Artikel unter 'Deutschland - Immobilienrecht'

Sittenwidriger Immobilienerwerb: Rückabwicklung

Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolfgang Böh im Interview zum Themenbereich “Rückabwicklung bei sittenwidrigem Immobilienerwerb”:

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Englischer Erbschein genügt nicht zur Grundbuchberichtigung

(OLG Bremen v. 19.05.2011; Az. 3 W 6/11)
Nach dem Tod des Grundstückseigentümers kann der Erbe Berichtigung des Grundbuchs unter Vorlage eines Erbscheins gem. § 2369 BGB verlangen. Die Erbbescheinigung eines englischen Gerichts (hier: „District Probate Registry at Brighton“) genügt dafür nicht, da ausländische Erbscheine grundsätzlich keine anerkennungsfähigen Entscheidungen darstellen.

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Zwangsversteigerungsrecht

Bei einer Immobilienversteigerung wird ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung an den Meistbietenden verkauft. Den allergrößten Teil der Immobilienversteigerungen stellen hierbei die Zwangsversteigerungen dar, deren Anzahl in den letzten Jahren deutlich angestiegen ist. Dies liegt zum einen an den steigenden Arbeitslosenzahlen und an erhöhten Scheidungszahlen bzw. uneinigen Erbengemeinschaften. Zum anderen aber auch daran, dass der durchschnittliche Zuschlagswert einer Immobilie meist deutlich unter deren tatsächlichem Verkehrswert liegt. Darüber hinaus ermöglichen es die derzeit niedrigen Zinsen auch denjenigen Interessenten eine Immobilie zu erstehen, die die erforderliche Summe nicht zuhause im Tresor liegen haben.

Jedoch birgt die Zwangsversteigerung einer Immobilie gerade für einen ungeübten Bietinteressenten nicht nur Chancen, sondern auch Risiken. Es ist daher unerlässlich, sich bereits im Vorfeld gründlich mit dem Ablauf und den rechtlichen Rahmenbedingungen der Zwangsversteigerung auseinanderzusetzen.  Neben der Lektüre der vorliegenden Hinweise ist es deshalb auch ratsam, einem öffentlichen Versteigerungstermin schon einmal als Zuschauer beizuwohnen.

I. Begriffsbestimmung/ Arten der Immobilienversteigerung

1. Versteigerung

Bei einer regulären Versteigerung, die in der Regel von  privaten und darauf spezialisierten Auktionshäusern durchgeführt wird, wird die angebotene Immobilie an den Meistbietenden verkauft. Im Gegensatz zu einer Zwangsversteigerung bietet hier der Eigentümer seine Immobilie freiwillig zum Verkauf an.

2. Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung wird die Immobilie bzw. das Grundstück desjenigen an den Meistbietenden veräußert, der Schulden hat und nicht in der Lage ist, seine Verbindlichkeiten auf andere Art und Weise zu begleichen. Auf diese Form der Immobilienversteigerung soll aufgrund ihres besonders häufigen Auftretens unter Gliederungspunkt II. besonderes Augenmerk gerichtet werden.

3. Teilungsversteigerung

Bei einer Teilungsversteigerung handelt es sich gleichfalls um eine Zwangsversteigerung. Sie erfolgt, wenn mehrere Personen Eigentümer der Immobilie sind und sich nicht einigen können. Denkbar ist dies beispielsweise bei einem Ehepaar oder auch bei einer Erbengemeinschaft. Auf die Besonderheiten der Teilungsversteigerung wird unter Gliederungspunkt III näher eingegangen.

II. Die Zwangsversteigerung von Immobilien

1. Ort und Termin

a) Ort
Gemäß § 1 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) ist für die Zwangsversteigerung einer Immobilie grundsätzlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Dementsprechend findet die Versteigerung meist im Sitzungssaal des entsprechenden Amtsgerichtes statt. Ist man sich nicht sicher, welches das für das gewünschte Grundstück zuständige Amtsgericht ist, so kann dieses bei Justizbehörden oder in Anwaltskanzleien erfragt werden.

Klarstellung: Auch wenn die Versteigerung am Amtsgericht stattfindet, wird der Richter in aller Regel nicht tätig. Die Versteigerung wird stattdessen vom sog. Rechtspfleger durchgeführt.

b) Termin/ Vorankündigung
Gemäß § 39 ZVG muss das zuständige Amtsgericht den Versteigerungstermin in einer Zeitung (meist in der Wochenendeausgabe mit Immobilienteil) veröffentlichen. Hat man sich jedoch bereits entschieden, in welcher Gegend man eine Immobilie erwerben möchte, so empfiehlt es sich, ein Blick auf die Gerichtstafel des zuständigen Amtsgerichts zu werfen, wo die Versteigerungstermine meist sehr frühzeitig ausgehängt werden.

2. Ersteigerungsfähige Objekte

a) Grundstücke
Ersteigert werden können grundsätzlich nur Grundstücke, keine Häuser. Grund hierfür ist, dass Häuser nach dem Recht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als wesentlicher Teil des Grundstückes gelten, auf dem sie sich befinden und daher nicht selbstständig verkehrsfähig sind. Erhält ein Bieter den Zuschlag für das Grundstück, so wird er deshalb aber automatisch auch Eigentümer des darauf befindlichen Hauses.
b) Wohnungen
Ersteigert werden können jedoch auch Eigentumswohnungen. Hier wird der Ersteigerer gemeinsam mit den anderen Wohnungseigentümern Miteigentümer des Grundstückes, auf dem sich das entsprechende Wohnhaus befindet und gleichzeitig Alleineigentümer der ersteigerten Wohnung. Aufgrund dieser rechtlichen Konstruktion wird der Ersteigerer auch automatisch Mitglied der sog. Wohnungseigentümergemeinschaft, welche zusätzliche Rechte und Pflichten mit sich bringt.

3. Informationen zum Versteigerungsobjekt

Problematisch ist beim Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung, dass der Interessent vergleichsweise wenig Gelegenheit hat, sich über das in Frage kommende Objekt zu informieren, er also bis zu einem gewissen Maße gezwungen ist, die „Katze im Sack“ zu kaufen.

a) Ortsbesichtigung
Den größtmöglichen Aufschluss gibt selbstverständlich eine Ortsbesichtigung. Dieser steht auch grundsätzlich nichts entgegen, jedoch ist der Eigentümer nicht dazu verpflichtet – und deshalb auch in den wenigsten Fällen gehalten – Bietinteressenten eine Grundstücksbegehung bzw. Hausbesichtigung zu gestatten, so dass es in aller Regel bei einer Besichtigung „von außen“ bleiben muss. Besteht nach der ersten Inaugenscheinnahme großes Interesse an dem Grundstück, so ist es ratsam, sich mit den Gläubigern des Eigentümers in Verbindung zu setzen (beim zuständigen Rechtspfleger zu erfragen), die dann unter Umständen bei der Vermittlung eines Besichtigungstermins behilflich sein können.

