Gesetzliche Regelung der Grundstücke in der argentinischen Republik

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von Thomas Leonhardt und Mariá Socorro Ziccarelli, Rechtsanwälte

I.    Einführung

Bekanntlich haben die Grundstücke seit der Feudalzeit eine große politische und rechtliche Bedeutung gehabt. Die Macht war eng an den Grundbesitz gebunden und der Begriff der Obrigkeit ähnelte dem des Eigentums oder Besitzes. Heute gilt in vielen Rechten, darunter dem der argentinischen Republik, der Grundsatz der “lex rei sitae”, der im Zivilgesetzbuch unseres Landes mit ziemlichem Rigorismus übernommen wurde.

II.    Bestimmungen des argentinischen Zivilgesetzbuches über Grundstücke

Art. 10 des CC (argentinisches Zivilgesetzbuch – Código Civil) bestimmt: “In der Republik gelegene Grundstücke richten sich ausschließlich nach den inländischen Gesetzen, und zwar hinsichtlich ihrer Eigenschaft als solcher, der Rechte der Parteien, der Fähigkeit zu ihrem Erwerb, der Arten ihrer Übertragung und der für diese Rechtsgeschäfte zu beachtenden Förmlichkeiten. Daher kann das Eigentum an einem Grundstück nur in Übereinstimmung mit den Gesetzen der Republik erworben, übertragen oder verloren werden“.

Diese Bestimmung umfasst verschiedene Aspekte der Regelung der Grundstücke, nämlich Qualifikation, Fähigkeit zu ihrem Erwerb, Arten der Übertragung und Form der Rechtsgeschäfte.

a.   Qualifikation

Es ist dies das Recht zur Bestimmung der Rechtsnatur der Vermögensgegenstände, welches bestimmt, wann ein Gegenstand beweglich oder unbeweglich (Grundstück) ist und ob er diese Eigenschaft kraft Beschaffenheit, Verbindung oder aufgrund seines repräsentativen Charakters hat (Art. 2314, 2315, 2316 und 2317 CC).

b.   Rechte der Parteien

Die Regelung der dinglichen Rechte unterliegt dem Recht des Belegenheitsortes der Vermögensgegenstände (Art. 2502 und 2503 CC).

c.   Fähigkeit zu ihrem Erwerb

Das Recht der Belegenheit der Vermögensgegenstände gilt für die Fähigkeit zu ihrem Erwerb und diejenige, über sie zu verfügen. Art. 10 CC ist eine Ausnahme von dem Grundsatz, wonach sich die Fähigkeit nach dem Recht des Wohnsitzes richtet.

d.  Arten ihrer Übertragung

Die Arten der Übertragung (modus) unterscheiden sich vom Rechtstitel (titulus) oder dem vorangehenden Vorgang. Die Erwerbsarten beziehen sich auf die Begründung und Übertragung der dinglichen Rechte. Beispiele: Aneignung (Art. 2524, 2527 ff. CC), Umwandlung oder Spezifizierung (Art. 2524, 2567 ff. CC), Verbindung (Art. 2524, 2571 CC), Übergabe (Art. 2524, 2601 ff.. CC), Fruchterwerb (Art. 2524, 2329 ff. CC) und Ersitzung (Art. 2534, 3999 CC). Der Rechtstitel (titulus), vorangehender Vorgang oder Rechtsgrund kann ein Verfügungsvertrag sein (Kauf, Schenkung oder gesetzliche oder testamentarische Erbfolge) und ist nicht von Art. 10 CC umfasst.

e. Förmlichkeiten des Rechtsgeschäftes

Der hierfür geltende allgemeine Grundsatz ist der römische Rechtsspruch „locus regit actum“, d.h. die Förmlichkeiten des Rechtsgeschäftes richten sich nach dem Recht des Ortes seiner Vornahme. Ungeachtet dieses allgemeinen Grundsatzes wendet Art. 10 CC das Recht des Belegenheitsortes der Grundstücke an, wenn er sich auf die Form der Rechtsgeschäfte über diese bezieht.

