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Brasilianisches Miet- und Immobilienrecht

von Sergio N. Mannheimer, Rechtsanwalt

Das System der dinglichen Rechte in Brasilien

Das Ziel dieser Arbeit erlaubt keine ausschweifenden Ausführungen über die verschiedenen Verzweigungen und Themen aus denen sich die auf das Immobilienrecht anwendbaren Normen, im Speziellen in Bezug auf Kauf, Verkauf und Miete der Immobilien in Brasilien, ergeben. Daher soll hier eine generelle Betrachtung der Behandlung, die sich aus dem brasilianischen Recht dieser Materie ergibt, bezweckt werden, damit der Interessierte eine Einsicht über die Art und Weise, wie die entsprechenden Rechtsinstitute von der brasilianischen Gesetzgebung gehandhabt werden, erlangen kann.

Wie auch in Deutschland ist die beherrschende Quelle des Rechts in Brasilien das geschriebene Gesetz. Im Bereich des Immobilienrechts ist die vorherrschende Norm der Código Civil (Zivilgesetzbuch), welcher 2002 einer umfassenden Änderung unterlag, und weitere verteilte Gesetze, die die speziellen Themen behandeln, wie das Gesetz der öffentlichen Registrierung (Gesetz N° 6.015/73 – Lei de Registros Públicos), das Mietgesetz (Gesetz N° 8.2145/91 – Lei do Inquilinato), das Wohnungseigentumsgesetz, das Gesetz zur Immobilieninvestition (Incorporações Imobiliárias - Gesetz N° 4.591/64), und viele weitere.

Der Código Civil (Zivilgesetzbuch) behandelt das Sachenrecht ab Art 1.196, beginnend mit den Ausführungen zum Besitz, danach folgen die oben angeführten dinglichen Rechte, die Pacht, die Grunddienstbarkeit, der Nießbrauch und verschiedene darüber hinausgehende dingliche Rechte, wie die Hypothek. Die Übertragung unter Lebenden im Brasilianischen Recht erfolgt normalerweise durch die Eintragung des Erwerbstitels im Immobilienregister; dabei ist zu erwähnen, dass der Übertragende Eigentümer der Immobilie bleibt, solange der Titel nicht eingetragen ist, wobei nach brasilianischem Gesetz vorherige Akte in Bezug auf das eingetragene Dokument, auch wenn sie zur Eigentumsübertragung ausreichend wären, irrelevant sind, wenn diese vorher nicht eingetragen wurden.

Das Immobilieneigentum unterliegt auch dem Erwerb durch Ersitzung durch denjenigen, der über mindestens 10 Jahre durchgehend besitzt, dabei guten Glaubens ist, und mit einem justo titulo (gerechter Titel), wie er vom Gesetz benannt wird, ausgestattet ist. Sollte er weder einen gerechten Titel innehaben noch guten Glaubens sein, erhöht sich die Frist auf 15 Jahre. Sollte der Besitzer jedoch die Immobilie als Wohnraum eingerichtet haben oder Arbeiten an der Immobilie vorgenommen haben, verkürzt sich die Frist in dem letztgenannten Fall auf 10 Jahre. Schließlich wurde vor kurzem eine verkürzte Ersitzung eingeführt, nach der 5 Jahre ausreichen, um das Eigentum einer Immobilie von kleinen Einheiten in städtischer oder ländlicher Gegend zu erwerben, wenn dies durch den Ersitzenden mit dem Ziel zur Nutzung als Wohnung geschieht, und dieser nicht schon Eigentümer einer anderen Immobilie ist.

Der Código Civil (Zivilgesetzbuch) widmet auch den Nachbarschaftsrechten große Aufmerksamkeit, und wendet sich darüber hinaus weiten Bereichen dem Bruchteilseigentum, im Speziellen im Hinblick auf das Gebäude, zu. Die Zusammensetzung der Bruchteilsgemeinschaft, durch welche diese gegründet werden, ist Ziel der Eintragung im Registro Geral de Imóveis (Grundbuch), in welchem unter anderem die Art der Bezahlung der Beiträge der Eigentümer, die Form der Verwaltung und die Beschlussfassung der Bruchteilsgemeinschaft festgeschrieben wird. Der Código Civil wich von einem großen Teil des Gesetzes N° 4.591/64 über das Wohnungseigentum bei Gebäuden und die Incorporações Imobiliárias ab, die noch immer in Kraft sind. Darüber hinaus behandelt der Código Civil (Zivilgesetzbuch) in detaillierter Form die Pacht, das Institut der Grunddienstbarkeit und den Nießbrauch.