Tipp: Im Rahmen eines solchen Termins ist es dann auch möglich, sich mit den Beteiligten (Gläubigern und Eigentümer) ohne eine Versteigerung auf einen regulären Verkauf zu einem ausgehandelten Preis zu einigen. Dies hat den Vorteil, dass man das gewünschte Objekt „sicher hat“, der Preis wird hierbei jedoch in aller Regel höher sein als derjenige, der im Rahmen einer Versteigerung erzielt wird.

b) Akteneinsicht
Grundsätzlich sinnvoll ist es, in der Geschäftsstelle des zuständigen Gerichts Akteneinsicht zu nehmen und bei dieser Gelegenheit das amtlich erstellte Wertermittlungsgutachten einzusehen. Dieses enthält üblicherweise Informationen zu Lage, Art und Besonderheiten des zu versteigernden Objekts. Auch hier gilt es jedoch zu bedenken, dass auch der Sachverständige das Gebäude bisweilen nicht von innen gesehen hat.

Vorsicht: Es ist nicht empfehlenswert, sich blind auf das Sachverständigengutachten zu verlassen. Entstehen dem Ersteigerer aufgrund eines unzutreffenden Gutachtens Schäden, so hat er in der Regel gegen den Sachverständigen keinen Schadensersatzanspruch. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Gutachter vorsätzlich oder zumindest grob fahrlässig gehandelt hat.

Wird auf eine Eigentumswohnung gesteigert, so ist besonderes Augenmerk auf die in den Gerichtsakten enthaltene „Teilungserklärung“ zu richten, die unter anderem regelt, welche Rechte und Pflichten auf den einzelnen Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entfallen.

c) Baulastverzeichnis
Besteht ernsthaftes Interesse an einem Objekt, so ist es – um böse Überraschungen wie Wegerechte oder Baubeschränkungen zu vermeiden – ratsam, das Baulastverzeichnis der entsprechenden Gemeinde einzusehen. Zwar sollten Baulasten, falls vorhanden, grundsätzlich auch bereits im Wertermittlungsgutachten aufgeführt sein – manche Sachverständige übersehen dies jedoch.

d) Grundbuch
Geraten wird auch stets dazu, den das Grundstück betreffenden Grundbuchauszug einzusehen, um sich über die an dem Grundstück bestehenden Rechte anderer (beispielsweise Hypotheken, Nießbrauchsrechte etc.) zu informieren, die den Wert des Grundstücks empfindlich schmälern könnten. Jedoch ist dieser für den Laien oftmals nur schwer verständlich. Hat man daher eine Person im Bekanntenkreis, die mit der Materie vertraut ist, sollte man diese sinnvollerweise um Unterstützung bitten. Oftmals ist der Grundbuchauszug auch schon in der entsprechenden Akte beim zuständigen Gericht enthalten.

4. Vorsicht: Keinerlei Gewährleistungsrechte

Auch wenn oben vorgestellten Unterlagen aufschlussreich waren, sei an dieser Stelle in aller Deutlichkeit darauf hingewiesen, dass der Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung auch beim Vorliegen scheinbar umfangreichen Informationsmaterials grundsätzlich immer ein nicht kalkulierbares Restrisiko beinhaltet: das Zwangsversteigerungsgesetz schließt nämlich in seinem § 56 einen Anspruch auf Sachmängelhaftung ausdrücklich aus. Der Ersteigerer erwirbt daher immer auf eigenes Risiko, obwohl er keine Möglichkeit hatte, sich vom tatsächlichen  und rechtlichen Zustand des Objektes vollumfänglich in Kenntnis zu setzen. Dies gilt, wie oben dargelegt, selbst dann, wenn das Sachverständigengutachten fehlerhaft war.

5. Der Versteigerungstermin

a) Am Tag der Versteigerung mitzuführende Nachweise
 Ausweis
Jeder Bieter muss sich auf Nachfrage des Rechtspflegers mit einem entsprechenden Lichtbilddokument legitimieren können, daher ist ein gültiger Ausweis oder Reisepass unbedingt mitzuführen.

 Handelsregisterauszug oder Bietervollmacht, falls erforderlich
Der Bieter muss zwingend geschäftsfähig sein. Möchte er für Andere Gebote abgeben, so gilt folgendes zu beachten: Wer für eine Firma bieten möchte, muss einen beglaubigten Handelsregisterauszug neuesten Datums, der die Legitimation des Bieters ausweist, vorlegen. Wer für einen anderen (beispielsweise den Ehepartner) bieten möchte, muss eine notariell beglaubigte Bietervollmacht vorlegen können. 

 Bietsicherheit
§ 67 ZVG räumt einem bestimmten Kreis von Beteiligten das Recht ein, vom Bieter eine Sicherheit zu verlangen. Die Höhe dieser Bietsicherheit wird im Verfahren festgesetzt und beträgt in der Regel 10% des Verkehrswertes des zu ersteigernden Objektes, mindestens jedoch die Kosten des Verfahrens.
Es werden ausschließlich die folgenden Leistungen als Sicherheitsleistung anerkannt:

 Bargeld
 ein bestätigter Scheck der Bundeszentralbank, dessen Vorlegungsfrist nicht vor dem vierten Tage nach dem Versteigerungstermin ablaufen darf
 eine Geldhinterlegung bei der Hinterlegungsstelle des Gerichtes, die im Versteigerungstermin durch Übergabe der Hinterlegungsquittung nachzuweisen ist
 Verrechnungsschecks von in Deutschland zugelassenen Kreditinstituten
 Die unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines in Deutschland zugelassenen Kreditinstitutes

Beachten Sie: Die Sicherheitsleistung ist dem Rechtspfleger sofort nach Abgabe des Gebotes zu übergeben, anderenfalls muss das Gebot zurückgewiesen werden. Auch eine Verlängerung der Bietzeit zur Beschaffung der Bietsicherheit ist nicht möglich. Da es nicht vorhersehbar ist, ob eine Sicherheitsleistung verlangt wird, empfiehlt es sich dringendst, die erforderliche Summe mitzubringen, wenn man nicht das Risiko eingehen möchte, wieder unverrichteter Dinge nach Hause fahren zu müssen. 

b) Versteigerungsbedingungen und geringstes Gebot
Im Versteigerungstermin werden zunächst die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse des Versteigerungsobjektes bekannt gegeben, spätestens jetzt sollte genau hingehört werden: wichtig sind hierbei in erster Linie die Frage nach bleibenden Rechten sowie die Höhe des geringsten Gebotes:

 Bleibende Rechte
In aller Regel werden an dem zu versteigernden Objekt fremde Rechte bestehen, von denen manche auch nach der Versteigerung bestehen bleiben, so dass die daraus resultierende Verpflichtung auf den Ersteigerer übergeht. Als bleibende Rechte kommen etwa eine Hypothek oder Grundschuld, aber auch Nießbrauchs-, Wege-, oder Wohnrechte in Betracht. Es liegt auf der Hand, dass derlei bleibende Rechte den Wert (und damit auch die Attraktivität) des Objekts erheblich mindern können.

Beachten Sie: Es sei dringend dazu geraten, die genannten bleibenden Rechte während des gesamten Versteigerungstermins im Hinterkopf zu behalten: bei den im weiteren Verlauf der Versteigerung genannten Geboten handelt es sich nämlich nur um sog. Bargebote, mit denen die bleibenden Rechte noch nicht abgedeckt sind. Erhält beispielsweise der Ersteigerer für 100.000 € den Zuschlag für ein Grundstück, an dem eine Hypothek in Höhe von 25.000 € bestellt worden ist, so hat er insgesamt 125.000 € zu bezahlen. 