Der CC bestätigt diese Haltung, welche eine Ausnahme vom allgemeinen Grundsatz auf dem Gebiet der Rechtsgeschäfte darstellt, in Art. 1211, wenn verfügt wird, dass die Verträge, welche im Ausland abgeschlossen werden, um dingliche Rechte an in der argentinischen Republik belegenen Grundstücken zu übertragen, in öffentlichen Urkunden festgehalten und ordnungsgemäß beglaubigt werden müssen. Wird durch diese Verträge das Eigentum übertragen, kann die Übergabe der Grundstücke nicht rechtswirksam vorgenommen werden, solange diese Verträge nicht aufgrund einer Verfügung des zuständigen Richters protokolliert sind. Um Dritten entgegengehalten werden zu können, müssen sie weiter in des Register für Grundstückseigentum (Grundbuch) eingetragen werden (Art. 2505 CC).

Für Hypotheken verweist Art. 3129 CC auf die Formerfordernisse des Art. 1211 CC und ist somit in die Systematik eingegliedert.

III.    Bestimmungen des Zivilgesetzbuches über Grundstücke auf dem Gebiet des Erbrechts

Eines der umstrittensten Themen im Kollisionsrecht ist das alte Problem der Nachlasseinheit oder der Nachlassspaltung. Das erstgenannte System der Nachlasseinheit verficht, dass das Erbrecht nur durch ein einziges Recht geregelt werden soll, nämlich das des Wohnsitzes oder der Staatsangehörigkeit des Erblassers.
Das zweite System, genannt Nachlassspaltung, ist dasjenige, nach dem das Recht des Landes angewendet werden soll, in dem das Vermögen belegen ist, was die Anwendung mehrer Rechtsordnungen mit sich bringt, wenn sich das Vermögen in unterschiedlichen Ländern befindet.

1. Argentinisches Zivilgesetzbuch

Das System unseres Zivilgesetzbuchs ist verwirrend. Der Grundsatz der Nachlasseinheit ist in Artikel 3283 festgelegt, der bestimmt, dass sich das Erbrecht in den Nachlass des Verstorbenen, nach dem Recht seines letztern Wohnsitzes richtet, ungeachtet dessen, ob die Erben In- oder Ausländer sind. Andererseits widersprechen jedoch die Artikel 10 und 11 dieser Regel, wenn sie bestimmen, dass sich die in der Republik belegenen Grundstücke und die beweglichen Vermögensgegenstände mit ständiger Belegenheit ausschließlich nach inländischem Recht richten. Die Lehre hat versucht, die Texte in Einklang zu bringen, aber es war schließlich die Rechtsprechung, die eine sichere Grundlage für die Lösung der Streitfrage geschaffen hat.

Vor einer weiteren Behandlung des Themas ist es angezeigt, klarzustellen, was das so genannte “Erbrecht”, auf das Artikel 3283 CC Bezug nimmt, umfasst. Dies kann wie folgt zusammengefasst werden:

  • Erbfolgeordnung und Berufung zur Erbfolge
  • Rechte und Pflichten der Erben (welchen Anteil sie erhalten und unter welchen Bedingungen)
  • Inhalt des Testaments, seine Wirksamkeit oder Nichtigkeit (Art. 3612)

Um das zu untersuchende Thema weiterzuführen, sind die zwei Lehrmeinungen darzustellen, die hinsichtlich des auf das Erbrecht anwendbaren Rechts bestehen:

a.   Meinung  in der Literatur zum Internationalen Privatrecht

Nach dieser Meinung hat unser Zivilgesetzbuch den Grundsatz der Nachlasseinheit festgelegt, mit der einzigen Ausnahme des Artikels 3470, der bestimmt, dass im Falle der Aufteilung ein und derselben Erbschaft zwischen ausländischen Erben und argentinischen oder ausländischen Erben mit Wohnsitz im Inland letztere von den in der Republik belegenen Vermögensgegenständen einen Anteil erhalten, der dem Wert der im Ausland belegenen Vermögensgegenstände entspricht, bezüglich derer sie durch die dortigen nationalen Gesetze ausgeschlossen sind.

