahlungsverzug verschuldet.

Verwirkung des Vermieteranspruchs

Verwirkung, d.h. das Recht kann nicht mehr ausgeübt werden,  kann eintreten, wenn der Vermieter die Minderung über einen längeren Zeitraum rügelos hinnimmt. Dann kann der Mieter darauf vertrauen, dass die vereinbarte Miete nicht rückwirkend verlangt wird (vgl. BGH Urt.v.26.02.2003 XII ZR 66/01). Verwirkung wird dabei zum Teil bereits angenommen, wenn nach Zahlungsaufforderung die Klage wegen den bestehenden Mietrückständen erst nach acht Monaten eingereicht wird. Der BGH (Urt.v.19.10.2005 XII ZR 224/03) sieht Verwirkung aber jedenfalls nach zwei Jahren als gegeben an.

Keine Verwirkung soll eintreten, wenn der Vermieter die Rückstände zwar erst nach längerer Zeit geltend macht, er der Minderung aber widersprochen hat (BGH Urt.v.04.02.2004 VIII ZR 171/03).

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Eigenbedarf des Vermieters als Kündigungsgrund im deutschen Mietrecht

von Axel Wetekamp

Eigenbedarf für den Vermieter und andere Personen

Nach dem Gesetzeswortlaut kann der Vermieter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zunächst für sich selbst geltend machen, das heißt, er will die Räume selbst beziehen. Hierbei kommt es auf die Eigenschaft als Vermieter an. Ist der Eigentümer nicht Vermieter, kommt es nur auf den Eigenbedarf des Vermieters, nicht des Eigentümers an.

Zwar bestimmt das Gesetz, dass der Vermieter die Räume als „Wohnung“ benötigen muss, doch schließt dies nicht aus, dass er Räume beansprucht, die er teilweise als Büro nutzen will. Handelt es sich um mehrere Vermieter, so genügt es, wenn Eigenbedarf für einen der Vermieter besteht (LG Karlsruhe, WuM 1982, 210). Dies gilt auch, wenn Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist hinsichtlich des Eigenbedarfs eines der Gesellschafter (BGH Urt. v. 27.06.2007, VIII ZR 271/06 ). Nachdem auch ein Untermietvertrag ein Mietvertrag im Sinne von § 573 BGB ist, kann auch der Untervermieter Eigenbedarf haben.

Keinen Eigenbedarf können juristische Personen geltend machen, dies ergibt sich schon daraus, dass Eigenbedarf nach dem Gesetz bedeutet, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich benötigt. Bei einer Kommanditgesellschaft kommt Eigenbedarf bereits begrifflich nicht in Betracht (BGH Urt. v. 23.05.2007 VIII ZR 122/06 und VIII ZR 113/06 ). Möglich ist jedoch hier, dass der so genannte Betriebsbedarf, also ein weiteres berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB geltend gemacht wird, entweder für Arbeitnehmer einer Firma oder zum Beispiel für den Geschäftsführer einer GmbH, also einer juristischen Person. Das Wohnen dieser Person in dieser Wohnung muss aber nach ihrer betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil sein für den Geschäftsführer der Komplementärin einer KG).

Als Eigenbedarfspersonen, also Personen, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, zählen nach dem Gesetz neben dem Vermieter selbst die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen. Haushaltsangehörige in diesem Sinne können Hausangestellte oder auch Pflegepersonen sein, die sich im Gegensatz zu den Familienangehörigen zu dem Zeitpunkt, zu dem der Eigenbedarf geltend gemacht wird, bereits im Haushalt des Vermieters befinden müssen.

Der Begriff Familienangehörige ist ausfüllungsbedürftig. Darunter fallen zunächst die Verwandten der auf- und absteigenden Linie, das heißt Kinder des Vermieters und zwar auch nichteheliche Kinder und deren Mutter, Enkel, Eltern und Großeltern des Vermieters. Weiter kommen in Betracht Verwandte in der Seitenlinie, so Geschwister des Vermieters. Dies wurde für einen Bruder des Vermieters durch Rechtsentscheid des BayObLG vom 24.11.1983 ausdrücklich entschieden (WuM 1984, 14).

Als Familienangehörige kommen aber auch weiter entfernte Verwandte oder Verschwägerte des Vermieters in Betracht.