Geringstes Gebot
Im Rahmen der Versteigerungsbedingungen wird auch das geringste Gebot bekannt gegeben, also das Mindestgebot, das der Bietinteressent abgeben muss. Dieses steht jedoch in keinem Zusammenhang mit dem Verkehrswert des Objektes, sondern wird gemäß § 44 ZVG so bemessen, dass die Ansprüche des Antragstellers (also des Gläubigers des Eigentümers), sowie die Kosten des Verfahrens gedeckt werden können. Unter Umständen kann daher das geringste Gebot deutlich höher sein als der Verkehrswert des Objekts.

c) Bietzeit
Nach der Bekanntgabe der Versteigerungsbedingungen beginnt mit der sog. Bietzeit die eigentliche Versteigerung. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten, auch wenn niemand mehr bietet. Werden nach Ablauf der 30 Minuten immer noch Gebote abgegeben, so verlängert sich die Bietzeit selbstverständlich.

 Abgabe eines Gebotes
In welcher Form die Abgabe des Gebotes üblich ist, kann von Ort zu Ort variieren und lässt sich am besten beim vorherigen Besuch einer Versteigerung eruieren. Teilweise geht der Bieter zum Rechtspfleger, gibt seine Personalien bekannt, weist sich aus und nennt sein Gebot. Anderenorts erfolgt das Gebot durch Zuruf vom Platz aus, woraufhin der Rechtspfleger von sich aus nach Namen und Ausweis fragt. In jedem Falle aber hat das Gebot mündlich zu erfolgen. Wer für eine andere Person oder Firma bietet, sollte dies unmittelbar bei Abgabe des Gebotes klarstellen.

Tipp: Gerade wenn mehrere Bieter um den Zuschlag kämpfen, besteht die Gefahr im Eifer des vermeintlichen Gefechts falschen Ehrgeiz zu entwickeln und schließlich den Zuschlag für einen  - im Verhältnis - zu hohen Preis zu erhalten. Es empfiehlt sich daher, sich bereits im Vorfeld genau zu überlegen, wie viel einem das Versteigerungsobjekt wert ist, wie viel man also höchstens zu zahlen bereit ist. An diese selbst gesetzte Preisgrenze (in der die bleibenden Rechte schon enthalten sein sollten, s. o.) sollte man sich in der Versteigerung dann auch halten. Im übrigen sei auch dazu geraten, die Finanzierung des in Frage kommenden Immobilienerwerbs bereits im Vorfeld zu klären. Die Bezahlung hat nämlich vor der Eintragung ins Grundbuch zu erfolgen, so dass die Finanzierung über neue Grundpfandrechte unter Umständen Probleme bereiten kann.

 Ende der Bietzeit
Ist die vorgeschriebene Bietzeit abgelaufen und wird nicht mehr geboten, so wird der Rechtspfleger das letzte Gebot dreimal aufrufen und dazu auffordern, weitere Gebote abzugeben.  Ist kein Bietinteressent mehr festzustellen, so stellt der Rechtspfleger das Ende der Versteigerung fest. Ab diesem Zeitpunkt werden keine Gebote mehr angenommen. Derjenige, der das höchste Gebot abgegeben hat, ist der Meistbietende.

d) Erteilung des Zuschlags
 Zeitpunkt der Zuschlagserteilung
Meist wird der Zuschlag unmittelbar im Anschluss an die Bietzeit auf Antrag des Meistbietenden erteilt. Jedoch kann es auch vorkommen, dass das Gericht nur einen neuen Termin bestimmt, in dem es dann über die Erteilung des Zuschlags entscheiden wird. Bis zu diesem Verkündigungstermin, der üblicherweise etwa zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin stattfindet, bleibt der Meistbietende an sein Gebot gebunden, er hat also keine Möglichkeit, seine Entscheidung nochmals zu überdenken. 

 Ausnahmen von der Zuschlagserteilung
In aller Regel erhält derjenige, der das höchste Gebot abgegeben hat, auch den Zuschlag. Von diesem Grundsatz bestehen jedoch zwei Ausnahmen, um eine Verschleuderung des Objektes zu verhindern: bei Nichterreichung von 50% (5/10) des Verkehrswertes ist der Zuschlag gemäß § 85a Absatz 1 ZVG von Amts wegen und bei Nichterreichung von 70% (7/10) des Verkehrswertes ist der Zuschlag gemäß § 74a Absatz 1 ZVG auf Antrag eines Berechtigten zu versagen. Berechtigt in diesem Sinne ist jeder, der ein Recht an dem Grundstück hat, falls sein Anspruch durch das Höchstgebot nicht oder nur teilweise erfüllt werden könnte und er durch ein Gebot in Höhe von 70% des Verkehrswertes mehr erhalten würde.

Hinweis: Sollte in einem Termin aus einem der obigen Gründe der Zuschlag versagt worden sein, so gelten diese Grenzen im nächsten Termin nicht mehr. Besteht nach wie vor Interesse an dem Objekt, so lohnt es sich also in jedem Fall, auch den nächsten Versteigerungstermin zu besuchen. Ob es sich bei einer angekündigten Versteigerung um einen ersten oder zweiten Termin handelt, können Sie dem Aushang an der Gerichtstafel entnehmen.

6. Eigentumserwerb

Mit Zuschlagserteilung wird der Meistbietende gemäß § 90 ZVG Ersteher/Eigentümer des Objekts mit allen hieraus resultierenden Rechten und Pflichten. Im Grundbuch wird der Ersteher jedoch erst dann als Eigentümer eingetragen, wenn der Verteilungstermin (siehe gleich) durchgeführt wurde und der Ersteigerer dem Versteigerungsgericht eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (für Grundbesitz und Verkehrssteuern) vorgelegt hat. Für diese Grundbuchberichtigung muss der Ersteher selbst nichts unternehmen, sie erfolgt automatisch.

7. Der Verteilungstermin

Vom Versteigerungsgericht wird noch ein Verteilungstermin (ca. 2-8 Wochen nach dem Versteigerungstermin) anberaumt. Spätestens zu diesem Termin hat der Erwerber das Bargebot nebst 4% Zinsen zu entrichten. Möglich sind insoweit sowohl eine Barzahlung im Verteilungstermin selbst, als auch eine Hinterlegung bei der amtlichen Hinterlegungsstelle, sowie eine vorherige Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse. Im letzten Fall ist jedoch darauf zu achten, dass die entsprechende Summe so frühzeitig überweisen wird, dass die Buchung zum Verteilungstermin schon erfolgt ist und dem Gericht ein Nachweis über die getätigte Zahlung vorgelegt werden kann.

Das Bargebot wird ab dem Versteigerungstermin bis zum Verteilungstermin mit 4 % verzinst. Die Pflicht zur Zinszahlung kann jedoch vermieden werden, indem die Zuschlagssumme so bald wie möglich bei der amtlichen Hinterlegungsstelle unter Verzicht auf eine grundsätzlich mögliche Rücknahme hinterlegt wird. Ab dem Tag der Hinterlegung entfällt nämlich die Pflicht zur Zinszahlzahlung.