Nach dieser Meinung bezieht sich Artikel 10 CC nicht auf die Erbfolge, obwohl er verfügt “dass sich in der Republik gelegene Grundstücke ausschließlich nach den inländischen Gesetzen richten, und zwar hinsichtlich ihrer Eigenschaft als solcher, der Rechte der Parteien, der Fähigkeit zu ihrem Erwerb, der Arten ihrer Übertragung und der für diese Rechtsgeschäfte zu beachtenden Förmlichkeiten. Daher kann das Eigentum an einem Grundstück nur in Übereinstimmung mit den Gesetzen der Republik erworben, übertragen oder verloren werden“. Nach dieser Auffassung bezieht sich die Vorschrift auf Einzelübertragungen und nicht auf Universalsukzessionen.

Wenn das Zivilgesetzbuch von “den Arten der Übertragung und den Förmlichkeiten dieser Rechtsgeschäfte” spricht, meint er die Systematik der Übertragung des Grundstücks, welche eine öffentliche Urkunde und die Übergabe erfordert. Nach diesem System regeln die Artikel 10 und 11 des Zivilgesetzbuches die Vermögensgegenstände, nicht jedoch die Rechte und Fähigkeit der Vertragsparteien. Diese Auffassung wird fast im gesamten Schrifttum zum Internationalen Privatrecht vertreten, welches in ihr einen Weg sieht um den Gedanken der rechtlichen Gemeinschaft der Staaten durchzusetzen.

b.   Meinung der Zivilrechtler

Nach dieser Meinung, die in der Rechtsprechung vorherrscht, legt Artikel 3283 den allgemeinen Grundsatz der Nachlasseinheit auf Grundlage des Rechtes des Wohnsitzes des Erblassers fest, das jedoch verschiedenen Ausnahmen unterlegt, die wegen ihrer Bedeutung fast die gesamte Grundregel überschreiben. Es handelt sich um folgende:

  • Grundstücke (Art. 10 Zivilgesetzbuch)
  • Bewegliche Gegenstände, die eine ständige Belegenheit haben und ohne Absicht der Fortbewegung (Transportes) gehalten werden (Art. 11 Zivilgesetzbuch)
  • Nachlassspaltung zwischen ausländischen Erben und argentinischen und ausländischen Erben mit Wohnsitz im Inland (Art. 3470 Zivilgesetzbuch)

Für Grundstücke bezieht sich Artikel 10 zweifelsfrei auf die Übertragung von Todes wegen, wenn er bestimmt, dass die “lex rei sitae” die Arten der Übertragung und den Titel regelt, aufgrund dessen ein Grundstück übertragen oder verloren werden kann.

Die Anhänger dieser Lehre stützen sich auf die Anmerkung des Verfassers des Zivilgesetzbuches, die in Bezug auf Artikel 3283 zum Ausdruck bringt, dass sich von dem Grundsatz, wonach sich das Erbrecht nach dem Recht des Wohnsitzes des Erblassers richtet, in der Regelung des Artikels 10 eine Ausnahme  für Grundstücke findet, welche Teil des Staatsgebietes sind und nur nach den Gesetzen der Republik übertragen werden können.

Verbindet man diese Anmerkung zu Artikel 3283 mit Artikel 2524 Absatz 6, der unter den Arten des Eigentumserwerbs die Rechtsnachfolge in die Rechte des Eigentümers aufführt, bleibt kein Zweifel, dass dies eine der Arten ist, auf die Artikel 10 des Zivilgesetzbuches Bezug nimmt.  Folglich ist der Erbe ein Rechtsnachfolger in das Vermögen des Erblassers und diese Rechtsnachfolge ist ein Rechtstitel für den Eigentumsübergang, wie dies der Kaufvertrag, der Tausch oder die Schenkung sind. Die Behauptung, Artikel 10 des Zivilgesetzbuches beziehe sich nur auf Einzelübertragungen und nicht auf die Universalsukzession ist willkürlich und entspricht weder der Terminologie des Zivilgesetzbuches noch ergibt sich dies aus dem Wortlauf der Vorschriften.

Das Erbrecht richtet sich in Bezug auf Grundstücke nach dem Recht des Belegenheitsortes. Die Rechtsprechung ist insoweit einheitlich und gibt die Meinung der Mehrheit der Zivilrechtler wieder (Vollsitzung der Zivilkammern der Landeshauptstadt vom 27.08.1914, J.A.T. 5 Seite 29).