Beispiel:  Eigenbedarf kann der Vermieter bei vorliegenden Voraussetzungen geltend machen für seine Schwiegermutter, sein Stiefkind, eine Cousine des Vermieters , Nichten und Neffen des Vermieters.

Bei weiter entfernten Verwandten oder Verschwägerten muss eine besondere Verantwortung des Vermieters für diese Personen vorliegen.  Der BGH hat für den Fall des Eigenbedarfs entschieden, dass für Nichten und Neffen des Vermieters, also die Kinder seiner Geschwister, es nicht darauf ankommt, ob eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht (BGH Urt. v. 27.01.2010, VIII ZR 159/09).

Der Begriff des Benötigens

Zwar enthält das Wort „Benötigen“ den Begriff der „Not“, doch erweckt dies den unzutreffenden Eindruck, dass eine unzureichende Unterbringung der Eigenbedarfsperson, sei es der Vermieter selbst oder einer Person aus dem privilegierten Personenkreis, gegeben sein müsste. Dies wurde bereits durch Rechtsentscheid des OLG Hamburg dahin entschieden, dass es auf eine unzureichende Unterbringung der betreffenden Person nicht ankäme, sondern ein Wohnraumbedarf als solcher genüge.

Nach dem Urteil des BVerfG vom 14.02.1989 sind im Ergebnis nur vernünftige und nachvollziehbare Eigennutzungsgründe erforderlich und ausreichend, um Eigenbedarf zu rechtfertigen. Die Gerichte haben lediglich zu prüfen, ob dem Vermieter solche vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe, sei es in Bezug auf ihn selbst oder die Person aus dem privilegierten Personenkreis, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend macht, vorliegen. Weiter ist zu prüfen, ob kein weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird und die gekündigte Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt erfüllen kann. Entscheidend ist hier, dass die Gerichte nicht ihre eigenen Vorstellungen an die Stelle der Vorstellungen des Vermieters setzen dürfen. Sie müssen die subjektive Entscheidung des Eigentümers und Vermieters über seinen Wohnbedarf achten (BVerfG, NZM 1999, 660) und dürfen ihre Vorstellungen nicht verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers setzen. Grenze ist hier lediglich eine missbräuchliche Geltendmachung des Nutzungswunsches durch den Vermieter.

Nachdem es somit nur auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe beim Vermieter ankommt, der bei der Entscheidung über seinen Wohnbedarf einen weiten Spielraum hat, da er lediglich eine diesbezügliche Lebensplanung darlegen muss, kommt es auf die entgegenstehenden Interessen des Mieters zunächst nicht an. Das heißt, es findet keine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und den Interessen des Mieters statt, die zugunsten der einen oder anderen Seite ausgehen könnte. Die entgegenstehenden Interessen des Mieters sind ausschließlich auf dessen Widerspruch gegen die Kündigung im Rahmen der Härteklausel des § 574 BGB zu berücksichtigen.

Allgemeiner Raumbedarf des Vermieters

Ein allgemeiner Raumbedarf des Vermieters, der zwar keinen Eigenbedarf im Sinne der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im engeren Sinne darstellt, da der Vermieter die Räume nicht zum Wohnen für sich, Hausstandsangehörige oder Familienangehörige benötigt, ist möglich, soweit der Raumbedarf als berechtigtes Interesse dem Bedarfsgrund Eigenbedarf gleichsteht.

In Betracht kommt hier der Bedarf für eine Hilfs- und Pflegeperson für den Vermieter, die in einer vermieteten Wohnung untergebracht werden soll. Voraussetzung ist, dass die vermietete Wohnung für diesen Zweck geeignet ist. Hinsichtlich der Umstände, die in der Person des Vermieters vorliegen müssen, kommt in erster Linie bereits vorliegende Pflegebedürftigkeit in Betracht, die sich nicht nur auf eine stundenweise Pflege beschränken muss. Es kommt auch in Betracht, dass die Pflegebedürftigkeit des Vermieters noch nicht vorliegt, aber soweit absehbar ist, dass mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden kann, dass der Vermieter die Dienste der Pflegeperson für seine Lebensführung in naher Zukunft benötigen wird.