In Bezug auf die dinglichen Rechte bei Immobilien, ist es wichtig die Hypothek, auch hinsichtlich deren Ausführung, zu erwähnen. Diese ist größtenteils durch Gesetz geregelt, eingeführt, um den Gläubiger in bestimmten Situationen zu schützen. Außerdem ist die treuhänderische Veräußerung der Immobilie zu beachten, geregelt durch das Gesetz N° 9.514/97, welches das dingliche Recht bei Immobilien konstituiert, hauptsächlich, aber nicht ausschließlich, zur Garantie der Kreditoperationen zugunsten der Einheiten, die bezüglich des Wohnungsfinanzierungssystems (Sistema Financeiro da Habitação), ein Programm der Bundesregierung zu Stimulierung der privaten Konstruktion, handeln. Durch das Institut der treuhänderischen Veräußerung schließt der Schuldner vertraglich die Übertragung an den Gläubiger des auflösbaren Immobilieneigentums ab.

Der Erwerb von Immobilien in Brasilien durch Ausländer

Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Brasilien unterliegt einigen Beschränkungen. In städtischen Gegenden gibt es keine durch Gesetz eingeführten Hindernisse. Das bedeutet: Jede Person, in Brasilien wohnhaft oder nicht, kann, unabhängig von jedweder Beschränkung oder Erfüllung von Bedingungen, ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung in städtischen Gegenden erwerben, unabhängig von Wert oder Größe. Es gibt auch keine Beschränkungen im Bezug auf die Anzahl des Eigentums. Dies bedeutet, dass dieselbe ausländische Person, selbst wenn sie nie nach Brasilien gekommen sein sollte, verschiedenen Immobilien, in einer oder mehreren Städten, sei es zur Spekulation, zum Erwerb oder zur wirtschaftlichen Ausbeutung jedweder Art, erwerben kann.

Für ländliche Immobilien, also solche, die außerhalb der städtischen Grenzen gelegen sind und in der Regel auf landwirtschaftliche Aktivität, private Nutzung oder Rohstoffgewinnung abzielen, sieht das Gesetz wichtige Beschränkungen im Hinblick auf dessen Erwerb vor. Ziel dieser Beschränkungen in Bezug auf die Nutzung der ländlichen Immobilie durch den Ausländer ist es, die unterschiedlose Ausbeutung dieser Immobilie durch denjenigen, der ausschließlich den wirtschaftlichen Vorteil sucht, zum Nachteil der Brasilianer, die diese Gebiete bewohnen und dieses zum Erhalt nutzen, zu vermeiden.

In diesem Zusammenhang wurden 1964 das Gesetz N° 4.504, besser bekannt als „Estatuto da Terra“ (Landstatut), das die Basis für das juristische Regime der ländlichen Immobilien bildet, und das Gesetz N° 5.709, von 1971, geregelt durch Dekret N° 74.695 von 1974, das die Basis für das juristische Regime des Erwerbs von ländlichen Immobilien durch Ausländer konstituiert, verabschiedet. Generell kann nur der Ausländer, der sich regulär in Brasilien aufhält, ländliche Immobilien erwerben, wobei das Visum permanent oder provisorisch sein kann.

Trotzdem ist auch für diese Ausländer der Erwerb der Immobilien solcher Natur einer Reihe von Beschränkungen unterworfen. Die wichtigsten dabei sind: Der Ausländer darf ohne ausdrückliche Erlaubnis keine Immobilie im Grenzstreifen erwerben, er darf mehr als eine Immobilie nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des INCRA – Instituto Nacional de Colonizacao e Reforma Agrária (Bundesbehörde, die die disziplinarische und regulative Kompetenz in Bezug auf ländliches Eigentum im Land innehat) erwerben, und die Immobilie darf, soweit der Ausländer keine spezielle Erlaubnis besitzt, nicht größer sein als das Dreifache des sogenannten Módulo de Exploracao Indefinida (MEI). Das MEI ist eine Messeinheit, in Hektar, die von Region zu Region variiert, wobei sie in dünner besiedelten Städten größer ist als in dichter besiedelten Gegenden. Immer wenn das Gebiet 3 bis 50 Mal die Messeinheit des MEI ergibt, bedarf es einer Erlaubnis des INCRA. Darüber hinaus gibt es weitere Beschränkungen: In keiner Stadt dürfen Ausländer mehr als 25% der Fläche besitzen, und Ausländer gleicher Nationalität können nicht mehr als 10% der Stadtfläche kaufen.