IV.    Grundstücksmietvertrag

1.    Begriff

Der Grundstücksmietvertrag ist im Código Civil (argentinisches Zivilgesetzbuch – CC) und dem Mietgesetz Nr. 23.091 geregelt. Der Código Civil definiert ihn wie folgt: “Miete liegt vor, wenn zwei Vertragspartner sich gegenseitig verpflichten und zwar einer dazu, den Gebrauch und den Genuss einer Sache zu gewähren, und der andere dazu, für diesen Gebrauch und Genuss einen bestimmten Preis in Geld zu bezahlen”.

2.    Merkmale des Vertrages

a.   Zweiseitig

Ab dem Zeitpunkt seines Abschlusses entstehen gegenseitige Verpflichtungen für den Vermieter und den Mieter. Der Vermieter hat dem Mieter den ungestörten Gebrauch der Mietsache zu gewähren und der Mieter muss den Mietpreis entrichten sowie die gemietete Sache erhalten und pflegen.

b.   Entgeltlichkeit

Die Vertragsvorteile beider Vertragsschließender sind diejenigen, die sich aus der Leistung ergeben, zu deren Durchführung sie sich verpflichten.

c.   Schriftform

Der Vertrag sowie seine Änderungen und Verlängerungen sind, wie von Gesetz 23.091 verlangt, schriftlich vorzunehmen. Wurde er nicht schriftlich geschlossen, seine Durchführung jedoch begonnen, wird als Dauer die von dem genannten Gesetz festgelegte Mindestdauer angesehen und der Mietpreis von dem Richter gemäß dem Marktwert festgelegt.

d.   Typischer Vertrag

Er ist spezifisch im Código Civil und in dem Gesetz 23.091 geregelt.

e.   Zeitliche Begrenzung

Er hat immer eine bestimmte Dauer und kann nicht für eine Dauer von mehr als 10 Jahren geschlossen werden.

f.   Übertragbarkeit auf die Erben

Gemäß dem Código Civil gehen die aus dem Mietvertrag entstehenden Rechte und Pflichten auf die Erben des Vermieters und des Mieters über. Das Gesetz 23.091 über Mietverträge sieht für den Fall der Aufgabe der Miete oder des Todes des Mieters die Fortsetzung des Mietvertrages bis zu seinem Ablauf durch denjenigen vor, der nachweist, dass er mit dem Mieter zusammen gelebt und von diesem offenkundige familiäre Behandlung erfahren hat. Der Vertrag besteht auch für die vereinbarte Dauer fort, wenn die Mietsache durch irgendein Rechtsgeschäft veräußert wird.

3.  Fähigkeit

Allgemeiner Grundsatz ist, dass jeder, dem die Verwaltung seiner Vermögensgegenstände zusteht, diese vermieten können, wie diese ebenso die Verwalter fremden Vermögens vermieten können. Dieser Grundsatz unterliegt einigen Beschränkungen:

  • Die Verwalter fremden Vermögens sind befugt, Vermögensgegenstände zu vermieten, bedürfen jedoch einer Spezialvollmacht für Vermietungen über einen Zeitraum von mehr als 6 Jahren.
  • Vermietungen, welche die Eltern in Bezug auf die Vermögensgegenstände ihrer Kinder vornehmen, laufen aus, wenn die elterliche Gewalt endet.
  • Der Vormund benötigt die gerichtliche Zustimmung um Vermietungen von Grundstücken des Minderjährigen vorzunehmen, die eine Dauer von 5 Jahren übersteigen. Selbst mit dieser Zustimmung endet der Vertrag mit der Volljährigkeit des Minderjährigen oder früher, wenn er eine Ehe eingeht.

a.   Aus der elterlichen Gewalt entlassene Minderjährige

Die aus der elterlichen Gewalt entlassenen Minderjährigen können die Vermögensgegenstände, die sie mit ihrem Arbeitseinkommen erwerben, verwalten und frei darüber verfügen.

b.   Nachlassverwalter

Sie können keine Grundstücksmietverträge abschließen, weder als Vermieter noch als Mieter.

c.   Für beschränkt handlungsfähig Erklärte

Die wegen Trunksucht, geistiger Behinderung und Verschwendung für beschränkt handlungsfähig Erklärten können Mietverträge abschließen, jedoch nur vorbehaltlich der Beschränkung, die das Urteil über die beschränkte Handlungsfähigkeit festlegt.

d.   Miteigentümer (bei Wohnungseigentum)