Die Person, deren Dienste in Anspruch genommen werden sollen, muss im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht feststehen. Es müssen aber zumindest Indizien, sowie die konkrete Bemühung um eine Pflegeperson, vorliegen.

Beispiel:  Der Vermieter kündigt eine vermietete Wohnung, die sich in unmittelbarer Nähe der von ihm selbst bewohnten Wohnung befindet, wegen nahe bevorstehender ständiger Pflegebedürftigkeit. Eine Pflegeperson, die für die Pflege in Betracht kommt, kann er nicht benennen. Der Vermieter hat sich jedoch an eine karitative Einrichtung gewandt, die ihm zugesichert hat, bei Eintreten der Pflegebedürftigkeit kurzfristig eine Pflegeperson zu vermitteln. Dies reicht grundsätzlich aus, um Raumbedarf für eine Pflegeperson zu begründen.

Gerade beim Raumbedarf für eine Pflegeperson ist wichtig, dass das mit der Kündigung befasste Gericht nicht seine eigenen Vorstellungen an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen darf. Diese Planung ist zu achten.

Beispiel:  Eine betagte und pflegebedürftige Vermieterin ist derzeit in einem Wohnheim untergebracht. Sie kündigt ein vermietetes Haus mit der Begründung, dass sie in diesem Haus durch ihre eigene Tochter und eine Pflegerin betreut werden möchte. Das Gericht kann den Eigenbedarf nicht mit der Begründung ablehnen, die betagte Vermieterin sei bereits in einem Wohnheim angemessen und würdig untergebracht und insoweit der Wunsch nach Betreuung durch die eigene Tochter und eine Pflegerin im eigenen Haus unerheblich.

Allgemeiner Raumbedarf kann nicht nur in Form des Bedarfs für einen privaten Vermieter für eine Pflegeperson, sondern auch als öffentlicher Bedarf wegen des öffentlichen Interesses an der Durchführung eines Bauvorhabens bestehen, das öffentlichen Zwecken dient.

Beispiel:  Raumbedarf einer Gemeinde ist möglich, die ein Gebäude zur Bereitstellung von Räumen für kulturelle und soziale Zwecke der Gemeinde beansprucht. Es muss sich um konkrete öffentliche Aufgaben handeln, die erfüllt werden sollen. Nicht darf es sich lediglich um Raumbedarf handeln, der darin besteht, dass anstelle der vermieteten Wohnung ein Mehrzweckgebäude mit Wohnungen und Geschäftsräumen errichtet werden soll.

Allgemeiner Raumbedarf wegen der Berufsfreiheit des Vermieters gegeben, wenn eine überwiegende Nutzung der Wohnung für eigene berufliche Zwecke des Vermieters beabsichtigt ist (BGH Beschl. v. 05.10.2005, VIII ZR 127/05).

Betriebsbedarf des Vermieters

Falls Firmen Arbeitnehmern Werkswohnungen zur Verfügung stellen, kommt Betriebsbedarf als Kündigungsgrund nach § 573 BGB in Betracht. Die Werkswohnungen betreffenden Kündigungsvorschriften des BGB enthalten lediglich Regelungen hinsichtlich der Kündigungsfrist, vgl. § 576 BGB und hinsichtlich des Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung, vgl. § 576 a BGB. § 576 b BGB, betreffend Wohnraum, der im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen ist, bestimmt die Umstände, unter denen für eine derartige Dienstwohnung nicht arbeitsrechtliche Vorschriften, sondern die mietrechtlichen Vorschriften des BGB, die für Wohnraum gelten, Anwendung finden. Das berechtigte Interesse für eine Kündigung bestimmt sich wie bei anderen Wohnraummietverhältnissen nach § 573 BGB.

Die Regelung des § 573 Abs. 1 BGB, was als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzusehen ist, ist nicht abschließend. In Betracht kommt neben dem Eigenbedarf des Vermieters als Person, der zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seiner Familienangehörigen allgemeiner Raumbedarf in Form des Bedarfs für eine Pflegeperson oder einer öffentlichen Einrichtung und auch Betriebsbedarf einer Firma für Arbeitnehmer. Ein Vermieter, der Arbeitnehmer beschäftigt, kann Betriebsbedarf auch hinsichtlich einer Wohnung geltend machen, die nicht selbst mit einem Dienstverhältnis verknüpft ist. Die Wohnung muss auch nicht dem Vermieter, der eine Firma betreibt, selbst gehören bzw. eine besondere Zweckbindung als Werkwohnung bestehen. Werden solche Wohnungen von Mietern genutzt, die nicht Arbeitnehmer des Vermieters sind, also nicht zu seinen Betriebsangehörigen gehören, werden sie als normale Mietwohnungen behandelt.