Sobald ein Ausländer beabsichtigt eine ländliche Fläche aufzukaufen, die größer als das 50-fache des MEI ist oder die Prozentgrenze übersteigt, ist eine spezielle Genehmigung des Präsidenten der Republik erforderlich. Es ist schließlich zu beachten, dass dem Ausländer diese Anforderungen auferlegt werden, wenn die Immobilie Objekt eines Erbes oder eines Vermächtnisses ist, außer wenn es in einem Gebiet als unverzichtbar in Bezug auf die nationale Sicherheit erwogen wird.

Ähnliche Beschränkungen wie die für natürliche Personen bestehen auch für ausländische juristische Personen, die in Brasilien tätig sind. Diese können nur Immobilien, die zur landwirtschaftlichen, industriellen Nutzung oder zur Besiedlung bestimmt sind, erwerben, wenn diese mit den Zielen ihrer Satzung in Einklang stehen. Aber auch hier ist immer eine Genehmigung der zuständigen Behörden der Bundesregierung notwendig, unabhängig von der Größe der Fläche. Darüber hinaus ist die ausländische juristische Person Beschränkungen in Bezug auf die Prozente am Gebiet jeder Stadt unterworfen, ähnlich wie dies für natürliche Personen gilt. Auf der anderen Seite ist das Verständnis vorherrschend, dass die Pacht der ländlichen Immobilie für Ausländer durch die gleichen Regeln beschränkt ist, die für den Kauf gelten, sowie durch das Landstatut und das Gesetz N° 5.709/71 festgeschrieben.

Vorgehensweise für den Erwerb von Immobilien in Brasilien

Der Erwerb einer Immobilie in Brasilien setzt einige Vorschriften voraus und sollte unter keinen Umständen ohne Beratung durch einen Anwalts seines Vertrauens durchgeführt werden. Die Vorkehrungen, die getroffen werden sollten, hängen von verschiedenen Faktoren ab. Zuerst tritt die unübersichtliche Situation der Einträge auf, im Speziellen in ländlichen Gegenden und in ärmeren Städten. Auf der anderen Seite muss beachtet werden, dass der Erwerber für Schulden des Veräußerers aufkommen muss, im Falle, dass die Immobilie belastet ist, welche die respektive Zahlungsfähigkeit reduzieren. Diese angewandte Vorgehensweise beim Kauf und Verkauf von Immobilien stellt einen erheblichen Unterschied zu der in Deutschland dar, wo die Rolle des Notars viel relevanter ist und dieser viel größere Verantwortung und Befugnisse hat.

Wie man daher sehen kann, existieren viele Formen des Erwerbs der Eigentumsimmobilie, wobei das bei weitem gewöhnlichste Geschäft der Kauf und der Verkauf sind. Auch wenn der Erwerb durch einen privaten Vertrag möglich ist, ist immer das Geschäft durch eine öffentliche Auflassung zu empfehlen, was in einem Cartório de Notas geschieht. Der Käufer besitzt in diesen Fällen ein offizielles Dokument, das er zur Eintragung in das Generalregister (RGI, welches dem deutschen Grundbuch entspricht) vorlegen kann. In diesem Bereich ist außer den Regel des Código Civil (Zivilgesetzbuch), wie oben erwähnt auch das Gesetz der öffentlichen Eintragung – Gesetz N° 6.015/73, welches die Aufgabe des Generalregisters der Immobilien und des ihm innewohnenden Eintragungsprozesses regelt, von Relevanz.

Obwohl diese Regel beim Kauf und Verkauf verschiedenen Übereinkünften unterliegen kann, muss der Verkäufer für das Vorliegen der angeführten Urkunden, für die Bezahlung der Auflassungsgebühr und für die Ausgaben des Cartórios und der Eintragung der Immobilie aufkommen. Die Urkunde besteht aus einer Zusammenfassung von Dokumente, welche zeigen sollen, dass hinsichtlich der Immobilie, in Bezug auf den Veräußerer, keine Beschränkungen oder Hindernisse bestehen, oder Vermutungen, die das Geschäft verhindern oder gefährden können. So soll der Verkäufer neben der Urkunde des Generalregisters der Immobilien, die zum Erwerb des Titels bestimmt ist, ein Dokument vorlegen, aus dem hervorgeht, dass keine dinglichen Abgaben auf der Immobilie liegen.