Der Miteigentümer (bei Wohnungseigentum) kann ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer keinen Mietvertrag abschließen, auch nicht für sein Sondereigentum.

e.   Spezielle Unfähigkeiten

Jeder, dem es nach dem Verbot in dem Kapitel über den Kaufvertrag verwehrt ist, Erwerber bestimmter Vermögensgegenstände zu sein, kann keinen Mietvertrag als Mieter abschließen. Beispiele: Vormünder und Pfleger hinsichtlich der Vermögensgegenstände der Minderjährigen, auch nicht mit gerichtlicher Erlaubnis, Angestellte der Stadt- und Gemeindeverwaltungen bezüglich des Gemeindevermögens, Richter und Beamte in Bezug auf die Vermögensgegenstände, in denen sie ihr Amt ausüben, die Verwalter von Einrichtungen des Gemeinwohls für die diesen juristischen Personen gehörenden Vermögensgegenstände, die Verwalter fremden Vermögens.

4.    Gegenstand

Ausnahmslos alle Grundstücke können Gegenstand eines Mietvertrages sein. Gegenstand eines Mietvertrages können auch künftige Sachen sein. In diesem Fall übernimmt der Vermieter die Haftung für das Vorhandensein der Sache in dem Zeitraum der Vertragserfüllung.

5.    Zweckbestimmung der Grundstücke

Der Verwendungszweck, für den eine Sache gemietet wird, muss ein ehrbarer sein und darf nicht gegen die guten Sitten verstoßen. Andernfalls hat der Vertrag keinerlei Wirkung.

Ist die Zweckbestimmung der Sache in dem Vertrag zum Ausdruck gebracht, darf sie der Mieter keiner anderen Zweckbestimmung zuführen. Ist der Verwendungszweck in dem Vertrag nicht angegeben, ist es derjenige, für den die Sache auf Grund ihrer Beschaffenheit oder nach der Gewohnheit bestimmt ist.

6.    Mietdauer

Lt. Código Civil kann der Mietvertrag nicht für eine Zeitdauer von mehr als 10 Jahren abgeschlossen werden. Wird er für einen längeren Zeitraum geschlossen, endet er nach 10 Jahren. Die Mindestdauer ist in dem Mietgesetz 23.091 festgesetzt, das zwei Jahre für Wohnungsmiete und drei Jahre für sonstige Mietverträge vorsieht. Verträge, die für kürzere Zeiträume als die im genannten Gesetz festgelegten geschlossen werden, gelten als für die erwähnten Mindestzeiträume abgeschlossen.

Folgende Verträge sind von der Mindestdauer ausgenommen:

  • Verträge für die Residenzen von Botschaften, Konsulaten und internationalen Organisationen, sowie diejenigen, die für diplomatisches oder konsularisches Personal oder Angehörige der genannten internationalen Organisationen bestimmt sind.
  • Mietverträge über möblierte Wohnungen, die für touristische Zwecke in hierfür geeigneten Gebieten vermietet werden. Übersteigt die Mietdauer sechs Monate, wird davon ausgegangen, dass der Vertrag nicht touristischen Zwecken dient.
  • Die Belegung von Räumlichkeiten, die für die Unterbringung von Tieren, Fahrzeugen oder anderen Gegenständen bestimmt sind, und Garagen und Räume, die Teil eines Wohngebäudes oder eines Gebäudes für sonstige Zwecke sind und getrennt zum Zwecke der Unterbringung von Tieren, Fahrzeugen oder anderen Gegenständen vermietet wurden.
  • Mietverträge über Markt- und Messestände.
  • Mietverträge, bei denen der Staat oder eine Provinz, die Gemeinden oder autonome Körperschaften Vertragspartner als Mieter sind.

Die Problematik der Mietdauer hängt mit der so genannten “stillschweigenden Vertragsverlängerung” zusammen, die in Art 1622 Código Civil behandelt wird. Gemäß diesem Artikel gibt es bei der Miete keine stillschweigende Vertragsverlängerung, was bedeutet, dass, wenn der Mieter nach Ablauf der vertraglichen Mietzeit die Sache weiter innehat und der Vermieter die Miete erhält, der Vertrag weiter besteht, bis der Vermieter sich entschließt, die Rückgabe des Grundstücks zu verlangen. Der Mieter kann dann nicht das Bestehen eines neuen Vertrages mit weiterer Mindestlaufzeit seit Ablauf des vorigen Vertrages geltend machen.

