Die Vermietung von Ferienwohnungen
Der BGH hat in einem Urteil vom 03.11.2011, AZ III ZR 15/11, zur Vermietung von Ferienwohnungen Stellung genommen. (weiterlesen…)
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Kündigung bei angemieteter Garage und Wohnung
In vielen Fällen achten die Mietvertragsparteien nicht darauf, inwieweit Garage und Mietwohnung einheitlich vermietet werden. Es handelt sich grundsätzlich um zwei selbständige Mietobjekte. Mietvertragliche Fehler können sich insoweit auf eine erforderliche Kündigung ebenso auswirken, wie auf die später durchzuführende Räumung. (weiterlesen…)
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Grundstückskauf in Italien – Ein Fall aus der Praxis
Grundstückskauf in Italien – Ein Fall aus der Praxis
ECOVIS Bianchi Schierholz, Montani & Partners (Mailand)
Die Eheleute Herr und Frau X aus Deutschland waren gemeinschaftliche Eigentümer eines Grundstücks in Italien. Nachdem sie geschieden worden waren, wollte Herr X seinen Teil an Frau X verkaufen, ohne jedoch selbst nochmals nach Italien reisen zu müssen.
Der deutsche Notar setzte sodann die in Deutschland erforderlichen Urkunden auf, insbesondere wurde auch schon ein notariell beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen. Danach beauftragte der Notar unsere Kanzlei in Italien mit der Durchführung des Kaufvertrages in Italien. Er wollte also, dass, wie in Deutschland üblich, das Eigentum im Register umgeschrieben wird.
Dies war jedoch mit einigen Schwierigkeiten verbunden. (weiterlesen…)
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kein abstrakter Sicherheitszuschlag bei Betriebskostenvorauszahlungen
Die Höhe und Abrechnungsmöglichkeit von Betriebskosten ist oft ein Streitfall zwischen Vermieter und Mieter. Gerade bei langfristigen Mietverträgen ist auch die Frage erheblich, in welchem Umfang die Betriebskostenvorauszahlungen durch den Vermieter in der Höhe nach neu definiert werden können. (weiterlesen…)
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GESETZSVORLAGE ÜBER DIE BEHANDLUNG RECHTSWIDRIGEN GEBÄUDEN
Rechtswidrige Gebäude ist eine Gebäude oder angebautes Teil bestehender Gebäude, der ohne einen Erlaubnisbescheid oder gegensätzlich diesem Bescheid gebaut ist. Es wird legalisiert durch einen Beschluss über den ausgeführten Stand, der zuständige Lokalverwaltungsbehörde bringt. Das Verfahren wird im Auftrag von einer Partei eingeleitet und zwar spätestens bis s 31.12.2012. Nach dem Ablauf dieser Frist, kann das Verfahren nicht mehr durchgeführt werden. (weiterlesen…)
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Immobilienerwerb über einen Land trust in Florida
In den USA ist es gebräuchlich, nicht persönlich als Erwerber einer Immobilie in Erscheinung zu treten, sondern diese über einen „land trust“ zu erwerben. In Florida ist diese Möglichkeit gesetzlich im Land Trust Act verankert. (weiterlesen…)
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Welche Funktion hat das englische Grundstücksregister?
Das englische Grundstücksregister (land register) existiert in seiner jetzigen Form seit 1925. Die Einführung sollte vor allem den Nachweis von Berechtigungen an Grundstücken erleichtern, da diese bis dahin nur durch eine lückenlose Kette von „deeds“ erbracht werden konnte. (weiterlesen…)
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Leasehold Estate in Kalifornien
Durch Vereinbarung einer Lease erhält der Berechtigte (Tenant) das exklusive Besitz- und Nutzungsrecht an einer Immobilie. Im Unterschied zu einem vollen Eigentumserwerb wird die Berechtigung aber nur zeitlich beschränkt eingeräumt. (weiterlesen…)
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Anspruch auf Beseitigung von Baumängeln im englischen Recht
Bei mangelhafter Bauausführung steht einem Bauherren nach englischem Recht, ganz anders als in Deutschland, grundsätzlich kein Anspruch auf Beseitigung der Mängel gegenüber dem Bauunternehmer zu. Er ist stattdessen weitgehend auf die Geltendmachung von Schadensersatz beschränkt. (weiterlesen…)
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Englischer Erbschein genügt nicht zur Grundbuchberichtigung
(OLG Bremen v. 19.05.2011; Az. 3 W 6/11)
Nach dem Tod des Grundstückseigentümers kann der Erbe Berichtigung des Grundbuchs unter Vorlage eines Erbscheins gem. § 2369 BGB verlangen. Die Erbbescheinigung eines englischen Gerichts (hier: „District Probate Registry at Brighton“) genügt dafür nicht, da ausländische Erbscheine grundsätzlich keine anerkennungsfähigen Entscheidungen darstellen.