8. Weitere „versteckte“ Kosten

Des weiteren muss der Erwerber noch damit rechnen, dass die folgenden zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen:

a) Zuschlagsgebühr
Der Meistbietende hat die Zuschlagsgebühren zu bezahlen, die das Gericht unter Zugrundelegung des Bargebotes zuzüglich der bestehen bleibenden Rechte anhand seiner Gebührentabelle errechnet.

b) Gebühr für Eintragung im Grundbuch
Ferner wird vom Grundbuchamt eine Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers erhoben. Deren Höhe richtet sich nach dem vom Gericht festgesetzten Verkehrswert des ersteigerten Grundstückes.

c) Grunderwerbssteuer
Sofern keine persönlichen oder sachlichen Befreiungsgründe vorliegen, hat der Erwerber schließlich auch die 3,5 %-ige Grunderwerbssteuer zu entrichten, die (ähnlich wie die Zuschlagsgebühr) unter Zugrundelegung des Bargebotes zuzüglich der bestehen bleibenden Rechte errechnet wird.

d) Mietkaution
Ein weiterer Kostenpunkt droht, wenn das ersteigerte Anwesen von Mietern (näheres hierzu gleich) bewohnt wird: beim Auszug muss der Erwerber nämlich gemäß § 566a BGB dem Mieter die Mietkaution erstatten, auch wenn er diese, was die Regel ist, vom früheren Eigentümer nicht erhalten hat.

Tipp: Ebenso wie die zusätzlichen Kosten durch etwaige bleibende Rechte, sollten auch die soeben dargestellten Zusatzkosten im Verlaufe der Versteigerung – und insbesondere bei der Festlegung der persönlichen Preisgrenze – immer im Hinterkopf behalten werden. Während sich nämlich die finanzielle Belastung durch die Zuschlags- und Eintragungsgebühren in überschaubaren Grenzen hält, können die zusätzlichen Kosten durch die Verzinsung des Bargebotes, die Grunderwerbsteuer und eine möglicherweise zu erstattende Mietkaution empfindlich zu Buche schlagen.

9. Weitere Vorgehensweise falls das ersteigerte Objekt bewohnt ist

Vor weitere Schwierigkeiten kann der Ersteigerer gestellt sein, falls das Haus auf dem ersteigerten Grundstück oder die ersteigerte Eigentumswohnung bewohnt ist. Bezüglich der weiteren Vorgehensweise ist zu unterscheiden, von wem das Objekt bewohnt wird:

a) Der ehemalige Eigentümer bewohnt das ersteigerte Objekt
Wird das Objekt noch von dem ehemaligen Eigentümer mit seiner Familie bewohnt, so sollte der Ersteigerer diesem zunächst eine angemessene Frist zur Räumung des Grundstückes setzen. Kommt der ehemalige Eigentümer dieser Aufforderung nicht nach, so sollte der Ersteigerer beim Versteigerungsgericht eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses beantragen, um sodann das Grundstück mit der Hilfe eines Gerichtsvollziehers räumen zu lassen.

Diese Notwendigkeit gehört sicherlich zu den weniger schönen Aspekten des Immobilienerwerbs durch Zwangsversteigerung, daher sollte man sich von Anfang an vor Augen führen, dass eine solche Vorgehensweise erforderlich werden könnte.

b) Mieter bewohnen das Objekt
Komplizierter wird es noch, wenn das Objekt von Mietern bewohnt wird, da der Ersteigerer die Mietverhältnisse (dasselbe gilt für die Pachtverhältnisse) grundsätzlich übernehmen muss. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe und Kündigungsfristen, so dass insbesondere bei Wohnraum ein berechtigtes Interesse (beispielsweise wegen Eigenbedarfs) zur Kündigung vorliegen muss.

Eine Besonderheit gilt nur insofern, als dass der Ersteigerer gemäß § 57a ZVG auch bei Miet- und Pachtverträgen, bei denen vertraglich eine längere Kündigungsfrist als die gesetzliche vereinbart wurde,  ausnahmsweise zum ersten gesetzlich zulässigen Termin, gerechnet ab Zuschlag, kündigen kann. Wird diese Kündigungsmöglichkeit jedoch versäumt, verbleibt es bei den – meist wesentlich längeren – vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Lediglich wenn es sich bei der Versteigerung um den besonderen Fall einer Teilungsversteigerung (näheres hierzu sogleich unter III.) handelt, besteht dieses besondere Kündigungsrecht nicht.

Tipp: Gerade wenn Mieter oder Pächter das ersteigerte Objekt bewohnen, kann man als juristischer Laie viel falsch machen. Es ist daher wirklich empfehlenswert, sich von einer mit der Materie vertrauten Person beraten zu lassen.

III. Die Teilungsversteigerung

1. Begriff

Um eine besondere Form der Zwangsversteigerung handelt es sich bei der Teilungsversteigerung. Sie erfolgt in der Regel nicht, weil der Eigentümer des Objekts seinen Verbindlichkeiten nicht mehr auf andere Weise nachkommen kann, sondern dann, wenn mehrere Personen Eigentümer der Immobilie sind und eine oder mehrere dieser Personen die Auflösung dieser Gemeinschaft erstreben, um sich ihren Anteil in Geld auszahlen zu lassen.

Dass es sich einer der angekündigten Zwangsversteigerung um eine Teilungsversteigerung handelt, erkennt man an der Gerichtstafel durch die Formulierung: zur Auseinandersetzung einer Gemeinschaft.

a) Arten von Gemeinschaften
Grundsätzlich ist das gemeinsame Eigentum an einer Immobilie in zwei rechtlichen Spielarten möglich: der Bruchteilsgemeinschaft und der Gesamthandsgemeinschaft. Während jedoch bei einer Bruchteilsgemeinschaft jeder Anteil gesondert ge- und verkauft werden kann, kann ein Grundstück, das im Eigentum einer Gesamthandsgemeinschaft steht, nur im Ganzen verkauft werden.

Bei der Zwangsversteigerung zur Auflösung einer Gemeinschaft steht das zu ersteigernde Objekt daher meist im Eigentum einer Gesamthandsgemeinschaft. Typische Beispiele für eine Gesamthandsgemeinschaft sind  die Erbengemeinschaft, Eheleute die eine Gütergemeinschaft vereinbart haben sowie die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts.

b) Das Recht zur einseitigen Aufhebung der Gemeinschaft
Steht eine Immobilie im Eigentum einer Gesamthandsgemeinschaft, so hat grundsätzlich jeder der Eigentümer das Recht – selbst gegen den erklärten Willen der anderen Eigentümer – die Auflösung der Gemeinschaft durch eine Zwangsversteigerung des Objekts zu veranlassen.

Auch eine Abfindung des Antragsstellers in Geld kann von den anderen Eigentümern in aller Regel nicht erzwungen werden.

c) Gesetzliche Ausnahmen
Für einige wenige Fälle, von denen die wichtigsten hier genannt werden sollen, hat der Gesetzgeber jedoch Ausnahmen vom grundsätzlichen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft vorgesehen:

 Ist der Grundstücksanteil eines Miteigentümers mit einem Nießbrauchsrecht behaftet, so kann gemäß § 1066 Absatz 2 BGB nur im Einvernehmen und gemeinschaftlich mit dem Nießbrauchsberechtigten ein Versteigerungsantrag gestellt werden

 Ist ein Testamentsvollstrecker bestellt, so kann kein Erbe gegen dessen Willen einen Versteigerungsantrag stellen.

 Der Erblasser kann in seinem Testament die Auflösung der Gemeinschaft für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen haben. Die Auflösung ist dann nur aus wichtigem Grund möglich.

 Solange die Ehe besteht, kann keiner der Ehepartner gegen den Willen des anderen die Zwangsversteigerung veranlassen.