7.    Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist verpflichtet:

  • Die Mietsache mit all ihrem Zubehör für die Dauer des Vertrages dem Mieter zu übergeben und zwar in guten Erhaltungszustand, um für den vertragsmäßigen Gebrauch geeignet zu sein, außer es wird vereinbart, dass sie in dem Zustand übergeben wird, in dem sie sich befindet.
  • Sie in gutem Zustand zu erhalten und dem Mieter den ungestörten Gebrauch der Mietsache für die gesamte Mietdauer zu gewähren, wobei er alles hierfür Erforderliche vorzunehmen hat und sich enthalten muss, den Genuss der Sache zu verhindern, zu beeinträchtigen oder zu erschweren. Diese Verpflichtung schließt ein, alle Reparaturen vorzunehmen, welche die Beschädigung oder Abnutzung der Sache infolge zufälliger Ereignisse oder höherer Gewalt erforderlich macht, welche durch die Eigenschaft der Sache selbst, ihre Nutzungsdauer oder Mangelhaftigkeit verursacht werden oder welche aus Verschulden des Vermieters, seiner Bevollmächtigten oder Untergebenen auftreten.

8.    Pflichten des Mieters

Die Pflichten des Mieters sind folgende:

  • Die Sache dem Gebrauch zuzuführen, der nach dem Vertrag vereinbart wurde oder welcher der Beschaffenheit der Mietsache oder der örtlichen Gewohnheit entspricht. Führt der Mieter die Sache einem vertragswidrigen Gebrauch zu oder einem anderen als dem, der ihrer Beschaffenheit oder der örtlichen Gewohnheit entspricht, kann der Vermieter gegen ihn auf Schadensersatz oder Aufhebung des Vertrages klagen.
  • Die im Vertrag vereinbarte Miete zu bezahlen.
  • Die Sache dem Vermieter nach dem Ende der Mietdauer in dem Zustand zurück zu geben, in dem er sie erhalten hat, oder in demjenigen, der vereinbart war.

9.    Miete

a.   Código Civil

Der Código Civil sieht vor, dass die Miete in Geld festgesetzt werden muss. Da der Código Civil auf die Bestimmungen über den Kaufvertrag verweist, muss die Miete bestimmt sein, das heißt, sie kann auf drei verschiedene Arten festgelegt werden:

  • Wenn sie die Vertragspartner in dem Mietvertrag festlegen.
  • Wenn die Festsetzung der Miete einem Dritten überlassen wird.
  • Wenn sie auf den Preis einer anderen konkreten Sache bezogen wird.

Für die Fälle, in denen die Ausführung des Vertrages begonnen hat und der Nachweis der vereinbarten Miete fehlt, hat die Rechtsprechung festgelegt, dass der Richter sie in Übereinstimmung mit den örtlichen Gewohnheiten festzusetzen hat. Die Miete kann, wenn so zwischen den Vertragsparteien vereinbart, Kosten des Wohnungseigentums, Gebühren und Steuern, die auf den Grundstück lasten, beinhalten und ihre Nichtzahlung hat die gleichen Folgen, wie die Nichtzahlung der Miete (Klage auf Räumung und Zahlung der ausstehenden Miete).

b.   Gesetz 23.091 (09.09.1984)

  • Es legt fest, dass die Mieten in dem gesetzlichen Zahlungsmittel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses festzusetzen sind und dass die Klausel nichtig ist, nach der die Zahlung in einem nicht gesetzlichen Zahlungsmittel vereinbart wird.
  • Die Mietanpassung hat mittels Indizierung unter Anwendung amtlicher Indizes oder unter Berücksichtigung der eventuellen gewerblichen Tätigkeit des Mieters zu erfolgen.
  • Die Miete ist pro Monat festzusetzen. Vorauszahlungen sind unzulässig.

c.   Gesetz 23.928 (1991)