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Außergerichtliche Streitbeilegung beim Immobilienerwerb in Kalifornien
Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien werden in Kalifornien häufig nicht durch Gerichte entschieden. Die außergerichtliche Streitbeilegung durch Mediation oder Schiedsverfahren ist weit verbreitet und z.B. in vielen Musterkaufverträgen vorgesehen. (weiterlesen…)
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Vertragliche und stillschweigende Vereinbarungen über die Umlage von Betriebskosten und Heizkosten im deutschen Wohnraummietrecht
von
Axel Wetekamp
1. Grundsatz der vertraglichen Vereinbarung
Die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die Lasten der Mietsache trägt, bedeutet, dass jede Art der Umlage von Betriebskosten oder Heizkosten auf den Mieter vertraglich eindeutig vereinbart werden muss. (weiterlesen…)
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Schutz des Immobilienerwerbers gegen Rechtsmängel
In Kalifornien ist es beim Erwerb von Immobilien üblich, sich durch den Abschluss einer Rechtstitelversicherung (Title Insurance) gegen Rechtsmängel abzusichern. (weiterlesen…)
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“Community property” an Immobilien in Kalifornien
Immobilien, die durch einen oder beide Ehegatten während des Bestehens der Ehe erworben werden, sind nach kalifornischem Recht grundsätzlich Gemeinschaftseigentum („community property“), wenn nicht explizit etwas anderes vereinbart wurde. Die Immobilie gehört also Mann und Frau zu gleichen Teilen, auch wenn nominal nur einer von ihnen als Käufer auftritt. Die Vermutung gilt aber nur für solche Immobilien, die während des Bestehens der Ehe erworben werden. Alleineigentum eines Partners besteht, wenn die Immobilie durch einen Partner vor der Eheschließung erworben wurde oder er sie während der Ehe durch Schenkung oder Erbfall erworben hat. (weiterlesen…)
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Immobilienbesitz von Ehegatten in England im Todesfall
Besitzen Ehegatten Immmobilien in England, stellt sich die Frage, auf wen diese im Todesfall übergehen. Dafür ist zunächst zu klären, ob der Anteil des verstorbenen Ehepartners überhaupt in den Nachlass fällt. Für Immobilien in England bestimmt das englische Recht, in welcher Form und mit welchen Wirkungen Rechte daran erworben werden können. (weiterlesen…)
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Die Bedeutung des Leasehold im Immobilienrecht in Großbritannien
Das Leasehold hat eine herausragende Stellung in der Praxis des englischen Grundstücksrechts. Die Bezeichnung divergiert, so werden z.B. längerfristige Leases auch als „term of years“ bezeichnet. Obwohl oft auch von Leasehold-Eigentum die Rede ist, wird durch die Begründung einer Lease kein volles Eigentum übertragen. Es handelt sich um ein Rechtsinstitut, das teils dinglichen Rechten entspricht, teilweise aber auch vertraglicher Natur ist. Aus deutscher Sicht kann eine Lease dabei je nach Ausgestaltung im Einzelfall einem Erbbaurecht oder eher einem Miet- bzw. Immobilienleasingvertrag ähneln. (weiterlesen…)
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Was ist eine Joint Tenancy?