 Ist die Ehe noch nicht geschieden, leben die Eheleute aber bereits getrennt, kann ein Ehepartner die Aufhebung der Gemeinschaft nur dann verlangen, wenn das zu versteigernde Objekt nicht im wesentlichen sein einziger Vermögenswert ist.

Beachten Sie: Viele dieser Ausnahmegründe gelten jedoch dann nicht, wenn nicht ein Miteigentümer, sondern der Gläubiger eines Miteigentümers die Zwangsversteigerung veranlasst hat.

2. Stellen eines Versteigerungsantrags

a) Ort und Form der Antragsstellung
Der Antrag auf Versteigerung des in Miteigentum stehenden Objektes ist an das zuständige Versteigerungsgericht zu richten (zur Zuständigkeit vgl. oben unter II. 1. a) ). Der Antrag kann schriftlich, aber auch mündlich zu Protokoll der Geschäftsstelle des Gerichts gestellt werden.

b) Im Antrag zu machende Angaben
Der Antrag muss zwingend die folgenden Angaben enthalten:

 Name und Anschrift des Antragsstellers
 Namen und Anschriften der Antragsgegner (das sind die anderen Miteigentümer)
 Die genaue Grundstücksbeschreibung
 Die genaue Bezeichnung der Grundbuchstelle

Um eine reibungslose Abwicklung nach der Zuschlagserteilung zu gewährleisten, sollte man auch noch das Grundbuch bereinigen lassen, indem man bereits beglichene Belastungen zum Erlöschen bringt.

3. Reaktionsmöglichkeiten der Antragsgegner

a) Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens
Wie bereits angedeutet, hat derjenige Miteigentümer (der Antragsgegner), gegen dessen Willen das Versteigerungsverfahren betrieben wird, kaum eine Möglichkeit, die Versteigerung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Objektes zu verhindern, sofern nicht einer der oben aufgezählten Ausnahmefälle vorliegt (vgl. oben unter III. 1. c) ).

Gemäß § 180 II ZVG hat der Antragsgegner jedoch die Möglichkeit, beim Versteigerungsgericht einen Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens stellen. Das Gericht wird diesem Antrag stattgeben, sofern dies unter Abwägung der widerstreitenden Interessen von Antragssteller und Antragsgegner als gerechtfertigt erscheint. Hierdurch kann der Antragsgegner zwar die Zwangsversteigerung nicht verhindern, der Antrag eröffnet ihm jedoch einen zeitlichen Aufschub, der dazu genutzt werden kann, doch noch eine einvernehmliche Einigung zwischen den Miteigentümern herbeizuführen.

b) Beteiligung am Versteigerungsverfahren
Ist eine einvernehmliche Lösung gescheitert, so hat der Antragsgegner immer noch die Möglichkeit, selbst im Verfahren mitzubieten, um auf diese Weise Alleineigentum an dem zu versteigernden Objekt zu erwerben. Für diesen Fall ist es dem Antragsgegner dringend zu raten, dem Verfahren als Beteiligter beizutreten, um auf diese Weise selbst „Herr der Lage zu werden“. Der Antragsgegner wird damit automatisch auch zum Antragssteller mit der Konsequenz, dass der weitere Verlauf des Verfahrens nicht mehr allein von den Anträgen des ursprünglichen Antragsstellers abhängig ist.

Eine verbesserte Rechtsstellung im Versteigerungstermin verschafft der Verfahrensbeitritt dem Antragsgegner jedoch nur, wenn seine Beitrittserklärung dem Antragssteller vier Wochen vor dem Versteigerungstermin zugestellt werden kann. Um eine rechtzeitige Zustellung (diese erfolgt durch das Gericht) sicherzustellen, sollte der Antrag auf Beitritt zum Verfahren, der keiner Begründung bedarf, schnellstmöglich, spätestens aber sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin schriftlich beim zuständigen Gericht gestellt werden.

4. Die Versteigerung

a) Grundsätzliches
Grundsätzlich gleicht die Versteigerung zur Auseinandersetzung einer Gemeinschaft in ihrem Ablauf jeder anderen Zwangsversteigerung. Vgl. daher hierzu die entsprechenden Ausführungen unter II. 5.

Eine wichtige Abweichung besteht jedoch insoweit, als dass der Antragssteller den Zuschlag an den Meistbietenden verhindern kann, indem er die Einstellung des Verfahrens bewilligt. Nicht zuletzt aus diesem Grunde ist es dem Antragsgegner zu raten, dem Verfahren beizutreten: in diesem Fall kann der Zuschlag nämlich nur verhindert werden, wenn beide Antragssteller gemeinschaftlich die Einstellung des Verfahrens bewilligen.

5. Der Verteilungstermin

Auch im Hinblick auf den Verteilungstermin bestehen keine nennenswerten Besonderheiten im Vergleich zur gewöhnlichen Zwangsversteigerung.

Darauf hinzuweisen ist jedoch, dass es auch den noch so zerstrittenen Miteigentümern dringend zu raten ist, sich bereits vorab über die Verteilung des erzielten Versteigerungserlöses zu einigen, und diese Einigung gemeinsam beim Gerichtstermin zu Protokoll geben. Das Gericht hat nämlich keine Verpflichtung, eine Einigung herbeizuführen und wird sich daher auch nicht darum bemühen. Konsequenz ist, dass der Versteigerungserlös beinahe zinslos beim Gericht hinterlegt wird und erst ausgezahlt werden kann, wenn ein rechtskräftiges Urteil in der Sache erwirkt wurde.

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Wohnungseigentumsrecht

Informationen für Wohnungseigentümer

Abschnitt 1: Der Erwerb einer Eigentumswohnung

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie man eine Eigentumswohnung erwerben kann:

 Kauf von einem Bauträger

 Beitritt zu Erwerbermodellen

 Zweiterwerb von einem Eigentümer

Tipp: In allen drei Fällen gibt es rechtliche Probleme, über die Sie sich rechtlich beraten lassen sollten. Denn es handelt sich um eine finanzielle Investition mit erheblichem Gewicht. Im Verhältnis zum Bauträger gilt das schwierige Bauträgerrecht und damit ggf. die Makler- und Bauträgerverordnung. Erwerbermodelle sind häufig mit erheblichen Rechtsrisiken verbunden, beispielsweise, wenn dem Eigentumserwerb ein Gesellschaftsbeitritt vorgeschoben ist. Der Zweiterwerb von einem Eigentümer führt dagegen in der Regel zu Problemen im Kaufrecht.

Unabhängig von einer rechtlichen Prüfung, muss der Erwerb auch wirtschaftlich geprüft werden. So sollte das Objekt mit Blick auf den Standort geprüft werden, also beispielsweise, wie weit die Immobilie vom Arbeitsplatz, von Schulen und Kindergärten entfernt ist und wie gut es um Versorgungseinrichtungen, Verkehrsanbindungen und den Erholungswert bestellt ist. Auch das Vorhanden-sein von störenden Einrichtungen sollte geprüft werden (Gaststätten, Gewerbebetriebe).

Tipp: Eine solche Prüfung ist deshalb notwendig, weil schon bei Erwerb untersucht werden sollte, wie gut eine Eigentumswohnungswohnung vermietet oder weiterverkauft werden kann (im Fall des Arbeitsplatzwechsels oder -verlustes).