Daneben sind andere Dokumente vorzulegen, die die Ordnungsmäßigkeit der Immobilie beweisen, und zeigen, dass der Verkäufer zivilrechtlich zur Ausführung des Geschäfts befähigt ist und keine zivilrechtlichen- oder staatlichen Klagen gegen den Verkäufer bestehen. Diese letzte Maßnahme ist von großer Relevanz, denn die Veräußerung einer Immobilie, über die eine Klage wegen dinglicher Rechte hängt, oder eine Klage, die fähig ist, den Schuldner in die Insolvenz zu führen (unter anderem Möglichkeiten, die im Código Civil vorgesehen sind) unterliegen der Unwirksamkeitserklärung in Beziehung zum Gläubiger. Mit anderen Worten: Wenn der Käufer nicht die entsprechenden Vorkehrungen hinsichtlich des Erwerbs der Immobilie trifft, kann er die Immobilie durch Fraude de Execução (Gläubigerschädigung) verlieren.

Die Prüfung der Urkunden für die Verifikation der Ordentlichkeit, wird zumeist durch den Anwalt des Käufers durchgeführt. Darüber hinaus muss an den Bundesstaat, in dem die Immobilie liegt, eine Auflassungssteuer von normalerweise 2% des Realwertes der Immobilie, festgelegt durch die Landesbehörde, bezahlt werden. Der Preis der Immobilie ist in der Regel bei Unterzeichnung zu entrichten, was die Prüfung der Dokumente und die umsichtige Vorbereitung der Schriftvorlage relevanter macht, denn im Gegensatz zu den meisten Ländern hat der Notar eine geringere Verantwortung, da er nicht die Möglichkeit hat den Preis für die Wertbefreiung nach Überschreibung des Titels im Generalregister der Immobilien zu erhalten. Nach Beendigung des Geschäfts und der Übertragung des Eigentums wird der neue Eigentümer verantwortlich für die Bezahlung der Gebäude- oder Gebietssteuer (Imposto Predial ou Territorial – ITBI) der städtischen Immobilie, normalerweise von einem Jahreswert von 0,5 bis 1 % des Kaufwertes der Immobilie. Für ländliche Immobilien wird eine Steuer für ländliche Gebiete (Imposto Territorial Rural) fällig, die an den Bund zu entrichten ist.

Neben den angeführten Dokumenten des Kaufs und Verkaufs ist die Zusicherung des Kaufs oder Verkaufs gewöhnlich, die auch im RGI (Grundbuch) eingetragen werden kann und gelegentlich das Geschäft vereinfacht, sollte die Dokumentation nicht im Ganzen verfügbar sein oder der Preis in Raten gezahlt werden. Im letzten Fall wird eine Zusicherung unterschrieben für den Fall, dass der volle Preis beglichen wurde und das Geschäft durch Unterschrift der sogenannten Niederschrift beendet.

Für den Immobilienkauf in Brasilien müssen alle Personen, auch diejenigen, die außerhalb des Landes wohnhaft sind, den sogenannten CPF oder CNPJ (N° der Einschreibung für natürliche oder juristische Personen) von der amtlichen Behörde, Secretaria da Receita Federal, haben. Dieses Dokument kann auch durch einen Bevollmächtigten erlangt werden, wenn dieser mit den entsprechenden Vollmachten ausgestattet ist.

Sehr gewöhnlich ist in Brasilien auch das Institut des Erbbaurechts, nach welchem das Eigentum in das sogenannte Nutzungsrecht und das Eigentumsrecht unterteilt wird. Obwohl der neue Código Civil (Zivilgesetzbuch), in Kraft seit 2003, dieses Institut abgeschafft hat, schützt er in Situationen, die vor seinem In-Kraft-treten entstanden sind. Es ist daher gewöhnlich, speziell in städtischen Gegenden und bei Immobilien in Meeresküstennähe, einschließlich der Inseln, dass außer der Auflassungssteuer auch eine Abfindung an den Veräußerer des Gutes bezahlt wird. Diese variiert zwischen 2,5% und 5% des Wertes der Immobilie und wird gewöhnlich auf den Käufer übertragen, obwohl es Aufgabe des Verkäufers ist. Bezahlt wird an den Inhaber des Eigentumsrechts, in der meisten Fällen an den Bund oder die Stadt in der die Immobilie liegt. Dennoch gibt es Fälle des Erbbaurechts zugunsten von Privaten, wie es zum Beispiel zugunsten der königlichen Familie in der Stadt Petrópolis im Bundesstaat Rio de Janeiro eingesetzt wurde.