Beispiel:  Eine Firma verfügt über eine Reihe von Mietwohnungen, die teils an normale Mieter, teils an Betriebsangehörige der Firma vermietet sind. Wird eine der Wohnungen, die an einen Betriebsangehörigen vermietet ist, an einen anderweitigen Mieter, der außerhalb des Betriebes steht, vermietet, handelt es sich um ein normales Wohnraummietverhältnis. Umgekehrt wird eine Wohnung, die an einen Nichtbetriebsangehörigen vermietet ist, durch die Vermietung an einen solchen zur Werkswohnung.

Der Vermieter kann Betriebsbedarf insoweit geltend machen, als er eine Wohnung einem Arbeitnehmer zur Verfügung stellen will, der konkreten Wohnbedarf hat. Dies gilt auch dann, wenn es sich nicht um eine Werkswohnung im Sinne der §§ 576 ff. BGB handelt.

Grundsätzlich kann der Vermieter, der Arbeitnehmer beschäftigt, Betriebsbedarf für einen Arbeitnehmer auch an einer Wohnung geltend machen, die an einen Nichtbetriebsangehörigen vermietet ist. Dies soll angesichts des notwendigen Schutzes des Wohnraummieters, der nicht Betriebsangehöriger ist, nur eingeschränkt gelten. Insbesondere soll es dem Vermieter nur eingeschränkt möglich sein, nicht nur Betriebsangehörige auf diese Weise mit Wohnraum zu versorgen oder mit Hilfe der Zurverfügungstellung einer Wohnung neue Arbeitskräfte anzuwerben.

Es gilt, dass der Betriebsbedarf eines Unternehmers nicht zur Kündigung einer an einen Betriebsfremden vermieteten Wohnung, die somit keine Werkswohnung ist, berechtigt, wenn der Vermieter diese Wohnung

  • neu anzuwerbenden Fachkräften zur Verfügung stellen und mit dem Wohnungsangebot seine Chancen auf dem Arbeitsmarkt verbessern willoder
  • einem Arbeitnehmer mit konkretem Wohnungsbedarf zur Verfügung stellen will.

Handelt es sich um eine Werkswohnung, die an einen Betriebsangehörigen vermietet ist, so kann, sobald das Dienstverhältnis mit dem gegenwärtigen Bewohner beendet ist, Betriebsbedarf für einen anderen Bediensteten in Betracht kommen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der andere Bedienstete unzureichend untergebracht ist oder neue Bedienstete unter Wohnungszusage eingestellt werden. Nicht reicht es aus, wenn von Seiten des Vermieters darauf hingewiesen wird, dass die Wohnung dringend für die Unterbringung eines aktiven Bediensteten benötigt werde. Es müssen nähere Angaben über die derzeitige Unterbringung des anderen Bediensteten gemacht werden oder über die Umstände einer Neueinstellung.

Bedarf für Hausmeister

Ein besonders häufig vorkommender Fall des Betriebsbedarfs ist der Bedarf an einem Hausmeister für eine Hausmeisterwohnung. Dieser Betriebsbedarf kommt in Betracht, wenn es sich um eine Wohnung handelt, die aufgrund der bisherigen Nutzung und ihrer besonderen Lage eine Hausmeisterwohnung darstellt. Ist in einer Wohnanlage bereits Hausmeister und Hausmeisterwohnung vorhanden, so stellt sich die Darlegung des Betriebsbedarfs in der Regel als unproblematisch dar. Anders, falls bisher weder Hausmeister noch Hausmeisterwohnung vorhanden waren. Hier muss ein gewichtiges Interesse an der Einstellung eines Hausmeisters vorliegen. Die Einstellung eines Hausmeisters muss objektiv erforderlich sein und die Wohnung für einen Hausmeister geeignet sein.

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