Auch die Finanzierung sollte sorgfältig gewählt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht nur der Kaufpreis zu zahlen ist, sondern auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notar-, sowie Grundbuchkosten anfallen werden. Sie dürfen auch die monatlichen Belastungen, beispielsweise durch das Hausgeld nicht vergessen.

Tipp: Bei der Finanzierung sollten nicht nur mehrere Bankangebote eingeholt werden, sondern auch eine rechtliche Beratung stattfinden. Denn viele Darlehensverträge sind mit erheblichen Risiken behaftet, beispielsweise mit Blick auf die Sicherheiten. Es gibt mit Blick auf Grundschuld, Hypothek oder Bürgschaft erhebliche Unterschiede.

Der Abschluss des Kaufvertrags erfolgt vor dem Notar. Da dieser aber grundsätzlich beide Seiten betreut und zur Neutralität verpflichtet ist, sollte der Kauf-vertrag mit einem eigenen rechtlichen Berater besprochen, genau durchgelesen und dann erst unterschrieben werden. Denn der Käufer setzt sich erheblichen Pflichten aus.

Tipp: Bei Kaufvertragsabschluss können aufgrund der vorgeschriebenen notariellen Beurkundung Formprobleme auftreten. Denn Nebenabreden und Zusi-cherungen sind nur dann gültig, wenn sie in den Kaufvertrag in der notwendi-gen Form aufgenommen worden sind.

Eine Beurkundung können Sie wie folgt vorbereiten:

 Auskünfte einholen über Verkäufer (Zahlungsfähigkeit, Kreditwürdigkeit, Solidität)

 Prüfung, ob der Verkäufer bei gewerbsmäßiger Betätigung eine Gewerbeerlaubnis hat

 Vorabprüfung des Vertragsentwurfs

 Anforderung von ergänzenden Unterlagen (beispielsweise Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, ggf. weitere Unterlagen der Eigentümergemeinschaft)

Tipp: Diese Punkte lassen sich relativ gut im Rahmen einer rechtlichen Vertretung abarbeiten, da es natürlich auf den Einzelfall ankommt, welche Unterlagen von Bedeutung sind.

In jedem Fall wird ein versierter Rechtsanwalt folgende Punkte im Rahmen des Kaufvertrags prüfen:

 Sicherung der Käuferansprüche:

Eintragung des Verkäufers im Grundbuch,

bereits im Grundbuch eingetragene Belastungen,

Globalabsicherung des Gesamtgrundstücks,

Vorliegen einer sog. Freistellungserklärung,

Sicherung der Lastenfreiheit,

Eintragung einer Auflassungsvormerkung

 Höhe des Kaufpreises und der Nebenkosten:

Festpreis,

Prüfung von Preiserhöhungsklauseln,

Abhängigkeit des Kaufpreises von einer sog. Schlussrechnung,

Regelung bezüglich Erschließungskosten bei Neubauten,

 Fälligkeit des Kaufpreises:

bei bereits bestehendem Objekt Eintragung einer Auflassungsvormerkung,

bei noch nicht bestehendem Objekt Zahlung nach Baufortschritt

Tipp: Die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen sieht mit der Makler- und Bauträgerverordnung eine Zahlung des Kaufpreises in bis zu sieben Raten vor. Hierzu können Sie sich bei einem spezialisierten Rechtsanwalt informieren.

 Eigenschaften des Objekts

Es müssen inhaltlich die genauen Angaben bezüglich des Objekts vorhanden sein, vor allem Lageplan, Bauzeichnung, Baubeschreibung. Wenn diese Informationen fehlen, kann Streit darüber entstehen, ob der Verkäufer ausrei-chend erfüllt hat.

 Gewährleistungsrechte des Käufers

Bei Mängeln der Eigentumswohnung stehen dem Käufer sog. Gewährleistungsrechte zu. Hier gibt es zahlreiche Probleme, sodass bei Mängeln immer ein qualifizierter Rechtsrat eingeholt werden sollte.

Grundsätzlich haftet ein Bauträger selbst für Mängel. Dabei stellt sich immer wieder das Problem, ob er den Käufer auf die am Bau beteiligten Handwerker (Subunternehmer) verweisen darf.

Wichtig ist, dass die Gewährleistungsansprüche verjähren, sodass in jedem Fall schnellstens reagiert werden muss. Grundsätzlich gilt zwar eine Frist von fünf Jahren. Es kann aber Verjährungsverkürzungsregelungen geben.

Denkbar ist auch, dass der Käufer durch ein Abnahmeprotokoll auf solche Rechte verzichtet bzw. schlechte Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers (also im sog. Kleingedruckten) stehen.

Ein Problembereich sind auch die Vollmachten. Häufig lässt sich der Verkäufer eine Vollmacht des Käufers geben. Dann sollten die Ansprüche und Rechte des Käufers vorher besonders gut geprüft werden.

 Teilungserklärung

Die Teilungserklärung wird von den Grundstückseigentümern erstellt, dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben und bildet die Grundlage für die Eintragung des Eigentümers in das Grundbuch. Dort sind unter anderem die Größe der Miteigentumsanteile und Art und Umfang von Sondernutzungen festgelegt. Es gibt in der Regel auch eine Aufteilung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum.

Von großer Bedeutung sind auch die Miteigentums- bzw. Gemeinschaftsord-nungen, die in der Teilungserklärungen enthalten sind. Diese Regeln das rechtliche Zusammenspiel unter den Eigentümern.

Folgende Regelungen in der Teilungserklärung sind besonders wichtig:

Hausgeld (Beiträge zur Deckung der allgemeinen Kosten)

Einräumung von Sondernutzungen

Regelungen bezüglich der Eigentümerversammlung, Stimmrecht

Veräußerungs- und Vermietungsbeschränkung

Instandhaltung und Instandsetzung

Versicherungspflichten

Vollmachten und Vertretung

Verwalterbestellung und Verwaltervertrag.

 Zweiterwerbsfall

Hier gibt es beispielsweise das Problem, dass sich die Miteigentums- bzw. Gemeinschaftsordnung nachträglich durch Vereinbarung der Betroffenen geändert hat. Deshalb sollte in jedem Fall beim Hausverwalter die sog. Beschluss-Sammlung angefordert werden, die ein Verzeichnung von Beschlüs-sen der Eigentümerversammlung enthält.

Ein Zweiterwerber geht auch immer das Risiko ein, dass er für Hausgeldrückstände des Verkäufers haftet, beispielsweise aufgrund von Sonderumlagen. Hierdurch kann eine erhebliche Zahlungsverpflichtung gegenüber der Eigentümergemeinschaft entstehen.

Es kann auch sein, dass im Wohnungseigentümergrundbuch Belastungen eingetragen sind, die die Rechtsstellung des Käufers betreffen.

Weiterhin sollte eine Regelung getroffen sein, wer die Eigentümerrechte für die Zeit ausübt, in der der Käufer das Wohnungseigentum bezahlt und übernommen hat, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Auch wichtiger Punkt ist, dass der Verkäufer noch Ansprüche gegen seine damaligen Vertragspartner (Bauträger, Handwerker) haben kann. Es ist sinnvoll, dass sich der Käufer diese Ansprüche abtreten lässt, falls nachträglich Mängel erkennbar werden.