Dieses Gesetz verbietet die Indizierung der Mieten und änderte die Art. 617, 619 und 623 des Código Civil, indem es den Abschluss von Verträgen in Fremdwährung zuließ. Die Anwendung dieses Gesetzes auf die Mietverträge wurde durch die Entschließung Nr. 144 des Wirtschaftsministeriums vom 05.02.1993 genehmigt, welche ausführt: “Es wird festgestellt, dass das Gesetz 23.928 den zweiten Absatz des Art. 1 des Gesetzes 23.091 aufgehoben hat und dass die Vertragsparteien diejenige Währung zur Zahlung der Mieten und des Pachtzinses festlegen können, die sie vereinbaren”.

d.   Notstandsgesetze (2002)

Das Gesetz 25.561 erklärte den öffentlichen Notstand in den Bereichen Soziales, Wirtschaft, Verwaltung, Finanzen und Wechselkurse. Diese Gesetzgebung erlaubt den Abschluss von Verträgen in Fremdwährung und behält das Verbot der Geldwertanpassung bei. Angesichts des Verbotes der Verwendung von Anpassungsindizes vereinbaren die Vermieter und Mieter verschiedene Methoden, welche es gestatten den angepassten Wert der Mieten beizubehalten.

  • Halbjährliche Neuvereinbarung
    Der Vertrag wird in Halbjahreszeiträume aufgeteilt und der Mietpreis halbjährlich gemäß den Markbedingungen neu vereinbart.
  • Gegenwert von Erzeugnissen
    Bei gewerblichen Mietverträgen wird eine bestimmte Menge von Erzeugnissen, die mit der Haupttätigkeit des Mieters in Verbindung stehen, in Bezug zur Miete gesetzt.
  • Miete in Dollar
    Eine andere Option ist, die Miete in Dollar zu vereinbaren.
  • Prozentsatz des Umsatzes
    Bei gewerblichen Mietverträgen wird die Miete als Prozentsatz des Umsatzes des Mieters festgesetzt, was diesem ermöglicht, die Mietkosten innerhalb der Grenzen zu halten, welche sein Geschäft zulässt, sowie dem Vermieter, die Miete angepasst zu erhalten, da sich die Umsätze entsprechend der Inflation anpassen.
  • Staffelmiete
    Es wird der Gesamtbetrag für den Vertrag festgelegt und unterschiedliche, sich erhöhende Beträge für jedes Jahr oder Halbjahr vereinbart.

10.    Bürgschaft und Miete

Gemäß Art. 1582 bis CC:

  • Erlischt die Verpflichtung des Bürgen automatisch durch den Ablauf der Mietdauer, außer der Verpflichtung, die aus der nicht erfolgten rechtzeitigen Rückgabe des gemieteten Grundstücks herrührt.
  • Ist die ausdrückliche Zustimmung des Bürgen erforderlich, um sich bei der ausdrücklichen oder stillschweigenden Erneuerung oder Verlängerung des Mietvertrages nach dessen Beendigung zu verpflichten.
  • Ist jede vorweggenommen Verfügung nichtig, welche die für den ursprünglichen Mietvertrag gegebene Bürgschaft erweitert.

11. Erlöschen des Mietvertrages

Der Mietvertrag kann beendet werden durch Erfüllung, durch Nichterfüllung, vorzeitig durch Übereinkunft der Vertragspartner, kraft gesetzlicher Bestimmung oder auf Grund des Eintritts von Naturereignissen.

a.  Erfüllung

Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Mietvertrag den Besitz für einen bestimmten Zeitraum überträgt, entsteht mit Ablauf dieses Zeitraums die Verpflichtung zur Rückgabe.
Dies kann auf zwei Arten geschehen:

  • Einmal, wenn der Zeitpunkt der Beendigung bestimmt wurde, das heißt mit bestimmter Dauer (z.B. wenn Tag, Monat und Jahr festgelegt wird oder wenn die Dauer ab einem bestimmten Datum festgesetzt wird).
  • Die zweite Art oder unbestimmte Dauer liegt vor, wenn diese mit Bezug auf einen künftigen notwendigen Umstand festgelegt wurde, um an dem Tag zu enden, an dem dieser notwendige Umstand eintritt.