Neben der Abfindung an den Erbbauberechtigten, Inhaber des Nutzungsrechts, wird dem Besitzer des Eigentumsrechts der sogenannte Erbauzins oder die Pension bezahlt, ein Jahreswert der als Gegenleistung für das Nutzungsrecht entsteht. Dieser Wert ist gewöhnlich nicht hoch, denn das Gesetz bestimmt, dass dieser moderat sein soll, um die Präsenz des Erbbaurechts des Landes zu stimulieren. Die Einziehung der Abfindung und des Erbbauzinses der Erbbau-Immobilie durch den Bund, in dem Fall der an der Meeresküste der großen Städte und der schönen Sommerinseln wie Angra dos Reis, Ilhabela usw. gelegenen Immobilien, ist Aufgabe des Serviço de Patrimônio da União (SPU – Bundes Vermögendienst).

Brasilianisches Mietrecht

Die Vermietung von Immobilien in Brasilien ist hauptsächlich durch das Gesetz N° 8.245, von 1991, besser bekannt als „Mietgesetz“, geregelt. Es regelt die sogenannte Vermietung von städtischen Immobilien, während die Nutzung oder der temporäre Besitz von ländlichen Immobilien durch das Gesetz N° 4.504/64, das Landstatut, geregelt wird. Das Mietgesetz hat seinen Ursprung in einer Zeit von großen Spannungen zwischen Eigentümern und Mietern, sei es wegen des Missverhältnisses von Angebot und Nachfrage, oder wegen der hohen Inflationsrate zu dieser Zeit. Diese hatten die Entwertung der Immobilie über einen langen Zeitraum zur Folge, mit der Konsequenz, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter begünstigt wurde. Vor diesem Hintergrund war es das Ziel des Mietgesetzes diese Spannungen zu vermeiden, indem Mechanismen, die den Markt ausgleichen, geschaffen wurde. Der Markt leidet heutzutage nicht mehr unter den damaligen Problemen, wobei Angebot und Nachfrage, außer bei einigen Ausnahmen, ausgeglichen sind und am Ende der Hyperinflation der Mietwert ausgeglichen war.

In Brasilien unterscheidet man zwischen der sogenannten Wohnraummiete und der Gewerberaummiete (unter diesen die wirtschaftlich genutzten). Die erste, wie der Name bereits sagt, ist durch eine Nutzung als Wohnraum gekennzeichnet, mit einigen Ausnahmen, wie bei der sogenannten touristischen Vermietung der „Apart-Hotels“ oder wenn der Mieter eine juristische Person ist; wobei die Immobilie dem Teilhaber, Vorstand oder Angestellten der Firma bestimmt ist. Diese letzten, abgesehen von den äußerlichen Merkmalen, werden wie die Gewerberaummiete behandelt. Wenn der Vertrag der Gewerberaummiete für Zeiträume in Kraft ist, die zusammen Verträge über eine Frist gleich oder größer als 5 Jahre ergeben, gibt das Gesetz dem Mieter das Recht nach und nach den Vertrag für gleiche oder sukzessive Zeiträume zu verlängern, solange er sich für mindestens 3 Jahre im selben Geschäftsbereich befindet und die vom Gesetz vorgesehenen Bedingungen berücksichtigt.

Das Mietgesetz schützt den Mieter vor dem unbegründeten Rücktritt durch den Vermieter während des Zeitraumes der Gültigkeit der Miete, erlaubt diesem jedoch eine vorgezogene Auflösung, solange er eine Geldstrafe bezahlt. Die Rechtsprechung hat dies dahingehend gedeutet, dass die Geldstrafe anteilsmäßig berechnet werden soll, bezogen auf den Zeitraum, der zur Beendigung des Vertrages fehlt. Bei unbefristeten Mietverträgen kann der Mieter jederzeit den Vertrag kündigen, solange dies schriftlich und mindestens 30 Tage im Voraus geschieht. Das gleiche Recht steht dem Vermieter zu, jedoch bleibt zu beachten, dass dies nur bei der Wohnraummiete möglich ist, wenn der Vertrag für einen Zeitraum von 30 oder mehr Monaten geschlossen wurde, und auch in diesem Fall nur nach Ablauf einer solchen Frist. Ist dies nicht der Fall, ist ein Rücktritt des Vermieters nur unter den sehr eingeschränkten im Art. 47 des Gesetzes N° 8.245 vorgesehen Fällen möglich.