Wichtig ist auch eine Prüfung, ob und in welchem Umfang Mietverträge bestehen, wenn der Verkäufer nicht selbst in der Eigentumswohnung lebt. In einem solchen Fall müsste rechtsanwaltlich geprüft werden, welche Kündigungsrechte gegenüber dem Mieter bestehen.

 Probleme bei Erwerbermodellen

Solche Modelle, auch bekannt als sog. Bauherrenmodelle, enthalten noch weitere Risiken, beispielsweise dergestalt, dass dem Anbieter sehr umfangreiche Vollmachten eingeräumt werden.

Häufig wird der Käufer rechtlich auch als Bauherr gestellt und muss die da-mit zusammenhängenden Risiken übernehmen.

Das wesentliche Problem liegt aber vor allem darin, dass viele Modelle ein sehr unübersichtliches Netzwerk an Vertragspartnern und Verträgen enthalten, die teilweise zu Gesellschaftsbeteiligungen, höheren Kosten und einer personellen, wie wirtschaftlichen Verflechtung führen.

Tipp: In diesem Bereich sollte also in jedem Fall ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden, auch wenn der Eigentumserwerb bereits durchgeführt wor-den ist.

Abschnitt 2: Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers

Wenn Sie bereits eine Eigentumswohnung vollwirksam erworben haben, dann ist für Sie interessant, welche Rechte und Pflichten an diese Stellung geknüpft sind.

Dies legen insbesondere drei Rechtsgrundlagen fest:

 Das Wohnungseigentumsgesetz, dessen Vorschriften zum Teil durch Vereinbarung abgeändert werden können.

 Die Gemeinschaftsordnung mit den wichtigsten Regeln über das Verhältnis der Eigentümer zueinander, also insbesondere über

Sondernutzungsrechte einzelner Eigentümer am Gemeinschaftseigentum (beispielsweise Parkplatz oder Gartenanteil)

das Stimmrecht der Eigentümer

die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung

erforderliche Mehrheiten im Rahmen einer Beschlussfassung

den Gebrauch des Sondereigentums (Haustierhaltung, Grillen, Geräusche, Waschraum und ähnliches).
Im Rahmen der Gemeinschaftsordnung ist, da diese Teil der Teilungserklärung ist, diese immer mit zu berücksichtigen.

 Sonstige Beschlüsse der Eigentümer, wobei zwischen Mehrheits- und Einstimmigkeitsbeschlüssen zu unterscheiden ist.

Tipp: Jeder (zukünftige) Eigentümer sollte durch einen qualifizierten Rechtsanwalt eine Gesamtprüfung seiner Rechte und Pflichten anhand einer Begutachtung der Rechtsgrundlagen durchführen lassen.

Die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage ist häufig ein zentrales Thema, da diese unter anderem folgende Bereich abdecken muss:

 Aufstellung einer Hausordnung

 Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

 Abschluss einer Feuer-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

 Bildung einer Instandhaltungsrücklage

 Aufstellung eines Wirtschaftsplans

Verkannt wird in der Regel, dass neben dem Hausverwalter auch die Gemeinschaft der Eigentümer und ein möglicher Verwaltungsbeirat als Organe des Wohnungseigentumsgesetzes vorgesehen sind. Nur allzu häufig meinen Hausverwalter, dass sie selbst die wichtigsten Entscheidungsträger sind und vergessen, dass die Hauptentscheidungsträger immer die Eigentümer bleiben sollten.

Tipp: Überprüfen Sie die Tätigkeit und den Kompetenzspielraum des Hausverwalters. Häufig nimmt er sich zu viel Rechte heraus und beschneidet dadurch die Kompetenz der Eigentümer.

Wichtig ist im Rahmen der Verwaltung immer die Frage, wie das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ausgestaltet ist. Grundsätzlich steht einem Eigentümer gesetzlich eine Stimme pro Wohnung zu und zwar unabhängig von deren Größe. In der Praxis wird das Stimmrecht aber ganz gegensätzlich nach der Größe der Miteigentumsanteile ausgerichtet.

Das kann sich dann in der Eigentümerversammlung auswirken, auf der die Beschlussfassungen erfolgen. Diese Versammlung ist das Sprachrohr der Eigentümer und fällt die wichtigsten Entscheidungen. Solche sind beispielsweise:

 Bestellung und Abberufung des Verwalters

 Wahl des Verwaltungsbeirats

 Beschlussfassung über die Hausordnung

 Beschlussfassung über den vom Verwalter aufgestellten Wirtschaftsplan sowie über die Jahresabrechnung

 Festsetzung der Instandhaltungsrückstellung

 Entscheidungen über größere Reparaturen bzw. bauliche Veränderungen

 Einleitung eines Verfahrens zur Entziehung des Wohnungseigentums

 Erteilung von Genehmigungen, die die Gemeinschaftsordnung für eine bestimmte Nutzung oder für eine Veräußerung vorsieht und die nicht vom Verwalter zu erteilen sind.

Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr einberufen werden. Daneben kann bei schriftlichem Antrag unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Eigentümer eine Einberufung verlangt werden.

Diese Einberufung erfolgt in Textform unter Angabe der Tagesordnung, also auch ggf. per Telefax oder Email.

Außer in Fällen der Dringlichkeit beträgt die Ladungsfrist zwei Wochen.

Innerhalb der Eigentümerversammlung ist die Beschlussfähigkeit festzustellen, die bei Anwesenheit der Hälfte der Stimmen gegeben ist.

Den Vorsitz in der Versammlung führt der Verwalter, wenn nicht etwas anderes vereinbart wird.

Die gefassten Beschlüsse sind in einer Niederschrift festzuhalten und darüber hinaus nach Neuregelung des Wohnungseigentumsgesetzes nunmehr in einer Beschluss-Sammlung fortlaufend einzutragen und zu nummerieren.

Sollte die Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß verlaufen bzw. ein Beschluss angreifbar sein, so steht jedem Eigentümer insoweit ein Anfechtungs-recht zu.

Ein weiteres Problem bei Beschlüssen ist immer die Frage, welche Mehrheit gilt. Bei Änderungen von Bestimmungen aus der Gemeinschaftsordnung oder einstimmiger Vereinbarungen bedarf es im Regelfall der Zustimmung aller (auch der nicht erschienen) Eigentümer. Aufgrund der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist nunmehr aber in vielen Bereichen eine sog. qualifizierte Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteilen ausreichend. Das ist beispielsweise wichtig, bei einem Beschluss über eine Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme oder für bestimmte Modernisierungsarbeiten. Bei sonstigen Beschlüssen genügt die einfache Mehrheit. Ggf. kann auch eine Abstimmung im schriftlichen Verfahren stattfinden.

Tipp: Hier gibt es aufgrund der gesetzlichen Neuregelung die große Gefahr, dass einzelne Eigentümer durch eine Mehrheit der anderen Eigentümer bei stark Kostenträchtigen Maßnahmen einfach überstimmt werden. Steht ein solcher Beschluss an, so sollte in jedem Fall bereits vorab, jedenfalls aber im Nachhinein eine rechtsanwaltliche Prüfung stattfinden. So kann festgestellt werden, welche Erfordernisse an den Beschluss zu stellen sind und inwieweit die Beschlussfas-sung zulässig ist. Gegebenenfalls kann eine Beschlussanfechtung in Betracht kommen.