Das Eigentum an Immobilien kann einer oder mehreren Personen gemeinsam zustehen. Sind mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie, können die jeweiligen Rechtsbeziehungen unterschiedlich ausgestaltet sein. Das kalifornische Zivilgesetzbuch kennt insgesamt fünf verschiedene Arten des gemeinsamen Eigentums, darunter die Form der „Joint Tenancy“. (weiterlesen…)
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Registrierung von Grundstücksgeschäften in Kalifornien
Urkunden über den Erwerb von Rechten an Immobilien können in Kalifornien im recorder´s office des jeweiligen Countys, in dem sich das Grundstück befindet, registriert werden. Eine Eintragungspflicht besteht allerdings nur ausnahmsweise, z.B. bei Zwangshypotheken, die erst mit der Registrierung wirksam werden. (weiterlesen…)
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Das Problem mit der Wohnungsgröße
Die Wohnung ist größer als vereinbart -
Die Wohnung ist möbliert
von
Axel Wetekamp
1. Bedeutung der Angabe der Wohnungsgröße im Vertrag
Nach der Rechtsprechung des BGH handelt es sich bei der Angabe einer Wohnungsgröße im Mietvertrag grundsätzlich um eine Beschaffenheitsvereinbarung, nicht nur um eine Objektbeschreibung (BGH Urt. v. 16.12.2009, VIII ZR 39/09, NZM 2010, 196). (weiterlesen…)
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Immobilienkauf in Kalifornien: Absicherung gegen Vertragsbruch
Bis zur endgültigen Erfüllung eines Immobiliengeschäftes kann eine längere Zeitspanne verstreichen. In dieser Zwischenzeit möchten sich insbesondere Verkäufer oft gegen die Gefahr absichern, dass der Käufer letztlich z.B. den Kaufpreis nicht ordnungsgemäß bezahlen kann. Da eine Absicherung durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe im kalifornischen Recht in der Regel nicht möglich ist, kommt nur die Möglichkeit einer Einbehaltung der Anzahlung des Käufers als pauschalierter Schadensersatz (liquidated damages) in Betracht. (weiterlesen…)
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Rechte des Käufers oder Verkäufers bei Nichterfüllung eines Immobilienkaufvertrages in Kalifornien
Wird ein Grundstückskaufvertrag von Käufer oder Verkäufer nicht ordnungsgemäß erfüllt, kann der Vertragspartner nach kalifornischem Recht grundsätzlich wählen, ob er die Erfüllung des Vertrags erzwingt, vom Vertrag zurücktreten möchte oder Schadensersatz geltend macht. (weiterlesen…)
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IMMOBILIENERWERB IN ÖSTERREICH
Beitrag von
RA Dr. Herbert Schöpf, LL.M.
Süddeutsche Zeitung Nr. 204, September 2010: „Piefkes haben es schwer! Den Blick auf die Alpen gibt es nicht für jeden: Ausländische Investoren dürfen in Österreich nur eingeschränkt Immobilien kaufen“. Ob dem tatsächlich so ist, ist Gegenstand dieses Beitrags. (weiterlesen…)
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Die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung
von
Axel Wetekamp
1. Die gesetzliche Regelung
Das deutsche Mietrecht unterscheidet zwischen fristlosen und ordentlichen Kündigungen.
Bei der ordentlichen Kündigung sind Kündigungsfristen einzuhalten, die fristlose Kündigung wirkt sofort. Während fristlose Kündigungen in der Regel die Vertragsverletzung einer Mietvertragspartei oder mindestens die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses voraussetzen, gilt dies generell nicht für die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung von Menschen, die sich in den Räumen bestimmungsgemäß aufhalten. (weiterlesen…)
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Welche Rechte verleiht eine „option“?
Als „option“ bezeichnet man ein verbindliches Angebot, mit dem sich der Verkäufer für eine festgelegte Frist dazu verpflichtet, dem Käufer eine Immobilie zu bestimmten Bedingungen zu verkaufen. (weiterlesen…)
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Immobilienerwerb in Kalifornien
Der Erwerb von Immobilien in Kalifornien unterscheidet sich vom deutschen Grundstückserwerb äußerlich vor allem durch die weniger strengen Formvorschriften. Kennzeichnend ist aus deutscher Sicht daher auch, dass nicht Notare, sondern Makler meist die wichtigsten Funktionen bei der Abwicklung des Geschäftes übernehmen. (weiterlesen…)
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Immobilien in England im Todesfall
Immobilien in England stellen die Beteiligten im Todesfall vor Herausforderungen. Zum einen wird für Immobilien in England nach englischem Recht beurteilt, wer Erbe geworden ist. Zum anderen geht das Eigentum an Immobilien nach dem Tod des Voreigentümers zunächst an einen Nachlassabwickler über. (weiterlesen…)
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Der englische Bauvertrag
Im englischen Recht gibt es keinen „spezifischen“ Vertragstyp des Bauvertrages. (weiterlesen…)
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Wohnungseigentum in Florida
In den USA entspricht der Erwerb eines „Condominium“ (Condo) am ehesten einer Eigentumswohnung im deutschen Recht. Im Unterschied zum deutschen Recht wird man dabei aber nicht stets unmittelbarer „Eigentümer“ seiner Wohneinheit. (weiterlesen…)
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Wohnungseigentum in Spanien
Viele Ausländer nutzen die Möglichkeit, ein Appartement in Spanien zu erwerben. Diese Art von Wohnungseigentum bietet sich z.B. für Personen an, die nur einen Teil des Jahres „im Süden“ verbringen wollen. (weiterlesen…)
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Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers in Spanien
Die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers sind überwiegend in Art. 3-9 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (ley sobre propiedad horizontal) geregelt. (weiterlesen…)
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