Wenn die Immobilie während der Mietzeit verkauft wird, kann der Erwerber nach vorherigem Hinweis an den Mieter vom Vertrag zurücktreten, außer, wenn im Vertrag eine Klausel „Gültigkeit in Fall der Veräußerung“ eingesetzt wurde, und dies vorher zur Einsicht der möglichen Käufer, im Grundbuch eingetragen wurde. Das Mietgesetz beinhaltet weiterhin Regeln über die Nachfolge in Verträge, wenn der Vermieter stirbt oder sich scheiden lässt.

Nach der aktuellen Gesetzgebung ist die Festsetzung der Miete in einer anderen Währung als dem Real, wie beispielsweise dem Euro oder dem Dollar, verboten. In der Praxis zeigen sich dennoch Mieten, in denen diese Regelung unbeachtet bleibt, im Speziellen, wenn der Mieter ein Ausländer ist, wie es Beispiele der Mieten bei Immobilien mit touristischem Ziel üblicherweise zeigen, bei zeitlich kurzen Mieten oder für Diplomaten im Dienst ihrer Länder in Brasilien. Ein Ausgleich, durch Indizes, die den Verlust des Kaufwertes der Währung wiedergeben, kann aktuell nicht innerhalb einer Frist von weniger als einem Jahr geschehen.

Zu den Pflichten des Vermieters gehört es, dem Mieter die ungestörte Nutzung der Immobilie zu garantieren, für vor der Miete eingetretene Umstände einzustehen, die angefallenen Kosten für die Vertragsdurchführung, wie die Maklergebühr zum Beispiel, und die Steuern, Abgaben und Versicherungen, die sich für die Immobilie ergeben, zu bezahlen. Diese Ausgaben können, insoweit, durch Vertrag auf den Mieter übertragen werden, was in der Praxis auch meistens geschieht. Darüber hinaus muss er die sogenannten außergewöhnlichen Ausgaben, die sich nicht auf die Instandhaltung des Gebäudes, wie Renovierung oder Streicharbeiten usw. des Wohnungseigentums beziehen, bezahlen. Der Mieter hat als Hauptpflicht, neben der pünktlichen Zahlung der Miete, die Wiederherstellung der Immobilie in den Zustand, in dem er sie erhalten hat, und, unter anderem, die Zahlung der normalen Ausgaben der Verwaltung.

Durch das Gesetz wird dem Mieter ein Vorkaufsrecht der gemieteten Immobilie zu gleichen Bedingungen wie bei Geschäften mit Dritten eingeräumt, wobei er eine solche Absicht in einer Frist von 30 Tagen nach Zugang der Benachrichtigung des Vermieters zu verkünden hat, wobei der Ausschluss dieses Rechts unter Strafe steht.

Die gewöhnlichen Mietgarantien, welche alle im Gesetz vorgesehen sind, sind die Kaution (Hinterlegung von normalerweise drei Monatsmieten), die Bürgschaft und die Mietversicherung, normalerweise durch eine Bank gestellt. Das Gesetz verbietet die Forderung von mehr als einer Mietgarantie, wobei der Verstoß als strafbar gilt. Das Gesetz verbietet weiterhin, dass die Miete im Voraus gefordert wird, es sei denn, es handelt sich um die sogenannte „Saison Miete“ (Locação por temporada), die nicht mehr als 90 Tage betragen darf, wobei der gesamte Mietwert für diesen Zeitraum im Voraus gefordert werden kann.

In Brasilien wird der Bau von Shopping Centern immer gewöhnlicher. Für diese gelten spezielle Regeln der Miete, welche im Gesetz N° 8.245 vorgesehen sind, und zu welchen die Rechtsprechung zu speziellen Lösungen beiträgt, die dieser Art von spezieller Mietbeziehung innewohnen.

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