Bei Beschlüssen gibt es demnach drei Stufen:

 Endgültig wirksame Beschlüsse

 Wirksame Beschlüsse, die binnen Monatsfrist angefochten werden kön-nen

 Nichtige Beschlüsse, bei denen der Eigentümerversammlung die Ent-scheidungskompetenz fehlt

Auch an die Person des Verwalters knüpfen sich vielfach Probleme.

Zentraler Ausgangspunkt ist die Tatsache, dass dieses Amt durch die Eigentümer nicht ausgeschlossen werden kann.

Seine Aufgabe besteht vornehmlich darin, die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft durchzuführen und für die Einhaltung der geltenden Rechtsgrundlagen zu sorgen. Der Verwalter sorgt auch für die Instandhaltung und Instandsetzung, die Verwaltung des eingenommenen Geldes, das Kassieren des Hausgelds und die Information der Eigentümer, beispielsweise bei Rechtsstreitigkeiten. Der Verwalter ist ferner verpflichtet, einen Wirtschaftsplan zu erstellen und ordnungsgemäß über das Wirtschaftsjahr abzurechnen.

Tipp: Gerade im wirtschaftlich-finanziellen Bereich werden dem Verwalter häufig Vorhaltungen gemacht, beispielsweise im Rahmen der nicht ordnungsgemäßen Verwendung von Geldern. Hier sollte immer geprüft werden, ob nicht zivilrechtliche Ansprüche gegen den Verwalter bestehen bzw. strafrechtliche Schritte (Stichwort Untreue) eingeleitet werden müssen.

Innerhalb seiner Aufgaben vertritt der Verwalter die Eigentümer und zwar insbesondere in folgenden Situationen:

 Rechtsgeschäfte mit Wirkung für und gegen die Eigentümergemeinschaft (Beauftragung von Handwerkern)

 Zahlungen und Leistungen, die die laufende Verwaltung betreffen

 Außergerichtliche und gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen

 Entgegennehmen von Erklärungen für die Eigentümergemeinschaft.

Die Bestellung des Verwalters erfolgt dabei durch Beschluss. Daneben ist ein sog. Verwaltervertrag abzuschließen. Dabei ist zu beachten, dass die Verwalterbestellung per Gesetz zeitlich beschränkt ist. Der Verwalter kann ebenfalls durch Beschluss abberufen werden und zwar vor Ablauf der Bestellungsfrist insbesondere dann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Tipp: Die Abberufung des Verwalters erfolgt letztlich nach vergleichbaren Me-chanismen, wie die außerordentliche Kündigung eines Arbeits- oder Mietvertrags. Es muss tatsächlich das Vorliegen eines ausreichendes Grundes geprüft werden. Außerdem müssen formelle Voraussetzungen eingehalten werden, sodass dies durch einen rechtlichen Vertreter vorbereitet werden sollte.

Der Verwaltungsbeirat ist ein nicht zwingendes Organ der Eigentümergemein-schaft.

Aufgabe des Verwaltungsbeirats ist die Kontrolle und Unterstützung der anderen Organe innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Der Beirat besteht aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern, die von der Eigentümerversammlung gewählt werden.

Der Verwalter ist verpflichtet, dem Verwaltungsbeirat jederzeit Auskunft über die Verwaltertätigkeit zu erteilen.

Häufiger Streitpunkt ist die Nutzung des Wohnungseigentums.

Dabei ist die Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum grundlegend. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus dem Wohnungseigen-tumsgesetz, der Teilungserklärung und dem dieser beigefügten Aufteilungsplan.

Im Gemeinschaftseigentum stehen grundsätzlich das Grundstück mit Hofraum und Garten, Teile des Gebäudes, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (beispielsweise Treppenhaus).

Gegenstand des Sondereigentums sind alle zu der jeweiligen Wohnung gehörenden Räume, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.

Tipp: Im Bereich des Sondereigentums ist der Eigentümer letztlich Alleineigentümer mit allen Rechten. Das ist beispielsweise im Nachbarrecht oder bei der Aufnahme einer Grundschuld von Bedeutung.

Von Teileigentum spricht man dagegen, wenn die einem Eigentümer gehörenden Räume nicht Wohnzwecken dienen (also im gewerblichen Bereich).

Das Nutzungs- und Gebrauchsrecht bezüglich des Sondereigentums wird aber in folgenden Bereichen eingeschränkt:

 Keine wesentliche Benachteiligung der anderen Eigentümer

 Instandhaltungs- und Duldungspflichten

 Veräußerung ggf. nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer

 Vermietung ggf. nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer

Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist jeder Eigentümer dagegen zum Mitgebrauch berechtigt, wobei allerdings gewisse Sondernutzungsrechte eingeräumt werden können.

Die Hausordnung regelt für die alltäglichen Angelegenheiten der Benutzung der Wohnungseigentumsanlage. Sie kann aber nicht in wesentliche Rechte einzelner Eigentümer eingreifen.

Jeder Eigentümer ist verpflichtet, Kosten und Lasten der gemeinschaftlichen Anlage zu tragen. Der Anteil hieran bestimmt sich grundsätzlich nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil, wobei ein abweichender Verteilungsschlüssel grundsätzlich vereinbart werden kann (beispielsweise Wohnungsgröße, tatsächlicher Nutzwert). Weiterhin kann es sinnvoll sein, eine direkte Verteilung durch technische Anlagen zu gewährleisten (zum Beispiel bei Heizung und Warmwasser).

Da eine Abrechnung solchen Positionen in der Regel erst nach Abrechnung des Wirtschaftsjahres erfolgen kann, ist ein sog. Wirtschaftsplan aufzustellen und in der Regel ein Hausgeld festzulegen. Es handelt sich dabei um Zahlungen der Eigentümer im Rahmen der Kosten- und Lastentragungsverpflichtung.

Im Rahmen der Jahresabrechnung ist der Verwalter rechnungslegungsverpflichtet. Jeder Eigentümer hat damit das Recht, die Rechnungen und Belege zu prü-fen.

Von besonderer Bedeutung ist dabei die Instandhaltungsrücklage, die dann wichtig wird, wenn größere Reparaturen anstehen. Hier kann dann die angesammelte Rücklage verwendet werden.

Tipp: Bei diesem Punkt gibt es immer wieder Streit, weil nicht klar ist, ob eine bauliche Veränderung einen Mehrheits- oder Einstimmigkeitsbeschluss erfordert. In der Regel durch einen Rechtsanwalt ist dann zu prüfen, ob es sich um eine sog. bauliche Veränderung handelt. Zu unterscheiden ist hiervon der Fall einer baulichen Veränderung von Sondereigentum.

Bei einem (anstehenden) Rechtsstreit sollte immer ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden.

Das hängt damit zusammen, dass es sich in diesem Bereich um eine Spezialmaterie handelt, bei der sogar eine spezielle Gerichtszuständigkeit (Amtsgericht im Bezirk der Wohnanlage) besteht.

Ein Gerichtsverfahren betrifft vor allem folgende Fälle:

 Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander

 Verhältnis zwischen Gemeinschaft und Eigentümern

 Rechte und Pflichten des Verwalters

 Gültigkeit von Beschlüssen (sog. Anfechtungsklage)

Ein weiterer Grund, warum in jedem Fall ein Fachmann eingeschaltet werden sollte, liegt darin, dass in solchen Verfahren der Streitwert, der letztlich die Kosten des Verfahrens beeinflusst, durch einen rechtlichen Laien kaum abgeschätzt werden kann.

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