b.   Nichterfüllung durch den Mieter

Die Nichterfüllung der wesentlichen Verpflichtungen des Mieters gibt dem Mieter das Recht die Beendigung des Mietvertrages und die Rückgabe der Sache zu verlangen. In einigen Fällen muss der Vermieter zuerst eine Anpassung des Verhaltens des Mieters an die Vertragsbedingungen anmahnen (z. B. im Falles eines unterschiedlichen oder missbräuchlichen Gebrauchs der Sache) und in anderen Fällen sind vor der Rückgabe der Sache einige Obliegenheiten vor der Geltendmachung der Räumungsklage zu erfüllen (z.B. die Zahlungsaufforderung im Falle der Nichtzahlung der Miete).

c.   Nichterfüllung durch den Vermieter

Sie kann vorliegen, wenn der Vermieter in einem Verfahren über einen Teil der Mietsache unterliegt, denn in diesem Fall kann der Vermieter eine Herabsetzung der Miete oder die Auflösung des Vertrages verlangen, wenn der Teil, der ihm entzogen wird, eine wesentlicher Teil der Sache ist.

d.    Vorzeitig durch Übereinkunft der Vertragspartner, gesetzliche Gründe oder den Eintritt von Naturereignissen

  • Übereinkunft der Vertragspartner:
    Der Código Civil ermächtigt in Anwendung von Art 1197 die Vertragspartner den Mietvertrag vor Beendigung der Mietdauer im gegenseitigen Einverständnis aufzuheben.
  • Gesetzliche Gründe (z.B. Enteignung)
  • Vorzeitige Aufhebung:
    Der Mieter kann nach Ablauf der ersten sechs Monate des Mietverhältnisses den Vertrag auflösen. Hierzu hat er seinen Entschluss in beweiskräftiger Form dem Mieter mindestens 60 Tag vor dem Datum mitzuteilen, zu dem ihm die Mietsache zurückgeben werden wird. Macht der Mieter von dieser Auflösungsoption im ersten Jahr des Mietvertrages Gebrauch, hat er dem Vermieter als Entschädigung zum Zeitpunkt der Aufgabe der Wohnung einen Betrag zu entrichten, der der Miete für eineinhalb Monate entspricht und denjenigen für einen Monat, wenn er die Option nach Ablauf dieses Zeitraums (von einem Jahr) ausübt. Das Gesetz 24.808 gewährt die Aufhebungsmöglichkeit des hier zitierten Art. 8 des Gesetzes 23.091 auch für gewerbliche Mietverträge.
  • Eintritt eines Naturereignisses:
    Nach Art 1604 des Código Civil ist die Beendigung des Mietvertrages vorgesehen, wenn ein Naturereignis (z. B. Erdbeben oder Überschwemmung) den Verlust der Sache herbeiführt.

12. Klageansprüche aus dem Mietvertrag

a.  Für den Vermieter

  • Zahlung der Miete in dem entsprechenden Mietzahlungsverfahren zu verlangen.
  • Im Falle der Nichtzahlung der Miete für zwei Mietperioden gemäß Art 1579 CC Räumungsklage zu erheben.
  • Bei Ablauf der vertraglichen Mietdauer die Übergabe der Sache mittels Räumungsklage zu verlangen.
  • Angesichts der rechtswidrigen Zurückbehaltung des Grundstücks durch den Mieter Schadenersatz gelten zu machen.
  • Im Klagewege die Auflösung des Mietvertrags zuzüglich Schadenersatz zu verlangen, wenn der Mieter eine seiner Verpflichtungen nicht erfüllt. Z.B. Art 1604 Abs 7 CC: Wenn er die Sache einer anderen Zweckbestimmung als der vertraglich vorgesehenen zuführt.

b.  Für den Mieter

  • Klageanspruch, um auf die Übergabe der Sache zu klagen, wenn ihm diese nicht zu dem vereinbarten Zeitpunkt und in der vereinbarten Form übergeben wurde.
  • Die Miete zu hinterlegen, wenn der Vermieter sich ungerechtfertigt weigert, die Miete entgegenzunehmen.
  • Zu verlangen, dass das Grundstück in einem geeigneten Zustand für seinen Gebrauch und Genuss erhalten wird, indem er vom Vermieter die entsprechenden Reparaturen anfordert.
  • Mietminderung zu verlangen, wenn ein verborgener Sachmangel vorliegt.
  • Die gemietete Sache bei Ablauf des Vertrages zu hinterlegen, wenn sich der Vermieter ungerechtfertigt weigert, sie entgegenzunehmen.

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